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도시정비
도시정비(都市整備)는 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고, 노후, 불량건축물을 개량하거나 건설하는 행위를 말한다.
개요[편집]
정비사업은「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 것으로 대상 지역의 기반시설의 열악한 정도, 용도지역, 시행목적 등에 따라 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업, 주거환경관리사업으로 구분한다. 도시 기능의 회복이 필요하거나 도시 내 주거환경이 불량한 지역의 물리적 환경개선을 위한 계획적 개발과정 또는 사업방식을 의미하고 노후하거나 불량한 건축물이 밀집되어 있는 지역을 대상으로 도로, 공원, 공용주차장 등 정비기반 시설을 효율적으로 설치하여 도시환경개선 및 주거생활의 질을 향상시킨다.[1]
도시정비사업[편집]
도시정비사업은 도시의 정비구역 안에서 정비기반 시설을 정비하고 주택과 같은 건축물을 개량하거나 건설하는 주거환경 개선 사업, 주택 재개발 사업, 주택 재건축 사업, 도시환경 정비사업을 통틀어 이르는 말이다. 즉, 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')에서 정한 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말한다. 한마디로 낡고 오래된 건물을 부수고, 깔끔한 새 건물을 올리고, 도로나 상하수도 등을 제대로 갖추는 식으로 도시 전반을 정비하는 사업으로 보면 된다. 도시정비법상 정비사업에는 크게 주거환경개선사업, 재건축사업, 재개발사업의 3가지 종류가 있으며 정비기반시설이 얼마나 열악한지 여부가 핵심적인 구분기준이다.[2]
도시정비사업의 유형[편집]
- 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
- 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
- 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
- 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능 의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
- 주거환경관리사업 : 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
- 가로 주택 정비사업 : 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.[3]
진행 과정[편집]
도시정비사업의 종류도 중요하지만, 도시정비사업의 진행 과정도 중요하다. 도시정비사업의 대표 격인 재건축·재개발의 절차가 어떻게 되는지, 현재 우리 사업은 어느 단계까지 왔는지, 내가 취해야 할 조치는 무엇인지를 아는 것은 조합원이나 투자자의 관점에서 큰 의미가 있다. 재건축이냐 재개발이냐에 따라서 약간의 차이는 있지만 도시정비사업은 대략 다음의 순서에 따라 진행된다고 보면 된다.
정비기본계획 수립과 정비구역 지정
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립한다. 그 계획에는 정비사업의 기본방향과 계획기간, 인구·건축물·지형 및 환경 등의 현황·주거지 관리방안이 포함되는데, 도시를 정비하기 위해 큰 그림을 그리는 단계라고 볼 수 있다. 정비기본계획이 수립된 이후에는 재건축사업의 경우 안전진단을 실시한다. 신문이나 방송에서 모 아파트 단지가 어떤 등급을 받아 안전진단을 통과했다는 기사를 본 적이 있을 것이다. 그 테스트를 통과해야지 재건축사업이라는 긴 항해를 떠날 수 있다. 안전진단 조건은 정부의 정책 방향에 따라 바뀌는 경향이 있으므로, 사전에 세부적인 조건을 꼼꼼하게 확인해 보아야 한다. 참고로 안전진단 단계는 재건축사업에만 있지, 재개발사업에는 없다. 이후 정비구역의 지정권자에 해당하는 지방자치단체의 장이 정비구역을 지정한다. 정비구역이 지정되면 내 지역이 개발될 것이라는 기대가 생기면서 사업이 어느 정도 공식화되었다고 볼 수 있습니다. 그리고 개발행위 허가 등 각종 규제가 시작된다.
추진위원회 구성-조합 설립-(시공자 선정)
정비구역이 지정된 후에는 조합설립추진위원회가 토지 등 소유자 과반수의 동의를 받아 구성이 된다. 도시정비사업이라는 긴 여정을 꾸려가는 법적 주체가 '조합'인데, 그 조합이 설립되기에 앞서 필요한 사항을 사전에 준비하는 조직이 바로 추진위원회이다. 조합의 설립이 인가되면 추진위원회는 그 목적이 달성됨과 동시에 해산하고, 기존에 추진위원회가 했던 업무와 관련한 권리/의무는 조합에게 그대로 승계된다. 조합이 설립되면 본격적으로 시공자 선정에 들어간다. 시공자 선정은 자신의 아파트가 자이가 될지 래미안이 될지에 큰 관심이 있는 조합원에게도, 막대한 공사대금이 걸린 사업의 수주를 기대하는 시공자에게도 중요하고 민감한 이슈가 아닐 수 없다. 다만 서울에서 진행되는 공공지원대상 정비사업일 경우 시공자의 선정 시기는 '조합설립인가 이후'가 아닌 '사업시행인가 이후' 라는 점에 주의할 필요가 있다. 사업시행인가를 거치면서 보다 구체적인 설계도면이 나오므로, 이를 공사금액 추산 등에 활용하라는 취지에서 서울시 조례가 별도의 규정을 둔 것이다.
