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용산국제업무지구
용산국제업무지구(龍山國際業務區, YIBD)는 서울특별시 용산차량사업소, 서부이촌동을 통합 개발하여 용산역 일대를 국제업무 기능을 갖춘 서울 부도심으로 만드는 지역이다.[1]
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개요[편집]
용산국제업무지구 사업구역은 용산정비창 부지와 선로 부지, 용산 변전소 부지와 용산역 후면 부지를 포함해 총 약 49만 3,000㎡다. 용산정비창 부지는 서울 한복판에 여의도 공원의 2배, 서울광장의 40배 규모에 달한다. 서울에 남은 마지막 대규모 가용지이자 미래 발전엔진이 될 잠재력 높은 지역이지만, 지난 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업이 최종 무산된 이후 10년째 방치돼왔다. 개발구상에 따라 용산국제업무지구는 24시간 다양한 활동이 가능한 ‘융복합 국제도시 시민 삶의 질을 높이는 쾌적한 생활환경의 녹지생태도시 세계로 연결되는 사통팔달의 3차원 입체 교통도시 첨단 스마트기술 혁신의 전진기지 스마트도시로 조성된다. 시는 새로 태어나는 용산국제업무지구(산업)를 중심으로 여의도 금융중심지(금융), 예술 섬으로 변화를 준비 중인 노들섬(문화)을 삼각편대로 삼아 서울의 도시경쟁력을 견인할 매력 거점을 완성한다는 목표다.[2]
사업구상[편집]
- 도시 공간 구조 구상 : 남산 정상 ~ 용산국제업무지구 중앙부 ~ 63빌딩을 잇는 조망축 구축
- 토지 이용 계획 구상
- 랜드마크 : 도시 중심축 중앙에 위치
- 수변 지역 : 유람선 선착장, 한강시민공원 등과 연계 시설 배치
- 지구 중심부 : 중심상업지역 주변에 일반상업지역을 배치, 상업․업무 및 주상복합시설 균형 배치
- 랜드마크를 정점으로 하는 스카이라인 형성
- 녹지축(보행축) 개선 : 한강 ~ 랜드마크 ~ 용산역 ~ 국제빌딩 주변 ~ 민족공원을 녹지축으로 연결하여 걸어서 한강까지 접근할 수 있도록 계획
- 철로의 데크화로 추가 녹지 공원 조성
- 용 적 률 : 평균 608% 이하
- 주거 비율 : 지상 개발 연면적의 33%까지 주거를 허용
- 최고 높이
- 랜드마크는 350m 이상 620m 이하
- 랜드마크 주변은 250m 이하, 그 외 지역은 100～150m
- 한강변은 중․저층을 유도하여 한강으로 열린 경관 형성
- 랜드마크는 350m 이상 620m 이하
- 기반 시설 부지
- 사업 대지(철도 제외) 면적의 40% 이상을 도로, 공원, 학교, 문화 시설, 공공청사 등으로 조성
- 교통계획 : 사업 구역에 접한 강변북로를 지하화, 주변 지역의 도로 체계 개선 등[1]
연혁[편집]
2001년 업무지구 지정[편집]
'국제업무지구'라는 명칭이 처음 등장한 것은 2001년 7월 10일이다. 국유재산이였던 용산 정비창 부지를 '지구단위계획구역'으로 지정하며 처음으로 '국제업무지구'라는 말이 나왔다. 다만 세부적인 계획이 있던것은 아니고, 정비창 부지 이전과 간단한 개발 항목 정도만 있었다. 그러다가 2005년 1월 1일, 코레일이 새로 출범하면서 이 정비창부지를 코레일이 이어받게 된다. 그런데 이 과정에서 정비창 부지 뿐만 아니라 고속철도 때문에 생긴 부채 10조 원 중 약 4.5조 원의 부채도 같이 떠안게 되고 만다. 어쩔 수 없이 코레일 측에서는 이 부채를 해결하고자 용산국제업무지구의 개발을 진행시키고자 한다.
2006년 계획 수립[편집]
2006년 1월, 대통령 기자회견에서 약 4.5조원의 철도부채를 해결하기위한 정부차원의 필요성이 제기된다. 이에 따라 건설교통부는 용산 역세권 개발과 철도경영 정상화 대책을 수립하고 본격적으로 사업을 추진한다. 2006년 12월 20일 코레일에서 '용산역세권 개발사업자'라는 이름의 공모를 진행하였다.
2007년 마스터플랜 발표[편집]
2007년 8월 17일 서울시와 코레일이 공동 합의문을 발표하며 개발 계획이 정식 발표되었다. 예정 사업비는 28조원으로 측정되었다. 코레일이 주관사를 맡고 2007년 11월 2일 삼성물산이 사업자로 지정되었다. 이에 따라 2007년 12월, 용산역세권개발 주식회사와 드림허브 프로젝트 금융투자 주식회사(이하 드림허브)가 만들어졌다.
