과열 (경제)

과열(過熱)은 경기가 지나치게 상승함을 의미한다.

개요

집값 하락세가 가팔라지자 정부가 부동산 과열 가능성이 낮은 투기과열지구 6곳과 조정대상지역 11곳에 대한 규제를 해제했다. 국토교통부는 2022년 6월 30일 윤석열 정부 출범후 첫 주거정책심의위원회를 열고 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안을 심의·의결했다고 발표했다. 심의위원회는 주택가격 상승폭이 비교적 낮고 미분양 증가세가 뚜렷한 지방권을 중심으로 규제지역을 일부 해제키로 했다. 민간위원들은 금리인상 및 경기침체 우려, 주택가격 급등에 따른 피로감 등으로 매수세가 위축되면서 현재 주택가격이 안정세를 보이고 있지만 국지적으로는 집값 과열 여파가 잔존해 주거선호지역 및 일부 비규제지역 등을 중심으로 상승세가 지속되는 등 시상황이 매우 예민하다고 분석했다. 위원들은 당분간 금리 인상 기조가 지속되고 DSR 3단계 시행 등으로 대출규제도 강화되는 등 주택시장 안정요인이 있는 만큼 미분양주택이 증가하고 있는 지방권 일부지역 규제강도를 조정할 필요성이 있다는데 인식을 같이 했다. 다만 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 미분양주택 추이 등 정량적 요소외에도 정비사업 등 개발호재 기대감, 지역적 특성, 외지인 매수세 등도 충분히 고려했다.

그 결과 대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구, 경남창원 의창구 등 투기과열지구인 6개 시·군·구는 투기과열지구 지정을 해제할 필요가 있다고 판단했다. 아울러 장·단기 주택가격이 지속적으로 안정세를 보인 대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군, 경북 경산시, 전남 여수·순천·광양시 등 11개 시·군·구에 대해서는 조정대상지역을 해제키로 의견을 모았다. 다만 세종시의 경우 주택가격 하락세가 지속되고 있으나 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있는 점을 감안해 잠재적 매수세가 있는 것으로 보고 현행 규제지역 지정을 유지시켰다. 또한 수도권은 다수지역에서 주택가격 상승세가 지속되고 있거나 하락전환후 시일이 오래 경과하지 않았고 미분양주택도 여전히 많지 않은 점을 고려해 당분간 시장상황을 추가 모니터링 하기로 했다. 그러나 과거 시·군·구 단위 규제지역 지정과정에서 아파트가 없는 도서지역임에도 불구하고 규제지역으로 지정된 안산 단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동(투기과열지구), 안산 단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동, 화성 서신면(조정대상지역) 등 일부지역은 국민불편을 감안해 투기과열지구‧조정대상지역을 해제키로 결정했다. 한편 국토부는 주택가격이 안정세를 보이고 있는 만큼 지역별 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 필요한 경우 2022년 말 이전이라도 적기에 이번 해제에서 제외된 지방 중소도시 등 규제지역을 추가 조정할 방침이다.

과열 관련

경기과열

경기과열(景氣過熱)은 경제 제사상(諸事象)의 상태인 경기가 이상하리만큼 상승을 계속하는 상태이다. 그 나라의 경제적 기반으로 보아 경기에는 일정한 상한·하한이 그어지는 것인데, 그 상한에서의 말기적 상태이며 국제수지의 악화나 급격한 인플레이션 등의 현상이 나타난다. 투자 등 수요의 과잉으로 공급과의 균형이 무너져서 물가가 마구 상승, 인플레이션 현상을 빚어내고 경제활동이 비정상적으로 활발해지는 상태를 말한다. 그리고 수입 초과로 인한 국제수지의 악화 등의 현상이 발생하여 비정상적으로 활발한 경기 현상을 말한다. 바꾸어 말하면 호황의 말기적 증상으로서 마치 보일러가 과열로 인해 파열하는 것처럼 경기도 과열로 인해 붕괴한다. 경기 과열은 결국 경기 불황으로 이어지기 때문에 정부는 금융 정책이나 조세수입의 증대, 재정지출의 감축 등을 통해 총수요를 억제하는 정책을 실시한다.

