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관리처분
관리처분(管理處分)은 도시 및 주거환경정비법상 정비사업의 시행 후 건축된 건축물 일부와 그 대지의 지분권을 종전 토지 또는 건축물의 가액에 상응하여 분양 처분하는 것을 말한다.
개요
관리처분의 의의
관리처분이란 분양신청 결과를 토대로 토지·건물등 소유자에게 분양처분할 건물등과 일반매각 대상 건물등(보류시설) 및 그처분(매각)방법등을 미리 확정하는 절차를 말한다.
관리처분 절차
- 관리처분 계획수립 및 주민공람 : 사업시행자는 분양신청 결과 및 관계법령 등을 토대로 관리처분계획을 수립한 뒤 주민공람 및 의견수렴을 거쳐 관할구청장등에게 인가 신청한다.
- 관리처분계획 인가 : 관리처분계획 인가신청을 받은 구청장등은 관리처분계획의 적정성 및 주민 제시의견의 반영 필요성 검토등을 거쳐 인가함으로써 확정된다.
관리처분 기준
- 분양신청을 한 토지·건물 등 소유자에게는 분양신청 권리가액에 상응하는 신축건물을 건설원가로 분양한다.
- 분양신청 주민에게는 재개발사업을 통해 발생한 개발이익을 소유권리가액 비율에 따라 배분한다.
- 분양처분대상 건물등의 선정은 분양신청자의 의사를 존중하되 동일건물, 동일위치에 대해 경합이 있을 경우의 관리처분 기준은 주민대표기구등과 협의 결정된 바에 의한다.[1]
관리처분계획
관리처분계획(管理處分計劃)은 재개발 및 재건축 등의 정비사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축 시설 등에 대하여 합리적이고 균형 있는 권리의 배분 내용을 정하는 계획을 말한다. 주택재개발사업에서의 관리처분계획은 필수적인 절차이며 재건축사업에서는 임의절차로 구분된다. 주택재개발사업에서의 관리처분계획은 재개발사업 시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축 시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획을 말한다. 또한, 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득, 청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축 시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 볼 수 있다.
관리처분계획은 그 계획을 통하여 대지 또는 건축 시설의 합리적 이용을 도모하게 하고 재해의 방지, 위생의 향상, 기타 주거조건을 개선토록 이바지한다. 따라서 다양한 권리 유형과 다양한 가치 및 이해관계를 어떤 기준과 방법으로 조정하고 관리하며 분배하고 처분할 것인가 하는 문제는 사업추진의 효율성과 정책목표 달성 여부에 직결되는 문제이다. 도시재개발법에서는 재개발사업의 시행자가 사업시행인가 후 60일간의 분양신청 기간이 지나간 때에 재개발사업으로 조성된 대지 및 건축 시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가받도록 하고 있다(도시재개발법 법 제34조제1항).
재건축사업에서의 관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 등을 말한다. 관리처분계획은 사실상 재건축조합의 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축종료 후 부담하여야 할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산받을 금액은 얼마인지를 가늠할 수 있는 가장 중요한 기준이 된다. 재건축사업의 관리처분계획은 일종의 조합 내부계산서로 법적으로 규정한 사항이 아니므로 재건축사업 인·허가 시 필요한 것은 아니다.
그러나 재건축사업의 업무 처리상 필요하여 대부분 재건축사업에서 이를 수립하여 시행하고 있다. 관리처분계획의 구체적인 내용은 주택건설촉진법과 동법 시행령 및 주택공급에 관한 규칙이 정하고 있는 기준 범위 내에서 조합의 여건에 따라 재건축조합이 자율적으로 정할 수 있다. 관리처분계획은 건설교통부 표준규약에서 제시하고 있는 관리처분계획의 수립기준을 참조하여 수립하는 것이 바람직하다.[2]
특징 및 진행 절차
도시 및 주거환경정비법에 의해 정비사업을 시행하는 경우 주거환경개선사업을 제외한 나머지 재개발, 재건축 및 도시환경정비사업의 경우에 사업 시행 후 조합원들에게 분양되는 대지나 건축 시설에 대한 배분계획이 반드시 수립되어야 하며 이를 관리처분계획이라 한다. 도시개발사업의 시행 방법의 하나인 환지처분의 경우 평면적인 토지를 기준으로 한 환지계획을 수립하는 반면 정비사업의 경우에는 건물의 개념까지 포함해야 하므로 조합원에 대한 분양처분 등을 포함하는 관리처분계획의 수립 인가가 필요하다. 정비사업의 시행자는 규정된 기준에 따라 관리처분계획을 작성해야 하며 관리처분계획의 수립절차는 사업시행인가 이후에 다음과 같이 진행된다.