사업시행계획인가-분양신청-관리처분계획인가
여기까지 오는 과정에서 사업이 좌초되는 경우도 많다. 많은 사람의 이해관계가 걸려있는 사업이다 보니 의견을 수렴하고 한 단계씩 나아가기가 만만한 일은 아니다. 어쨌든 조합이 설립되었다면 그 다음은 사업시행계획을 작성하고 관청의 인가를 받는 단계이다. 사업시행계획이란 정비사업 시행을 위해 필요한 일체의 사업계획을 포함하고 있는 마스터플랜을 말하는데, 거기엔 토지이용계획, 건축계획, 정비기반시설 설치계획, 이주대책 등 정비사업을 위한 포괄적이고 구체적인 계획들이 담긴다. 조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 일정기간 내에 분양대상자별 종전 토지/건물의 명세 및 가격, 분담금의 추산액, 분양신청기간을 조합원에게 통지하고, 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고한다.
이 과정에서 분양신청을 하지 않거나, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 사람 등은 일정한 보상을 받고 정비사업에서 빠지게 된다. 분양신청 절차가 완료되어 분양받을 조합원이 확정되면, 관리처분계획을 수립하여 관청의 인가를 받는 단계로 나아간다. 관리처분계획은 종전의 토지/건물의 면적·이용 상황·환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되도록 하기 위하여 작성된다. 여기에는 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원의 분담규모와 시기, 세입자별 손실보상을 위한 권리명세와 평가액 등 이해당사자에게 큰 영향을 미치는 내용이 포함되어 있어 정비사업 전체를 보아서도 아주 중요한 단계라고 할 수 있다.
철거-착공-준공인가
관리처분계획에 대한 인가가 나면 정비사업의 7부 능선은 넘은 셈이다. 지금까지의 과정이 주로 행정적인 절차였다면, 이제는 건물을 부수고 올리고 하면서 사업의 진행이 눈에 직접 보이기 시작한다. 기존 건물을 철거하고 공사를 진행하는 과정에서 일부 세대는 일반인들에게 분양된다. 그 분양 과정은 통상적인 주택사업의 모습과 같다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받고, 입주자모집공고를 하여 조합원 분양분을 제외한 잔여세대를 판매합니다. 철거와 착공 과정은 조합원의 이익에 의외로 영향을 꽤 준다. 조합원들이 합심하여 빨리 이주하는 경우에는 금융비용 등을 상당히 줄일 수 있는 반면에, 일부 조합원이 끝까지 못나가겠다고 버티는 경우에는 공사진척이 상당히 더뎌져 추가비용이 발생할 수 있다.
착공 후 대략 2-3년 정도의 시간이 흘러 공사가 완료되었다면 이제 필요한 것은 준공인가이다. 준공인가란 사업시행인가를 받은 건물의 건축이 그 인가 내용대로 잘 이행되었으니 이제 건물을 사용·수익해도 좋다는 관청의 공적 인증이라고 볼 수 있다. 준공인가의 고시가 있은 다음 날에 정비구역의 지정은 해제되는데, 이 쯤 되면 정비사업은 거의 마무리가 되어가는 모양새이다. 참고로 준공인가와 의미는 비슷하지만, 주택법에서는 사용검사, 건축법에서는 사용승인이라는 단어를 쓴다.
이전고시와 청산
대장정을 이제 마무리할 때가 왔으며 남은 일은 소유권의 이전과 조합-조합원 사이의 청산절차 정도이다. 사업시행자는 공사가 끝난 후 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 한다. 그 절차는 소유권 이전의 내용을 해당 지방자치단체의 공부에 고시함으로써 이루어지는데 이를 '이전고시'라고 한다. 통상적인 부동산 매매에서 등기가 되어야 소유권이 이전되는 것과는 달리, 도시정비법상 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 이전고시가 있은 다음 날에 바로 소유권을 취득한다. 물론 이후 사업시행자의 촉탁에 따라 등기명의도 제대로 정리가 된다.
소유권에 대한 정리를 마쳤다고 하더라도 조합과 조합원 간에 청산되지 않은 금전 문제가 있을 수 있다. 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 대지/건축물의 가격과 분양받은 대지/건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 그 차액에 상당하는 금액, 즉 청산금을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 한다. 이러한 청산금을 지급받을 권리나 징수할 권리는 이전고시일 다음날부터 5년의 소멸시효에 걸리는 점에 유의할 필요가 있다. 청산절차까지 마무리되면 조합은 해산되고 정비사업의 모든 과정은 다 끝난 셈이다.[2]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈도시정비의 개념 및 의의〉, 《성남시청》
- ↑ 2.0 2.1 종운, 〈재건축·재개발의 전반적인 절차 이해하기〉, 《네이버 블로그》, 2019-03-22
- ↑ 〈정비사업 정의〉, 《대구광역시》
참고자료[편집]
- 〈도시정비사업〉, 《네이버 국어사전》
- 〈도시정비의 개념 및 의의〉, 《성남시청》
- 〈정비사업 정의〉, 《대구광역시》
- 종운, 〈재건축·재개발의 전반적인 절차 이해하기〉, 《네이버 블로그》, 2019-03-22
같이 보기[편집]
