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분양신청
분양신청(分讓申請)은 특정한 대상을 분양받기 위한 목적으로 하는 행위를 말한다. 주로 아파트나 주택, 상가 등 건축물의 분양이 많이 이루어진다.
개요
분양이란 건설사업자가 주택을 건설하여 판매하는 행위로서, 분양의 주체가 국가나 공공기관, 민간사업체인지에 따라 공공분양과 민간분양으로 분류된다. 민간분양은 공공분양과 비교하면 관계 법령의 제한을 받는 경우가 많다. 또 분양신청서란 부동산 재개발법에 따라 공공주택 등의 분양을 신청하기 위해 제출하는 문서를 말한다. 즉, 신청서는 어떠한 사항을 요청하는 내용의 문서이다. 주로 단체나 기관에 특정 행위를 요구하기 위해 작성되는 경우가 많으며, 제출을 목적으로 작성된다. 신청서는 매우 다양한 목적으로 활용되며, 그 용도에 맞게 올바른 양식으로 작성되어야 한다. 대부분 신청인의 인적사항과 신청사유, 상세한 신청내용 등으로 구성된다. 또한, 분양신청서는 어떠한 대상에 대한 분양을 신청하고자 하는 목적으로 작성된 문서로서 신청인의 인적사항을 비롯하여 토지의 소재지, 면적, 이용 상황 등을 정확히 기재해야 한다. 또 건축물의 취득일, 허가 유무, 용도, 분양 희망 의견 등을 항목에 따라 빠짐없이 작성하도록 한다. 작성을 마친 후에는 작성 일자를 표기하고 신청인 서명 날인을 기재하도록 한다.[1][2]
분양신청의 진행
분양신청 절차
분양신청 절차는 다음과 같다.
분양신청의 통지·공고
사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 다음의 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제72조제1항, 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제59조제1항 및 제2항).
구분 내용 공통사항 ▪ 사업시행인가의 내용 ▪ 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적
▪ 분양신청기간 및 장소
▪ 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
▪ 분양신청자격
▪ 분양신청방법
▪ 분양을 신청하지 않은 자에 대한 조치
그 밖의 통지사항
▪ 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (사업시행계획인가 전에 규제「도시 및 주거환경정비법」 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게
허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
▪ 분양대상자별 분담금의 추산액
▪ 분양신청기간
▪ 분양신청서
▪ 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항
그 밖의 공고사항
▪ 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
▪ 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항
분양신청기간 및 방법
신청기간
분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 합니다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례 연장할 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제72조제2항).
신청방법
- 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제72조제3항).
- 분양신청을 하려는 자는 분양신청서에 소유권의 내역을 분명하게 적고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출해야 합니다. 이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제59조제3항).
- ※ 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제72조제4항).
잔여분 일반분양
- 사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제79조제4항 본문).
- ※ 잔여분을 분양하는 경우의 공고·신청절차·공급조건·방법 및 절차 등은 규제「주택법」 제54조에서 확인하실 수 있다.
- ※ 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 현금청산 및 매도청구에 관한 내용은 이 콘텐츠 <사업시행-사업시행계획인가-매도청구>에서 확인하실 수 있다.[3]
조합원 분양신청
조합원 분양신청이란 재건축·재개발사업의 신축아파트나 상가를 조합원에게 먼저 분양을 하기 위하여 받는 신청을 말한다. 조합원 분양신청은 정비사업의 꽃이고, 정비사업을 하는 목적이기도 하다. 신축아파트를 분양받아 새집을 얻고 또 경제적인 이익을 얻으려는 목적으로 그동안 정비사업을 한 것이다. 일반분양이란 조합원에게 먼저 분양하고 남은 신축아파트나 상가를 조합원 이외 일반인들에게 분양하는 것을 말한다. 일반분양을 하는 이유는 사업비 및 신축건물을 건축하는 공사비 등에 충당하기 위하여, 조합원 분양하고 남는 것을 일반인에게 팔아서 자금이익을 얻기 위한 목적이다.
조합원 분양신청 통지 시기 및 유의사항
조합원 분양신청과 관련하여 도시정비법 제72조에는 아래와 같이 규정되어 있다.
