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주상복합
주상복합(住商複合, High-rise apartment)은 주거와 상업 용도가 복합되어 다세대가 공동 주거하는 건물이다.[1] 주상복합 아파트라고 부른다.
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개요[편집]
주거공간과 상업공간이 복합된 아파트이며, 주로 '주상복합 아파트'라고 표현한다. 일반 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법의 규제를 받아 오피스텔과 비슷한 취급을 받는다. 한국에선 세운상가가 최초로 취급받는다.
영미쪽 도시계획 분과에서는 mixed-use building이라고 부르기도 하며, 도시계획분야의 두가지 거대 흐름 중 어떤 흐름을 따르냐에 따라서 호불호가 매우 갈리고 이에 따라 주상복합은 뜨거운 감자에 해당한다. 여기서 말하는 두 흐름은 구세계(유럽)에서 선호되는 walkable neighbourhood 도시계획방안과 신세계(북남미 및 오세아니아)에서 선호되는 clear area plan 도시계획방안을 말한다.
정치인이나 행정가는 도시계획가를 덜 중요시하는 경향이 많고, 많은 경우 건축가와 도시계획가를 구분하지 못하는 경우도 흔하기 때문에, 실제로 어떤 사람이 집권을 하냐에 따라 도시계획은 왔다갔다하는 측면이 많다. 결국 현실에서는 오롯이 한 지향으로 가지고 가는 도시가 드물고 어떤 도시든 어느정도 스펙트럼이 나타난다. 한국 등 도시의 역사가 짧은 곳 일수록 이러한 경향은 심하다. 서울의 경우도 과거에는 3핵도시론등 미국식 clear area plan을 지향하다가 민선 이후에는 주상복합 건설, 도로축소와 대중교통강화를 전제한 청계천 복원 등 10mn을 따르는 경향이 매우 강하다.
그러나 민주화 이후 한국의 도시들은 10mn 모델만 따르는데, 민주화에 따라 여러 뜻이 도시정책에 반영된다면 두 모델 사이의 경쟁과 타협이 이전보다 더해져야 일반적인데 그렇지 않은 이유는 10mn에 반대하는 도시계획 행정가 자체가 한국에 존재하지 않는다는 점이 큰 영향을 주었다. 또한 10mn 모델에 문제제기를 하는 사람이 한국에 없는 까닭은 한국의 소위 좌우파가 모두 큰 정부론을 전제하기 때문으로 추정된다. 한국는 자유기업원을 제외하고는 자유지상주의를 천명하는 정치집단이나 단체가 없고 한국의 소위 좌우파는 어떤 계층의 세금을 낮출지에 따라 좌우파가 나뉘는 형상이다.
어쨌든 전자의 경향을 지향하는 도시일수록 주상복합이 고급 주택으로 인식되지만 후자의 경향이 강한 도시일수록 주상복합은 저급 주택으로 인식된다. 그 이유는 상업지역 자체가 강력범죄가 많이 일어나는 지역이기 때문이다. 경찰행정에 있어서 주거지역에 적합한 순찰방식과 상업지역에 적합한 순찰방식이 구분되는데, 애초에 도시계획 자체가 clear area model로 이루어진 도시라면 mixed-use building에 적절한 경찰력을 배당하기가 어렵다.[2]
역사[편집]
서양에서 유래된 것으로 고대 로마의 인슐라가 주상복합의 건축물로 1층을 상업공간, 2층부터 생활공간으로 활용했고, 고대 이후부터 중세, 근대에 이르기까지 도시 중심부나 골목길 수준 이상의 도로에서 많이 세워졌다. 주로 지하층부터 지상 5~7층 정도까지는 상업지구나 오피스 등으로 사용하고 그 위층을 주거지구로 전용한다. 원래 주거면적을 90%까지 허용했으나 사실상 일반 아파트나 다름없는 무늬만 주상복합들이 늘어나자 2003년 개정된 건축법으로 70%까지 주거비율이 낮아졌다. 이에 한국에 마천루 형태의 주상복합 아파트들이 대거 등장하게 된다.[2]
1세대 주상복합[편집]
한국의 1세대 주상복합 아파트로서는 타워팰리스와 목동 현대하이페리온을 꼽을 수 있다. 타워팰리스가 하이페리온에 비해 조금 더 일찍 건설되었으며 두 건물 모두 최소 40층에서 최대 60층을 넘어가는 준초고층, 혹은 초고층 건축물이다.
