썩빌

썩빌은 2021년부터 유행하는 부동산 투자기법으로 낡고 싼 주택을 말한다.

개요

Villa, 원래 영어 뜻과 달리 한국에서 '빌라'(또는 '맨션')라고 하면 4층 이하의 소형 공동주택을 뜻하는 말로 의미가 변화되어 쓰이고 있다. 썩빌은 썩은 빌라 라고 특히 정비 사업인 재개발 구역 상품을 현장에서 '썩빌'이라고 말하면 당장은 실거주하기에 불편하지만 재개발이 들어가면서 미래가치를 판단하여 수익을 낼 수 있는 매물인 것이다.

하지만 '썩었다'라고 표현하는 것만큼 체크해야 할 사항이 한두 개가 아니다.

아무래도 하자가 있는 집을 투자 목적으로 그것도 정비 사업의 글 초기에 매수를 하게 되는 거니 추후에 예상치 못한 고통이 찾아올 수 있기 때문이다. 보통 썩빌의 시세는 매매와 전세가의 차이 (갭)으로 평가를 한다. 그리고 지역의 정비 사업이 들어 가냐에 따라서 썩빌의 가치는 달라진다.

빌라의 특징

빌라는 규모가 작은 건설사들이 짓는 경우가 많기 때문에, 설계 능력 자체가 떨어지거나 원가절감을 하면서 짓는 경우도 많다보니 겉은 번지르한데 실제 거주하다보면 문제가 터지는 경우도 발생한다. 실제 과거 KBS 1TV의 '똑똑한 소비자 리포트'와 MBC TV의 '생방송 오늘아침'에서 방송한 바에 따르면 빌라에 누수가 생기거나 곰팡이 및 각종 하자가 발생된다는 민원 접수 이력이 가속화되면서, 집주인과 세입자 간의 갈등이 벌어지기도 했다고 한다. 내진설계도 1990년대 입주한 아파트들은 내진설계가 법적으로 의무화라서 다 되어있지만, 비슷한 시기 입주한 빌라는 규모가 작다보니 법적으로 의무화가 아니라 안 된 케이스도 많다.

신축빌라라면 그래도 사정이 낫겠지만, 건축된 지 10년 이상 된 빌라들의 경우 꼭대기층 세대가 피해보는 경우도 제법 있다. 다세대주택처럼 월세를 노리고 건물주가 신경써서 짓는 게 아니라 분양을 목적으로 하기에, 특히 오래된 건물일수록 옥상에는 균열이 많이 가기 마련인데, 여름에 비가 많이 오면 이 틈새로 물이 들어가 바로 밑의 실내로 물이 스며들어오는 경우가 많이 발생한다. 그래서 오래된 빌라들은 방수공사가 거의 필수. 건물 상태에 따라 꼭대기층은 여름에 무지하게 더워져 차양막까지 필요한 경우도 있다.

빌라로 이사하고 싶은 경우 지역을 잘골라야한다. 교통을 약간 포기하는 한이 있더라도 치안이 좋은 지역. 조용하고 주변 민심이 좋은지역을 고르는게 좋다. 출근할때 10분~30분 더 걸리는건 살다보면 익숙해지지만, 편안한 휴식처가 되어야할 집이 도둑이 들거나, 이웃과 분쟁이 생기거나, 소음으로 고통받는건 익숙해질 수 없다. 만약 투자목적으로 안좋은 지역의 썩빌로 들어가면 고통받는건 감내해야할 것이다.

썩빌 유행의 이유

기준 시가 1억 미만의 주택의 경우에는 취득세를 계산할 때 중과대상에 제외된다. 쉽게 말하면 싼 주택들은 다른 주택들보다 더 저렴하게 세금을 낸다는 말이다. 투자자들의 입장에서는 요즘과 같이 8~12%의 취득세가 적용되는 것을 감안하면 썩빌에 관심이 치우치는 것도 이해가 된다.

그리고 빌라의 경우, 내부 수리와 인테리어 만으로 매매, 전세 갭 차이를 줄일 수 있기 때문에 (전세를 더 높은 가격으로 받을 수 있는 것이다) 소액 투자가 가능하다. 썩빌의 경우에는 매매와 전세가의 차이인 갭으로 평가를 받는다고 갭으로 가치 평가를 하기 때문에 빌라의 특성을 잘 이용하면 무피, 소액으로도 투자가 가능하게 된다.

또한 썩빌이 등장하게 된 부동산의 분위기도 있다. 썩빌이 등장할 당시엔, 청약 당첨도 하늘의 별 따기인데다 준공된 신규 아파트 시세가 상승해서 신규아파트가 될 직전 단계인 재개발구역에 투자 수요층이 몰리기 시작한다. 물량은 정해져있고 수요는 몰리기 때문에 시세도 상승하게 된다. 결국 재개발 실투자금은 높게 치솟게 되죠. 저렴한 것이 장점인 재개발구역 투자의 대안이 필요했던 분위기다.

그래서 사람들이 '극초기'에 '소액'으로도 투자가 가능한 썩빌에 관심을 쏟게 되고 투자의 트렌드가 되어버린 것이다.

좋은 썩빌

아파트와 달리 빌라의 경우에는 눈으로 직접 임장을 다녀보며 지역을 돌아보는 것이 좋다. 오래 되고 연식이 있는 것만큼 현상태와 늘어진 기능들을 직접 확인을 해봐야 한다.

