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준강남
준강남(準江南) 단어가 쓰이는 지역은 대한민국 경기도의 부동산 라이벌로 일컬어지는 과천과 분당이다. 이 지역은 강남과의 교통 인접성이 강남이라는 이름을 붙이는 데 크게 기여했다. 이들 지역의 10억을 넘나드는 아파트 매매가 시세 역시 한몫을 했다. [1]
개요[편집]
강남4구 강남5구, 준강남은 모두 실제 강남3구와는 제법 격차가 크다. 하지만, 강남 3구는 서울 평균과는 격이 다른 가격대를 보여둔다 3.3㎡당 평균 아파트 가격은 가장 비싼 강남구의 경우 6115만 원, 서초구는 5289만 원, 송파구는 4026만 원으로 각각 조사됐다. 이에 비해, 강남4구라는 강동구의 경우 3.3㎡당 2909만 원, 동작구는 3144만 원으로 오히려 서울 평균 단위면적당 매매가에도 못 미치는 모습이다. 준강남이라고 하는 두 지역을 살펴보면, 과천은 3.3㎡당 4515만 원으로 비교적 선방했다고 하더라도, 분당은 3129만 원으로 동작구와 비슷한 수준에 머물러 있다.[1]
역사[편집]
과천[편집]
1982년 이래로 중앙행정을 담당한 정부과천청사가 있다. 특히 가장 명당으로 알려진 청사 1동에 경제기획원 본부가 들어서면서, 약 30년간 대한민국의 경제정책을 이끌고 경제행정중심지로서 세계적으로도 전례없는 고성장을 이루어냈다. 그동안 기획재정부·국토교통부·과학기술정보통신부·농림축산식품부·환경부·산업통상자원부·고용노동부·보건복지부 등 중앙부처들이 위치했었고 2012년부터 세종특별자치시로 이전하게 되었다. 대체기관으로 방송통신위원회·방위사업청 등이 들어왔으며 중앙부처로는 대한민국 법무부만 남게 되었다. 관내의 중추적인 행정기관 이외에는 코오롱그룹 본사·KT통합관제센터(구 과천전화국)·LG에너지솔루션 과천R&D캠퍼스 등이 있으며, 향후 개발되는 갈현동·주암동·과천동에 다수 기업 유치로 산업 클러스터가 조성될 예정이다. 그러나 아직까지는 신임 국가공무원들이 연수를 받는 국가공무원 인재개발원 역시 과천시에 있고, 인사혁신처국가고시센터·한국화학융합시험연구원(KTR)·중앙선거관리위원회·국사편찬위원회·한국수자원공사 한강권역본부·한국마사회 등을 포함한 공적 기관이 더 높은 비중을 차지하고 있다.
주간 인구의 상당수는 공무원과 공공기관 관련 근무자로 구성되어 있다. 2018년 12월, 과천동 선바위 일원이 약 7천 세대의 주택을 포함한 수도권 3기 신도시에 지정되었다. 다수의 교통계획은 물론 첨단지식산업센터·복합쇼핑테마파크·의료바이오타운·글로벌 창업및연구센터·대학 등 행정기능에 편중되어 부족했던 필수적인 도시계획들을 발표하였다. 개발이익의 상당 부분을 노후화된 원도심 인프라 개선에 집중투자한다는 내용도 함께 담겼으며, 규모가 신도시 기준 330만㎡에 미달하는 관계로 명칭은 택지지구로 정정되었다. 그리고 2019년 8월, 과학기술정보통신부를 끝으로 법률에서 규정된 모든 정부 부처의 이전 이슈가 마무리 되었고, 별도의 도시 자족기능을 위해 지식정보타운에서 약 24만㎡, 과천지구에서 약 36만㎡, 주암지구에서 약 10만㎡의 부지를 확보하여 사업을 추진 중이다. 2021년, 정부의 8.4 부동산 대책에 아무런 협의 없이 청사 유휴지를 주택 공급 대상지로 포함시키면서 집권여당 소속인 과천시장의 주민소환투표 발의 절차가 착수됐다. 