주택건설

주택건설(住宅建設)은 작은 주거지, 주택 또는 창고, 외양간 등과 같은 기타 소규모 구조물을 건설하거나 시공하는 것을 말한다.

개요

주택건설이란 국가나 지방 자치 단체에서 주택의 수요 또는 공급을 맞추기 위하여 장·단기적으로 예측, 계획하여 건설 및 시공을 말한다. 목수, 석공, 전기공, 배관공은 모두 집을 짓는 일에 관여된다. 주택건설의 사업주체는 사업시행자라고도 하는데, 이는 주택건설공사를 담당하는 시공자와는 다른 개념이다. 시행자는 해당 주택건설사업에 관한 건축주로서 사업의 기획, 주택의 건설, 분양, 자금의 조달 등 주택건설사업의 전 과정을 자신의 권한과 책임하에 주도하는 자를 말한다. 이에 반해 시공자는 건설산업기본법에 의해 건설업 등록을 한 자 등이 물리적 시설공사를 하는 것을 말한다. 다만 예외적으로 시공자가 주택조합 등 시행자와 함께 공동으로 주택건설 사업주체가 되는 경우도 있는데, 이 경우 시공자는 시행자와 공동사업주체로서 협력하면서 동시에 시공자로서 도급계약을 맺는 이중적 지위를 갖는다.

주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설하는 주택건설사업을 하는 사업주체가 시공까지 하는 경우에는 법령상 제한이 있다. 즉 등록사업자가 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 분양 또는 임대를 목적으로 주택을 건설하는 경우로서 그 기술능력, 주택건설 실적 및 주택규모 등이 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 그 등록사업자를 건설산업기본법에 따른 건설업자로 보며 주택건설공사를 시공할 수 있고(주택법 제7조 제1항), 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 주택의 건설공사는 건설산업기본법 제9조에 따른 건설업자로서 대통령령으로 정하는 자 또는 주택법 제7조에 따라 건설업자로 간주하는 등록사업자가 아니면 이를 시공할 수 없다(주택법 제34조). 주택건설사업계획 승인을 신청하고 사업을 진행하는 '사업주체'의 개념에 관하여, 주택법은 "제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자, 그 밖에 이 법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자"라고 규정하고 있다(주택법 제2조 제10호).

주택건설사업

주택건설사업(住宅建設事業) 주택법이 정하는 절차에 따라 주택건설사업자들이 건설하는 사업을 말한다. 사업주체는 주택건설사업계획승인을 얻어 사업을 시행하는 자로 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 국토교통부장관에게 등록한 주택건설사업자 등이 있다. 이와 같이 주택건설은 공공과 민간이 나누어 하고 있으나, 실제 건설량은 민간부분이 월등이 많다. 그동안 택지개발은 공공부문이 주택건설은 민간이 하는 역할분담 구조를 지탱해 왔기 때문이다. 민간은 ① 자본금 3억원(개인은 자산평가액 6억 원) 이상, ② 건축분야기술자 1인 이상, ③ 사업의 수행에 필요한 사무장비를 갖출 수 있는 사무실면적을 구비한 후 국토교통부장관에게 주택건설사업자로 등록한 후 주택을 건설할 수 있다.

단독주택은 20호, 공동주택은 20세대 이상 건설하려면 반드시 주택건설사업자로 등록해야 한다. 국가, 지방자치단체, 지방공사, 주택건설사업을 목적으로 설립한 공익법인, 주택조합, 근로자를 고용하는 자는 등록하지 않아도 당연히 주택사업 주체가 된다. 토지소유자나 주택조합은 등록사업자와 공동으로 주택을 건설할 수 있으며, 공동사업주체가 될 수 있다. 민간 주택건설사업자는 사업계획승인신청서를 작성하여 시도지사의 승인을 얻어야 하며, 공공부문사업자는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 시도지사가 사업계획을 승인할 때에는 건축법의 건축허가 등 25개 법률이 정하는 인허가 등을 받은 것으로 간주하여 사업을 원활하게 진항할 수 있도록 다른 법률에 정하는 인허가를 의제하고 있다. 김성진)

사업계획을 승인받은 주택건설사업자 중에서 일정한 자격을 갖추면 직접 시공도 할 수 있다. 사업주체는 법이 정하는 주택건설기준에 따라 건설해야 하며, 도로 및 상하수도, 전기, 통신, 가스, 난방시설 등의 간선시설을 설치해야 하고, 사업을 완료하면 사용검사를 받아야 하며, 건설한 주택의 성능등급을 인정받아 입주자 모집공고 안에 표시해야 하는 등 규제를 받아야 한다. 근거는 주택법과 동법 시행령, 주택건설기준 등에 관한 기준이다.