요즘들어 들어오는 주상복합들의 표준을 마련한 장본인이자 뿌리라고 볼 수 있으며 넓은 지하주차장, 각종 커뮤니티시설, 여유로운 엘리베이터 수, 호텔식 로비 및 서비스 등은 지금까지도 이어져오고 있는 고급 주상복합 아파트들의 특징이다.
다만 이때 주상복합들은 공간설계의 한계로 인하여 창문이 없는 방이 있다거나 40평형대의 대형평수들이 방이 2개밖에 없는 등 일반적인 판상형 아파트의 구조에 익숙한 사람들의 눈에 이상하게 보일법한 구조들이 많았다. 또한 공간배치의 어려움이나 데드스페이스, 공용부 면적 등으로 인한 낮은 전용률도 이에 해당되는 사항이다.
최초의 1세대 주상복합인 타워팰리스의 경우 처음 건설당시 미분양의 흑역사를 갖고있다. 지금에야 흔하지만 당시로서는 초고층 건축물에서 사람이 산다는 인식이 없었기 때문이다. 또한 높은 분양가도 이에 한몫하였다.
특징[편집]
주상복합은 기본적으로 도심의 상업지역에 지어진다. 그에 따라 주거지역에 지어지는 일반적인 아파트와 여러가지 차이가 생겨나게 된다. 아래의 특징들을 보면 비슷하게 상업지역에 지어지는 건축물인 오피스텔과 많은 특징을 공유하는 것을 볼 수 있다.
교통이 편리하다. 도심지나 교외라 하더라도 도심에 가까운 지역에 주로 들어가기 때문에 교통이 편리하다.
마천루처럼 초고층 아파트로 지어지는 경우가 많다. 도심의 초고층 아파트들은 대부분 주상복합인 편이다. 상업지구에는 아파트를 건설하는것이 불가능해서 대안으로 주상복합 아파트를 짓는 경우가 많기 때문이다.
관리비가 비싸다. 주거용지가 아닌 상업용지에 건물을 세우기 때문에 관리비가 일반 아파트 대비해서 비싸다. 아파트보다 평당관리비가 현저히 비싸거나 한건 아니고 비슷한 수준이지만 주거면적의 비율이 낮기 때문에 비싸다고 느끼게 된다. 일반아파트는 주거용적이 전체면적의 70%를 훨씬 넘는 반면에 주상복합은 60% 밑인 경우도 많기 때문이다.
실평수가 적다. 동일 평수 아파트 대비 전용률이 낮고 발코니가 없어서 서비스 면적이 적은 경우가 대부분이다. 그래서 일반 아파트와 같은 평수라도 실평수는 일반 아파트에 비해 좁은 편이며, 구조나 창문이 열리는 각도 등의 면에서 일반 아파트보다 다소 불편하다. 최근에는 실평수 문제를 해결한 주상복합들이 나오기는 시작했으나, 개선되었다 하더라도 과거에 비해 차이가 줄어든거지 초고층 주상복합들 같은 경우는 여전히 실평수는 동일 평수 아파트 대비 좁은 경우가 대부분이며, 빨래 등을 널수 있는 발코니 공간이 아예 없거나, 방 수가 동일평수 아파트 대비 적어서 구조가 일반 아파트보다 못하다는 평이 많다.
저층이 상업 구역이므로 생활의 편의성이 크게 증가한다. 편의점을 비롯한 생활형 상권이 형성되어 있다. 요즘은 상업 구역이 단순한 상가를 넘어 쇼핑몰로 발전하여 생기기도 한다.
소음 문제. 일반 아파트에서 쓰이는 철근 콘크리트제 벽식 구조가 아닌 철골 기둥식 구조라, 일반 아파트에서 지낼 때보다 층간 소음 문제가 확실히 적다. 하지만 주변이 상업지라 외부에서 들어오는 소음은 심한 편이다. 편의점 하나만 있어도 밤이면 편의점 소유 테이블에서 술을 마시며 떠드는 소리가 올라오며, 특히나 술집이 있다거나, 아예 대형 쇼핑몰이 자리잡은 경우 주말엔 항상 소음에 시달려야 한다. 물론 층고가 올라갈수록 완화되는 면은 있다.