과천시민 80%가 정부의 일방적인 개발을 반대하고 있을 뿐 아니라# 지식정보타운, 주암지구, 3기 신도시 등 사실상 과천시의 택지개발사업 전체가 LH 과천사업단의 투기 의혹 이슈에 휩쓸리면서 시민들의 반발이 한층 거세지고 있다. 하지만 투표율 미달로 과천시장의 주민소환투표는 무효처리 되었다.[2]
분당[편집]
신도시가 들어서기 전 분당은 수도권 지역을 수요로 하는 오이밭, 참외밭이 많았던 전형적인 농촌지역이었고, 구 성남에 직장을 두던 서민들이 싼 전월세비 덕택에 분당에 꽤 살았다고 한다. 그래서 신도시 개발 발표가 났던 1988년 올림픽 이후에 묻지마 땅 투기가 벌어지기도 했다. 10만 가구, 약 39만 명을 수용할 목표를 잡고 추진하게 되었다. 1973년 성남시 승격 이전 구미동과 금곡동은 광주군 낙생면, 나머지 지역은 광주군 돌마면에 해당되었다. 1989년 4월 27일 일산과 함께 신도시 개발계획이 발표되었으며, 1991년 10월부터 1996년 3월까지 약 5년간 차례대로 아파트 단지가 들어서고 입주가 이루어졌다. 일설에는 1974년 박정희 전 대통령이 헬리콥터를 타고 전국을 순시하던 중, 현재의 분당·판교 지역을 지나면서 '앞으로 요긴하게 쓰일 땅이니 개발하지 말고 보존하라.'고 했다고 한다. 실제로 1976년부터 1989년까지 현재의 분당·판교 지역은 '남단 녹지'라는 이름의 개발제한구역으로 지정되어 있었다. 그래서 논과 밭이 매우 많았으며, 소규모 공장들도 곳곳에 산재해 있었다. 분당신도시의 개발 목표 중 하나가 '한국형 신도시의 새로운 모델 제시'였다. 이 때문인지 신도시 개발 등을 관장하는 공기업인 한국토지공사와 대한주택공사가 모두 분당신도시로 본사를 이전했고 서현동에 '시범단지'를 조성하였으며, 정자동에 주택전시관 및 주택공원을 조성했다.[3]
주거환경[편집]
과천[편집]
과천은 "봄에는 서울대공원 벚꽃길을 걷고, 여름에는 관악산 계곡에서 물놀이를 하다가, 가을에는 청사 인근 은행나무길을 걷고, 겨울에는 눈 쌓인 관악산·청계산을 감상하면 해가 바뀌는 도시"로 요약할 수 있다. 자전거를 타고 약 30분이면 둘러볼 수 있는 규모로, 도보를 이용한 시내 생활에 최적화되어 있는 지역이다. 해외거주 경험이 있는 주민들은 북미·유럽의 소도시에서 느껴지는 고전적인 자연환경과 차분하고 안정적인 분위기가 좋다고 한다. 다만 시내에 부족한 편의시설과 지나치게 적막한 밤 분위기까지 닮았다는 점은 호불호를 보이기도 한다. 유해환경이 전무하고 치안이 뛰어나며 평지이기에 유아·여성·노령층의 만족도는 유독 높다. 시내 곳곳에 CCTV가 설치되어 있고 금연구역 내 흡연 등의 상황에 경고방송을 실시한다. 성범죄자가 단 한 명도 거주하지 않는 지역으로 알려져 있으며 (2012년, 2015년, 2019년) 공무원 세계의 발령 선호지역 0순위라는 카더라가 존재한다. 2019년에는 국제안전도시 재공인에 성공했으며 과천시 구간 도로에는 상당히 많은 과속카메라가 설치되어 범칙금 부과 역시 빈번하므로 저속운행을 생활화하는 것이 좋다.