사업계획승인 제도

사업계획승인

• 승인대상

• 주택건설 : 30세대 이상의 연립주택, 다세대주택 및 도시형 생활주택, 20세대 이상의 단독주택 및 아파트
• 대지조성 : 10,000㎡ 이상의 대지조성사업

※ 예외 : 상업지역이나 준주거지역에서 건축되는 주상복합건물로 전용면적이 1세대당 297㎡(단독주택은 1호당 330㎡) 이하이고 상업용도 연면적이 전체 연면적의 10% 이상인 경우

• 사업주체

• 주택건설 : 국토해양부장관에게 등록한 자(주택건설 등록업자)
• 대지조성 : 국토해양부장관에게 등록한 자(대지조성 등록업자)

※ 예외 : 국가ㆍ지자체ㆍ주공ㆍ토공ㆍ지방공사는 등록을 하지 않아도 주택건설 및 대지조성 가능

• 승인절차

• 승인권자 : 시·도지사(국가, 주택공사, 토지공사가 시행하는 경우 국토해양부장관)
• 사업승인의 효과 : 타법의제(24개법 44개 인ㆍ허가 사항)
• 국토의계획및이용에관한법률의 개발행위의 허가, 실시계획의 인가, 토지거래계약의 허가

도로법·하천법 등의 점용허가, 건축법·산림법 등의 허가

• 도시개발법상의 실시계획의 인가

• 공공시설의 대체

• 사업부지내의 공공시설은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 및 제99조를 준용하여 새로이 개설하는 공공시설과 대체가능
• 사업계획변경 금지 : 입주자 모집공고 후
• 공급계약이 체결된 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액
• 세대당 규모 및 대지지분의 변경(2% 초과)

간선시설의 설치

• 대상 : 100호 이상의 주택건설 및 16,500㎡ 이상의 대지조성사업

설치의무자

• 도로 및 상하수도 : 지방자치단체
• 전기ㆍ도시가스ㆍ지역난방·통신시설 : 공급자
• 우체통 : 국가
• 설치범위

• 도로 : 단지 밖의 기간이 되는 도로에서 단지 경계선(주출입구)까지 길이가 200m 초과 시 초과부분
• 상하수도 : 단지 밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지 길이가 200m 초과 시 초과부분
• 전기시설 : 단지 밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지
• 가스시설 : 단지 밖의 기간이 되는 가스공급시설에서 단지경계선까지 (단지 내 정압조정실이 있는 경우 그 시설까지)
• 통신시설 : 세대별 전화→관로는 단지 밖의 기간시설에서 경계까지 (케이블은 단지안의 최초 단자까지)
• 지역난방 : 단지 밖의 기간이 되는 열수송관의 분기점으로부터 단지 내의 각 기계실입구 차단밸브까지
• 비용의 부담 : 설치의무자가 부:담

※ 도로·상하수도는 설치비용의 50%범위 안에서 국고보조 가능

주택건설기준

일반사항

• 법적근거 : 「주택건설기준 등에 관한 규정·규칙」
• 목 적 : 주거환경과 주택의 질 향상을 위하여 주택 및 부대·복리시설 등 주택단지와 당해 제반 시설에 대한 최소한의 기준 제시
• 주택단지 배치 및 단지 시설의 배치, 주택의 구조 및 설비, 부대ㆍ복리시설, 공업화 주택의 인정 등
• 적용대상 :주택법 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻어 건설하는 주택건설사업
• 주요내용

• 단지계획 : 주택단지 내 설치가능 시설
• 기간시설 : 도로ㆍ상하수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ통신 및 지역난방 등
• 부대시설 : 주차장ㆍ관리사무소ㆍ담장ㆍ대문ㆍ경비실ㆍ정화조 등
• 복리시설 : 어린이놀이터ㆍ근린생활시설ㆍ의료시설ㆍ주민운동시설 등

• 주택 단지 내 입지기준 : 소음 및 위해시설로부터 이격거리
• 수림대 등 방음시설을 설치하여 소음도 65db이하

• 공해공장 및 위험시설로 부터 50m 이격

• 층간 소음기준

• 공동주택의 각 층간 바닥충격음이 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음)은 58db이하, 중량충격음(비교적 무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음)은 50db 이하로 하여야 함.
• 바닥충격음의 세부측정방법, 표준바닥구조 및 차단성능 등급은 고시로 정함

• 부대시설

• 도로 : 주택단지는 단지규모에 따라 기간도로에 일정폭 이상 접하거나 일정폭 이상의 진입도로 확보

주택단지의 총 세대수	폭 4미터 이상의 진입도로중 2개의 진입도로 폭의 합계
300세대 이상 ～ 500세대 미만	12m 이상
500세대 이상 ～ 1천세대 미만	16m 이상
1천세대 이상 ～ 2천세대 미만	20m 이상
2천세대 이상	25m 이상

