관리처분계획인가

관리처분계획인가는 조합과 조합원의 관계를 정리하는 단계를 말한다. 이 단계에서 조합원 물건의 감정평가액과 권리가액도 확정되며, 총 건립세대 중 조합원/일반분양 물량, 임대주택 수가 결정되고 세입자 손실보장, 부대 복리시설, 정비사업비 추산액 등등도 함께 결정된다.

개요

관리처분계획인가란 재개발, 재건축 사업시행인가 후, 조합원이 보유하고 있었던 부동산을 평가하고, 그 지분에 따라 이후 분양되는 토지 및 건축 시설 등에 대해 합리적이고 균형 있는 권리의 분배에 대한 사항을 계획하여 관공서에 인가를 받는 것을 말한다. 재개발과 재건축은 「도시 및 주거환경 정비법」에 의해 사업시행인가 후 조합원들에게 분양되는 대지나 건축물에 대한 배분계획인 관리처분계획이 반드시 수립되어야만 비로소 재개발, 재건축 공사가 진행된다. 이로 인해 재개발, 재건축 사업을 하게 될 구역이 지정되면, 관리처분계획 수립을 위해 그 구역에 거주하거나 토지를 가진 사람들이 조합원이 되어 조합을 설립하게 된다. 그리고 조합은 향후 입주 방식은 어떻게 할 것인지, 세금 등 추가비용은 얼마나 될지 등의 계획을 수립하게 되는데 이것이 바로 관리처분계획이다. 재개발, 재건축이 진행되면 가장 큰 혜택을 받는 것은 그 구역에 살고 있었던 조합원들이다. 따라서 사업시행인가 후 관리처분계획으로 본인들의 지분을 확실히 정해놓아야만 개발 이후 본인들의 권리를 확실히 주장할 수 있으며 가장 중요하고 빠질 수 없는 절차라고 할 수 있다.

관리처분계획

관리처분계획(管理處分計劃)은 재개발 및 재건축 등의 정비사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축 시설 등에 대하여 합리적이고 균형 있는 권리의 배분 내용을 정하는 계획을 말한다. 주택재개발사업에서의 관리처분계획은 필수적인 절차이며 재건축사업에서는 임의절차로 구분된다. 주택재개발사업에서의 관리처분계획은 재개발사업 시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축 시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획을 말한다. 또한, 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득, 청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축 시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 볼 수 있다.

여기서 관리처분(管理處分)은 도시 및 주거환경정비법상 정비사업의 시행 후 건축된 건축물 일부와 그 대지의 지분권을 종전 토지 또는 건축물의 가액에 상응하여 분양 처분하는 것을 말한다. 관리처분계획은 그 계획을 통하여 대지 또는 건축 시설의 합리적 이용을 도모하게 하고 재해의 방지, 위생의 향상, 기타 주거조건을 개선토록 이바지한다. 따라서 다양한 권리 유형과 다양한 가치 및 이해관계를 어떤 기준과 방법으로 조정하고 관리하며 분배하고 처분할 것인가 하는 문제는 사업추진의 효율성과 정책목표 달성 여부에 직결되는 문제이다. 도시재개발법에서는 재개발사업의 시행자가 사업시행인가 후 60일간의 분양신청 기간이 지나간 때에 재개발사업으로 조성된 대지 및 건축 시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가받도록 하고 있다(도시재개발법 법 제34조제1항).

재건축사업에서의 관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 등을 말한다. 관리처분계획은 사실상 재건축조합의 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축종료 후 부담하여야 할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산받을 금액은 얼마인지를 가늠할 수 있는 가장 중요한 기준이 된다. 재건축사업의 관리처분계획은 일종의 조합 내부계산서로 법적으로 규정한 사항이 아니므로 재건축사업 인·허가 시 필요한 것은 아니다. 그러나 재건축사업의 업무 처리상 필요하여 대부분 재건축사업에서 이를 수립하여 시행하고 있다. 관리처분계획의 구체적인 내용은 주택건설촉진법과 동법 시행령 및 주택공급에 관한 규칙이 정하고 있는 기준 범위 내에서 조합의 여건에 따라 재건축조합이 자율적으로 정할 수 있다. 관리처분계획은 건설교통부 표준규약에서 제시하고 있는 관리처분계획의 수립기준을 참조하여 수립하는 것이 바람직하다.

특징 및 진행 절차

도시 및 주거환경정비법에 의해 정비사업을 시행하는 경우 주거환경개선사업을 제외한 나머지 재개발, 재건축 및 도시환경정비사업의 경우에 사업 시행 후 조합원들에게 분양되는 대지나 건축 시설에 대한 배분계획이 반드시 수립되어야 하며 이를 관리처분계획이라 한다. 도시개발사업의 시행 방법의 하나인 환지처분의 경우 평면적인 토지를 기준으로 한 환지계획을 수립하는 반면 정비사업의 경우에는 건물의 개념까지 포함해야 하므로 조합원에 대한 분양처분 등을 포함하는 관리처분계획의 수립 인가가 필요하다. 정비사업의 시행자는 규정된 기준에 따라 관리처분계획을 작성해야 하며 관리처분계획의 수립절차는 사업시행인가 이후에 다음과 같이 진행된다.

