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초고층아파트
초고층아파트는 건물의 층수가 보통의 고층 아파트보다 훨씬 더 많은 아파트를 말한다.
개요[편집]
건축물의 용도와 별개로 건축법 시행령에 의거하여 높이 혹은 층수에 따라 건축물의 유형을 고층, 준초고층, 초고층 건물 세 가지로 구분할 수 있다. 고층건축물이란 층수가 30층 이상이거나 높이가 120ｍ 이상인 건축물을 말하며 초고층건축물이란 층수가 50층 이상이거나 높이가 200ｍ 이상인 건축물을 말한다. 준초고층건축물이란 고층건축물 중 초고층 건축물이 아닌 것을 말한다.[1]
역사[편집]
1970년대로 들어서면서 중산층을 대상으로 아파트가 본격적으로 공급되었다. 아파트 공급의 역사에서 중요한 전기를 마련한 몇 가지 사례를 보면 1970년 한강맨션은 대한민국에서 최초로 중앙공급식 난방을 도입했다. 또한 한강맨션은 남쪽의 중앙에 거실이 위치하고 부엌 옆에 다용도실을 두는 등 한국적인 평면 배치가 시도된 초기의 아파트이다. 대한민국 최초의 고층아파트는 1971년에 건립된 여의도 시범아파트이다. 12-13층의 고층아파트가 처음으로 서울에 건설된 것이다. 이 때 아파트 분양을 위해서 처음으로 모델하우스를 선보이기도 했다. 서울 강남 지역의 개발을 촉진하기 위해서 처음으로 모델하우스를 선보이기도 했다. 서울 강남지역의 개발을 촉진하기 위해서 1974년에 건설된 반포1단지 아파트는 생활권 개념을 도입하여 한국에서 최초로 단지 내에 편익시설을 충분히 갖춘 아파트이다.
1980년대로 접어들면서 대규모 단지가 서울시 교외로 확산되었다. 과천, 목동, 상계동 등이 이 시기 개발된 대표적인 아파트 단지이다. 1980년대 중반에는 20층이 넘는 초고층 아파트가 지어졌다. 1988년에 지어진 올림픽 선수촌 아파트 등 서울 주변 5개 신도시에서도 25층이 넘는 초고층 아파트가 건립되었다. 그 이후 아파트의 고밀화, 고층화 현상은 더욱 더 심화되어 왔다. 한국에서 지어지는 신규 아파트는 독특한 제도를 통해서 분양되고 있다. 이른바 선분양제도이다. 아파트가 완공되기 전에, 심지어는 착공만 한 상태에서 소비자에게 팔린다. 신규 아파트를 구입하고자 하는 사람들은 입주하기 약 3년 전에 미리 분양을 받아서, 선금, 중도금, 잔금을 연차적으로 납부해야 한다. 지금까지 한국의 모든 신규 아파트는 이런 제도를 통해서 분양되어 왔다.
아파트를 공급하는 건설업체는 자기 자본이 별로 없어도 아파트를 건설할 부지만 확보하면 나머지 건립비용을 구매자들이 미리 지급하는 자금으로 충당할 수 있다. 그만큼 선분양 제도는 아파트를 공급하는 건설업체에게 유리하게 작용해왔다. 이 제도의 등장배경은 주택이 부족한 상황에서 단시간 내에 아파트를 대량공급하기 위해서는 건설업체의 부담을 덜어주어야 한다는 것과 관계가 있을 것이다. 하지만 이제 주택이 부족한 시대는 지났다. 선분양 제도는 한 시대에 필요했던 제도일지도 모른다. 하지만 이제는 그 존립근거를 잃어버렸으며 새로운 제도가 나와야 할 것이다.[2]
법률 규정[편집]
건축법 제2조(정의)
19. "고층건축물"이란 층수가 30층 이상이거나 높이가 120ｍ 이상인 건축물을 말한다. 관련법은 건축 법규의 모법인 건축법이며 간단한 산술로 생각했을 땐 한 개 층에 4ｍ 정도로 본 것이다.
건축법 제50조의2(고층건축물의 피난 및 안전관리)
① 고층건축물에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 피난안전구역을 설치하거나 대피공간을 확보한 계단을 설치하여야 한다. 이 경우 피난안전구역의 설치 기준, 계단의 설치 기준과 구조 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
② 고층건축물에 설치된 피난안전구역·피난시설 또는 대피공간에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 화재 등의 경우에 피난 용도로 사용되는 것임을 표시하여야 한다.