2008년 사업 위기[편집]
2008년 10월, 리먼브라더스 사태가 발생하여 국제금융위기가 불어닥쳤다. 금융위기 때문에 자금 사정이 곤란해진 삼성물산은 토지 중도금에 대한 지불 연기와 용적률 상향에 대한 요구를 하게된다. 그런데 이게 삼성물산에 대한 특혜시비 논란으로 이어지게되고, 결국 삼성물산은 2010년 8월 31일에 사업시행자 지위를 포기한다. 그리고 그 빈 자리에 롯데투어가 2010년 10월 대타로 들어온다. 이때 사업비가 31조원으로 증가한다. 그런데 코레일과 새로 들어온 롯데투어가 개발사업의 방향을 놓고 마찰을 빚었다. 코레일 측은 대규모 개발 프로젝트인 용산개발을 1, 2, 3단계 단계적 개발로 전환하여 분할 투자개발을 하자는 입장이였고, 롯데투어는 이미 철도 차량사업소를 헐어버렸고 서부이촌동 주민들의 재산권 행사를 못하게 막아버린 상황에서 단계적 개발로는 전환할 수 없다는 입장을 고수했다. 이에 따라 용산역세권개발주식회사는 2010년부터 계속 부도위기에 몰려 왔고, 그 때마다 코레일이나 롯데투어가 망하게는 하면 안 된다며 2년 넘게 유상증자나 전환사채(Convertible Bond) 발행 등의 방법으로 자금 지원을 해 가며 망하지 않게끔만 지원하다가, 다시 부도 위기를 넘기면 개발 방식을 놓고 대립각을 펼치는 악순환을 펼쳤다.
2011년 사업 수정[편집]
2011년 7월, 사업 정상화 방안이 발표되었다. 코레일이 랜드마크 빌딩을 4조 원이 넘는 금액으로 매입하기로 하면서 마무리를 지은 것이다. 이어서 2011년 10월 11일 기공식이 개최되었다. 코레일에서는 이 사업을 2012년에 착공하여 2016년 완공을 목표로 하겠다고 발표했다. 이어서 같은 2011년에 수도권 철도차량정비단을 헐어버리고 서울우편집중국을 폐쇄하였다. 2012년이 되자 코레일은 서부이촌동 주민 보상계획을 발표하고 마스터플랜을 공개했다. 드디어 서부 이촌동 주민의 보상계획이 세워져서 진행이 수월해지는 듯했다. 이때 완공 예정년도였던 2016년이 마침 코레일 창립 111주년이 되어서 랜드마크 건물의 높이를 111층(620m)으로 수정하기로 했다.
2013년 사업 무산[편집]
2013년 1월, 자금조달을 추진했지만 코레일과 롯데 투어의 갈등은 커져만 갔고, 결국 자금이 바닥나게 되었다. 이에 코레일은 2013년 2월 26일, 삼성물산에게 다시 이 사업을 맡아달라고 요청했다. 삼성물산이 랜드마크 빌딩 시공비로 받을 예정인 1조 4000억원을 출자전환하면 코레일도 2조 6000억원을 시행사 자본금에 출자하고 사업 주도권까지 넘기겠다는 구상이었다. 그리고 바로 이틀 뒤인 2013년 2월 28일 롯데투어가 보유 지분 45.1%를 코레일에 넘겨버리고 사업을 포기하면서 용산개발이 다시 정상화되는 궤도에 올라서는 듯 했다. 그런데 갑자기 삼성물산 측에서 개발 사업에 단독으로 1조 4000억원을 증자(增資)하지 않겠다고 밝혔다. 이렇게 유상증자를 거부함에 따라, 드림허브측에서는 52억 원을 마련하지 못해 이자를 갚지 못하는 상황에 이르게 되었다. 이자를 갚지 못한다는 것은 사실상 사업이 무산되는 뜻이었기에 어떻게 해서든 돈을 마련해야 했던 드림허브에서는 돈을 마련할 방법을 갈구하게 된다. 우선 첫번째로 채권을 추가로 발행하는 방법이 있었다. 그러나 회사채의 발행은 최종 무산된다.