• 1. 분양신청의 통지, 공고 (사업시행자가 토지 등 소유자에게)
• 2. 분양신청 (토지 등 소유자가 사업시행자에게)
• 3. 종전 및 분양예정 자산의 평가 (감정평가업자)
• 4. 관리처분계획서 작성 (사업시행자)
• 5. 조합총회 의결 (의결방법은 정관으로 정함)
• 6. 공람, 의견청취 (사업시행자가 토지 등 소유자에게)
• 7. 인가신청 (사업시행자가 시장·군수에게)
• 8. 통지 (사업시행자가 분양신청자에게)

사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 주택을 관리처분계획에 따라 공급하고 남은 주택에 대하여는 주택법의 규정에 따라 공급대상자 외의 자에게도 공급하게 된다. 관리처분계획 절차는 사업시행인가 고시 후 60일 이내에 사업시행자가 해당 구역의 부동산소유자들에게 분양신청 통지, 공고하며 시작된다. 분양신청 공고 후 30~60일까지 부동산소유자는 분양신청을 할 수 있으며, 20일 범위까지 연장할 수 있다.

정비사업 관리처분의 일반원칙

• 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
• 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
• 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.
• 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상하거나 건축물 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 내줄 수 있다.
• 분양설계에 관한 계획은 분양신청 기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
• 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 경우에는 1주택만 공급한다. 다만 다음에 해당하는 토지 등 소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

주택 수만큼 공급 받을 수 있는 조건

• 투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지 등 소유자
• 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지 등 소유자 3) 국가, 지방자치단체 및 주택공사 등

관리처분계획의 내용(도시 및 주거환경정비법 제48조 제1항)

• 분양설계
• 분양대상자의 주소 및 성명
• 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
• 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격
• 정비사업의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담 규모 및 부담 시기
• 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유물 외의 권리명세
• 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

관리처분계획 인가 신청

사업시행자는 분양신청기간 종료 후 관리처분계획에 대해서 시장이나 군수 등의 인가를 받아야만 한다.

• 필요서류 : 인가 신청을 위해선 다음의 서류가 필요하다.

• 관리처분계획 인가신청서
• 관리처분계획서
• 종회의결서 사본

관리처분계획 인가신청서, 관리처분계획서, 종회의결서 사본을 구비하고 시장이나 군수 등에게 인가 신청을 한다.

인가결정

시장이나 군수 등은 사업시행자의 관리처분계획 인가의 신청이 있었던 날로부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보해야 한다. 다만, 시장이나 군수 등이 관리처분계획의 타당성 검증을 요하는 경우엔 관치러분계획 인가의 신청을 받은 날로부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통지해야 한다.

타당성검증

다음의 어느 하나에 해당하는 경우 시장이나 군수 등은 타당성 검증을 토지주택공사 등에 요청해야 하며, 그에 따른 비용을 사업시행자에게 부담하게 할 수 있

• 정비사업비가 도시 및 주거환경정비법 기준으로 100분의 10 이상 늘어나는 경우
• 조합원 분담규모가 분양대상자별 분담금의 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상 늘어나는 경우
• 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획 인가 신청이 있은 날로부터 15일 이내에 시장이나 군수 등에게 타당성 검증을 요청한 경우
• 그 밖에 시장이나 군수 등이 타당성 검증이 필요하다고 인정하는 경우

관리처분계획인가 절차가 조금 까다롭다고 생각하실 수 있지만, 계획이 통과되지 못하면 재개발, 재건축 사업 진행이 불가능할 뿐만 아니라, 사업 완료 후 조합원들의 권리에도 큰 영향이 있는 만큼 신경을 써서 진행해야 한다.

관련 법규

• 도시 및 주거환경정비법 제46조(분양공고 및 분양신청)
• 도시 및 주거환경정비법 제48조(관리처분계획의 인가 등)
• 도시 및 주거환경정비법 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등)
• 도시 및 주거환경정비법 제50조(주택의 공급 등)
• 도시 및 주거환경정비법 시행령 제47조(분양신청의 절차 등)
• 도시 및 주거환경정비법 제50조(관리처분계획의 내용)
• 도시 및 주거환경정비법 제52조(관리처분의 기준 등)

참고자료

• 〈관리처분(계획)〉, 《네이버 국어사전》
• 〈관리처분이란? - 부동산 정보〉, 《대한주택공사》
• 〈관리처분계획(管理處分計劃)〉, 《부동산용어사전》
• 껄무새, 〈관리처분계획, 관리처분계획인가 뜻과 의미 (재개발 용어)〉, 《껄무새의 호주머니》, 2022-01-10
• 투자/부동산, 〈관리처분계획인가란? 뜻과 절차〉, SM Future, 2021-01-10
• goinginlicense, 〈부동산공법 용어 암기〉, 《빙글》, 2016-12-14

같이 보기

• 관리
• 처분
• 계획
• 권리
• 배분
• 절차
• 분양
• 단계
• 재개발
• 재건축
• 조합원
• 재산권
• 지분권
• 건축물
• 정비사업
• 관리계획
• 공공시설
• 관리처분

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