신경쓰이는 보안 문제. 주상복합의 상업 구역은 아파트 주민들 뿐만 아니라 외부인들에게도 오픈되어 있는 것이 당연하다. 하지만 외부인이 쉽게 주거지역으로 출입 가능하게 될 경우 절도와 같은 문제가 발생할 소지가 있다. 이런 이유로 일반적으로 보통 상업 구역과 주거 구역은 출입구와 엘리베이터, 주차장 등을 완전히 분리해서 사용한다. 그런데 이게 동선이 잘못 구성된 경우 미로를 헤매는 사태가 발생할 수도 있다. 거주자가 퇴근 후 거주자용 주차장에 차를 주차하고, 상업 구역에 가서 쇼핑을 한 뒤, 거주자용 엘리베이터를 타고 집에 가는 길이 까닥하다간 외부 출입구를 들락날락하고 엘리베이터를 여러번 갈아 타야 하는 경우도 있다. 2010년대 지어진 주상복합은 이런 문제가 개선되었지만, 초기의 주상복합은 보안 문제로 일부 통로를 차단하면서 이런 문제가 존재했다. 예를 들자면 지하 주차장, 저층 상업 구역, 고층 주거 구역을 모두 관통하는 엘리베이터가 처음에는 있었지만, 보안 문제로 이 엘리베이터는 저층 상업 구역에서 멈추지 않도록 바꿔버린 것이다. 해운대 아이파크, 해운대 두산위브 더 제니스 등 비교적 최근에 지어진 초고층 주상복합들은 지하주차장에서 엘리베이터를 타고 1층 로비층으로 가야 세대로 통하는 엘리베이터를 탈 수 있게 설계되었으며, 일부 주상복합은 상가주차장과 주거용 주차장이 아예 분리된 경우도 많다.
주변 개발로 인한 일조, 조망 침해. 최근 인터넷 커뮤니티를 중심으로 돌아다니는 사진으로 인해 대두되고 있는 주상복합 문제점이다.사례 해당 사례는 해운대 럭키골드스위트로, 50cm 뒤에 비치베르빌 아파트가 있는데 건축허가가 났다. 원래 해운대구 구청에서 베르빌 일조권 문제로 건축허가를 반려했으나 럭키골드스위트 측에서 소송을 내서 대법원까지 간 끝에 건축허가 불허 처분을 취소하면서 건축허가가 나간 결과물이다. 가면 갈수록 고층화가 이뤄지다 보니 낮은 높이의 건물을 고층 주상복합으로 재건축하면서 이미 주변에 지어진 주상복합 아파트의 앞면을 완전히 막아버리는 사례가 갈수록 늘어나고 있다. 일반주거지역에 위치한 아파트의 경우 주택법을 적용받아 주택법 상 일조 확보를 위한 건축물의 높이와 간격을 제한할 수 있다는 규정이 있기 때문에 내가 사는 아파트 바로 앞에 다른 아파트나 건물이 들어오더라도 전면이 완전히 가로막혀서 햇빛이 전혀 들어오지 못해 하루종일 불을 키고 살아야 하는 불상사는 거의 발생하지 않는다. 하지만 상업 및 준주거지역에 지어지는 주상복합이나 오피스텔, 도시형생활주택들은 주택법이 아닌 건축법을 적용받는지라 이러한 규정이 전혀 없기 때문에 정말 사람 한명 겨우 지나다닐만한 간격으로 붙여도, 앞 건물로 인해 햇빛이 하루종일 들어오지 않아도 법적으로 전혀 문제가 되지 않는다. 때문에 바로 앞에 다른 건물이 올라오게 된다면 일조는 완전히 포기해야 한다. 그리고 거리가 가까운 만큼 창문을 통한 사생활이 침해받을 가능성도 매우 높다. 하지만 일조권이나 사생활 침해보다도 화재가 발생했을때 옆 건물로 불길이 옮겨붙을 가능성이 매우 높아 위험할 수도 있다. 지자체에서는 이러한 점을 고려해서 웬만하면 높이와 건물 간격을 최대한 조정하도록 권고하고 있고 심한 경우 건축허가를 내지 않는 행정조치를 취하고 있지만 위에서 말했다시피 법적으로 전혀 문제가 없기 때문에 건축주가 맘먹고 지자체를 상대로 거부처분 취소소송을 걸었을 때 웬만하면 승소하게 된다. 이런 실체가 인터넷을 통해 널리 알려지게 되면서 주상복합을 기피하는 사람들이 다시 늘어나고 있다.