③ 고층건축물의 화재예방 및 피해경감을 위하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제48조부터 제50조까지의 기준을 강화하여 적용할 수 있다.
건축법 제64조(승강기)
③ 고층건축물에는 제1항에 따라 건축물에 설치하는 승용승강기 중 1대 이상을 대통령령으로 정하는 바에 따라 피난용승강기로 설치하여야 한다.
일반적으로 고층건축물에는 피난안전구역을 설치하거나 대피공간을 확보한 계단을 설치하여야 한다. 피난 안전구역에 대한 설치 기준은 건축물의 피난, 방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제8조의2에 명시되어있다. 그리고 승강기 법규를 보면 일반 승강기, 비상용 승강기, 피난용 승강기가 있는데 고층건축물 부터는 피난용 승강기를 설치해야 한다. 법규를 지켜야 하는 강도를 보면 일반 승강기 < 비상용 승강기 < 피난용 승강기 순으로 지켜야 할 사항들이 더 많아진다.\
건축법 시행령 제2조(정의) :
15. "초고층 건축물"이란 층수가 50층 이상이거나 높이가 200ｍ 이상인 건축물을 말한다. 15의2. "준초고층 건축물"이란 고층건축물 중 초고층 건축물이 아닌 것을 말한다.
이처럼 초고층 건축물은 층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물을 말한다. 그러면 30층에서 50층 범위는 준초고층 건축물이라고 부른다. 준초고층 건축물은 고층건축물 중 초고층 건축물이 아닌 것을 말한다. 그래서 많은 건축물이 50층을 넘기지 않고 애매한 숫자인 49층까지만 올리는 건 이러한 이유 때문이다.[3]
고층아파트[편집]
고층아파트는 전망도 좋고 지역의 랜드마크로 불릴 수 있어 수요자들이 선호한다. 예를 들어 입주를 시작한 청주시 상당구에 위치한 코아루휴티스 아파트의 최고 층수는 49층이다. 분양 당시 49층 고층아파트로 주변 전경을 내려다보는 특급 전망 아파트로 홍보되기도 했다. 청주시 청원구에 위치한 한신더휴센트럴파크 아파트 역시 최고 층수가 49층이다. 이런 고층아파트는 지역의 랜드마크로 자리 잡고 집값을 선도하기도 한다. 하지만 두 아파트를 자세히 보면 마치 약속이나 한 듯 최고층이 49층이다. 1층만 더 높여 50층이면 앞자리가 바꿔 49층보다 수요층의 이목을 더 끌 수 있을텐데 49층에서 머무르는 이유는 간단하다. 층수에 따른 건축 법규 적용이 다르기 때문이다. 건축법에 따르면 층수가 30층 이상이거나 높이 120m 이상의 경우 고층건축물로 분류한다.
고층건축물 중 높이가 50층 이상이거나 높이 200m 이상일 경우 초고층 건물로 분류한다. 고층건물이면서 초고층 건물이 아닌 건물을 준초고층 건물이라고 한다. 즉 준초고층은 30층에서 49층 사이, 높이 120m 이상 200m 미만의 아파트를 말한다. 결국 건축법에서 49층은 준초고층 건축물 50층은 초고층 건축물에 속한다. 50층 아파트부터는 고층건물 중 초고층 건물에 해당 돼 피난안전 구역(대피공간)을 지상층으로부터 최대 30개 층마다 한 층을 모두 비워 1개소 이상 설치하여야 한다. 2010년 부산 주상복합아파트 화재 사고를 계기로 초고층 건물의 화재에 대한 안전설비가 강화됐기 때문이다. 또 초고층 건축물 건축 허가를 받기 위해서 지진과 테러, 해일 등 40여 개의 심의도 받아야 한다.
