무허가건물

무허가건물(無許可建物, illegal building)은 건축법 등 관계법령의 허가를 받거나 신고하고 건축해야 하는 건축물을 허가받지 않거나 신고하지 않고 건축한 건축물을 말한다.

보상

무허가건물이라 하더라도 주거용 건물이면 주택임대차보호법이 적용된다. 또 무허가 주거용 건물의 손실보상은 그것이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 사업인정고시 이전에 건축된 건물이면 손실보상의 대상이다.

비거주용 건축물은 보상의 대상이 되지 않는다. 근거법은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 주택임대차보호법이다.

무허가건물확인서

무허가건물확인서란 해당 건물이 무허가 건물임을 확인하기 위해 작성하는 양식으로, 무허가건물확인서를 작성할 때에는 소유자 정보와 신청 내용을 정확하게 기재하도록 한다. 건축법 등 관계법령의 허가를 받거나 신고하고 건축해야 하는 건축물을 허가받지 않거나 신고하지 않고 건축한 건축물을 무허가 건축물이라 하며, 무허가건물확인서는 구청 건축과에서 해당 건물에 대한 확인 후에 발급받을 수 있다.

무허가건물확인서는 이후 분양이나 임대 사실 증명 등의 목적으로 작성하는 양식으로, 무허가건물확인서를 작성함으로써 해당 건물에 대한 정보를 확인할 수 있으며, 이를 통해 이후 해당 건물로 인한 피해를 줄이고, 건물에 대한 관리를 효율적으로 진행하는데 도움이 된다.

무허가건물 역사

1960년대 아파트의 붐이 일어나기 전까지 한옥집, 양옥집, 초가집 등 다양한 형태의 집들이 존재했고 어떤 집을 짓든 땅 소유자의 선택이다.

1906년 토지가옥증명규칙에 의해 허가, 무허가의 기준이 아닌 단순히 내집이라는 증명서가 생겨났고 모르는 사람들이 더 많았으니 증명서 없이 거래가 되던 시절이었다.

1920년 9월 임야대장이 만들어지고​ 1940년 전쟁으로 인해 전체 가구의 3분의1이 멸실되었다.

그 후, 신고나 허가없이 살 집이 필요했으니 마구잡이로 집을 지었을수 밖에 없었다.

1960년 1월1일 부동산등기법 등장했고 이전에 지어진 무허가건축물은 그대로 두되, 앞으로 지어지는 주택에 대해 새로운 가치가 더하여 주택의 기준이 어느정도 정형화된 규정이 필요했다 정식으로 허가관청에 등록하고 부동산등기제도에 의해 적법한 절차에 따라 집을 사고파는 틀을 지시했다고 한다. 여기에 가장 큰 목적은 세금을 정확히 징수하기위한 국세라는 명분이다.

1962년 제정된 건축법 시행령 제11조 1항 2호에 의해 ‘연면적 200m2(60평) 이내’인 경우에만 신고만으로 건축행위를 할 수 있도록 규정했고 1982년에 무허가건축물관리대장이 탄생하였다.

무허가주택 전수조사 후 주거용 건물로서 인정하는 무허가 건축물 양성화 제도를 실시하고 합법적인 건축물로 인정.

단, 전용면적 85제곱 이하이고 2층 이하이면 단속대상에서 제외다.

무허가와 미등기 차이점

무허가건물이란 건축허가를 받지못해 등기가 불가능한 건물이다(1세대 1주택 비과세규정 적용가능).

미등기건물이란 건축물대장에는 등록되어있으나 등기되어있지 않은 건물을 말한다​(1세대 1주택 비과세 규정 적용불가).

무허가건물 양성화

과거에 행해진 적접한 절차를 거치지않은 불안전한 법률행위를 추후에 인정하고 추인과정을 통해 합법화 하는 것을 의미한다.

양성화 순서

1. 추인가능여부검토.

2. 추인 혹은 철거.

3. 현행건축법에 맞지않는 부분철거, 착공.

4. 준공검사(사용승인).

5. 건축물대장 등재.

6. 보존등기.

현행법에 의거하기때문에 가능여부판단이 우선이며 된다해도 비용이 만만치않다.

건축법이 정한 건폐율, 용적률, 단열, 정화조, 주차장, 도로 폭 그리고 가장 중요한 소방법을 충촉한 설계와 시공이이루어져야 한다. 즉, 현행법 테두리안에 조건이 맞아야 가능하다.

마지막으로 건축물대장 등재 후 취득세납부와 재산세납부와 같은 후속절차를 이행한 후 건물분에 대한 신청할 수 있으며, 법에서 정한 기일보다 지연되었기 때문에 지연과태료 를 납부해야 한다.

미등기주택, 미등기건물에 대한 양성화특별법이 2014년도에 시행되었고 개인적으로 할 때보다 조금 더 넓게 기회를 주는 제도다.

10년주기로 시행되므로 2023-2025년에 특별법이 시행될 것으로 예측된다.

참고자료

• 〈무허가건물〉, 《네이버지식백과》
• 〈무허가건물확인서〉, 《네이버지식백과》
• 〈무허가건물 양성화 기준 조건, 비용 _ 무허가와 미등기의 차이점〉, 《네이버블로그》, 2023-04-09

같이 보기

• 구조
• 건축
• 건물
• 건축물
• 고층건물
• 저층건물
• 미등기건물

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