위키원
주거지역
주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시・군관리계획으로 결정・고시된 지역을 말한다.
상세
주거지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역 중 도시지역의 한 종류이다. 주거지역은 단독주택・중층주택・고층주택 등이 적절히 배치되어 다양한 경관을 형성할 수 있고 스카이라인이 유지되도록 다음과 같이 세분하여 지정한다.
① 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
기존에 형성된 양호한 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역, 도시자연공원이 연계되어 있는 지역 등을 대상으로 지정하고 원칙적으로 주간선도로에 접하여 지정하지 않아야 한다. 전용주거지역은 다음과 같이 추가로 세분할 수 있다.
- 제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 제2종 전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
② 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
저층주택, 중층주택 및 고층주택을 적절히 입지시켜 양호한 주거환경을 보호하고 인근의 주거 및 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 있는 지역을 대상으로 지정한다. 일반주거지역은 다음과 같이 추가로 세분할 수 있다.
- 제1종 일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제2종 일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제3종 일반주거지역 : 중・고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
③ 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호하여야 할 지역, 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역 등을 대상으로 지정하며, 장례식장・공장 등 주거환경을 침해할 수 있는 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하고 주변에 완충녹지를 배치하도록 한다.
주거지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있는 기준에 따라 특별시・광역시・특별자치시・특별자치도・시 또는 군의 조례로 정한다.[1]
주거지역별 특징
- 제1종 전용주거지역
제1종 전용주거지역은 단독주택 중심의 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다. 건폐율 50% 이하, 용적률 100% 이하의 적용을 받는다. 전용지역은 상업시설이 많이 제한된 조용한 주택지역을 말한다. 제1종 전용주거지역은 다가구주택을 제외한 단독주택과 제1종 근린생활시설로 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이하인 시설물이 건축 가능하다. 용적률 100% 이하를 적용받기 때문에 2층 정도의 단독주택을 지을 수 있다. 사업성을 따지자면 활용도가 가장 떨어진다. 그렇기에 주거지역을 더 이상의 개발로부터 보호하기 위해 지정된 지역이라 할 수 있다.
- 제2종 전용주거지역
공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다. 건폐율 50% 이하, 용적률 150% 이하의 적용을 받는다. 단독주택과 공동주택, 제1종 근린생활시설로서 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 시설물의 건축이 가능하다.
- 제1종 일반주거지역
제1종 일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다. 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하의 적용을 받는다. 4층 이하의 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 시설이 설립 가능하다. 4층 이하의 낮은 건물만 건축할 수 있으므로 아파트는 지을 수 없다. 제2종 근린생활시설도 건설 가능하나 그 중 안마시술소나 단란주점은 들어갈 수 없다. 종교시설, 운동시설, 창고시설, 공장, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련시설, 교정 및 국방/군사시설, 방송통신시설, 발전시설 등의 시설들까지 들어갈 수 있다.
- 제2종 일반주거지역
중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다. 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하의 적용을 받는다. 18층 이하의 단독주택, 공동주택을 건축할 수 있으며 제1종 일반주거지역에 가능한 시설이 모두 들어설 수 있으며, 마찬가지로 제2종 일반주거지역에도 제2종 근린생활시설 중 안마시술소나 단란주점은 들어갈 수 없다.
- 제3종 일반주거지역
고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다. 건폐율 50% 이하, 용적률 300% 이하의 적용을 받는다. 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 주요시설은 다 들어설 수 있으며 무엇보다 제3종 일반주거지역은 건물의 층수 제한이 별도로 없다. 따라서 사업적 측면에서 3종이 1종이나 2종보다 활용도나 가치적인 측면에서 크다고 할 수 있다.
- 준주거지역
주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업시설 및 업무기능을 보완하기 위해 필요한 지역이다. 건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하의 적용을 받는다. 준주거지역은 주거지역 가운데 가장 상업적 성격이 강한 지역이다. 주거지역 중 주거 편의성이 가장 큰 지역으로 주상복합아파트는 보통 이 준주거지역에 건설하게 된다.
정리하자면 '1종 < 2종 < 준주거지역' 순으로 아파트에 투자한다는 관점에서는 점점 좋다고 할 수 있다. 내가 사는 지역의 아파트가 2종 일반주거지역이었는데 준주거지역으로 변경되었다면 이는 아파트 투자 관점에서는 상당한 호재로 작용할 수 있다.[2]
용적률과 건폐율
용적률
용적률이라는 개념은 아파트가 한참 들어서기 시작하고 중요해졌다. 그 이유는 바로 토지 때문이다.