투기과열지구

투기과열지구(投機過熱地區)는 주택에 대한 투기 수요 유입을 차단하여 주택시장 과열 현상을 막고 주택가격을 안정시키기 위하여 지정하는 지구이다. 주택 투기 수요 근절과 주택시장 과열 요인 차단, 무주택자 등의 실수요자 보호를 위하여 주택가격 급등과 투기 수요의 주택시장 유입 우려가 큰 곳에 지정한다. 투기과열지구에는 분양권 전매제한, 1순위 청약자격 제한, 주택담보대출 제한, 재건축·재개발 조합원 자격 제한, 자금조달계획서 신고 등의 각종 규제조치가 시행된다. 또한, 주택법에 근거해 국토교통부 장관과 광역 시·도지사가 과열양상을 보이는 아파트 신규분양 시장에 대하여 전매제한이나 청약제한 등 투기억제 목적으로 지정·해제하는 지역을 말한다. 주택가격 상승률이 물가상릉률보다 현저히 높은 지역 중에서 선정하며 LTV·DTI 40% 적용, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 분양권 전매제한 등의 규제를 받는다.

주택법 제63조에 따라 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격 안정을 위하여 일정 지역을 투기과열지구로 지정·해제할 수 있다. 투기과열지구는 해당 지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로, 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획·주택시장 여건 등을 고려할 때 주택투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역에서 법에 정한 기준 중 하나에 해당하는 곳을 지정한다. 직전월(투기과열지구 지정일이 속한 달의 바로 전 달)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 해당지역 공급주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳, 주택분양계획이 직전월보다 30% 이상 감소한 곳 또는 주택건설사업계획 승인이나 건축허가실적이 직전년보다 급격하게 감소한 곳으로 주택공급 위축 우려가 있는 곳 등이 지정 대상이 된다. 2002년 투기과열지구 제도가 처음 도입되었으며, 최초로 지정된 곳은 청약과열 양상이 우려되었던 서울 전역과 수도권 일부(경기 일산·남양주·화성, 인천 삼산1지구 등) 지역이었다. 이후 수도권을 중심으로 적용되고 지방으로도 확대되었다. 하지만 주택시장이 침체하자 2008년 초 수도권 제외 지방 전역, 그해 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 제외 서울 및 수도권 전역이 투기과열지구에서 해제되는 등 시장의 상황과 정부의 부동산 정책에 따라 대상 지역은 유동적으로 변하고 있다.

투기지역은 집값이나 토지 가격이 갑자기 올라서 양도소득세를 기준으로 시가 대신 실거래 금액으로 부과하도록 지정한 지역을 말한다. 투기과열지구는 주택 가격 상승률이 물가 상승률을 뛰어넘어 주택에 대한 투기가 우려되는 지역이다. 주택가격 안정을 위해 주택 거래와 이용을 규제합니다. 조정 대상 지역은 주택 가격 상승률이 물가상승률보다 두 배 이상으로 높거나 주택 청약경쟁률이 5:1 이상인 지역을 가리킵니다. 2022년 11월 10일에 발표된 부동산 대책으로 서울, 과천, 성남의 분당 수정, 하남, 광명을 제외한 한국의 모든 지역에 부동산 규제지역에서 해제되었다. 이렇게 해서 경기도 전역(위 4개 지역 제외), 인천, 세종이 모두 규제지역이 안 되었다. 경기도에서 투기과열지구 해제된 지역은 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용산 수지 기흥, 동탄 2이다. 조정 대상 지역에서 풀린 곳(31곳)은 고양, 남양주, 김포, 의왕, 안산, 광교지구 등 경기도 22곳, 인천 전 지역(8곳), 세종이다. 투기과열지구 및 조정 대상 지역으로 2중으로 규제받는 지역은 서울 전역, 과천, 성남(분당 수정), 하남, 광명의 4곳이다.

참고자료

• 〈헵타〉, 《네이버 국어사전》
• 〈경기과열〉, 《위키백과》
• 〈경기 과열〉, 《학생백과》
• 〈경기과열〉, 《매일경제》
• 〈투기과열지구〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈투기과열지구〉, 《두산백과》
• 디노, 〈부동산 규제 완화에 대해서 알고싶으면 꼭 보세요〉, 《네이버 블로그》, 2022-10-23
• 로이스, 〈부동산 조정 지역 해제 - 투기지역, 투기과열지구, 조정 대상 지역 뜻과 규제 완화 내용〉, 《네이버 블로그》, 2022-11-11
• 박지영 기자, 〈투기과열 6곳·조정대상 11곳 해제…내달 5일부터 효력〉, 《뉴데일리》, 2022-06-30

같이 보기

• 과열
• 경제
• 경기
• 주택
• 지구
• 경기과열
• 주택시장
• 주택가격
• 투기과열지구

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