주택의 상당수는 1980년대 초반에 지어진 주공아파트로 이루어져 있었으나 12개 아파트 단지가 한창 재건축 사업을 진행하고 있다. 그리고 주민들은 정부과천청사를 중심으로 자리잡은 이들 재건축 지역을 과천 본도심 혹은 과천 원도심으로 부르고 있다. 과천주공아파트는 수도권의 비슷한 연식 아파트들에 비하면 관리 상태가 괜찮은 편이지만 조적식 구조 등 안전문제를 비롯하여 정전·단수·녹물, 겨울철 계량기 동파, 냉난방 효율문제, 층간 소음, 도로까지 점령한 주차난, 출몰하는 벌레 등 낙후성으로 인한 삶의 질 저하로 불만이 많다고 한다. 그래서 편의상 1~3기로 나누어 부르는 재건축 사업을 진행하게 되었다. 1기 재건축인 3단지는 과천 래미안 슈르, 11단지는 과천 래미안 에코팰리스로 재건축되었다. 2기 재건축인 1단지는 과천 푸르지오 써밋, 2단지는 과천 위버필드, 6단지는 과천자이, 7-1단지는 과천 센트럴파크 푸르지오 써밋, 7-2단지는 래미안 과천 센트럴스위트, 12단지는 과천 센트레빌 아스테리움으로 재건축 되었다. 3기 재건축인 4단지는 과천 센트럴 자이, 5단지는 써밋 마에스트로, 8·9단지는 디에이치 르블리스, 10단지는 시공자 선정 단계를 밟고 있다. 12단지 옆에 방치되던 우정병원을 허물고, 과천 한양수자인 아파트도 건축 중에 있다. 과천시의 경우 경관·미관 규제가 워낙 까다로워 재건축 이후의 용적률·건폐율·층고·통경축·건물 외관의 색상까지 다양한 가이드라인이 있을 정도라고 한다.
도시계획으로 경관축이 적용된 과천의 아파트. 단지 내부에서 관악산과 청계산의 개방감을 느낄 수 있으며, 남향 조망이 확보된 정부과천청사 1동의 위상을 알 수 있다. 서울특별시 강남구, 서초구와 가장 인접해 있으며 경기도에서 가장 높은 부동산 시세를 기록하고 있다. 도시 규모는 작은 지역이지만 과천에서 돈·직업·학벌 자랑하지 말라는 우스갯소리가 있을 정도다. 과천의 부동산 열기는 1970년대말 투기붐을 시작으로 80년대초 본격화 되었으며 2000년대에 들어서면서 아파트 매매값이 강남구와 서초구에 이은 3번째로 평당 1천만원을 돌파하였고 개발 기대감이 높았던 2006년에는 강남구 평당가를 넘기도 했다. 그러나 글로벌 금융위기 리먼사태와 청사이전에 더한 정부규제 중첩 등 도시 정비속도가 지지부진한 영향을 받고있으며, 2018년 현재까지 30년 이상 노후 건물 비율 40.9%로 수도권 1위의 불명예를 차지하고 있다.
2021년 11월, KB시세 기준 과천 아파트는 평당 6,735만 원 꼴로 평당 8,246만 원의 서울 강남구와 평당 7,464만 원의 서초구에 이어 3위를 차지하고 있으며 그 뒤로는 평당 6,046만 원의 송파구 순서이다. 이는 경기도 최상위권인 평당 4,874만 원의 성남시 분당구보다 훨씬 높은 수준이다. 그동안 거주적인 측면에서 소형 평형이나 건축물 노후화 등 실거주에 불편함이 컸기 때문에 재건축 사업에는 중대형 평형 비율을 늘리고 사업 속도감을 높이는 추세다. 과천시는 도시계획상 타지역들에 비해 규제가 많은 만큼, 재건축 사업 이후에도 상당히 낮은 용적률과 쾌적성을 반영하고 있다. 이미 재건축을 진행한 아파트 용적률이 12단지 과천 센트레빌 아스테리움 163%, 11단지 래미안 에코팰리스 171%, 1단지 과천 푸르지오 써밋 189%, 3단지 래미안 슈르 194%, 7-1단지 과천 센트럴파크 푸르지오 써밋 211%, 7-2단지 래미안 과천 센트럴스위트 219%, 6단지 과천자이 221%, 2단지 과천 위버필드 227%에 불과할 정도이다.