- 1. 분양신청의 통지, 공고 (사업시행자가 토지 등 소유자에게)
- 2. 분양신청 (토지 등 소유자가 사업시행자에게)
- 3. 종전 및 분양예정 자산의 평가 (감정평가업자)
- 4. 관리처분계획서 작성 (사업시행자)
- 5. 조합총회 의결 (의결방법은 정관으로 정함)
- 6. 공람, 의견청취 (사업시행자가 토지 등 소유자에게)
- 7. 인가신청 (사업시행자가 시장·군수에게)
- 8. 통지 (사업시행자가 분양신청자에게)
사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 주택을 관리처분계획에따라 공급하고 남은 주택에 대하여는 주택법의 규정에 따라 공급대상자외의 자에게도 공급하게 된다.
정비사업 관리처분의 일반원칙
- 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
- 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
- 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.
- 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상하거나 건축물 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 내줄 수 있다.
- 분양설계에 관한 계획은 분양신청 기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
- 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 경우에는 1주택만 공급한다. 다만 다음에 해당하는 토지 등 소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
- 투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지 등 소유자
- 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지 등 소유자 3) 국가, 지방자치단체 및 주택공사 등
관련 법규
- 도시 및 주거환경정비법 제46조(분양공고 및 분양신청)
- 도시 및 주거환경정비법 제48조(관리처분계획의 인가 등)
- 도시 및 주거환경정비법 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등)
- 도시 및 주거환경정비법 제50조(주택의 공급 등)
- 도시 및 주거환경정비법 시행령 제47조(분양신청의 절차 등)
- 도시 및 주거환경정비법 제50조(관리처분계획의 내용)
- 도시 및 주거환경정비법 제52조(관리처분의 기준 등)[2]
관리처분계획 및 관리처분계획인가
관리처분계획 및 관리처분계획인가의 법적 성격
관리처분계획은 토지 등의 소유자에게 구체적이고 결정적인 영향을 미치는 것이고, 사업 시행결과 설치되는 대지를 포함한 각종 시설물의 권리 귀속에 관한 사항과 그 비용 분담에 관한 사항을 정한 것으로서, 사업시행자가 행하는 행정처분에 해당한다. 관리처분계획인가는 사업시행자의 관리처분계획에 대한 법률상의 효력을 완성하는 보충행위로서 그 기본이 되는 관리처분계획에 하자가 있을 때는 그에 대한 인가가 있었다 하여도 기본행위인 관리처분계획이 유효한 것으로 될 수 없다. 기본행위인 관리처분계획이 적법 유효하고 보충행위인 인가처분 자체에만 하자가 있다면 그 인가처분의 무효나 취소를 주장할 수 있지만, 인가처분에 하자가 없다면 기본행위에 하자가 있다 하더라도 따로 그 기본행위의 하자를 다투는 것은 별론으로 하고 기본행위의 무효를 내세워 바로 그에 대한 행정청의 인가처분 취소 또는 무효확인을 소구할 법률상의 이익이 없다. 다만 관리처분계획 인가처분의 취소나 무효확인을 구하는 위법한 소가 제기된 경우 관리처분계획 자체에 대한 항고소송으로 소를 변경하도록 석명권을 행사하여야 함은 사업 시행계획의 경우와 같다.
관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인 소송
조합의 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없으면 허용되지 않는다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결). 판례는 관리처분계획에 대한 인가가 있기 전까지는 행정주체인 조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 총회결의의 효력 등을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존재 여부나 효력 유무에 대한 소송으로서 그 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정법원의 전속관할에 속하는 행정소송법상의 당사자소송에 해당한다는 입장이다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결).[3]
동영상
각주
- ↑ 〈관리처분이란? - 부동산 정보〉, 《대한주택공사》
- ↑ 2.0 2.1 〈관리처분계획(管理處分計劃)〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈재개발·재건축(관리처분계획)〉, 《JD 도시정비연구소 법무법인 조율》
참고자료
- 〈관리처분이란? - 부동산 정보〉, 《대한주택공사》
- 〈관리처분(계획)〉, 《네이버 국어사전》
- 〈관리처분계획(管理處分計劃)〉, 《부동산용어사전》
- 〈재개발·재건축(관리처분계획)〉, 《JD 도시정비연구소 법무법인 조율》
같이 보기
