토지구획정리사업

토지구획정리사업(土地區劃整理事業)은 행정 도시계획 구역이나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 취락 지구의 토지에 대하여 대지(垈地)로서의 효용을 증진하고 공공시설을 정비하기 위한 토지의 교환, 분합, 기타의 구역 변경, 지목 또는 형질의 변경, 공공시설의 설치 변경에 관한 사업을 말한다.

개요

토지구획정리사업이란 도시 주변의 시가지개발사업 방식의 하나로, 도시계획에 맞추어 토지를 개발하는 사업을 말한다. 토지 소유권자가 토지를 소유한 채로 개발하여 되돌려 주는 개발방식이기 때문에 여러 필지를 하나의 가곽으로 묶어서 정리하는 방식이다. 말하자면 넓지 않은 부지를 여러 개 모아 바둑판처럼 구획하여 개발하는 수법이다. 그러므로 대단위 아파트 단지 같은 것을 조성하기 어려운 점이 있고 토지 소유자가 팔지 않으면 개발하기 어려운 점도 있다. 대한민국은 택지개발촉진법으로 대량 개발하기 전에는 이 방식으로 주로 개발하였다. 과거 도시계획법 및 토지구획정리사업법상 용어이다. 이 법을 승계한 현재의 도시개발법에는 환지 방식이라 규정해 놓았다. 1970년대부터 80년대에는 서울의 역촌동, 중곡동, 독산동, 강남 등지를 개발할 때는 이 방식으로 개발하였다. 그래서 구획정리 방식으로 개발한 지역은 넓지 않은 택지로 조성되어 있어서 단독주택, 연립주택이 많이 건설되었다.

토지구획정리사업법

• 제1조 (목적) : 이 법은 토지구획정리사업의 집행절차·방법 및 비용부담등에 관한 사항을 규정함으로써 토지구획정리사업을 촉진하고 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로 한다.
• 제2조 (용어의 정의) : ① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "토지구획정리사업"이라 함은 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 이 법의 규정에 의하여 실시할 토지의 교환·분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경에 관한 사업을 말한다.

• 제3조 (사업의 시행지) : 토지구획정리사업(이하 "區劃整理事業"이라 한다)은 도시계획법 제12조의 규정에 의하여 결정된 도시계획구역 또는 국토이용관리법에 의한 준도시지역의 토지에 대하여 이를 시행한다.

사업시행 방식

• 지구 지정 : 먼저 개발할 구역을 설정, 해당 구역에 지번과 용지를 설정하는 등의 사업 계획을 세운다.
• 시행 명령 : 정부 혹은 지방자치단체는 사업 시행을 해당 구역의 주민들에게 공고한다.
• 용지 매수 : 해당 지역의 땅 주인들로부터 무상으로 토지를 제공 받는다.
• 사업 시행 인가 : 정부 혹은 지방자치단체가 사업 시행을 인가함으로써 공사가 시작된다.
• 완공
• 환지처분 : 공사가 완료되었으면 공사의 재원을 충당하기 위해서 공공시설에 쓰는 땅을 제외하고 일정 땅을 사업시행자가 되팔 수 있다. 이렇게 도로 파는 땅을 체비지(替費地)라 하는데, 이렇게 되판 땅은 해당 지역의 원래 땅 주인들에게 새롭게 설정된 구획에 따라 재분배한다. 이를 환지처분(換地處分)이라 한다. 공공시설 부지 등으로 땅이 조금 줄어든 상태에서 재분배를 하기 때문에 다시 땅을 받을 때는 원래 땅 주인이 가지고 있던 면적보다는 조금 줄어드는데, 이것이 감보(減步)이다. 감보율이 높을수록 공공시설에 쓴 땅이 많고, 땅 주인이 돌려받을 땅은 적은 것이다. 물론 미개발지에 제반시설이 생기고 땅값이 오르기 때문에 결과적으로는 땅 주인에게 이득이다.

토지구획정리사업의 특징

토지구획정리사업은 1966년에 시행된 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위한 사업이다. 또한, 토지구획정리사업은 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분합, 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경에 관한 사업으로, 크게 계획·개발·환지의 3단계로 나누어진다. 먼저, 사업계획의 수립단계에서는 사업지구의 설계와 자금계획을 결정한다. 사업의 시행 이전에 사업지구 내 토지 현황을 측량하고, 구획정리를 위한 권리관계를 조사한다. 이후 도시계획으로 결정된 가로, 공원 등의 시설을 포함하여 사업지구 전체를 설계한다. 지구설계와 자금계획에 의하여 사업계획서를 작성하고, 공동시행의 경우에는 규약을, 조합시행의 경우에는 정관을, 지방자치단체 및 국가 시행의 경우에는 시행규정을 작성하여야 한다. 아울러 토지구획정리사업의 구체적인 사업계획을 작성하기 위해서는 토지 각 필지에 대한 환지를 설계하고, 체비지 혹은 환지예정지를 지정하여야 한다.

