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정비계획
정비계획(整備計劃)은 무분별하게 개발된 지역 혹은 과도하게 집중된 인구나 산업을 합리적으로 재배치하거나 체계적으로 다듬고 관리하기 위한 도시 계획 방법을 말한다.
목차
개요[편집]
정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 「도시정비법」 제16조에 따라 지정·고시된 구역을 말한다(도시정비법 제2조 제1호). 정비구역의 지정은 단순히 면적만을 의미하며, 정비사업의 구체적인 내용이 없으므로 정비구역 내 사업의 지침이 될 수 있는 구속적인 행정계획인 정비계획이 필요하다. 이러한 정비계획은 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 「도시정비법」 시행령 별표1의 요건에 해당하는 구역(정비구역)을 계획적이고 체계적으로 정비하기 위하여 수립하는 것으로 노후·불량한 지역의 주거환경개선과 기반시설 확충 등 도시기능의 회복을 통해 주민 삶의 질을 높이고자 하는 데 의의가 있다. 정비사업은 도시기능을 회복하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하기 위하여 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말한다. 정비사업의 시행을 위해서는 정비구역의 지정 및 정비계획의 수립이 필요하다. 정비구역의 지정은 법령에서 정하는 일정 요건에 부합하는 지역에 대하여 정비사업의 명칭, 정비구역 및 면적, 도시계획시설의 설치, 공동이용시설의 설치, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이에 관한 사항, 사업시행 예정시기, 세입자 주거대책 등을 포함하는 정비계획을 결정하여 지정할 수 있다.
"정비구역이 지정되고 정비계획이 수립되면" 이 양자가 결합하여 하나의 구속적 도시관리계획으로 효력이 발생하며, 정비계획 및 정비구역은 「도시정비법」 제4조 제6항에 따라 국토계획법에 따른 "지구단위계획 및 지구단위계획구역과 같은 효력"을 갖는다. 정비구역의 지정 및 정비계획은 도시관리계획에 해당하고, 정비구역이 지정·고시되면 도시관리계획과 같이 국민의 권리·의무를 제한하게 된다. 따라서 정비구역의 지정은 행정처분으로서의 성격을 가지며, 정비구역의 지정에 대한 쟁송(爭訟)은 항고소송의 대상이 된다. 행정계획이란 행정에 관한 전문적·기술적 판단을 기초로 하여 도시의 건설·정비·개량 등과 같은 특정한 행정목표를 달성하기 위하여 서로 관련되는 행정의 수단을 종합·조정함으로써 장래의 일정한 시점에 있어서 질서를 실현하기 위한 활동기준으로 설정된 것이다. 정비계획은 위 행정계획에 해당한다. 따라서, 정비계획은 그 자체로 국민의 권리 의무를 직접 변동시키는 것이 아니라 후속하는 개별적인 집행행위(사업시행인가 등)를 통하여 국민의 권리관계를 변동시키게 된다.
이처럼 정비계획은 도시기본계획과 기본계획의 범위 안에서 수립되어야 하고, 도시관리계획과 서로 연계되도록 수립되어야 한다. 따라서 원칙적으로 도시기본계획 또는 도시·주거환경정비 기본계획과 다른 내용으로 정비계획을 수립하려는 경우 선행적으로 위 기본계획을 변경하여야 한다. 다만, 도시·주거환경정비 기본계획은 도시의 장기적 개발 방향과 미래상을 제시하는 도시계획 입안의 지침이 되는 장기적·종합적인 개발계획으로서 직접적인 구속력은 없는 것이므로, 정비계획이 위 기본계획의 내용과 다르다 하더라도 위법한 것은 아니다. 정비계획 심의 시(도시계획위원회) 주요 논의되는 사항과 그 이후 진행되는 건축심의(건축위원회)에서 논의되는 사항이 상당 부분 일치하기 때문에 빠른 건축심의 통과를 위해서는 정비계획 수립 초기 단계부터 건축계획에 대해 면밀하게 검토가 진행되어야 한다. 그렇지 않으면 향후 정비계획의 "경미한 변경" 또는 "중대한 변경 절차"를 거치면서 많은 시간적·경제적 손실을 초래하기도 한다.