용적률의 사전적 개념은 건물의 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율이라고 정의하는데, 아파트를 건설하기 위해서는 아파트를 건설할 땅이 있어야 한다. 연면적이라 하면 층수의 모든 면적을 합하여 계산한다.
땅이 하나가 있고, 100평이라고 가정한다. 그리고 1층짜리 건물 하나가 있다고 가정하고, 이 1층짜리 건물의 바닥 넓이는 50평이다. 그렇다면 건물의 연면적은 50평이 되는 것이며, 땅의 넓이는 100평이 되는 것이다.
2층짜리 건물일 경우 건물면적이 50평+50평 = 100평으로 계산된다. 그렇다면 용적률은 건물면적/땅의 넓이 *100% 이므로, 100평/100평 *100% = 100% 즉 같은 넓이만큼을 한 층을 더 쌓게 되면 용적률이 2배로 상승된다.
하나의 층이 30평인 건물로 총 3층으로 이뤄졌을 경우는 건물면적이 30+30+30 = 90평이 될 것이며, 땅의 넓이는 100평임으로 90/100*100%를 하면 90%가 나온다.
참고로 용적률은 지하층을 제외한 지상층의 면적합계만 포함한다. 용적률이 높다는 것은, 한 개의 건물에 좁은 집이 여러 개 밀집되어있거나 큰 면적의 집이 높게 쌓아져 있음을 의미한다.
건폐율
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율이다. 대지면적에 대한 건축면적의 비율일 뿐, 다른 층의 면적은 합하지 않는다.
건폐율이 높다는 건 면적 대비에 건축물만 있거나, 다수의 '동'이 존재하는 경우는 건물이 다닥다닥 붙어있다는 것이다.
중요한 이유
주거지역 분류에 따라 건폐율과 용적률 제한이 존재하는데, 건폐율과 용적률이 중요한 이유는 첫 번째 거주의 환경 두 번째 투자의 가치라고 생각한다. 건폐율과 용적률이 매우 높은 건물들은 그만큼 좁은 면적에 우겨넣는 형태이다. 쉽게 이야기하면 건폐율과 용적률이 높을수록 집은 닭장 같은 형태로 바뀐다. 밀집이 높다는 건 그만큼 주차문제, 층간소음문제에 그대로 노출될 수 있으며 출퇴근 시간만 해도 우르르 나갔다 들어왔다 할 것이다. 사람이 적당히 있을 때 문제는 크게 없지만, 매우 많다면 문제가 당연히 생긴다.
두 번째는 투자의 가치다. 만약 자기가 산 매물이 제 3종 일반주거지역으로 분류되었는데, 구매한 아파트가 30년이 넘었고 건폐율 30%, 용적률 120%의 건물이라면? 제 3종 일반주거지역 건폐율 50% 이하 용적률 100% 이상 300% 이하 즉 건폐율은 20%만큼 여유가 있고 용적률은 180%만큼 더 지을 수 있다고 말할 수 있다. 이렇다면, 재건축을 했을 때 건설사들도 건폐율 20% 용적률 180%만큼의 '동'이나 '호'를 더 지을 수 있어 그만큼 이득을 볼 수 있어 재건축할 확률이 높다.
반대로 자기가 산 매물이 똑같이 제 3종 일반주거지역이지만 건폐율 49% 용적률 299%의 건물을 샀다고 한다면, 건설사들도 재건축했을 때 얻을 수 있는 이익이 적기 때문에 입주민들이 큰 비용을 들여서 재건축하지 않는 한 건설사들이 적극적으로 하겠다고 제안하진 않을 것이다. 리모델링이나 재건축을 해도 추가로 지을 수 있는 '동' '호'가 없으니, 짓나 마나 수익이 나지 않는 아파트기 때문이다.[3]
각주
- ↑ 〈주거지역〉, 《토지이용규제정보서비스》
- ↑ 부자아빠, 〈주거지역 확인 조회방법 1종 2종 준주거지역〉, 《금융지능》, 2020-12-29
- ↑ 카스퍼, 〈용적률, 건폐율 개념과 차이〉, 《경제야쉽게놀자(주식, 부동산, 경제/통계 이야기)》, 2021-12-30
참고자료
- 〈주거지역〉, 《토지이용규제정보서비스》
- 부자아빠, 〈주거지역 확인 조회방법 1종 2종 준주거지역〉, 《금융지능》, 2020-12-29
- 카스퍼, 〈용적률, 건폐율 개념과 차이〉, 《경제야쉽게놀자(주식, 부동산, 경제/통계 이야기)》, 2021-12-30
같이 보기
