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폭등
폭등(暴騰)은 물건의 값이나 주가 따위가 갑자기 큰 폭으로 오름을 의미한다.
부동산 폭등[편집]
부동산 폭등은 부동산 가격이 크게 오르는 현상을 말한다.[1]
폭등 원인[편집]
저금리가 대표적인 원인이다. 저금리와 풍부한 유동성은 주택시장의 순환을 용이하게 하고 변동성을 키우는 원인이다. 또한, 공급 부족도 하나의 이유 중 하나지만, 주택 보급률이 100%가 넘어가면 주요한 원인은 되지 않는다.[1]
2021년 연말과 2022년 초 압도적 다수의 미디어와 자칭 타칭 전문가들은 2022년 주택시장이 상승할 것이라고 예견했다. 이들이 주택시장 상승을 전망하면서 내놓은 주된 근거는 신규주택 공급 부족이다. 그러나 주택시장이 대세 하락을 본격화한 지금 신규주택 공급이 부족하다는 목소리는 찾을 길이 없다.
재고 주택시장 공급량, 주택시장 가격 좌우
기억을 복기해보면 금방 기억할 일인데 '신규주택 공급 부족론'이 등장하는 건 늘 주택시장이 상승할 때다. 2014년부터 2021년까지 계속된 주택시장 대세 상승기에 날마다 등장했던 '신규주택 공급 부족론'이 대세 하락이 본격화되자 흔적도 없이 사라진 것처럼 2008년~2013년까지 이어진 서울 부동산 시장의 대세 하락기에도 신규주택 공급이 부족하다는 얘기는 찾아보기 어려웠다. 하지만 버블 세븐(2006년 정부가 부동산 가격 급등 지역으로 지정한 강남, 서초, 송파, 양천, 분당, 용인, 평촌 지역) 위주로 주택가격이 폭등했던 노무현 정부 시기엔 하루가 멀다고 '신규주택 공급 부족론'이 미디어를 채웠다. 역사적 경험을 통해서 분명히 알 수 있는 '신규주택 공급 부족론'은 주택가격이 올라가고 투기가 기승을 부릴 때만 등장하는 프레임이다. 이를 간략히 정리하면 '상품가격은 수요공급곡선으로 설명할 수 있는데, 주택가격이 폭등한다는 건 수요에 비해 공급이 부족하다는 신호이니 정부는 세금이나 대출 관리로 수요를 억제하지 말고 재건축 및 재개발 관련 규제를 전부 풀고 강남 등을 대체할 대체지를 발굴해 신규주택 공급을 획기적으로 늘려야 한다. 그래야 주택가격이 안정된다' 정도가 될 것이다.
하지만 '신규주택 공급 부족론'자들의 곡학아세와는 달리 주택시장 가격 형성에 절대적인 영향을 미치는 건 신규주택 공급량이 아니라 재고 주택시장의 공급량이다. 통계를 살펴보면 사실이 명확하게 2020년 기준으로 대한민국 전체 주택 수는 18,525,844호다. 한편 5년간 신규주택 생산량은 연평균 전체 주택 총수의 4% 남짓에 불과하며 주택시장은 96%의 재고 주택시장과 4%의 신규주택시장으로 구성된다는 뜻이다. 따라서 당연히 재고 주택시장의 공급량이 주택시장 가격의 향배를 결정할 수밖에 없다. 자세히 살펴보면 대한민국 전체 주택 수는 18,525,844호인데 이 중 1세대 1주택자 수가 8,539,421호다. 즉 총 주택 수 18,525,844호에서 1가구 1주택을 뺀 1천만 호가 다주택자 소유이거나 법인 소유라는 것이다. 실거주와 무관하며 재고 주택시장의 54%를 차지하는 다주택자 및 법인 소유물량 중 상당량이 시장에 매물로 나오는 대신 투기적 가수요가 없거나 적다면 시장은 하향안정될 것이고, 다주택자와 법인이 소유물량을 움켜쥔 채 매물을 내놓지 않는 대신 투기적 가수요가 많다면 시장은 상승할 수 밖에 없다.