물론, 조합 설립추진위원회 단계에서 정비구역 지정 및 정비계획 수립, 경관심의, 교통영향평가 등의 용역을 위한 도시계획업체를 선정하고 있으며, 건축설계사무소 선정은 공공 지원 설계자 선정기준(서울시 고시 제2018-247호, 2018.08.09)에 따라 추진위원회 또는 조합에서 선정하고 있다. 즉, 추진위원회 단계에서 선정된 건축설계사무소는 기본설계를 담당하고, 조합에서 선정한 건축설계사무소는 실시설계를 담당하고 있다. 따라서, 현행 제도권 내에서 협력업체(도시계획 및 건축설계) 선정 시점을 통합하는 것은 업무의 차별성과 정비사업 절차 등으로 인해 현실적으로는 어렵다. 그러함에도 불구하고 정비계획 수립 단계에서 건축계획을 동시에 살펴보고 검토하는 것이 필요하다. 그렇게 해야만 빠른 실행력을 담보로 건축심의를 통과할 수 있을 것이다. 특히, 정비계획(안) 수립 과정은 정비기본계획 수립 → 용도지역·지구 검토 → 토지이용계획 → 건축계획 수립을 통해 진행되므로 상호 연계성과 향후 진행될 건축심의를 충분히 고려하여 검토하는 것이 필요하다.[1][2]
정비계획의 특징[편집]
정비사업의 유형[편집]
정비사업에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 세 가지 유형이 있다. 주거환경개선사업은 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택·다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량하는 사업이다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역 등에서 도시기능을 회복하거나 상권을 활성화하기 위하여 도시환경을 개선하는 사업이다. 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업이다.
종전의 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업으로 6가지 유형이 있었으나, 일반 시민이 알기 쉽게 하고 불필요한 분쟁을 방지하기 위해 2018년 2월 「도시 및 주거환경정비법」을 전부개정하면서 정비사업 유형을 현재와 같이 단순화했다. 한편 서울시는 기존 정비사업의 혼선을 최소화하기 위하여 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 상에 종전의 도시환경정비사업, 주택재개발사업, 주거환경관리사업을 각각 '도시정비형 재개발사업', '주택정비형 재개발사업', '관리형 주거환경개선사업'으로 명칭을 구분하고 있다.
정비구역의 지정[편집]
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수(정비구역 지정권자)는 도시·주거환경정비기본계획에 적합한 범위에서 일정 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비구역을 지정할 수 있습니다. 그 요건은 노후·불량건축물, 호수밀도, 주택접도율, 과소필지 등을 고려하도록 법률로 정하고 있으며, 필요한 경우 법에서 규정된 범위 안에서 시·도 조례로 요건을 따로 정할 수 있다. 또한, 정비구역 지정 요건에 부합하지 않는 지역이라 할지라도 부지의 정형화나 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 전체 면적의 10% 이하의 범위에서 정비구역에 포함할 수 있다.
정비사업의 시행[편집]
정비사업의 시행방법은 주거환경개선사업의 경우 스스로 주택을 보전·정비·개량하는 방식, 환지방식, 토지 등의 수용 및 사용방식, 관리처분계획에 따른 방식 또는 이러한 시행방식을 혼용한 방식으로 시행한다. 재개발사업은 관리처분계획에 따른 방식이나 환지방식 중의 하나로 시행하고, 재건축사업은 관리처분계획에 따른 방식으로만 사업을 시행한다. 정비사업의 시행자는 사업유형 및 시행방식에 따라 다르게 정합니다. 주거환경개선사업을 토지 등 소유자 스스로 주택을 보전·정비·개량하는 방식으로 시행하는 경우에는 원칙적으로 시장·군수 등이 직접 시행하고, 그 밖의 방식으로 시행하는 경우는 시장·군수 등이 직접 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하거나 건설업자와 시장·군수 등이 공동으로 시행합니다. 재개발사업 및 재건축사업의 경우에는 조합이 시행하거나 시장·군수 등, 토지주택공사 등과 조합이 공동으로 시행할 수 있습니다. 단, 토지 등 소유자가 20인 미만인 재개발사업의 경우에는 조합의 설립 없이 토지 등 소유자가 직접 시행하거나 시장·군수 등, 토지주택공사 등과 토지 등 소유자가 공동으로 시행할 수 있다.[2]
정비계획의 수립 및 입안[편집]
정비계획의 수립[편집]
- 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 "정비구역의 지정권자"라 함)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 정비계획 입안대상지역 요건에 해당하는 구역을 대상으로 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함)할 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조제1항).
- 정비계획의 입안권자는 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위해 정비사업을 건설하는 주택에 대해 다음의 구분에 따른 범위에서 주택규모별 건설비율 등을 정비계획에 반영해야 하며, 사업시행자는 이에 따라 주택을 건설해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제10조 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제9조제1항제3호).
