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소단지
소단지(小團地)란 주택, 공장, 작물 재배지 따위가 소단위로 집단을 이루고 있는 일정 구역을 말한다.[1]
아파트 단지 선택 방법
아파트 단지를 선택할 때 대단지 아파트 소단지 아파트를 선택하기 어려울 수가 있다. 아파트는 역세권과 학세권, 상세권 등 외부의 입지와 인프라 외에도 단지 내 조건에 따라 경제적 가치가 달라진다. 그렇다면 아파트를 구입할 때 어떤 아파트 단지를 선택하는 것이 가장 경제적으로 좋은 것인지 잘 판단해야 한다.
- 투자 대상으로서 가격 상승 여력이 높고 환금성이 좋다. 부동산 114가 5년간 전국 아파트 단지 규모별 상승률을 조사했을 때 1,500가구 이상의 대단지가 가장 높은 상승률을 기록했다. 반대로 300가구 미만의 소형 단지는 가격 상승률이 가장 낮았다. 대단지와 소단지 아파트의 가격 양극화 현상은 날이 갈수록 심화되고 있는 것으로 나타난다. 이를 통해 볼 때 아파트의 규모가 크면 클수록 가격 상승률은 비례적으로 더 높게 나타난다는 것을 알 수 있다. 우리나라의 부동산은 거주 목적보다 투자 목적이 강하다. 투자 목적의 부동산은 수익성과 환금성이 매우 중요하다. 대단지 아파트는 소단지 보다 거래량이 많아 수익성과 환금성이 높다. 따라서 많은 투자자들이 대단지 아파트를 선호한다.
- 대단지 아파트에는 많은 인구가 거주한다. 따라서 고정 수요가 많기 때문에 단지 인근에 초・중・고교와 학원가 등의 교육 인프라가 잘 갖춰져 있다. 또한 아파트를 경유하는 버스 노선들이 많고, 전철역과도 가까워 교통 인프라 역시 뛰어나다. 대단지 인근에는 대부분 대형마트나 백화점 등이 입점하여 가족 단위 쇼핑 역시 수월하다. 대단지 내에는 다양한 목적의 커뮤니티 시설들과 화려한 경관을 자랑하는 조경시설 등이 들어선다. 소형 단지에도 커뮤니티 시설들이 있지만 대단지 내에 있는 규모의 편의 시설을 확충하기는 어렵다. 또한 공용관리비 역시 세대당 분할 납부되기 때문에 소단지에 비해 관리비 부담이 낮다.
- 대단지 아파트는 규모가 커서 행정구역상 몇 개 동을 차지하는 경우도 흔하다. 따라서 대단지 아파트들의 경우 그 지역을 대표하는 랜드마크 기능을 하게 된다. 랜드마크 아파트는 유명도가 높아 시세를 견인하는 역할을 한다. 랜드마크 아파트는 부동산 상승장에서 가장 빨리 높게 가격이 뛰어오르며 내릴 때는 가장 늦게 가격이 하락한다. 따라서 투자가치가 가장 높은 아파트라 할 수 있다.
- 아파트는 단일 평수만 있는 단지보다 다양한 평수가 섞여 있는 단지가 다양한 이점을 갖는다. 생물 다양성이 확보된 생태계가 환경 변화에 뛰어난 적응을 하고 생존 가능성이 높은 것처럼 다양한 평수가 섞여 있는 아파트 단지가 가격 상승 효과가 높고, 미분양 가능성이 낮으며, 풍부한 내부 수요 통해 아파트 거래가 활발하다. 아파트 브랜드 효과를 무시하지 말라. 최근 아파트 가격에 영향을 미치는 요인으로서 다크호스로 등장한 것이 브랜드 효과이다. 교통, 상권, 학군 등 객관적인 인프라와 입지가 열세임에도 높은 가격을 형성하고 있는 아파트 단지를 살펴보면 여지없이 유명 브랜드 단지이다. 전국적으로 브랜드 아파트 선호도는 갈수록 높아지고 있는 추세이다. 이것을 단지 거품이라고 볼 수 없는 것이 브랜드 광고로 인한 아파트 이미지 제고 효과는 아파트 가격 구성에 필수적인 요소이기 때문이다.