하지만 49층은 고층건물 중 준초고층건물에 해당돼 지상으로 통하는 직통계단의 계단 및 계단참(계단 도중에 설치하는 공간)의 너비를 기준 이상 설치하면 피난안전 구역(대피공간)을 설치하지 않아도 된다. 이처럼 안전규제가 추가적으로 따르면 건축비 상승을 초래하고 수익성 악화로 이어져 건물 높이가 49층에 머무르게 된다. 30층 역시 고층건축물에 속하게 돼 피난용 승강기를 설치하는 등 소방시설 규제가 강화되기 때문에 29층 아파트를 짓는 경우가 많은 것도 같은 이유이다.[4]
고층아파트의 문제점[편집]
고층아파트의 사회적 해악
미국의 주거지역에는 고층아파트가 거의 없다. 이들이 아파트를 고층으로 짓지 않는 데는 다양한 이유가 있지만, 고층 거주가 끼치는 해악의 심각성에 관한 연구 결과도 큰 영향을 주었다. 학술적으로는 1970~80년대에 이미 고층아파트 거주와 정신병리학적인 증상의 관계성에 대한 연구는 거의 다 이루어졌다고 해도 과언이 아니다. 미국 코넬대학교 연구팀과 캐나다 브리티시콜롬비아대학교 연구팀은 각각 전 세계에서 진행된 고층아파트가 사람에게 끼치는 영향에 관련된 연구를 망라해 조사했다. 두 기관의 공통적인 결론은 고층아파트가 개인이나 가족에게뿐만 아니라 사회적으로도 부정적인 효과가 압도적이라는 것이다.
몇몇 연구 결과를 예시로 살펴보자. 아파트의 고층에 거주할수록, 또 고층 단지에 살수록 저층에 사는 사람들보다 정신적 질환이 더 많다. 가족 간의 불화 또한 더 높은 빈도로 발생한다. 가정 폭력이나 부부간의 갈등도 더 많다. 특히 아이들에게는 고층아파트 거주의 부정적인 영향이 더 크게 나타난다. 고층아파트에 사는 어린이들에게는 우울증, 야뇨증, 공포장애 등 심리적 이상증세가 더 많이 관측된다. 또한 남학생들의 경우 집중력이 떨어지고 행동장애가 더 많이 나타난다. 어른들도 예외는 아니다. 고층에 살수록 우울증, 조현병을 비롯한 정신적 질환의 발생률이 더 높다. 5층 이상에 사는 사람이 4층 이하에 사는 사람보다 정신적인 이상 증상이 두 배나 더 많다는 연구도 있다. 필자가 우리나라의 영구임대아파트를 대상으로 한 연구에서도 자료의 한계가 있지만, 높은 층에 거주할수록 저층 거주자보다 자살률이 더 높다는 사실을 확인했다.
이처럼 개인이나 가족에게 끼치는 부정적인 영향도 심각하지만 우리는 고층아파트가 야기하는 사회적 악영향의 심각성에 더욱 주목해야 한다. 고층 거주자들은 상대적으로 이웃과의 교류가 더 적다. 또한 고층아파트 단지에 거주할수록 혹은 살고 있는 층이 높을수록 남을 도와주려는 의지나 빈도가 더 적다. 즉, 고층에 살수록 '사회적 지지'(social support)가 줄어든다. 화제가 되었던 드라마 <스카이 캐슬>에서 서울대에만 입학한다면 자녀의 인성과 가족관계가 망가져도 좋다는 선택을 한다. 아파트를 무조건 높게 지으려는 욕망도 유사한 면이 있다. 사업성만 높아진다면 나, 우리 가족이 정신질환에 걸리고 사회가 망가져도 좋다는 선택을 지금 우리는 하고 있다. 유럽이나 미국에서는 특정 지역을 제외하고는 고층 아파트를 짓지 않는다. 공동주택을 짓더라도 거의 5층 이하다. 그러나 우리는 무조건 고층으로 아파트를 지으려 하며 고층아파트가 분양이 잘되어 사업성이 좋다는 돈이 우선하는 논리다.
아파트 층수를 왜 규제하냐고 외치는 조합원들의 데모가 끊이지 않고 있다. 아파트를 고층으로 짓는 것은 헌법에 보장된 재산권의 행사이며 나의 권리라고 강변한다. 그러나 고층아파트를 짓는 것은 단순히 산이나 강 등의 경관을 특정 계층이 사유화하는 것만의 문제는 아니다. 경관 문제보다도 더 심각한 건 사람들이 고층아파트 위주의 주거 공간에서 살게 될 때 공동체의 해체가 가속화해 '사회 공동선'이 와해된다는 것이다. 외국의 연구에서 보듯이 고층에 사는 주민들은 상대적으로 남을 도와주는 행위가 더 적다. 우리 사회는 위층 소음에 견디다 못해 이웃을 칼로 찔러 죽이는 지경에 이르렀다. 이 문제의 핵심은 콘크리트 바닥 두께가 아니라 '공동체의 와해'가 근본적인 문제다. 사회의 공동선이 무너진 것이다.
