사업시행

사업시행(事業施行)은 정비구역 안에서 정비사업을 위해 필요한 행위를 말한다.

개요

시행이란 개발사업을 주도하는 것을 말한다. 주로 소규모 회사들로 이루어져 있다. 아파트를 짓는다고 가정 시, 전체적으로 계획, 토지소유권 확보, 자금조달 등 전 과정에 대한 책임을 갖는다. 반대로 시공이란 시행에서 주도하는 개발사업을 물질적으로 시설물을 만들어내는 행위를 말한다. 주로 유명한 대기업인 GS건설, 대우건설 등 회사들이 여럿 있다. 시공자인 건설사는 물리적 공사행위를 하고 그에 대한 책임을 갖는다. 선진국에서는 보통 아파트를 지을 시에 책임 분담이 시행사와 시공사로 분산되어 있는데, 대한민국의 경우에는 대부분의 책임이 시공자인 건설사가 부담하고 있다. 왜냐하면, 시행사는 소규모 회사이며 프로젝트가 끝나면 건물에 대한 할 일이 끝나지만, 시공사 같은 경우는 규모가 큰 회사들이 많으며, 아파트를 지은 후에도 건축물에 대한 관리를 해야 하기 때문에 아파트 수분양자들이 시공사(건설회사)에 책임을 요구하는 경우가 많다.

사업시행계획

사업시행계획(事業施行計劃)은 토지이용계획, 건축물의 높이 및 용적률에 관한 건축계획, 정비기반시설 등 설치계획, 이주대책 등 정비사업을 위한 포괄적이고 구체적인 계획을 말한다. 사업시행계획은 사업시행을 위한 마스터플랜으로서, 행정청의 인가를 받아 그 효력이 발생한다. 사업시행이란 이란 정비구역 안에서 정비사업을 위해 필요한 행위 또는 제반 절차를 말하고, '사업시행계획'이란 정비사업 시행을 위해 필요한 일체의 사업시행에 대한 계획을 포괄하면서도 구체적인 계획들을 필요로 하는데 이러한 마스터플랜이다. 사업시행계획은 행정청에 의해 최종적으로 확정되는 인가를 통해 그 효력 발생한다. 사업시행자는 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, 임시수용시설을 포함한 주민이주대책, 세입자의 주거 및 이주대책, 사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책, 임대주택의 건설계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획, 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획, 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획, 시행규정, 정비사업비 등의 사항을 포함하여 사업시행계획서 작성(법 제30조).

도시정비법상 사업시행자(사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 하고, 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같다. 다만 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 이를 신고해야 한다. 사업시행자(시장·군수 또는 주택공사등을 제외한다)는 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우를 포함한다)하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 동의를 얻어야 합니다. 동의를 위한 총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관하여는 정관에서 정한 바에 따라야 하나, 조합원 과반수의 동의를 받아야 하고, 의결을 위한 총회에는 조합원의 100분의 20 이상이 출석해야 한다(법 24조 3항, 5항, 6항).

사업시행인가

사업시행인가(事業施行認可)는 주택 재개발 사업 등에서 사업시행계획으로 정한 내용을 실현하도록 하는 절차를 말한다. 즉, 주택 재개발사업 등에서 사업시행 계획으로 정한 내용을 실현하도록 하는 절차를 말한다. 주택 조합 등이 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종확정하고 인가하는 행정 절차를 뜻한다. 사업시행(事業施行) 또는 사업시행계획(事業施行計劃)은 토지이용계획, 건축물의 높이 및 용적률에 관한 건축계획, 정비기반시설 등 설치계획, 이주대책 등 정비사업을 위한 포괄적이고 구체적인 계획을 말한다. 즉 마스터플랜이며, 행정청의 인가로 그 효력이 발생한다 즉, 사업시행이란 정비구역 안에서 정비사업을 위해 필요한 행위 또는 제반 절차를 말하고 사업시행계획이란 정비사업 시행을 위해 필요한 일체의 사업시행에 대한 계획을 포괄하면서도 구체적인 계획들을 필요로 하는데 이러한 마스터플랜이다. 사업시행계획은 행정청에 의해 최종적으로 확정되는 인가를 통해 그 효력 발생한다. 사업시행자는 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, 임시수용시설을 포함한 주민이주대책, 세입자의 주거 및 이주대책, 사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책, 임대주택의 건설계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획, 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획, 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획, 시행규정, 정비사업비 등의 사항을 포함하여 사업시행계획서 작성(법 제30조).

