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제3기 신도시
제3기 신도시는 문재인 정부에서 주택시장 안정을 위해 계획한 대규모 택지지구로, 남양주 왕숙 신도시 · 하남 교산 신도시 · 인천 계양신도시 · 고양 창릉 신도시 · 부천대장 신도시 5곳이 3기 신도시로 지정되었다.[1]
목차
개요
국토교통부는 2018년 12월 19일 3기 신도시 도입 등을 골자로 한 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안'을 발표했다. 3기 신도시 공급의 핵심은 서울에 집중된 주택 수요 분산으로, 경기도 남양주시 왕숙(1134만㎡), 하남시 교산(649만㎡), 인천 계양(155만㎡)에 신도시를 건설하고 경기 과천(335만㎡)에도 중규모의 택지를 조성하기로 했다.
남양주 왕숙에 들어서는 3기 신도시는 1134㎡만 부지로 6만 6000가구가 조성되며 ▷하남 교산은 649만㎡ 규모로 3만 2000가구가 ▷인천 계양 테크노밸리는 335만㎡ 규모로 1만 7000가구가 ▷과천시 과천동은 155만㎡ 규모로 7000가구가 조성된다. 특히 3기 신도시는 기존보다 2배 이상의 도시지원용지를 확보할 계획인데 도시지원시설용지에는 자족기능을 위한 벤처기업시설, 소프트웨어진흥시설, 도시형공장 등이 들어설 전망이다.
이후 정부는 2019년 5월 7일, 3기 신도시 택지지구로 28곳을 선정해 11만 가구를 공급하는 내용의 '3차 신규택지 추진계획'을 발표했다. 국토 교통부는 3기 신도시의 대규모 택지로 고양 창릉·부천 대장 2곳을 선정하고, 중소형 택지로 봉천동 관사 등 26곳을 선정했다. 창릉과 대장 2곳은 5만 8000가구를 건설하고, 서울과 경기 중소형 택지 26곳에는 5만 2500가구를 건설할 예정이다.
고양 창릉은 813만㎡ 규모의 택지에 3만 8000가구가 조성되며, 부천 대장은 343만㎡ 택지 규모에 2만 가구를 짓는다. 고양 창릉엔 기업성장 지원센터를 건설하고 창업지원 주택과 중기근로자 주택을 배치해 직주근접을 지원하며, 부천 대장도 기업지원 허브와 창업 주택을 건설해 스타트업을 육성할 계획이다. [2]
도시별 3기 신도시 목록
- 남양주 왕숙 신도시
- 위치: 남양주시 진접읍·진건읍, 양정동 일원
- 면적: 1,134만 m2 (343만 평 = 269만 평[왕숙1] + 74만 평[왕숙2])
- 호수: 6만 6000호 (5만 3000호[왕숙1] + 1만 3000호[왕숙2])
- 사업시행자: 한국토지주택공사, 남양주도시공사
- 하남 교산 신도시
- 위치: 하남시 천현동, 교산동, 춘궁동, 상·하사창동 등 일원
- 면적: 649만 m2 (196만 평)
- 호수: 3만 2000호
- 사업시행자: 한국토지주택공사, 경기주택도시공사
- 인천 계양 신도시
- 고양 창릉 신도시
- 위치: 고양시 창릉동, 용두동, 화전동 일원
- 면적: 813만 m2 (246만 평)
- 호수: 3만 8000호
- 사업시행자: 한국토지주택공사, 고양도시관리공사
- 부천 대장 신도시
- 위치: 부천시 대장동, 오정동, 원종동 일원
- 면적: 343만 m2 (104만 평)
- 호수: 2만 호
- 사업시행자: 한국토지주택공사, 부천도시공사
- 광명 시흥 신도시
- 위치: 광명시 광명동·옥길동·노온사동·가학동, 시흥시 과림동·무지내동·금이동 일원
- 면적: 1271만 m2 (384만 평)
- 호수: 7만 호
- 사업시행자: 한국토지주택공사
- 의왕·군포·안산
- 위치: 의왕시 초평동·월암동·삼동, 군포시 도마교동·부곡동·대야미동, 안산시 건건동·사사동 일원
- 면적: 586만 m2 (177만 평)
- 호수: 4만 1000호
- 사업시행자: 한국토지주택공사
- 화성 진안
- 위치: 화성시 진안동·반정동·반월동·기산동 일원
- 면적: 452만 m2 (137만 평)
- 호수: 2만 9000호
- 사업시행자: 한국토지주택공사
특징
제3기 신도시의 예정 물량은 20만 가구로 예측되며 2기 신도시와 같이 3기 신도시에서도 서울 접근성, 교통망 개선 여부 등 교통망 확보가 가장 우선 과제로 꼽히고 있다. 주 목적은 집값 안정이다.