제72조(분양공고 및 분양신청) : ①사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2021. 3. 16>
유의사항
이 때 유의하여야 할 사항은 아래와 같다.
① 분양신청통지는 조합원에게만 하는 것이 아니라 '토지등소유자'에게 하도록 규정되어 있다. 따라서 재건축사업의 경우에는 조합설립 미동의자(조합원이 아님)에게도 분양신청통지를 하여야 하며, 이때 분양신청을 하고 싶은 미동의자는 조합설립동의서를 제출하고 조합원 분양신청을 할 수 있다.
② '사업시행인가 이후 시공자를 선정'하도록 시공자 선정 시기가 늦춰진 경우가 '서울특별시 공공지원대상 사업장'인데, 이때도 시공자를 선정하여 공사계약을 체결한 날로부터 120일 이내 분양신청통지를 하도록 되어 있다.
③위 제②항의 내용 때문에 재건축이든 재개발이든 '시공자와 공사계약이 체결되어야만 분양신청이 가능하다'는 해석이 나오게 되고, 일부 하급심판결에서는 '분양신청통지 전에 조합과 시공자 간에 공사계약이 먼저 체결되어야 하고, 공사계약 체결이 되어있다고 하더라도 만약에 그 계약체결이 유효하지 않으면 조합원 분양신청절차는 무효이다'라고 판결한 것도 있다. 따라서 반드시 시공자 공사계약체결을 법과 정관이 정하는 절차에 따라 적법하게 하여야 한다.
조합원 분양신청시 분쟁 발생 이유
조합원 분양신청 기간까지 조용했던 조합들도 조합원 분양신청이 시작되면 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 조합원 분양신청 시점에서 조합원 간에 분쟁이 발생하고 비대위가 생기는 이유는 아래와 같다.
① 분양신청단계 이전까지는 조합원 분담금이 얼마인지를 알 수가 없어서 그냥 지내왔다.
② 도시정비법상 조합설립동의서에 구체적인 분담금 액수를 기재하지 않고 있다.
③ 조합설립동의서 징구 시에 추정분담금을 통지하도록 되어 있으나, 이는 추정분담금이고 또 변동 가능성이 있다는 것을 알기 때문에 그냥 지내왔다.
④분양신청 안내문을 받아 보고 비로소 개략적인 분담금 내역을 알 수 있게 되었다.
⑤하지만 이 또한 분담금 액수가 정확한 것은 아닌데, 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않으면 조합원 지위 상실, 현금청산 대상이 된다고 조합에서 압박하고 있다.
⑥현재 내가 소유하고 있는 부동산에 대한 평가(종전자산평가)금액이 시세보다 너무 낮게 평가되어 통지되어 왔음. 따라서 내가 향후 부담하여야 할 분담금이 너무 많을 것 같다.
조합원 분양신청 기간
- 조합원 분양신청 기간은 분양신청 통지를 한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다(법 제72조제2항).
- 따라서 1차 분양신청 기간을 최장기간인 60일이 아니라 40일로 정하였더라도 2차 연장 기간은 단 한 차례 20일 위 안의 범위에서만 연장할 수 있다.
- 분양신청 기간을 통지한 날부터 바로 시작하도록 하였고, 연장은 20일의 범위에서 한 차례만 할 수 있게 되어있다. 통지한 날부터 바로 시작하도록 한 이유는, 만약에 그렇게 하지 않으면 통지만 시한 내에 하고 분양신청 기간 시작은 뒤로 미루어 나중에 분양신청을 시작하도록 하는 편법을 방지하기 위한 것이다.
- 연장은 1차 분양신청 기간에 연이어서 하여야 하며, 1차 분양신청 기간이 종료된 뒤 시일을 두고 추가로 하여서는 안 된다. 연이어서 하여야만 연장이 될 수 있다.[4]
동영상
각주
참고자료
- 〈분양신청서〉, 《예스폼 서식사전》
- 〈분양신청서〉, 《비즈폼 서식사전》
- 〈분양 및 공고〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 김조영 변호사, 〈조합원 분양신청 개념, 분쟁발생이유, 기간〉, 《위클리한국주택경제신문》, 2021-12-17
같이 보기