더 늦기 전에 이제부터라도 사회적 관계가 잘 일어나도록 아파트를 지어야 한다. 그렇게 하려면 저층 위주로 아파트 단지를 지어야 한다. 같은 면적의 단지에 똑같은 세대 수를 짓더라도 지금처럼 고층으로 띄엄띄엄 짓기보다는 저층 위주로 건물을 서로 붙여서 건폐율이 높게 지어야 한다. 그래야 사람들 간의 '우연한 마주침'이 더 많이 일어나고 눈에 보이지는 않지만 커뮤니티의 형성이 시작된다. 그 기반에서 '사회의 공동선'이 형성되고, 이웃이나 타인의 어려움에 손을 내밀고 사회문제 해결에 참여하는 '사회적 지지'가 증가한다. 이것이 '공간적 정의'(spatial justice)이며 '사회적 정의'이다.[5]
고층아파트 장단점[편집]
고층아파트 장점
- 조망 : 고층아파트는 저층에 비해 조망이 좋다. 탁 트여있는 시야는 사람을 안정적이게 만들어주며고층은 조망권이라는 권리로 인해 저층보다 인기가 많고 가격대도 높다.
- 환금성 : 위에서도 언급했지만 고층은 저층보다 인기가 많기 때문에 잘 팔린다. 자산의 특성으로 부동산이 환금성이 낮다고 하지만 고층은 환금성이 좋다. 물론 환금성을 주식에 비할 바는 아니지만 어쨌든 좋다.
- 일조량 : 단지 동 배치에 따라 다르겠지만 저층은 일조량이 고층보다 부족하다 할 수 있다. 앞에 다른 동이 있더라도 고층이면 저층보다 볕을 먼저 받기 때문에 일조량이 풍부하다고 할 수 있다.
- 생활권 : 아파트가 고층이면 아무래도 먼지, 차량의 경적이나 노면 소음같은 도로의 소음들이 잘 들리지 않고 차량의 매연으로 인한 공기 오염도 저층보다는 쾌적하다 할 수 있다.
- 벌레 : 고층일수록 벌레가 없다. 외부에서 들고 들어오는 쌀벌레나 배수구에 서식하는 나방파리가 아닌 이상 모기도 좀처럼 보기 힘들다.
- 사생활 보호 : 요즘 신축아파트 1층에 층고가 높은 필로티를 둔다고 하더라도 그래도 5층까지는 밖에서 사람이 내부를 보려고 사생결단한다면 어쩔 수 없이 보인다. 근데 고층이라면 망원경이나 드론이 아닌 이상 개인 프라이버시는 저층에 비해 안정적이다 할 수 있다.
- 환기 : 고층 아파트 단점으로 바람을 두었는데 이 바람이 환기할 땐 장점으로 꼽힙니다. 고층은 바람이 많이 불다보니 창을 열어두고 환기시 저층보다 유리하다. 오래 열어두면 냉골된다.
- 층간소음 : 고층 아파트 장점인 층간소음은 탑층만 해당된다. 위에 층 수가 없다보니 층간소음이 없다. 근데 탑층이면 또 부각되는 단점이 몇 개 있기 때문에 양날의 검이라 볼 수 있다.
- ※ 탑층(꼭대기 층)
- 안 추움 : 옛날에 지어진 아파트는 고층일수록 바람이 많이 불면 추워서 난방비가 많이 들지만, 요즘 지어지는 아파트는 복창에 이중 창호를 넣기 때문에 고층이라도 별로 안춥다. 여기에 더불어 정 남향 판상형 아파트면 일조량이 풍부해 따뜻하고 속집이면 더더욱 안춥다. 그래서 보일러 없이도 겨울철 생활이 가능한 부분이다.(전기장판 하나면 겨울OK)
고층아파트 단점
- 바람소리 : 고 아파트 단점, 첫 번째는 바람소리이다. 고도가 높을수록 바람이 강하게 부는데 최근에 지어진 신축아파트는 이중 창호에 기밀성있게 지어져 덜 하지만 준 신축 ~ 구축일 경우 바람이 많이 부는 날에 윙~ 왱~ 하는 소리와 창문이 떨리는 소리가 날 수 있다.