신도시의 유치원은 100% 국/공립으로 설치, 운영하겠다고 밝혔다.
조선일보는 3기 신도시로 광명시가 유력하다는 보도를 냈다가 잘못된 보도로 부동산을 흔들어놨다는 비판을 들었다. 다만 이것은 언론 유출지를 모두 제외하는 과정에서 빠졌을 수 있다.
원래 예정지라던 고양 원흥, 고양 장항, 성남 금토 등이 전부 막판에 제외된 것으로 알려졌다. 다만 저 중 원흥은 2019년 5월 7일 2차 대상지 발표 때 '창릉'이란 이름으로 그대로 발표되어 다시 논란이 되고 있다.
그리고 수도권 주요 소규모 택지 37곳을 개발하여 32,520세대를 공급하겠다는 계획이 추가로 발표되었다. 그중 서울시 공급물량은 택지 32곳에서 18,720세대이며 이후 자체적으로 서울시에서 위 물량을 포함하여 총 79,680세대를 공급하겠다고 발표하였다.
한편 신창현 더불어민주당 국회의원의 보금자리 주택 개발예정지 유출 논란이 있었던 성남시, 안산시, 광명시, 의왕시, 시흥시, 의정부시 등의 지역들은 이번 신도시 개발 발표에서 제외되었다. 개발계획 유출로 인해 해당 지역들의 지가가 상승한 것이 제외되는 데 큰 영향을 주었다. 한편 고양시의 경우도 유출 논란이 있어 처음에는 제외되었으나, 2019년 5월 추가 발표 때 선정되었다.
충청권이 2곳 있었던 2기 신도시와는 다르게, 비수도권 지역은 제외되었다. 애초에 서울 집값 잡는 것이 목표인 만큼, 비수도권에 짓는 것은 목표 달성에 도움이 안 되기 때문이다. 대신 비수도권에는 6~7천 세대 규모의 신규 택지지구 개발로 대신할 예정이다.
그리고 3기 신도시 물량의 절반 이상은 임대주택이다. 택지개발촉진법을 적용받은 2기 신도시와 달리 3기 신도시는 공공주택 특별법이 적용된다. 이에 따라 법적으로 공공주택 비율이 50% 이상이어야 하는데, 여기에서 공공임대 비율은 35% 이상, 공공분양 비율은 25% 이하여야 한다. 또 민간분양 등은 50% 이하여야 한다. 게다가 문재인 정부가 서민 주거안정을 강조하고 있어 50%에 달할 가능성이 높다. 하지만 중산층 이상이 되면 일반적으로 임대주택을 기피하기 때문에 서울 수요의 분산은 어려울 것으로 보인다.
한편, 2기 신도시에서 행정구역간 접경지역에 신도시를 지으며 같은 신도시 생활권 안에서 갈등이 빚어지던 위례, 광교 등의 사례를 반면 교사삼았는지 여러 신도시 사업명에다 행정구역별 명칭을 모조리 쑤셔넣어 개별 사업명이 길어지는 기현상이 일어났다. 일부 지역은 양주신도시의 회천, 옥정의 사례처럼 지구별로 다른 이름으로 불릴 가능성도 있다.[3]
교통 대책
4개 신도시를 대상으로는 BRT(간선급행버스체계) 신설, 서울 지하철 8호선의 별내선과 서울 지하철 3호선의 연장 및 역 신설, 도로 확장 및 신설 등 다양한 대책이 포함되었다.
