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상업시설
상업시설(商業施設)은 상가라고도 하며 상업을 할 수 있는 건물 또는 시설을 말한다. 가게, 백화점, 슈퍼마켓 등을 포함한다.
생활권 주변 상가[편집]
사람들이 많이 거주하는 지역의 주변에 있는 상가에는 일상 생활에 필요한 재화나 서비스를 제공하는 가게나 공공 시설이 많으며, 대표적으로 다음과 같은 것들이 있다.
- 슈퍼마켓과 식료품 상점
- 식당, 레스토랑, 음식점, 카페, 찻집, 커피하우스·커피전문점
- 이발소
- PC방
- 오락실
- 우체국
- 서점
- 옷 가게
- 편의점
- 파출소
상업시설의 역사[편집]
먼저 상업시설하면 무엇이 떠오르는가. 바로 재래시장이다. 재래시장은 인류가 자급자족의 시대를 지나 물물교환을 시작하면서부터 함께 한 공간이다.
재래시장은 인적, 물적, 시간적, 공간적 요소가 한데 모여 자연발생적으로 형성된 "場"이다. 이러한 재래시장은 물품의 거래라는 전통적인 기능 외에도 정보의 교환, 사교, 유흥 등의 역할을 하며 민중의 삶의 일부분이 되어 왔다.
그런데 이러한 재래시장으로 대표되던 상업시설은 1900년대 초 새로운 전환점을 맞이하게 된다. 상업시설 근대화의 시작을 알리는 큰 사건이라고 할 수 있는데 바로 백화점의 등장이다. 한국 최초의 백화점이자 신세계백화점의 전신인 미스코시 백화점이 서울 명동에 오픈한 것이다. 이는 일본 미스코시 백화점의 경성 출장소 형태였다.(참고로 미스코시는 일본 최초의 백화점이기도 하다.(1904년 오픈) 세계 최초의 백화점은 파리의 봉 마르셰이며(1852년 오픈), 미국 최초의 백화점은 메이시이다.)
미스코시 백화점은 연면적 7335㎡ 에 지하 1층, 지상 4층의 규모였다. 종업원 수도 360여 명이었으며 옥상에는 차를 마시는 일종의 카페가 있었는데 모닝커피를 마시려는 모던보이, 신여성 들로 앉을자리가 없을 정도 였다고 한다.
1980년 이후 세계화가 급속히 진행되고 유통시장이 개방되며 상업시설은 다시 한번 큰 변화의 시기를 맞이하게 된다. 바로 편의점의 등장이다. 당시 동네상권은 구멍가게와 슈퍼가 양분하던 시기였다 그런데 1989년 올림픽선수촌 아파트 단지에 24시간 편의점을 표방하는 글로벌 CVS(convenience Store)인 세븐일레븐(7ELEVEN)이 처음 입점한 것이다. 현재 세븐일레븐은 GS25, CU에 이어 업계 3위이다.
24시간 편의점이 처음 등장한지 4년이 지난 1993년 11월 12일 한국 최초의 대형마트인 이마트가 창동에 들어선다. 옷은 백화점에서 식료품은 시장에서 가전제품은 대리점에서 사던 당시의 소비패턴으로 인해 할인마트에 대한 업계의 시선은 냉소적이었지만 그 반응은 가히 폭발적이었다 .현재 할인마트는 백화점을 제치고 최대의 유통채널이 되었다.
이후 상업시설은 온라인 쇼핑의 증가, 해외직구의 발달, 소비자 기호의 다변화로 인해 진보를 거듭하고 있다.
최근 상업시설의 트렌드는 복합화, 대형화, 테마화, 세분화 그리고 거리 상권의 활성화 이렇게 다섯 가지로 요약할 수 있다.
- 1 복합화 : Ex. 타임스퀘어영등포 디큐브시티신도림 이마트 타운일산
- 복합화는 소비자의 다양한 니즈를 One-Stop으로 충족시킬 수 있도록 쇼핑, 비즈니스, 문화, 오락, 휴식기능을 집적시켜 집객효과를 극대화하는 전략이다 온라인의 발달로 원하는 제품을 저렴하게 편하게 구매할 수 있는 시대가 됨에 따라 상업시설은 쇼핑이라는 본연의 기능에 여가를 결합한 몰링Malling의 개념으로 진일보했다.