- 대피 : 고층아파트 단점 두 번째로는 각종 대피상황이 발생하면 저층에 비해 고층이 불리한게 두 번째 단점이다. 대피상황에는 대표적으로 화재가 있다. 아파트 내 화재발생시 연기는 고층으로 올라가는데, 화재가 발생한 시점에 엘리베이터를 탈 수도 없고 그렇다고 올라오는 연기를 마시며 계단으로 내려갈 수도 없고 진퇴양난의 상황에 빠진다. 요즘 지어지는 신축아파트는 화재 시 대피공간이 따로 있고 방화구역도 별도로 있기에 이러한 고층 아파트의 단점을 커버할 수 있는 부분이다. 또 다른 대피상황으로는 지진이 있다. 지진이 발생하면 건물 밖으로 대피하는 건 국룰인데 고층에 살면 건물 밖으로 나오는 시간이 오래걸리기 때문에 저층보다는 대피 시 불리한게 있죠. 신축 신봉론자는 아니지만, 또 요즘 지어지는 신축아파트는 내진설계를 7 ~ 8까지 하기 때문에 고층에 살더라도 좀 더 안전한 부분이 있습니다.
- 이사비용 : 일반적인 사다리차는 최대 22층 ~ 27층까지 조달이 가능한데 그 이상의 층 수부터는 사다리차 없이 엘리베이터를 이용하여 이사를 진행해야 하기에 이사비용이 저층보다 많이 든다. 사다리차가 닿는 층 수라 하더라도 저층보다는 고층 이사비용이 더 비싸긴 하다.
- 고층 증후군 : 고층에 살면 호흡기나 편두통, 각종 환경성 질환의 원인이 되는 고층 증후군이 생기게 된다. 라는 말이 있다. 고층 아파트일수록 아파트 내·외부 온도 차이에 의한 기압차로 연돌효과가 발생하게 되는데, 기압차로 인한 인체의 변화가 고층 증후군이라고 보면 된다.
- 추움 : 고도가 높으면 바람이 많이 분다. 그래서 겨울철이면 추울 수 있다. 겨울철에 추우면 난방을 많이 떼야 하기 때문에 관리비가 증가되기에 고층아파트 단점 중 하나라 할 수 있다. 고층이더라도 아파트가 판상형 구조에 속집(1, 2, 3, 4라인 중 2, 3라인)이면 탑상형보다 비교적 덜 춥다.
- 엘리베이터 문제 : 고층에 살면 새벽시간 운영되는 엘리베이터 기계소음이 들릴 수 있으며 저층에 비해 출퇴근길 엘리베이터 사용이 지연될 수도 있고 똥이 마려울 때 오래 참아야되는 단점과 엘리베이터 고장 혹은 점검 시 대참사가 일어날 수도 있다. 단, 신축아파트면 기계소음 문제는 어느 정도 잡히며 30층부터는 엘리베이터 2대 설치가 의무화라 출퇴근길 엘리베이터 사용 지연문제도 자유로워지며 엘리베이터 점검, 수리도 2를 같이하진 않기 때문에 괜찮다.
※ 나머지 고층아파트 단점으로 꼽히는 결로현상(고층에만 나타나는 현상이 아님), 자살율 증가(사람마다 다름)같은 단점들은 제외했다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 다이너마트, 〈층수 및 높이에 따른 건축물의 분류(고층, 준초고층, 초고층이란?)〉, 《안전구역》, 2021-12-20
- ↑ 〈초고층 아파트의 시대〉, 《국가기록원 - 기록으로 살펴보는 의식주 문화》
- ↑ winnie.yun, 〈건축법규 - 고층건축물과 초고층 건축물의 차이〉, 《위니의 건축이야기》
- ↑ 〈부동산워치 - 고층아파트는 왜 모두 49층?〉, 《충청일보》, 2023-06-26
- ↑ 김영욱 교수, 〈고층아파트의 사회적 해악〉, 《한겨레》, 2019-05-27
- ↑ 디 에이치, 〈고층아파트 단점, 장점 정리〉, 《네이버 블로그》, 2020-12-27
참고자료[편집]
- 〈초고층아파트〉, 《네이버 국어사전》
- 〈초고층 아파트의 시대〉, 《국가기록원 - 기록으로 살펴보는 의식주 문화》
- winnie.yun, 〈건축법규 - 고층건축물과 초고층 건축물의 차이〉, 《위니의 건축이야기》
- 〈부동산워치 - 고층아파트는 왜 모두 49층?〉, 《충청일보》, 2023-06-26
- 다이너마트, 〈층수 및 높이에 따른 건축물의 분류(고층, 준초고층, 초고층이란?)〉, 《안전구역》, 2021-12-20
- 김영욱 교수, 〈고층아파트의 사회적 해악〉, 《한겨레》, 2019-05-27
- 디 에이치, 〈고층아파트 단점, 장점 정리〉, 《네이버 블로그》, 2020-12-27
같이 보기[편집]