기본적인 가스, 수도, 도배, 장판, 보일러, 배수로, 수압을 더불어 1층 센서 등과 같이 관리 측면으로도 유심히 보고 매수해야 한다.

가능하면 빌라에 사람이 살고 있다면 그 사람들에게 현상태를 물어보는 것도 좋은 방법이다. 미리체크할 수 있는 부분들이 최대한 확인하고 매도인과 잘 협의하여야 한다. 중과제외 취득세를 위해 공동주택 가격이 1억 원 이하인 주택이 좋다. (공동주택 가격은 부동산 공시가격 알림이 홈페이지에서 주소를 기입하시면 확인이 바로 가능하다)

"투자의 목표, 썩빌과 같은 극초기 투자를 하는 목표는 '차익실현'이다. 투자의 성공 기준은 매매와 전세 차이인 갭과 재개발 사업의 가능성이다.

재개발 등으로 동네 자체가 업그레이드될 가능성에 투자하는 것이다. 정부와 지자체 움직임 등을 복합적으로 분석하는 자세가 필요하다.

매수시 주의점

블럭안에 근린상가, 상가주택 많으면 패스

재개발도 불가하고, 가주정도 불가하기 때문이다. 땅을 싸게 매입해서 새로운 공동주택을 지었을때 마진이 많이 남아야 개발이 시작되고 비싼 건축물이 많을수록 개발 가능성은 떨어진다.

1종이면 패스

1종이면 이미 용적률 다 찾아먹은 땅이다. 땅 용도는 1종 < 2종 < 3종 < 준주거 < 일반상업 순서다. 오른쪽으로 갈수록 용적률을 높이 올릴 수 있고 주거지로는 2종이면 보통이고, 3종이면 좋고 그보다 더 높으면 좋다. 용적률을 높이 올릴수록 개발업자의 마진은 높아진다. 1종이라면 현재 썩빌과 비슷한 층수의 건축물만 지을 수 있다. 종상향 가능할수도 있고, 개발압력이 큰 지역에서는 땅의 용도가 시가지로 바뀌기도 하지만, 땅 용도변경에 대해 잘 알고 있지 않으면 1종은 패스한다.

상권이 강하면 패스

오래된 시장 부시기 힘들다. 요새 시장 재개발 사업을 하기도 하지만, 오래된 상권 부시기 힘들다. 구도심 시장을 생각해보면 상인만 몇 명이고, 거기에 묶인 권리금이며 영업수익 보전해줘야 하는것까지 해줘야 재개발이 가능하다. 장사 안되서 망한 시장이나 상권이면 몰라도 (그 경우도 영업보상 요구함) 패스한다.

건축물대장상 근린생활시설이면 패스

모습은 빌라지만 법에서는 상가다. 재개발 되면 원칙적으로는 상가로 받게끔 된다. 매수할 때 대출 나와서 좋다지만 세입자가 전세대출이 안나와서 월세 줘야하고 잘 안구해진다. 덧붙여 다음 매수자도 같은 고민을 하게 된다. 재개발 구역에 남은 매물 보면 근린생활시설인 경우가 많다. 입주권 나오는지 조합에 묻고 확인 또 확인 하고 매수해야한다.

산 근처 빌라 패스

산 근처 집은 대부분 땅이 1종, 게다가 언덕이 있을 가능성이 높아 개발하기 좋지 않다.

재개발 예정 구역내 단독주택 많으면 보류

신축 올라오기 쉽다. 단독주택 용지는 개발업자들이 매수해 신축 올리고 싶어하는 땅이다. 단독주택 주인도 10년 넘는 재개발 기다리느니 빨리 차익 실현하고 싶을 가능성이 있다. 오히려 빌라가 많은 지역은 용적률을 더 찾아먹을라면 (아파트를 지으려면) 부시고 짓는 수 밖에 없고, 빌라 부수고 빌라 신축 지어서는 수지타산이 안나온다. 수지타산 나오려면 재개발해서 아파트 짓는 수 밖에 없음. 투자자 입장에서는 빌라가 많은 구역이 좋다.

누수, 보일러 체크

수리비 감안해 깍아야 한다. 올수리 해놨다고 해도 가보면 보일러는 옛날거일 것이다. 썩빌은 보일러 10년 넘은 집 많다. 누수도 의심가면 장판 까봐야 한다. 아파트에 비해 건축물 감리 과정이 거의 없다 봐야하기 때문에 부실공사 비율이 높음 보일러는 쉽게 고친다 치지만 누수는 아랫집과의 분쟁 생기고 인테리어 까대기 해야하는 수도 생기고 한 번에 잡기 어려운 요인이라 꼭 확인해야 한다.

어떤 빌라 매수

단독주택보다 빌라 밀집 지역의 노후 빌라, 일자리나 수요가 많은데 집이 모자란 곳의 노후 빌라(개발 압력이 높다), 재개발, 가주정 둘 다 가능한 빌라(재개발 안되면 가주정이라도 할 수 있음), 호재가 실현되지 않아도 현재에도 살기 괜찮은 입지(일자리, 교통, 공원, 학교, 상권 체크)를 선택하면 좋다.

참고자료

• 〈빌라〉, 《나무위키》
• 음비, 〈썩빌 (썩은 빌라) 투자에 대해 알아보자〉, 《네이버블로그》, 2023-02-04
• 부띵, 〈썩빌 매수시 이것만은 피해야 함〉, 《네이버블로그》, 2022-05-09

같이 보기

• 구조
• 건축
• 건물
• 건축물
• 고층건물
• 저층건물
• 빌라

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