또한 4개 신도시 외에도 수도권 전체의 광역교통망 개선 대책도 함께 발표되었다. <수도권 광역교통망 개선방안>은 '급행-간선 중심의 중추망(Backbone Frame) 조기 착공'과 '교통인프라 취약지역 인프라 공급 확대' 2가지를 기조로 삼고 있으며, GTX 및 신안산선의 조속한 추진, 신분당선의 광교~호매실 연장, 일산선의 운정신도시 연장, 서울 지하철 7호선의 양주신도시 연장, 위례트램 착공 등이 구체적인 방안에 포함되었다.
문제점 및 논란
창릉 신도시에 대한 반발
창릉 신도시보다 서울과 더 멀리 떨어진 곳에 이전 1기, 2기 신도시 중 경기북부의 일산신도시와 운정신도시가 위치하고 있다는 근본적인 문제가 있다. 해당 지역의 집값은 경기 남부권 1, 2기 신도시인 분당신도시와 판교신도시에 비해 떨어져 있는 상황에서, 창릉신도시까지 건설되면 재산권에 추가 피해가 예상되기 때문이다. 또한 지속적으로 고양시와 파주시의 주택 공급이 늘어나 출퇴근시 교통 혼잡을 심화시키기 때문에, 해당지역의 주택 보유자들은 3기 신도시 지정에 대해 상당히 불만을 가지고 반발하고 있다.
지역사회 내 인터넷 여론은 상당히 부정적이다. 문재인 지지 성향이 상당히 강했던 '일산아지매'라는 맘 카페조차도 김현미 국토교통부 장관과 더불어민주당에 대한 비판 여론이 강해졌으며, 3기 신도시 철회 운동을 주도하는 일산연합회(가입 필요) 쪽은 공식 규정상으로는 특정 정치색에 대한 선동을 금하고 있지만 자유한국당에 우호적인 여론이 대다수를 차지하고 있는 상황이다.
창릉신도시 발표로부터 3개월 후, 일산의 집값은 하락한 것으로 드러났다. 한국감정원의 8월 첫째주 주간 아파트가격동향 시계열 자료에 따르면, 3개월 동안 고양시 아파트값은 1.5% 하락했고, 특히 김현미의 지역구인 일산서구는 1.9% 하락했다. 고양시와 인접한 파주시는 1.47% 하락했다. 창릉신도시가 조성된 덕양구 또한 1.21% 하락했다. 일산신도시 집값 1억 하락은 과장된 루머로 밝혀졌다.
2020년 12월 29일 창릉역이 추진되면서 표정속도가 감소하고 개통이 지연될 것이라는 우려가 있어 창릉신도시에 대한 반발이 더 거세질 것으로 전망된다.
2022년 제8회 전국동시지방선거에서 창릉 신도시를 반대하는 이동환이 고양시장으로 당선되면서 전망이 불투명해졌다.
LH 직원들의 부동산 투기
2021년 3월, 한국토지주택공사(이하 LH) 직원들이 3기 신도시 등 자사의 사업계획과 연관 있는 지역에 집단적으로 부동산 투기를 한 의혹이 참여연대와 민주사회를 위한 변호사모임에 의해 폭로된 사건이다. 이후 추가 폭로 및 조사결과에 의해 관련 공직자들의 전방위적인 투기 논란으로 확산되어 정치권의 핵심 이슈로 떠올랐다.
이 사건은 재보선에서 여야의 승패를 갈랐으며, 이후 부동산 5법 입법을 통해 부동산 불법 투기에 대한 처벌이 강화됐고, 공직자의 이해충돌 방지법 등 법률도 제/개정됐다. 이후 일부 직원들이 유죄 판결을 받으면서 법적으로도 투기가 맞음이 재확인됐다.[4]
집값 안정 효과에 관한 문제
주택공급 문제 해결을 위한 3기 신도시인 만큼 최대한 빠른 공급효과를 노리고자 여러가지 부작용으로 폐지된 사전 청약을 다시 들고 나왔다. 하지만 사전 청약은 부동산 문제를 즉각적으로 해결하지 못한다는 근본적인 문제가 있으며, 사전 청약과 본청약 사이에 토지보상 문제 등 온갖 문제가 도사리고 있다는 문제도 있다. 하남 감일 지구만 봐도 2010년에 사전 청약을 실시하여 2013년 본청약, 2015년 완공을 목표로 했건만, 토지보상 등 다양한 문제가 발생해 실제 본청약은 2018년에야 이뤄졌고, 완공은 2021년 10월 예정이다. 3기 신도시는 아니고 서울 뉴타운의 사례이긴 하지만, 장위뉴타운의 경우 문제의 10구역 때문에 서울시에서 골머리를 앓고 있다.