환지예정지의 지정 이후에는 종전의 대지에 있는 건물, 기타 공작물 등을 환지예정지에 이전하는 단계다. 건물이전과 병행하여 가스, 상하수도, 철궤도, 전주 기타의 노상 노하의 공작물, 묘지 등은 이설할 필요가 있다. 건물을 이전하기 위해서는 먼저 환지선의 정지공사를 하여야 하고, 가로, 공원, 수로, 구거 등 공공시설용지에 대한 건축공사 등 제반공사를 하게 된다. 이후 모든 개발이 끝나면 환지처분을 한다. 환지처분은 관계 권리자에게 환지계획에 정해진 청산 등의 관계사항을 통지함으로써 행해진다. 환지계획에서 정해진 환지는 환지처분에 대한 공고일 다음날부터 종전의 토지로 간주된다. 종전의 토지 위에 존재한 모든 권리는 환지상에 각각 존속하게 되고, 지구 내의 권리관계가 확정된다.

한편, 토지의 정리 전·후의 가치를 비교 평가하여 각 대지간의 불균형을 금전으로 평균화시키는데, 이때 평균화를 위한 금전이 청산금에 해당된다. 토지정리의 결과로 상대적으로 평균 가치 이상의 좋은 환지를 얻은 자는 청산금을 지불하며, 평균 가치 이하의 환지를 받은 자는 청산금을 수취하게 된다. 시행자가 행정청인 경우에 정리 후 대지 총가격이 정리 전의 대지 총가격보다 감소한 경우에는 그 차액에 해당하는 금액, 즉 감가보상금을 종전 토지소유자 또는 권리자에게 배분하게 된다. 토지와 건물에 대한 대위등기, 토지구획정리등기 등 등기완료 공고를 함으로써 토지구획정리사업은 종결된다. 토지구획정리사업의 시행자는 개인과 조합(토지소유자 7인 이상의 조합원 전원으로 총회를 조직), 그리고 정부나 공공기관 등이며, 토지구획정리사업의 대부분을 지방자치단체 특히 시가 수행하였다.

변천과 현황

토지구획정리사업은 1934년 6월 20일 「조선시가지계획령」의 제정으로 처음 도입되었는데, 같은 해 11월 20일 나진의 신시가지 조성을 위한 토지구획정리사업의 시행을 시작으로 전국 각 도시에서 시행되었다. 「조선시가지계획령」은 1948년 대한민국정부 수립과 더불어 시가지계획령으로서 존속되다가 1962년 「도시계획법」과 「건축법」이 제정되면서 비로소 폐지되었다.

특히 「도시계획법」을 제정하면서 토지구획정리에 대한 정의, 사업대상지, 시행절차, 환지, 청산업무 등을 규정하였으며, 기타 미비한 사항은 「농지개량에 관한 법령」을 준용하게 하였다. 그러나 토지구획정리사업을 시행할 때 「도시계획법」과 「농지개량에 관한 법률」을 각각 적용함으로써 혼선을 초래할 우려가 있어 마침내 1966년에 토지구획정리사업을 위한 단독법으로서 「토지구획정리사업법」을 제정하게 되었다.

1970년대 초반까지 주택건설사업은 대부분 단독주택 건설을 중심으로 이뤄졌으며, 이 과정에서 주로 토지구획정리사업이 시행되었다. 그러나 1970년대 추진된 공업화 정책의 여파로 도시인구가 급격히 증가하였으며, 서울을 비롯한 수도권의 주택부족이 심화되었다. 이에 정부는 1972년 250만호 주택건설 10개년 계획을 수립하였으며, 이를 계기로 1970년대 후반기부터는 서울 등 대도시를 중심으로 대규모 아파트단지가 건설되기 시작하였다. 마침내 1980년에는 양질의 대규모 주택용지를 보다 효율적으로 개발·공급하기 위해 「택지개발촉진법」을 제정하였으며, 이후 전국에서 동법에 의한 공영개발방식의 택지개발사업으로 대규모의 택지개발과 아파트 건설사업이 추진되었다.

2000년 1월에는 민간개발자도 도시개발사업을 통해 주거·상업·산업·유통·문화·복지 기능이 복합된 대규모 단지나 시가지 조성사업을 추진할 수 있도록 「도시개발법」이 제정되었으며, 이 과정에서 기존의「토지구획정리사업법」은 폐지되었다. 토지구획정리사업의 시행을 위한 계획·개발·환지 등에 관한 주요 내용은 「도시개발법」으로 이어졌다.

토지구획정리사업은 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업이 본격화되기 이전인 1980년대 초반까지 양질의 택지를 개발하고 시가지를 계획적으로 조성하기 위한 전형적인 수단이었다. 국가기록원의 자료에 의하면 1984년까지 전국 397개 구역의 약 436㎢의 토지가 토지구획정리사업으로 개발·공급되었다. 서울시의 경우 총 93㎢에 달하는 주거용지와 41㎢에 달하는 공공용지가 토지구획정리사업으로 개발되었는데, 이는 서울시 기존 개발면적의 약 35%에 달하는 큰 비중을 차지한다.

참고자료

• 〈토지구획정리사업〉, 《나무위키》
• 〈토지구획정리사업〉, 《네이버 국어사전》
• 〈토지 구획 정리 사업〉, 《토지 구획 정리 사업》
• 〈토지구획정리사업〉, 《매일경제》
• 〈토지구획정리사업〉, 《부동산용어사전》
• 〈토지구획정리사업〉, 《한국민족문화대백과》

같이 보기

• 토지
• 정리
• 사업
• 정비
• 계획
• 환지
• 아파트
• 소유권자
• 공공시설
• 도시계획
• 단독주택
• 연립주택
• 도시개발법

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