주거지역이 아닌 상업지역의 용적률 규제를 적용받기 때문에 매우 고밀도로 지어지는 것이 보통이다. 따라서 대지 지분은 거의 없는 거나 다름없기에 주상복합을 구매하는 사람은 오로지 건물의 가치만을 보고 사는 것이다. 그렇기 때문에 재건축은 사실상 불가능하고, 땅은 영원하지만 건물은 시간이 지날수록 낡아가기 때문에 가치 하락이 빠르다. 그래서 연차가 지날수록 주거 전용 아파트보다 가격이 빠르게 떨어진다. 다만 앞서말한 기둥식 구조 때문에 리모델링은 반대로 일반 아파트보다 쉽다. 벽식 아파트는 배관이나 전선을 교체할 때 시멘트제 벽을 파내야 하지만 기둥식은 비교적 쉽게 교체할 수 있다. 거주자 필요에 따라 방의 수와 크기를 조절할 수 있는 것도 장점이다.
용적률이 매우 높기 때문에 거주자의 입장에서는 닭장과 같은 느낌이 들기가 쉽다. 용적률이 높다는 말은 곧 좁은 공간에 아주 빽빽하고 최대한 높게 지어놓았다는 의미이기 때문이다. 아파트도 답답한 사람들은 주상복합에서 살면 숨이 막힐듯한 느낌을 받을 수 있다.
상가가 함께 있는 탓에 아파트측의 관리가 허술할 경우 상가에서부터 음식냄새/바퀴벌레가 주거상층지역에 올라오는 경우가 자주 들려온다. 이 때문에 특수한 투자지역을 제외하고는 주상복합아파트를 평생 살 집으로는 구매하려 들지 않는 사람들이 많다.
가구가 대개 붙박이로 되어 있어, 입주할 때 편의성이 좋지만 수리 및 교체를 하기가 어렵다. 게다가 빌트인 가전은 일반 가전에 비해 품질이 안 좋다는 이야기도 간혹 나온다.
홍콩과 마카오는 서양의 영향으로 거의 대부분의 아파트가 주상복합이며, 서민들의 거주지도 죄다 주상복합이다.[2]
법률적 측면[편집]
법적으로 주택(주거공간) 거주자가 300세대 이상일 경우 〈주택법〉, 300세대 미만일 경우 〈건축법〉의 적용을 받는다. 이에 따라 300세대 미만의 주상복합아파트는 주택법상 사업계획 승인 대상에서 제외되어 평수 제한, 분양가 규제를 받을 필요가 없고 공원, 놀이터 등 부대·복리시설을 설치하지 않아도 되며, 건축법상 건축허가만 받으면 된다. 이 경우 전체 건물의 연면적에서 주거공간이 차지하는 면적은 90%를 넘지 않아야 한다. 한편 150세대 이상일 경우에는 〈공동주택관리법〉에 따라 의무관리대상 공동주택으로 규정되어 전문적으로 관리하는 자(관리사무소장이나 주택관리업자)를 두어야 하며, 자치 의결기구인 입주자대표회의를 구성해야 하는 의무가 부과된다.[1]
한국의 주상복합[편집]
롯데월드타워[편집]
롯데월드타워는 서울특별시 송파구 올림픽로 300에 위치한 초고층 빌딩이다.
지상 123층, 높이 554.5m로 2023년 기준으로 한국 최고층 건물, 세계에서 5번째로 높은 건물, OECD 중에서 가장 높은 건물 등의 기록을 보유하고 있다. 본 건물은 롯데그룹의 한국 본사로서 사용되는 중이다.