- 아파트 단지를 고를 때는 경사진 단지보다는 평지를 골라야 한다. 주민들의 안전과 심미적인 효과와 편의성을 고려할 때 평지에 세워진 아파트 단지가 훨씬 높은 가치를 갖고 있기 때문이다. 우리나라는 국토의 70%가 산지로 되어 있어 서울, 수도권, 영남 부산할 것 없이 전국적으로 산지가 많고, 그린밸트를 해제하여 만든 강북 뉴타운 아파트들은 대부분 경사진 산지에 세워져 있다. 특히 신축 단지들 중에 경사형 단지가 많다. 물론 산지에 세워진 아파트에도 장점은 있다. 집 근처에 산이 있으면 공기가 좋고 등산과 산책을 즐길 수 있으며 계절에 따라 변화하는 아름다운 자연경관을 즐길 수 있고, 아파트 창문을 통해 아름다운 도시 전경을 볼 수 있어 조망효과가 좋다. 산지 아파트 거주민들은 여름밤에 창문을 열어두면 풀벌레 소리가 들려오고 산에서 시원한 바람이 불어와 마음이 편해진다고 말들을 한다. [2]
관련 기사
- 대단지보다 주거 선호도가 낮아 상대적으로 가격이 저렴한 소규모 단지의 매매 수요가 올해 들어 역대 최고 수준으로 증가한 것으로 나타났다. 올해 1분기(1∼3월) 전국에서 5만 5704건의 아파트 매매가 이뤄진 가운데, 300가구 미만의 아파트 매매가 23.5%(1만 3106건)를 차지했다. 이어 ▲300∼499가구 20.4% ▲700∼999가구 19.0% ▲500∼699가구 15.3% ▲1000∼1499가구 12.3% ▲1500가구 이상 9.4% 등의 순이었다. 300가구 미만의 소형 단지 아파트 매매 비중은 2020년 16.8%까지 낮아졌다가 지난해 20.1%로 올라섰다. 올해 1분기에는 23.5%까지 상승하면서 역대 최고치를 기록했다. 반면 1500가구 이상의 대단지 아파트 매매 비중은 올해(9.4%) 처음으로 한 자릿수로 떨어졌다. 소규모 아파트에 대한 수요가 늘어난 것은 대출 규제와 금리 인상 등으로 저가 아파트 위주로 거래가 이뤄진 데 따른 것으로 풀이된다. 여경희 부동산 R114 수석연구원은 소규모 단지는 통상 대단지와 비교해 주거 선호도가 낮기 때문에 매매가가 저렴한 편이라면서 집값 단기 급등에 따른 피로감, 강화된 대출 규제 지속, 금리 상승에 따른 대출 이자 상환 부담 증가 등이 맞물리면서 실수요자들이 상대적으로 저렴한 아파트 매수에 나서는 것이라고 분석했다. 이에 비해 주택 담보대출비율(LTV)이 제한되는 9억 원 초과∼15억 원 이하 아파트 거래 비중은 같은 기간 23.0%에서 22.8%로 줄었다. 주택담보대출이 아예 나오지 않는 15억 원 초과 아파트는 16.3%에서 14.7%로 감소 폭이 더 컸다. 수석연구원은 대선 이후 대표적인 서민 주택 담보대출인 보금자리론을 받을 수 있는 6억 원 이하 저가 아파트가 매매 시장을 주도하고 있다면서 이런 경향은 당분간 지속될 가능성이 크다고 전망했다.[3]
- 안전진단과 정비구역 지정 등 재건축 사업의 가장 큰 리스크 두 가지를 피할 수 있는 소규모 재건축 시장이 급격히 성장하고 있다. 기존 가구 수가 200 미만인 경우만 신청할 수 있어 재건축 이후에도 소형 단지로 탈바꿈하지만, 사업 속도가 빠르다는 장점이 부각되고 있다. 소규모 재건축의 가장 큰 단점은 상품성이다. 좁은 면적에서 소규모로 진행돼 재건축 이후에도 100~300가구 안팎의 ‘미니 단지’가 지어진다는 점이다. 분양 수입으로 분담금을 낮춰야 하는 재건축에서 ‘미니 단지’의 일반 분양 성공이 불확실하다는 점은 리스크로 꼽힌다. 그러나 최근엔 서울 새 아파트라면 미니 단지든, 시공사 도급순위가 낮든, 입지가 안 좋든 청약 시장에서 인기가 높아 리스크가 상당 부분 사라졌다. 예를 들어 에이치디한울 종합건설이 시공해 지난 9월 분양한 서울 강서구 우장산 한울 에이치밸리움 아파트는 37가구 모집에 2288명이 몰렸다. 18가구 미계약 물량에 대한 무순위 청약에도 2035명이 몰렸다. 강남권을 비롯해 알짜 단지들이 소규모 재건축을 추진하며 1군 건설사의 러브콜을 받고 있다는 점도 흥행에 도움을 주고 있다. 소규모 재건축을 추진 중인 서울 강남구 도곡동 개포 럭키(128가구)와 서울 송파구 가락 현대 5차 51동·52동(145가구)은 포스코건설이 시공사로 선정됐다. 서울 용산구 한남동 한남 시범(120가구)은 현대건설을 시공사로 선정했다. 특히 현대건설은 한남 시범에 고급 브랜드 디에이치도 내세웠다. 강남구 개포우성 5차, 영등포구 당산현대 2차, 마포구 공덕 현대 등도 소규모 재건축을 진행하는 대표적 단지들이다.[4]
동영상
각주
- ↑ 〈소단지〉, 《네이버 국어사전》
- ↑ 〈아파트 단지를 고를 때 고려해야할 사항은〉, 《티스토리》, 2021-06-04
- ↑ 최온정 기자, 〈300가구 미만 소규모 단지 인기… 올해 매매 비중 역대 최고〉, 《조선비즈》, 2022-04-24
- ↑ 고성민 기자, 〈작지만 빠르다… 소규모 재건축 각광〉, 《조선비즈》, 2021-11-10
참고자료
- 〈소단지〉, 《네이버 국어사전》
- 〈아파트 단지를 고를 때 고려해야할 사항은〉, 《티스토리》, 2021-06-04
- 최온정 기자, 〈300가구 미만 소규모 단지 인기… 올해 매매 비중 역대 최고〉, 《조선비즈》, 2022-04-24
- 고성민 기자, 〈작지만 빠르다… 소규모 재건축 각광〉, 《조선비즈》, 2021-11-10
같이 보기