도시정비법상 사업시행자(사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 하고, 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같다. 다만 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 이를 신고해야 한다. 사업시행자(시장·군수 또는 주택공사등을 제외한다)는 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우를 포함한다)하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 동의를 얻어야 합니다. 동의를 위한 총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관하여는 정관에서 정한 바에 따라야 하나, 조합원 과반수의 동의를 받아야 하고, 의결을 위한 총회에는 조합원의 100분의 20 이상이 출석해야 한다(법 24조 3항, 5항, 6항).

사업시행계획인가 신청

사업시행자[「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 "시장·군수등"이라 함)인 경우는 제외]는 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서에 대해 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항 본문).

인가 신청 사업시행자는 사업시행계획인가를 신청하려면 다음의 서류(전자문서를 포함)를 시장·군수등에게 제출해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항 본문, 규제「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제10조제1항 및 제2항제1호).

• 사업시행계획 인가신청서(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 별지 제8호서식)
• 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제11호에 따른 정관 등
• 총회의결서 사본

• 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제27조에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우에는 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자의 명부를 첨부한다.

• 사업시행계획서
• 인·허가 등의 의제를 받으려는 경우(「도시 및 주거환경정비법」 제57조제3항) 제출해야 하는 서류
• 「도시 및 주거환경정비법」 제63조에 따른 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서

※ "재개발사업의 토지 등 소유자"란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다. 다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지 등 소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지 등 소유자로 본다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).

인가사항의 변경 등

• 변경인가 등

• 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 사업시행자는 다음의 서류(전자문서를 포함)를 시장·군수 등에게 제출하여 변경·중지 또는 폐지인가를 받아야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항 본문, 규제「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제10조제1항 및 제2항제2호)

• 사업시행계획 변경인가신청서(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 별지 제8호서식)
• 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제11호에 따른 정관 등
• 인·허가 등의 의제를 받으려는 경우(「도시 및 주거환경정비법」 제57조제3항) 제출해야 하는 서류
• 변경·중지 또는 폐지의 사유 및 내용을 설명하는 서류

※ 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사 등은 제외)는 미리 총회의 의결을 거쳐야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항 본문).

※ 토지 등 소유자가 재개발사업을 시행할 때 인가받은 사항을 변경하려는 경우에는 규약으로 정하는 바에 따라 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 받아야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제6항 단서).

• 변경신고

• 다음의 어느 하나에 해당하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 시장·군수등에게 신고해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항 단서 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제46조).

• 정비사업비를 10%의 범위에서 변경하거나 관리처분계획의 인가에 따라 변경하는 때

• 다만, 규제「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택을 건설하는 사업인 경우에는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 지원금액이 증가되지 않는 경우만 해당한다.

：* 건축물이 아닌 부대시설·복리시설의 설치규모를 확대하는 때(위치가 변경되는 경우는 제외)

• 대지면적을 10%의 범위에서 변경하는 때
• 세대수와 세대당 주거전용면적(바닥 면적에 산입되는 면적으로서 사업시행자가 공급하는 주택의 면적을 말함)을 변경하지 않고 세대당 주거전용면적의 10%의 범위에서 세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때
• 내장재료 또는 외장재료를 변경하는 때
• 사업시행계획인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때
• 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 않는 범위에서 건축물의 배치 및 주택단지 안의 도로선형을 변경하는 때
• 규제「건축법 시행령」 제12조제3항에 해당하는 사항을 변경하는 때
• 사업시행자의 명칭 또는 사무소 소재지를 변경하는 때
• 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때
• 규제「도시 및 주거환경정비법」 제35조제5항 본문에 따른 조합설립변경 인가에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때
• 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항을 변경하는 때

※ 위 경미한 사항의 변경은 총회의 의결 또는 토지 등 소유자의 동의 및 시장·군수 등의 고시를 필요하지 않는다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항 단서, 제6항 단서 및 제9항 단서).

• 시장·군수 등은 위 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고 수리 여부를 신고인에게 통지해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제2항).

• 시장·군수 등이 20일 이내에 신고 수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리 기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리 기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리 기간을 말함)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제3항).〈사업시행계획인가〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》</ref>

참고자료

• 〈사업시행계획의 수립 및 사업시행인가〉, 《JD 도시정비연구소 법무법인 조율》
• 〈사업시행인가〉, 《매일경제》
• 〈사업시행계획인가〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 클로로, 〈시행과 시공이란?〉, 《멍때리다보니다음날》, 2019-11-26
• 김명식 변호사, 〈<재개발, 재건축> 사업시행인가의 의미〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-30

같이 보기

• 사업
• 시행
• 계획
• 시공
• 건물
• 건설사
• 아파트
• 시공사
• 시행사
• 조합원
• 자금조달
• 사업시행자
• 토지소유권
• 사업시행인가
• 사업시행계획

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