일각에서는 결국 현금 부자만을 위한 정책이라는 비판을 쏟아내기도 한다. 사실 이는 3기 신도시 자체의 문제라기보다는 집값 문제, 그리고 이를 둘러싼 청약 제도의 문제에 가까운데, 청약을 통해 어떻게 들어갔다 해도 최종 입주를 위해서는 결국 잔금을 모두 치러야 하기 때문이다. 그러나 이 잔금을 단시간에 치를 수 있는 자는 다량의 현금을 쥐고 있는 현금 부자들 밖에 없고, 그럴 여력이 안 되는 서민들은 주택담보 대출을 이용해야 하는데, 하필 동시기에 정부가 가계대출을 관리하겠답시고 대출 옥죄기에 들어갔다. 서민들은 제2금융권, 비수도권 등으로 밀려나거나 아예 청약을 포기해야 할 수도 있으며, 결국 사다리 걷어차기만 악화될 수도 있다는 것이다.
게다가 3기 신도시는 대부분 수도권에 몰려있는지라 결국은 수도권 내 다른 아파트와 함께 가격이 비싸게 책정될 수 밖에 없는데, 이 때문에 비판은 더욱 거세게 일고 있다.[21] 이 문제를 근본적으로 해결하려면 결국 수도권 집값을 잡아야 하는데, 이미 수십차례 규제 카드를 꺼냈는데도 오히려 규제에 대한 저항으로 수도권 내 집값이 폭등한 탓에 추가적인 규제도 여의치 않은 실정이다. 앞서 창릉신도시에서 언급한 기존 거주자와의 이해관계 충돌도 있고, 결정적으로 수도권 집값 문제는 서울 공화국과도 직결되는 문제라서 해결이 매우 어렵다.
서울 공화국 문제의 고착화
다른 일각에서는 정부가 서울 공화국 문제를 해결할 생각은 없다며 불만을 토로하고 있다. 인프라가 몰린 곳에 수요가 몰리는 건 수요와 공급에 따른 매우 당연한 현상인데, 서울은 인프라 공급 때문에 이미 주택 수요가 공급을 한참 초과하였기 때문이다. 그렇기에 집값을 잡으려면 인프라 분산 등을 통해서 수요를 분산시켜야 하는데, 정부는 물론 국회도 이런 근본적인 대책에는 접근하려 하지 않다보니 3기 신도시 정책 자체가 수박 겉 핥기로 비칠 수 밖에 없다. 앞서 언급했듯 정부의 규제 정책을 비웃듯 수도권 집값이 폭등한 것도 이 서울 공화국 문제 때문이고, 당연히 비수도권은 물론이고 수도권에서도 불만이 나올 수 밖에 없는 것이다.
또한 신도시 지역으로 이주해봤자 출근은 어차피 서울로 해야 한다는 전통적인 인식 때문에, 장시간 통근 등으로 도리어 삶의 질이 낮아질 것이라는 우려 섞인 목소리도 있다.
하지만 판교, 동탄, 광교, 고덕 등 경기남부 신도시들은 이미 첨단산업을 위주로 자족기능을 갖췄기 때문에 서울 통근 문제는 현실과 거리가 먼 과거의 인식에서 비롯되었다고 볼 수 있다. 다만 경기북부 지역의 경우 베드타운이 대부분이기 때문에 아직 어느정도 사실에 가깝다.
따라서 서울 공화국 문제보다는 수도권 공화국 문제를 심화시킨다는게 실제적인 문제로 볼 수 있는데 수도권에 신도시를 지으면 지을 수록 비수도권에서 수도권(경인 지역)으로 유입되는 인구들은 더 많아질 것이기 때문이다. 물론 애초에 그만큼 수도권에 대한 수요가 많아서 신도시를 짓는 것이기는 하다.
동영상
각주
참고자료
- 〈3기 신도시〉, 《위키백과》
- 〈신도시〉, 《시사상식사전》
- 〈한국토지주택공사 직원 부동산 투기 사건 〉, 《나무위키》
- 〈3기 신도시〉, 《나무위키》
같이 보기
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