두 번째 방법은 소송을 통한 방법이었다. 마침 서울우편집중국 부지를 우정사업본부가 계속 무단 점거하고 있었는데 이를 소송을 걸어서 1심에서 이긴 뒤 여기서 발생하는 돈을 이용하는 것이였다. 그러나 우정사업본부는 드림허브에게 돈을 주지 않고 대한토지신탁에만 257억원을 지급하였다. 대한토지신탁은 수탁사로서 최종 승소할 경우 받은 돈을 드림허브에 지급해야 하는데, 패소하면 우정사업본부에 대금을 반환하고 드림허브로부터는 돈을 반환받기 어렵다는 이유로 자금 지급을 거절하였다. 드림허브는 대금 선지급을 요구하며 코레일이 대한토지신탁이 받은 돈으로 64억원을 보증하겠다고 했으나, 대한토지신탁은 2013년 3월 12일 257억원을 모두 보증해야만 대금을 지불한다고 밝혔다. 결국 다음날 은행 개장 시간인 3월 13일 09시까지 돈을 마련하지 못한 드림허브는 이자를 갚지 못하게 된다. 이자를 갚지 못했으므로 사실상 사업이 무산된 것이다. 그래도 이 망한 사업을 어떻게든 다시 살리고자 롯데투어는 기업회생절차(법정관리)를 신청하고, 코레일은 사업정상화 방안 발표 및 기자설명회 등을 한다. 하지만 2013년 4월 5일 드림허브 이사회에서 민간출자사들의 최종 반대로 결국 사업정상화는 부결되었다. 드디어 마침내 2013년 4월 8일 사업 청산이 결정났다.
용산개발은 완전히 좌초된 것이다. 만일 청산절차를 밞게 된다면 추산되는 매몰비용(회수불가 자금)만 1조원이고 코레일은 토지를 돌려받는대신 2조 4000억 ~ 2조 7000억을 반납해야 한다고 했다. 2013년 10월 10일 최종적으로 서울시가 지구 지정을 해제했다. 사업 무산 이후 코레일과 시행사인 드림허브측에서 대규모 소송전으로 이어졌는데 2015년 11월 24일 1심에서 코레일이 승소하였다. 그리고 결국 2019년 드림허브가 포기해 코레일이 최종 승소하였다. 참고로 그 당시 코레일의 사장이었던 허준영은 용산 개발 관련으로 3년 동안 불법정치자금 총 1억 3천만 원을 챙긴 혐의로 기소되었다. 2017년 3월 16일, 대법원에서 징역 1년, 집행유예 2년, 추징금 1억 원을 선고한 원심 판결을 확정했다. 하지만, 1억 이상 뇌물을 받으면, 특가법으로 인해, 가석방 없는 10년 이상 징역형이 확정인데, 집행유예가 선고되는 바람에 솜방망이가 아니냐는 논란이 일었다.
2015년 재추진 시도[편집]
2015년 한국은행의 금리 인하 및 정부의 경기부양책 등의 논의에 따라 서울특별시, 용산구, 국토교통부 등의 중재로 사업 재개 논의가 나왔다. 아예 코레일과 롯데투어 등을 전부 손 떼게 하고 미국이나 중국이나 중동 자본에 부지를 통째로 팔아넘겨서 재개발 사업을 재개하자는 논의였는데, 코레일이나 롯데 투어가 합의를 본다면 이런 식으로 재개를 할 수 있다고 알려졌다. 일단 서부이촌동 부분은 용산국제업무지구 부지에서 제외하여 자체적인 재개발 사업으로 전환키로 했다. 서울특별시에서 2015년 8월 5일 계획을 발표하였다. 2015년 12월 10일 서울특별시에서 용적률 300%로 제한하는 재개발안을 의결했다. 높이 제한은 이촌시범·미도연립이 35층 이하, 중산시범은 30층 이하였다. 다만 남산 조망이 필요한 중산시범의 경우 13층 이하로 제한되었다. 2016년 1월 20일, 코레일 측에서 용산국제업무지구 사업을 재추진하기 위한 계획을 수립 중인 것이 알려졌다. 소송 및 서울특별시와의 협의 문제로 상당한 시간이 걸릴 것이 예상되므로 미리미리 준비하겠다는 입장이였다. 2017년 2월 7일, 서울시에서는 '용산 광역중심 미래비전 및 실현전략 수립' 연구 용역을 공고했다. 이어서 7월에는 경부선을 지화화해서 용산공원 일대과 같이 개발하는 것을 구상한다. 그러나 모두 흐지부지되었다. 2018년에는 박원순 시장이 싱가포르를 방문하더니, 갑자기 용산과 여의도를 통채로 개발하겠다고 발언하였다. 이어서 마스터플랜을 발표하고 2021년에 착공할 계획이라고 발표했다. 그러나 발표 예정이었던 마스터플랜은 주변 집값의 상승으로 잠정 보류되었고 환경정화 작업을 우선 실시했다.
