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다세대주택
다세대주택은 대한민국 건축법상 공동주택 중 주택으로 쓰는 1동의 바닥 면적이 660㎡ 이하이며, 층수가 4층 이하인 주택을 말한다.[1]
개요[편집]
대도시 땅값이 천정부지로 올라가면서 단독주택 생활은 희망 사항이 되고 있다. 이는 세계 대도시 어디서나 일어나고 있는 현상이다. 그렇다고 내 생활 공간을 포기할 수는 없는 일이다. 그래서 나온 대안이 공동주택, 다가구주택이다. 국내에는 여러 종류의 공동주택이 제공되고 있으며 주택 형태와 부지 크기에 따라 다가구주택, 다세대주택 등으로 분류한다. 하지만 다세대주택과 다가구주택은 조금 차이가 있다.
공동주택의 개념은 부지를 공유하면서 부지에 대한 부담을 덜고, 단독주택과 같은 개인 또는 가족의 독립된 생활 공간을 소유하는 것이다. 건축법에서는 이런 공동 주택의 개념을 '하나의 건축물의 벽・복도・계단・그 밖의 설비의 전부 또는 일부를 여러 세대가 공동으로 사용하면서 각 세대마다 독립된 생활이 가능한 구조로 된 주택을 말한다.'로 정의하고 있다.
공동주택은 부지와 층수에 따라 분류되며 공동주택 용도에 해당하는 건축물 종류 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 있다. 각각의 공동 주택은 다음과 같은 정의 때문에 분류한다.
- 아파트: 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택.
- 연립주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.)의 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택.
- 다세대주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.)의 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택
즉, 연립주택과 다세대주택은 건축 규모 연면적(延面積) 660㎡를 기준으로 구분되며, 연면적이 660㎡를 넘으면 연립주택이고 그 이하이면 다세대주택이다.
다세대주택과 다가구주택 차이[편집]
다세대주택과 다가구주택을 구분하기 위해서는 우선 '세대'와 '가구'의 의미를 정확하게 알아야 한다. '세대'는 구분등기가 가능한 소유권이 있는 개념이며, '가구'는 구분등기가 불가능한 소유권이 없는 개념으로 이해하면 된다.
다가구주택과 다세대주택은 실제 외관상으로 비슷하므로 혼돈이 많이 되는 주택이다. 그러나 세대와 가구의 의미를 소유권으로 구분 짓고 나면 다세대주택과 다가구주택의 구분은 더욱 쉬워진다.
- 다세대주택
다세대주택이란 한 건물에 '다수의 세대'가 거주할 수 있도록 주거공간이 별도로 분리되어 있는 주택을 말한다. 좀 더 자세히 설명하면, 한 건물 내에 다수의 세대가 살 수 있도록 건축한 4층 이하의 영구건물로 건물의 전체 면적이 660㎡ 이하로 건축 당시 다세대주택으로 허가받은 주택이다.
만약 다세대주택의 2개 동 이상을 지하주차장으로 연결한 경우 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥 면적에서 제외한다. 또한, 각 세대별로 방, 주방, 화장실, 현관이 확보되어야 하고 1세대 최소면적은 20㎡ 이상이어야 한다.
다세대주택은 각 호수마다 소유주가 다른 공동주택이다. 즉 세대별로 집주인이 다르기 때문에 등기부 등본을 열람할 경우 각 호실별로 열람이 가능하며, 각 호수별로 매매나 분양할 수 있다.
하나의 건물에 소유권이 있는 주택이 많이 모여있기 때문에 건축법상 공동주택으로 분류되며, 흔히 우리가 '빌라'라고 부르는 것이 대표적인 다세대주택이다.
- 다가구주택
다가구주택은 건물 자체가 1인 소유이다. 집주인이 있고 나머지 호수를 임대하는 경우로, 건축법상 단독주택으로 분류되고 있다. 다세대주택처럼 각 호수를 하나의 주택으로 볼 수는 있지만, 분리해 소유하거나 분양하는 것이 불가능하다. 따라서 전체 건물에 대한 등기만 존재한다.
소유권은 한 사람만이 가질 수 있지만, 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 전체 면적 660㎡ 이하의 주택으로 19세대 이하, 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이며, 1층 바닥 면적의 1/2 이상을 필로티 구조로 주차장을 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하면 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
또한, 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실 등이 갖추어져 가구별로 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하는 것은 불가능하다. 즉, 각 호실별로 등기를 열람할 수 없기 때문에, 집주인이 나머지 호수를 임대하여 세입자가 들어와 산다. 흔히 우리가 아는 '원룸을' 생각하면 더 빠르게 이해가 된다.
다가구주택은 건축법에 의한 건축물의 용도 상 단독주택이고 다세대주택은 공동주택이다. 즉, 다세대주택은 구분소유이며, 다가구주택은 단독소유다. 다가구주택의 경우 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하이며 다세대주택은 4층 이하로 규정하고 있다.
이런 소유권 때문에 다세대 주택은 임대소득, 양도소득 과세 대상에 속하고, 다가구 주택은 과세 대상에 속하지 않는다.
다세대주택과 다가구주택 세금 차이[편집]
다세대주택과 다가구주택은 여러 가구가 사는 주택이 공통점이지만 '주택 수'에 따른 세금 차이가 있다. 다세대주택은 구분등기가 되어 있기 때문에 각각 한 채의 독립주택으로 볼 수 있다. 다세대주택을 통째로 가지고 있다면 호수별로 주택 수를 계산하기 때문에 다주택자가 되는 것이다. 예를 들어 13세대 다세대주택을 통으로 소유하고 있다면 13채의 집을 보유하는 것으로 판단하게 된다.
반면 다가구주택은 여러 가구가 살고 있지만 하나의 단독주택으로 보기 때문에 다가구 주택을 통으로 소유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어 양도세에서 유리한 편이다. 다세대주택을 다가구주택으로 바꾼다면, 다세대주택을 다가구주택으로 용도 변경하고 용도 변경일로부터 2년 이상 보유한 후 통째로 팔면 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
여기에 장기보유특별공제도 용도 변경일부터 양도일까지의 보유 기간을 계산하여 연 8%씩 적용된다. 단 조정대상지역이라면 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 거주요건을 반드시 채워야 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
다가구 주택을 무허가 불법 증축한 건물이라면 향후 매도 시 세무당국에서는 실질 과세의 원칙에 따라 다세대로 분류해 세금폭탄을 맞을 수 있으니 주의해야 한다.
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈다세대주택〉, 《위키백과》
- MG새마을금고, 〈다세대주택 vs 다가구주택의 차이점은!? 어떻게 구분할까?〉, 《네이버블로그》, 2019-07-03
같이 보기[편집]