- 이러한 몰링을 즐기는 사람을 몰 고어(mall-goer), 운동삼아 몰을 산책하는 사람을 몰 워커(mall-walker)라고 하는 등 몰과 관련된 새로운 신조어가 등장할 정도로 몰(Mall)은 우리의 라이프스타일속에 깊숙히 자리 잡고 있다.
- 2 대형화 : Ex. 신세계 센텀시티 현대백화점 판교
- 기존 상업시설들과의 치열한 경쟁 속에서 규모의 경제 실현을 통해 경쟁우위 및 비용 효율화를 꾀하는 전략이다. 대형 앵커시설핵심시설 도입으로 인지도를 강화하고 집객력을 증대시켜 상권 내 경쟁시설의 소비자를 빨아들이는 일명 스트로크 효과를 노린다. 2009년 오픈한 신세계 센텀시티점은 세계 최대 백화점으로 기네스북에 등재될 정도로 큰 규모를 자랑한다.(매장면적 82645㎡ 전체면적 293906㎡ 대지면적 509000㎡)
- 백화점에 온천&찜질방(스파랜드), 아이스링크, 실내골프장(골프레인지), 영화관(CGV) 등이 있어 막강한 집객력을 발휘하고 있다. 롯데백화점 센텀시티점(2007년 오픈) 바로 10m 앞에 신축, 부산 맹주를 자처하는 롯데에 정면으로 도전장을 내밀었다.
- 3 테마화 : Ex. 웅진플레이도시(놀이), 원마운트(놀이/관광), 쌈지길(문화), 커먼그라운드(문화)
- 색다른 경험 제공을 통해 타 시설과 차별적 인지도 및 고객 충성도를 확보하는 전략이다 쇼핑몰 내부와 외부공간에 일관된 테마와 스토리텔링을 적용, 비일상적 상환경을 조성한다
- 4 세분화 : Ex. 하이마트(가전), ABC마트(신발), 토이저러스(장난감), 하나로마트(농산품), 베스트오피스(사무용품)
- 일반 백화점이나 슈퍼마켓처럼 다양한 분야의 상품을 판매하는 매장과 달리 특정 분야의 상품만을 모아 판매해 전문성을 강화하는 전략이다. 소위 "카테고리 킬러"라고 부른다.
- 1948년 미국 워싱턴 D.C. 에 처음 등장한 토이저러스가 카테고리 킬러의 원조격이다 현재 전 세계 36개국에서 1500여 매장이 운영 중이다. 우리나라에서는 2007년 롯데쇼핑과의 라이선스 계약을 통해 롯데마트에서 운영 중이다. 롯데마트 구로점 토이저러스가 가장 크다.
- 5 거리 상권의 활성화 : Ex. 가로수길/세로수길(신사동), 경리단길(이태원), 삼청동길
- 앞서 기술한 네 가지 트렌드가 유통업체의 인위적인 변화 노력이었다면 이것은 자연발생적으로 형성된 트렌드라고 할 수 있다
- 대규모 자본을 바탕으로 형성된 복합 상업시설의 높은 임대료를 감당할 수 없는 작고 유니크한 매장들이 상대적으로 임대료가 저렴한 거리에 하나 둘 모이면서 그 지역의 독특한 문화와 결합하여 차별화된 개성을 가지게 되었다. 이후 점차 시간이 지나면서 기존의 인공적인 상업시설에 식상한 소비자들의 발걸음이 늘어나 명소화 되기 시작한 것이다. 이러한 거리 상권은 실내시설이 가질 수 없는 상환경계절 날씨 등의 변화와 자연스러운 감성 개성있고 독특한 점포 등 매력적인 요소들을 지니고 있다.
- 그런데 거리 상권이 발달함에 따라 점차 임대료가 오르게 되자 기존의 독특한 분위기를 형성하던 작고 유니크한 매장들은 임대료를 감당하지 못해 떠나고 임대료를 감당할 수 있는 대기업 매장이 입점하는 현상이 발생하기 시작했다.(이를 전문용어로 젠트리피케이션(Gentrification)이라고 한다.)