※ 폭4m이상 6m미만의 도로는 기간도로에서 통행거리 200m이내인 경우에 진입도로로 봄

※ 주차장 설치기준(대/㎡) : 최소 주차대수 세대당 1대 (전용 60㎡이하, 0.7대)이상 확보

주택의 규모 (전용면적)	특별시	광역시, 수도권내 시지역	시지역, 수도권 군지역	기타 지역
85㎡ 이하	1/75	1/85	1/95	1/110
85㎡ 초과	1/65	1/70	1/75	1/85

• 조경시설 : 단지면적 3/10의 조경시설 확보
• 비상급수시설 : 지하 양수시설 또는 지하 저수조 설치
• 난방시설 : 6층 이상은 중앙 집중 난방방식(개별 난방방식 설치 가능)

• 복리시설

• 의료시설 : 의원ㆍ병원ㆍ약국 등(자율설치)
• 근린생활시설 : 설치 자율(세대당 6제곱미터 이내)
• 유치원 : 2천세대 이상의 주택단지에는 유치원 설치
• 경로당 설치 : 100세대이상의 주택단지
• 보육시설 설치 : 300세대 이상의 주택단지

주택건설공사 감리 제도

주택공사 감리제도 도입배경

종전의 민간 주택건설공사의 감리제도는 건축법 및 건축사법에 의하여 건축주가 임의로 감리자를 지정하고 감리비도 적정하게 지급되지 않아 감리자가 건축주에게 예속되는 등 사실상 객관적인 감리가 불가능하여 부실공사의 한 원인으로 작용한다.

※ 1994년 8월 부실공사 방지대책의 일환으로 「주택건설촉진법령」에 감리제도를 새로이 도입하여 시행

주요내용

• 사업계획 승인권자(시장·군수·구청장등)가 감리자를 지정
• 감리자의 권한 부여
• 시공자 위반사항 조치, 시정명령, 공사중지 명령 등
• 사업계획 승인권자에게 보고사항을 정함:* 감리원 배치 계획서

• 착공·준공시 감리계획서 및 의견서
• 분기별 감리업무 수행사항 보고 등

• 감리자 처벌강화
• 부실감리자는 등록말소·영업정지·면허취소 등 제재
• 관계법령 감리제도 비교

※ 전력기술관리법에 의한 전기공사, 소방법에 의한 소방공사, 정보통신공사업법에 의한 정보통신설비공사는 당해 법령에 정하는 바에 따라 감리시행

감리자의 자격

• 주택법 제24조의 규정에 의하여 사업계획승인권자가 당해 주택건설공사의 감리자로 지정한 자
• 300세대 미만 : 「건축사법」에 의하여 감리자격이 있는 자 「건기법」에 의한 감리전문회사
• 300세대 이상 : 건기법에 의한 종합감리전문회사, 건축감리전문회사
• 사업계획승인권자는 인접지역에 2 이상의 주택건설 단지가 있는 경우 공동으로 감리할 수 있도록 지정 가능
• 건축사법 및 건설기술 관리법에 의한 감리자격이 있다 하더라도 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사는 감리 불가

감리원의 자격

• 감리업무를 총괄하는 감리원의 경우 다음 규정에 해당하는 자로써 건기법시행령 별표 7의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 및 학력·경력자(1,000세대 미만：감리사 이상, 1,000세대 이상： 수석감리사)
• 건축·토목·기타 설비 등 분야별 감리원의 자격
• 건축사법에 의한 건축사 또는 건축사보(300세대 미만의 경우)
• 토목분야 : 건기법시행령의 규정에 의한 토목분야의 기술자격자 또는 학력·경력자
• 건축분야 : 건기리법시행령의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 또는 학력·경력자
• 기타 설비 분야 : 건기법 시행령의 규정에 따라 기계 분야, 건축 분야 중 건축기계설비 또는 건축설비, 전기분야 중 건축전기설비 또는 안전관리 분야 중 소방설비의 기술자격자 또는 학력·경력자

감리자 지정 절차

감리자 지정 절차(출처: 국토교통부)

참고자료

• 〈주택건설사업〉, 《부동산용어사전》
• 김명식 변호사, 〈주택건설 사업의 주체 개념〉, 《네이버 블로그》, 2019-03-21
• 박용선, 〈주택건설사업 안내 정책정보 상세보기〉, 《국토교통부》, 2012-09-13

같이 보기

• 주택
• 건설
• 시공
• 공급
• 기획
• 시공자
• 시행자
• 구조물
• 도급계약
• 건설업자
• 건설공사
• 사업시행자
• 주택건설사업

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