- 국민주택규모의 주택 : 전체 세대수의 60% 이하
※ 과밀억제권역에서 시행하는 재건축사업의 경우
건설하는 주택 전체 세대수의 60% 이상을 85㎡ 이하 규모의 주택으로 건설해야 합니다. 그럼에도 불구하고 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에는 임대주택 및 국민주택규모의 주택 건설비율이 적용되지 않는다.(「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(국토교통부 고시 제2022-720호, 2022. 12. 11. 발령·시행) 제5조).
① 재건축사업의 조합원에게 분양하는 주택의 주거전용면적의 합이 재건축하기 전의 기존주택의 주거전용면적의 합보다 작거나 30%의 범위에서 클 것
② 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택은 모두 85㎡ 이하 규모로 건설할 것
입안제안[편집]
- 토지 등 소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제14조제1항).
입안제안 요건
- 단계별 정비사업 추진계획상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 않거나 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 정하고 있지 않은 경우
- 토지등소유자가 토지주택공사등을 사업시행자로 지정 요청하려는 경우
- 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도조례로 정하는 경우
- 정비사업을 통하여 기업형임대주택을 공급하거나 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서규제「도시 및 주거환경정비법」제9조제1항제10호각 목을 포함하는 정비계획의 입안을 요청하려는 경우
- 규제「도시 및 주거환경정비법」제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우
- 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말함)가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우(다만, 경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자의 동의절차를 거치지 않음)
- 토지등소유자가 공공재건축사업을 추진하려는 경우
입안요청[편집]
- 토지등소유자가 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안하려는 경우 토지등소유자의 3분의 2 이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받은 후 시·도조례로 정하는 제안서 서식에 정비계획도서, 계획설명서 및 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출해야 한다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조제1항).
- 정비계획의 입안권자는 제안일부터 60일 이내에 정비계획에의 반영여부를 제안자에게 통보해야 한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 한 차례에 한하여 30일을 연장할 수 있다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조제2항).[3]
정비계획의 절차[편집]
- 정비계획이 수립되면 다음의 절차를 거치게 된다(국토교통부, 『도시 및 주거환경정비법 질의회신사례집』, 2017.10, p.378).
주민의견 및 지방의회의 의견청취[편집]
- 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제15조제1항).
- 정비계획의 입안권자는 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제15조제2항).
주민공람 및 의견청취 등을 생략할 수 있는 경우[편집]
다음에 해당하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 생략할 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제15조제3항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조제4항).
「도시 및 주거환경정비법 시행령」에서 정하는 경미한 사항
- 1. 정비구역의 면적을 10퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우(정비구역을 분할, 통합 또는 결합하는 경우는 제외)
- 2. 토지 등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거를 변경하는 경우
- 3. 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모를 10% 미만의 범위에서 변경하는 경우
- 4. 공동이용시설 설치계획을 변경하는 경우
- 5. 재난방지에 관한 계획을 변경하는 경우
- 6. 정비사업시행 예정시기를 3년의 범위에서 조정하는 경우
- 7. 「건축법 시행령」 별표 1 각호의 용도 범위에서 건축물의 주용도(해당 건축물의 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말함)를 변경하는 경우
- 8. 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10퍼센트 미만의 범위에서 확대하는 경우
- 9. 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우
- 10. 「도시 및 주거환경정비법」 제66조에 따라 용적률을 완화하여 변경하는 경우
- 11. 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 또는 기본계획의 변경에 따라 정비계획을 변경하는 경우
- 12. 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가 등 관계 법령에 따른 심의 결과에 따른 변경인 경우
- 13. 그 밖에 1.부터 9.까지, 11. 및 12.와 유사한 사항으로서 시·도조례로 정하는 사항을 변경하는 경우
정비계획의 확정 및 고시[편집]
- 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경 결정 포함)하거나 정비계획을 결정(변경 결정 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항 전단).
- 정비구역의 지정권자는 정비계획을 포함한 정비구역을 지정·고시한 때에는 국토교통부 장관에게 그 지정의 내용을 보고해야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조제3항).[3]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈정비계획〉, 《네이버 국어사전》
- 〈정비계획〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈정비계획의 수립〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 조필규, 〈정비계획과 건축계획의 관계를 이해하자〉, 《매경부동산아카데미》, 2020-09-04
같이 보기[편집]