기준금리 급상승과 함께 사라진 '신규주택 공급부족론'
목격하는 주택시장 경착륙은 기존 재고 주택시장의 매물 폭증과 투기적 가수요의 소멸이 동시에 진행되면서 발생했다. 물론 기존 재고 주택시장에서의 매물 폭증과 투기적 가수요의 소멸 따위를 일으키는 원인은 한국은행을 포함한 각국 중앙은행이 인플레이션을 잡기 위해 돌진적으로 추진 중인 기준금리 인상이다. 재고 주택시장에서의 매물 잠김 현상 및 투기적 가수요의 폭발적 증가를 가능하면서 한 유동성 홍수 시대가 속절없이 저물고 긴축 시대가 도래하자 재고 주택시장에서는 숨어 있던 매물들이 쏟아지며 영원할 것 같던 투기적 가수요는 갑자기 사라졌다. 주택시장에서 96%를 차지하는 재고 주택시장의 매물이 쏟아지고, 투기적 가수요가 순식간에 퇴장하자 주택시장은 빠른 속도로 대세 하락 중이다. 이제 시장 어디에서도 신규 공급이 부족하다는 소린 찾을 길이 없고, 그 대신 윤석열 정부가 공언한 '250만 호 + a'의 주택공급이 계획대로 진행될까 근심하는 목소리만 가득하다. 3%대 기준금리가 유지되면서 신규 공급 폭탄까지 더해진다면 주택시장의 대세 하락이 더욱 가속화될 것이 자명하기 때문이다. 앞에서 말하다시피 '신규주택 공급 부족론'은 완벽히 난파했다. 그러나 단언컨대 장래 주택시장이 원기를 회복하고 상승 흐름을 본격적으로 타는 국면이 오면 '신규주택 공급 부족론'은 좀비처럼 부활해 미디어를 또다시 빼곡히 채울 것이다.[2]
코로나 19 사태
코로나 19로 인해 자본주의 국가들은 2022년 6월 이후 1년 사이 주택가격이 폭등했다. 미국 19개 대도시 집값은 사상 최고치를 기록했고, 스웨덴과 덴마크의 가격 상승률은 15%를 넘는다. 그리고 러시아, 캐나다, 독일, 네덜란드, 영국, 대만, 브라질도 집값 상승률이 10~15% 수준을 기록했다. 그 원인은 코로나19가 확산하면서 세계 여러 나라가 경제 충격을 줄이기 위해서 금리를 경쟁적으로 떨어트렸기 때문이다. 실제로 OECD 회원국의 지난해 주택 대출 금리는 2007년에 비해 절반 이하로 떨어졌다. 한국도 5% 후반대이던 금리가 코로나 시기에는 0.25%까지 하락했다.[1]
대한민국의 사례[편집]
수요 억제 정책
노무현 정부는 집권 초기인 2003년부터 강남지역에 대해 분양권 전매금지, LTV 규제강화, 다주택자 양도소득세 강화 등 강력한 부동산규제정책을 시행했다. 그러나 이런 정책은 서울의 강남지역 아파트 가격을 안정화하기보다는 부동산규제가 덜한 수도권 나아가 지방 대도시의 아파트 가격을 상승시키는 "풍선효과"를 가져왔다. 특히 "버블 세븐"으로 명명된 서울지역의 강남구, 서초구, 송파구, 목동, 경기도지역의 분당, 용인, 평촌 등에서 아파트 가격이 폭등하였다. 과거에는 부동산 가격이 전국적으로 동시에 상승했는데, 2003년에는 이들 지역의 부동산 가격만 상승하는 국지적 현상이 나타났다. 이후 문재인 정부에서도 개발이나 규제 완화에 따른 부동산 시장의 부양보다는 안정화를 추구하며 부동산 거래에 양도세, 다주택 세를 물렸는데 이에 따라 거래량이 절반 수준으로 급감하며 가계 대출이 지속적으로 증가해 수요-공급 불균형에 따른 증폭 현상이 나타났다.
주택 공급 부족
2004년 이후 화성통단 1지구 2004년 41,500가구, 성남판교 2006년 29,300가구, 파주운정 2006년 88,200가구 등 159,000가구의 공급이 이루어졌다. 이는 노태우 정부 200만 호에 비하면 주택공급물량이 매우 적음을 알 수 있고, 입지조건도 성남판교를 제외하고는 제1기 신도시에 비해 서울 도심에서 원거리에 위치해 상당히 열악했다. 이는 나아가 전국적인 부동산 공급 부족과 수요 욕구의 폭발로 이어져, 수도권의 부동산 폭등이 지방의 부동산 폭등까지 연쇄적으로 이어지는 결과를 낳게 되었다. 결과적으로 2003년부터 2007년까지 노무현 정부 5년동안 공동 주택 가격은 전국적으로 60.6%, 서울은 74.7%가 상승하였다. 이는 공급 억제 대책이 부동산 가격 억제에 효과가 미약함을 증명했다.
일관적이지 않은 부동산 정책
2017년부터 2021년까지 무려 23번의 부동산 정책 변화를 끊임없이 반복하며, 수급 안정에 바탕을 둔 부동산 정책 기조 유지, 시중 유동성을 생산적인 부문으로 유도하고, 부동산 정책의 일관성 유지와 신뢰성 확보하는 기초적인 부동산 안정책이 완전히 붕괴하였다. 그 결과 부동산 정책에 대한 내-외부 시차가 불균형하게 누적되며 부동산 시장은 침체와 과열이 반복, 예측할 수 없을 정도로 폭등하는 결과를 낳게 되었다.