- 이로 인해 독특한 거리문화는 거대 자본에 잠식되어 특색 없는 평범한 거리로 전락하게 된다. 과거 압구정동 로데오 거리가 보세가게 등으로 독특한 문화를 형성했으나 임대료 상승에 따라 이를 감당할 수 있는 성형외과 피부과 금융기관 들로 대체되면서 오히려 상권이 쇠퇴한 사례가 대표적이다. 최근 홍대 앞상권도 이러한 경향을 보이고 있다. 이는 우리의 가치 있고 소중한 공간이 소멸되는 안타까운 사례라고 할 수 있다.
- 단기적으로 보면 임대료를 감당 못해 떠나는 임차인의 문제라고 볼 수 있으나 장기적으로도 상권 자체가 쇠퇴해 신규 임차인과 임대인 모두에게 손해가 된다. 또한 명소화된 공간은 많은 사람들이 영유하고 즐기는 장소로서의 공적인 의미도 지니고 있는바 이러한 공간은 국가와 지자체 차원의 노력을 통해 보존할 필요가 있다. 일례로 성동구는 최근 활성화되고 있는 성수동 일대를 지속가능 발전구역으로 지정해 임대기간을 늘리거나 임대료 상승폭을 제한하는 내용을 골자로 임차인 임대인 간 상생협약 체결을 유도하고 재정적 지원을 검토하는 등 적극적인 노력을 하고 있다. 아울러 자본화 상업화를 경계하는 건전한 시민의식도 수반되어야 한다. 가치있는 공간이 우리 곁에 오래도록 남아 있게 하기 위해서는 이처럼 많은 사람들의 노력이 필요하다.[1]
상업지구[편집]
상업지구(商業地區)는 도시에서 상업 업무가 위주인 지역이다.
도시의 상업 지역은 스트립 몰, 사무실 공원, 시내, 중앙 비즈니스 지구, 금융 지구, "메인 스트리트" 또는 쇼핑 센터와 같은 주로 상업용 건물로 구성된 지역, 지구 또는 이웃이다. 도시 내의 상업 활동에는 소매업, 도매 구매 및 판매, 금융 기관에서 상품 및 서비스의 구매 및 판매, 그리고 광범위하게 "비즈니스"로 분류되는 다양한 용도가 포함된다. 상업 활동은 일반적으로 상대적으로 적은 양의 토지를 차지하지만 지역 사회 경제에 매우 중요하다. 그들은 일자리를 제공하고 돈의 순환을 촉진하며 종종 공개 모임 및 문화 행사와 같이 지역 사회에 중요한 다른 많은 역할을 수행한다.
상업 지역은 사무실 단지, 쇼핑몰, 주유소, 바 및 레스토랑과 같은 영리 사업이 사용하도록 의도된 부동산이다. 향후 프로젝트를 위해 개발자가 완전히 구매하거나 부동산 중개인을 통해 임대할 수 있다. 이러한 유형의 부동산은 주거용 부동산과 산업용 부동산 사이에 있다. 실질적으로 모든 소득자는 새로운 사무실 단지 또는 기타 영리 사업체를 짓기 위해 허가를 받아야 하며, 시 정부는 선택한 지역이 실제로 상업 지역인지 결정해야 한다. 상업, 공업, 주거 지역을 구분하는 구역이 명확하게 상업적 용도로 구분된 경우 시는 명시된 용도에 대해 판매를 진행하도록 허용한다. 그러나 부동산의 일부가 주거 또는 산업 구역으로 확장되는 경우 구매자는 구역 경계를 넘어설 수 있는 '변동', 즉 특별 허가를 받아야 한다.
상업 지역은 주거 지역과 동일하게 취급하는 부동산 중개인이 보유할 수 있다. 부동산의 가용성과 규모를 광고하는 표지판을 세울 수 있으며 더 작은 부지를 구입하거나 임대할 수 있도록 준비할 수 있다. 판매자는 또한 울퉁불퉁한 부분의 등급을 매기거나 원치 않는 나무를 제거하는 등 토지를 개선하는 데 동의할 수 있다. 전문 개발자는 단순히 이후 프로젝트에 대한 가용성을 보장하기 위해 이러한 유형의 부동산 견본을 대량으로 구매할 수 있다.
각주[편집]
- ↑ 포트럭, 〈02화 상업시설 역사 기행〉, 《브런치》, 2016-01-19
참고자료[편집]
- 〈상업 시설〉, 《상업지구》
- 〈상업지구〉, 《상업지구》
- 포트럭, 〈02화 상업시설 역사 기행〉, 《브런치》, 2016-01-19
같이 보기[편집]