2020년 미니 신도시 계획[편집]
2020년 5월 6일, 국토교통부는 '수도권 주택 공급 기반 강화 방안'을 발표하면서 용산국제업무지구 부지에 8000세대가량의 주택을 공급하겠다고 하였다. 2018년 박원순 시장의 용산 마스터플랜이 좌초된 이후 2년 만의 개발 계획이다. 공급되는 8000세대는 주상복합으로 추진되며, 이 가운데 일반 분양은 5600세대 가량이고 나머지 2400세대는 임대주택으로 조성될 계획이였다. 2022년까지 관련 구획지정 등을 마무리하고 2023년 이후 착공할 예정이라고 발표했다. 이전 국제업무지구 계획과 비교해 보면, 서부이촌동을 계획에서 제외해 구 용산정비창 부지에 개발이 집중되게 하였으며 주택 공급량이 6,000세대에서 8,000세대로 증가하였다. 다만 전체적인 주거면적 비율은 국제업무지구 추진 당시 50%에서 30%로 축소되었다. 이는 국제업무지구 추진 때에는 대형 평수 위주의 주택이 계획되었던 반면, 이번 계획에서 절반을 차지하는 임대주택이 소형 평수 위주로 구성될 예정이기 때문으로 추정된다. 국토교통부의 발표에는 구체적으로 언급되지 않았지만 주상복합 이외에도 업무, 상업시설 등 도시개발에 따른 부대 시설도 조성될 것으로 알려졌다. 계획 발표 이후 주변부로 부동산 열기가 또다시 과열되는 양상이었다. 9억이었던 청파동의 한 건물이 14억에 팔렸고 인근 아파트 매물도 자취를 감추었다. 이에 국토교통부는 용산 일대에 토지거래허가구역을 지정하여 거래를 조정하겠다고 하였다. 정작 용산주민들은 미니 신도시 계획에 부정적이었다. 용산주민들은 2020년 8월 16일 오후 4시부터 용산역 전면 잔디광장에서 시위를 하며, 용산국제업무지구 계획 원상 복구를 정부에 요구했다.
2021년 다시 재추진 시도[편집]
2022년 7월 26일 오세훈 서울시장은 서울시청 브리핑실에서 기자설명회를 갖고 '용산국제업무지구 개발구상'을 발표했다. 서부이촌동 일대는 제외되었으며, 면적은 총 약 49만 3천㎡로 줄었다. 지상부에는 공동주택 약 6천 호가 배치되며 서울시 최초로 법적 상한 용적률 1,500~1,700%를 허용하면서 트리플 원보다 높은 초고층 건물도 건립이 가능해졌다. 전체 규모에서 주거 비율은 약 30%를 차지한다. 또한 내부를 지상‧지하‧공중으로 연결하고 용산역까지 이어지는 '입체보행네트워크'도 만든다고 밝혔다. 서울시는 기반 시설 구축에만 총 12.5조원이 투입될 것으로 내다봤다. 코레일이 약 5.5조 원(현물출자), SH공사는 약 2조 원(순수 공사채 발행)을 투입한다. 여기에 더한 토지분양 이익금 약 5조 원이 사실상 기반 시설 비용으로 활용될 예정이다.
2023년 이후 계획[편집]
- 2023년 상반기 도시개발계획 확정 예정
- 2024년 하반기 실시계획인가 및 기반시설 착공 예정
- 2025년 하반기 앵커 부지 착공 예정
- 2027년 하반기 기반 시설 설치 완료 예정[3]
난점[편집]
2022년 현재 급격한 금리 인상으로 부동산 경기는 침체 상태이다. 성장은 정체되고 물가는 오르는 스태그플레이션에 인구는 감소 추세이다. 건립된 기존 마천루나 건립될 마천루들을 보면 파크원은 현금부자 통일교가 건립했고 삼성동 한전부지를 매입한 현대차는 초고층 사옥 건축비 부담으로 50층대 3동을 짓는 걸로 계획(글로벌비즈니스센터)을 바꾸었다. 롯데월드타워를 짓는데도 신격호 롯데 창업주의 평생의 집념으로 겨우 세웠다. 즉 성공적으로 마천루를 올리기 위해서는 투자금 조달과 근성과 끈기, 기존 또는 건립예정인 마천루와 제로섬 게임 등 풀어야 할 숙제가 너무 많다는 우려가 있다. 오세훈의 임기내에 위의 그 플렌이 제대로 나갈수 있다면야 좋겠지만 그러기 위해선 여러모로 아직 갈 길이 멀고도 멀다. 진정한 단군이래 최대의 사업이 될지, 아니면 또 페이퍼 플렌에만 그칠지 앞으로도 계속해서 지켜보아야 할 일이다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈용산국제업무지구〉, 《위키백과》
- 〈용산국제업무지구〉, 《나무위키》
- 〈용산에 아시아 실리콘밸리 세운다! 국제업무지구로 조성 〉, 《내 손안에 서울》, 2022-07-26
같이 보기[편집]