코로나19 관련 통화 정책
한국에서는 코로나-19사태가 벌어지기 전부터 이미 부동산 자산의 폭등이 완전히 굳어진 상태였다. 게다가 2020년 이후 세계적으로 유동성을 높이는 정책을 펴며 연쇄적으로 이를 거의 막아내지 못하게 되며, 세계적으로 다른 나라들이 겪은 금리 인하량 대비 주택가격 상승률에 비해 매우 높은 추가적 부동산 가격 상승이 일어나게 되었다. 한국은행은 이에 대해 "주요국의 자산가격 상승 배경을 저금리 등 세계적인 공통요인과 나라별 요인으로 나눠 분석해 보니 대한민국 주택가격 변동의 71%가 국내 요인의 영향을 받았다"라고 추정하며, 영국 등 다른 나라에서 유동성 확대와 같은 글로벌 요인의 영향이 큰 데 비해 한국에서는 코로나19로 인한 글로벌적 유동성 확대 영향은 부가적이고, 한국만에 한정되는 부동산 및 통화 정책의 영향이 훨씬 강력하다고 부연했다.
참여정부
2002년부터 2007년까지 참여정부는 재건축 규제, 투기 억제 정책을 펼쳤으나 이는 주택시장을 개선하기보다는 부동산 시장 전체의 경직과 함께 수요의 폭증을 불러왔다. 당시 부동산 정책의 효과는 단기적이었고, 과도한 규제가 많은 부작용을 낳았다. 2017년 시점의 분석에 따르면, 이런 정책실패를 부른 가장 큰 원인은 장기적으로 주택 수요와 공급 및 소비자 선호를 살피기보다 집값 변동에 따른 정치적 이해관계가 앞섰기 때문일 확률이 높다. 이때 당시 서울의 평균 아파트값은 56% 상승하며, 이전까지의 정부에 비해 유례없는 폭등 결과를 낳았다.
문재인 정부
'최고의 민생 입법과제는 부동산 대책이며 부동산으로 몰리는 투기수요를 억제하지 않고는 실수요자를 보호할 수 없다. 정부는 투기 억제와 집값 안정을 위해 필요한 모든 수단을 강구할 것이며 다주택자에 대한 주택 보유 부담을 높이고 시세차익에 대한 양도세를 대폭 인상하여, 부동산 투기를 통해서는 더 이상 돈을 벌 수 없다는 점을 분명히 하겠다. 국회도 협조해 '임대차 3법'을 비롯해 정부의 부동산 대책들을 국회가 입법으로 뒷받침해 주지 않는다면, 정부의 대책은 언제나 반쪽짜리 대책이 되고 말 것이다.'라고 문재인 전 대통령, 2020년 7월 16일 제21대 국회 개원연설 중 부동산 정책을 강조했다. 이 부동산 정책은 윤석열 정부를 탄생시킨 1등 공신이자, 문재인 정부가 비판받는 가장 큰 이유 중 하나로, 오죽하면 당시 더불어민주당에서도 윤호중 전 원내대표가 정부와 국민 모두의 아픈 손가락이 되었다라고 공개적으로 사과하며, 송영길 전 대표도 탈원전, 소득주도성장과 함께 반성해야 하는 정책이라고 언급할 정도로 실패를 인증한 정책이다.
후술하듯 부동산 정책 실패로 인해 서울 평균 아파트값이 2배가 올라 12억이 넘어갔다. 문재인 정부는 출범 초기부터 부동산 가격 하락을 정부의 가장 큰 과제로 삼았다. 그리고 부동산 가격 하락을 위하여 2020년 들어 여러 가지 대책을 내놓았지만 급격한 전세가 상승과 집값 폭등으로 도리어 역효과가 생겨났다. 결론적으로 문재인 정부의 부동산 정책은 문재인 정부 지지율 하락의 가장 큰 원인 중 하나이자 몰락의 원인 하나로, 상당수의 무주택자들은 문재인 정부 이후의 집값 상승으로 인하여 문재인 정부에 대한 지지를 거둔 상황이다. 유주택자들인 강남지역의 보수층은 물론 그 외 서울의 민주당 지지층들조차도 문재인 정부와 민주당에게 등을 돌리게 되었다.[3][1]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 1.0 1.1 1.2 1.3 〈부동산 폭등〉, 《나무위키》
- ↑ 민주언론시민연합, 〈부동산 가격 폭등의 진짜 원인: 다주택자·법인 소유 1,000만 채의 '투기적 가수요'〉, 《슬로우뉴스》, 2022-10-04
- ↑ 〈문재인 정부/평가/경제/부동산 정책〉, 《나무위키》
참고자료[편집]
- 〈폭등〉, 《네이버 국어사전》
- 〈부동산 폭등〉, 《나무위키》
- 〈문재인 정부/평가/경제/부동산 정책〉, 《나무위키》
- 민주언론시민연합, 〈부동산 가격 폭등의 진짜 원인: 다주택자·법인 소유 1,000만 채의 '투기적 가수요'〉, 《슬로우뉴스》, 2022-10-04
같이 보기[편집]