전체 면적은 420,309.54㎡(127,143평)에 달한다. 롯데월드타워 건축 연면적은 328,350㎡으로, 한국 최대 연면적 건축물이 바로 롯데월드타워이다. 아슬아슬하게 연면적 2위가 된 건물이 하남시에 있는 미사강변 스카이폴리스 지식산업센터(315,935.05㎡)이다. 롯데월드타워 건설 이전까지 한국 최대 연면적 건축물은 강남파이낸스센터(212,612.30㎡)였다.
시그니엘 서울 호텔, 시그니엘 레지던스로도 유명하고 타워 부속 건물로 대형 쇼핑몰인 롯데월드몰이 있다.
누구든지 돈을 지불하면 자유롭게 드나들 수 있는 전망대가 있기 때문에 여의도 63빌딩과 남산서울타워의 명성을 이어받아 서울을 넘어 한국을 대표하는 새로운 랜드마크로 자리 잡았다. 송파구 일대는 고층 아파트 정도만 줄비할 뿐 대체적으로 다른 마천루들이 없어서 롯데월드타워의 높이가 더욱 돋보인다. 31층에는 신분증만 제시하면 무료로 누구나 올라가서 커피를 마시며 즐길 수 있는 휴식 공간인 SKY31도 마련되어 있다.[3]
롯데캐슬골드[편집]
롯데캐슬골드는 서울특별시 송파구 신천동에 위치한 주상복합 아파트이다.
롯데캐슬'골드'라는 이름답게 금색의 외관을 띠고있으며 커튼 월 방식으로 지어진 유리궁전 건물이며, 47평~95평의 중대형 평수로만 구성이 되어있다.
도로를 하나를 사이에 두고 롯데월드타워와 마주보고 있으며, 단지내 업무시설에 롯데마트, 롯데슈퍼, 롭스, 롯데칠성음료, 롯데시네마 월드타워 등 일부 롯데그룹 계열사 본사가 있다.
잠실역이 아파트 단지 바로 앞에 위치하고 있는 초역세권 아파트인데 잠실역과 지하로 연결되기도 한다. 또 대형 평수로만 구성된 아파트 답게 세대당 3.81대의 상당히 여유로운 주차대수를 보여주고 있다.
또한 최고수준의 인프라를 보유한 잠실의 대형평수 주상복합답게 100억~1,000억대의 다양한 부호들이 거주하고 있다고 한다. 이 곳에 거주하면서 시그니엘 레지던스를 사무실로 매입하여 출퇴근 하는 부자들이 있다. 아무래도 레지던스 자체가 실거주로 답답한 측면이 있고 롯데캐슬골드 부근이 교통정체가 심하여 걸어서 출퇴근이 가능한 장점이 있기 때문이다.[4]
해운대 두산위브더제니스[편집]
해운대 두산위브더제니스는 부산광역시 해운대구 우동 마린시티에 위치한 초고층 주상복합 아파트이다. 가장 높은 101동은 80층으로 2019년 기준 완공된 모든 한국 아파트중 2번째로 높은 아파트이다. 용적률은 899%이다.
해운대 두산위브 더제니스는 해운대 아이파크, 엘시티, 광안대교와 함께 해운대구의 4대 랜드마크중 하나로 2020년 현재 한국에서 7번째, 비수도권에서 4번째로 높은 건물이고 한국 최초로 높이 300미터를 달성한 건물이다. 2004년 이래로 한국 최고층 건물이었던 서울특별시 강남구의 타워팰리스 3차(264m/69층)을 꺾고 2011년부터 2014년까지 한국에서 가장 높은 건물이었다. 해운대에 위브더제니스와 아이파크가 여러동이 완공되면서 부산의 스카이라인이 서울 스카이라인을 능가해버렸다.
2003년 수영만매립지 중 이 부지를 대원플러스건설이라 하는 개발 업체가 인수하였고, 2007년 정식 허가가 떨어진 다음 두산건설이 시공사로 선정되어 부산건축종합건축사사무소의 설계로 공사에 들어갔으며, 2011년 11월에 사용승인 후 12월에 입주가 시작되었다.[5]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈주상복합〉, 《네이버지식백과》
- 〈주상복합〉, 《나무위키》
- 〈롯데월드타워〉, 《나무위키》
- 〈신천동 롯데캐슬골드〉, 《나무위키》
- 〈해운대 두산위브더제니스〉, 《나무위키》
같이 보기[편집]