이렇듯 엄격하고 까다로운 시민들의 자체적인 기준은 아파트 뿐 아니라 주택가에 적용해도 별반 다르지 않지만, 대부분 도시 쾌적성에 대한 고민을 공감하는 편이다. 이러한 특수성이 작용했는지 2018년 진행된 과천 위버필드 분양에서는 과천거주자 우선순위 다음으로 진행된 수도권거주자 잔여가구 추첨에서 960:1에 달하는 경쟁률을 기록했고 2019년 진행된 과천자이 분양에서는 1,033:1의 경쟁률을 기록했다. 이후 과천에서 처음으로 시도된 과천 푸르지오 써밋 후분양에서는 20억대의 분양가임에도 평균 경쟁률 27:1을 기록했다. 2021년 11월, 정부과천청사역 중심상권 정비로 상업·업무·주거가 결합된 주거복합단지 힐스테이트 과천청사역 오피스텔 분양에는 최고 22억의 분양가에도 5,761:1의 경쟁률을 기록하는 한편, 12만 명이 넘게 몰리면서 역대 최고치를 기록했다. [2]
분당[편집]
분당 신도시 주거 면적은 19.6km2이다. 이곳에 들어선 주택은 아파트 8만 8,700가구, 연립주택이 6,400가구, 단독주택이 3,200가구로 모두 9만 7,500가구에 달하며 인구 규모는 39만명에 달한다. 세종특별자치시(행정중심복합도시)가 조성되기 전까지 대한민국 최대 규모의 신도시였으며, 이 때문에 언론에서도 대규모 신도시 개발 소식을 보도할 때 규모나 수용인구의 척도(기준)로서 분당급 신도시라는 표현을 사용하기도 했다. 개발 초기에 사용하던 '천당 아래 분당'이라는 슬로건에서 알 수 있듯이 기본적인 주거 환경이 우수한 지역이다. 분당신도시 개발의 핵심 목적은 서울 지역의 아파트 수요를 흡수하는 것이었다. 따라서 1989년 계획 당시 서울을 대체할만큼 우수한 주거 환경을 가진 베드타운을 목표로 설계되었고, 결과적으로 2023년 현재의 기준으로 봐도 신도시들 중에서 교통, 인프라가 좋은 편이다.
녹지 비율은 20%대로 대표적인 2기 신도시들에 비해 비교적 낮은 편이다. 분당을 관통하고 있는 탄천, 수내동의 중앙공원, 서현동 인근의 율동공원이 대표적인 산책로이다. 1기 신도시의 공원녹지는 도시 전체에 네트워크 형식의 녹지, 산책로를 배치하는 형태가 아니라, 도심 중앙에 큰 주제공원을 배치하는 형태였다. 수인분당선을 이용하여 분당신도시 곳곳을 오갈 수 있으며 서울 강남, 왕십리 등지와 용인, 수원, 안산, 인천까지 갈 수 있다. 다만 수인분당선은 강남 일부 구간의 많은 역 개수와 성남 지역으로 돌아가는 선형 등으로 인하여 접근성이 썩 좋지는 않다. 또한 신분당선을 이용하면 강남역, 수지구, 광교로 빠르게 갈 수 있다. 서울 도심으로 연결되는 광역버스도 많은 편이다.
자동차 도로가 직선으로 널찍널찍하게 뻗어 있어서 운전하기에도 편리하다. 다만 보행자도로와 보도블럭은 좁은 편이고 육교가 적어서 전반적으로 보행자보다는 차량운전자에게 더 편한 구조로 설계되어있다. 그리고 분당신도시 인구에 맞춰 만들어진 도로나 교통 시설들을 주변 지역에서 함께 이용하기 때문에 교통시설이 수용 한계를 넘어 과부하가 되는 사태가 일어나기도 한다. 특히 광주시에서 이어지는 서현로와 수지구 죽전동과 접하는 구미동 쪽이 그렇다. 또한 분당신도시의 인구가 급격하게 노령화되었다는 것도 도시의 활기를 저하시키는 데 공헌하고 있다. 1991년경 청약 신청한 분당신도시 원년멤버 평균은 30~40대였는데, 그 원년멤버들이 노년층이 되었고 분당 자체가 삶의 질이 높은 곳이었다보니 아직도 신규 수분양자(=고령화된 인원)의 비율이 높다. 간혹 주택을 매매할 때 예전 형식의 등기필증(보안스티커 없는 것)을 갖고 오거나 등기부등본 갑구가 1번만 있는 경우가 있을 정도. 그래서 도시 이미지 개선을 위해 재건축 및 리모델링 논의가 활발해지고 있다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈과천시〉, 《나무위키》
- 〈분당신도시〉, 《나무위키》
- 이투데이, 〈강남3구? 4구? 5구? 강남이 왜 이렇게 많아?〉, 《네이버 블로그》, 2019-09-04
같이 보기[편집]
