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양도세 중과배제
양도세 중과배제(讓渡稅重課排除)는 추가로 부과(중과)된 양도세를 깎아주는 것을 말한다. 주택 가격에 따라 책정되는 기본 양도세만 내면 되는 것이다.
개요[편집]
양도세 중과란 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 다주택자에게 더 높은 세율을 적용하는 제도를 말한다. 2020년 '7·10 대책'에서 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트를 더한 양도세를 내도록 했다. 지방세 10%를 포함하면 최고 82.5%에 달하는 세율이며 2021년 6월 1일부터 시행 중이었다. 양도세 중과 배제는 한 마디로 추가로 부과(중과)된 양도세를 깎아주는 걸 말하며 주택 가격에 따라 책정되는 기본 양도세만 내면 되는 것이다. 인수위는 이르면 양도세 중과배제를 적용하겠다는 계획의 결정은 관련 규정이 국회 동의 없이 정부가 결정할 수 있는 대통령령(시행령)이다. 새 정부가 출범하기도 전에 인수위가 양도세 중과 배제를 밀어붙이는 이유는 6월 1일이 주택 보유세 산정 기준일이기 때문이다. 양도세 완화 조치를 통해 세금 산정일 이전까지 집을 팔려는 수요를 극대화하기 위함이다.
참고로 양도세 중과 배제 혜택은 2년 이상 보유한 다주택자가 대상이며 같은 다주택자라도 보유 기간 2년 미만의 주택을 처분할 때에는 60~70%의 양도세를 내야 한다. 또 중과가 배제된다는 것이지 양도세 자체가 면제되는 것은 아니라는 점이다. 즉 양도세 중과 배제 기간에도 양도 차익 액수에 따라 기본세율 6~45%의 양도세는 부담해야 한다. 물론 중과 배제조차 사라지는 1년 후에는 훨씬 많은 세금을 내야 한다. 양도세 중과를 결정한 문재인 정부도, 양도세 중과를 배제하자는 새 정부도 목표는 집값 안정이다. 세금 부담을 높여 투기 세력을 꺾겠다는 문 정부의 기조와 달리 새 정부는 세금을 깎아주면 많은 다주택자들이 매물을 내놓아 공급이 풍부해져 집값이 떨어질 거라는 논리이다. 관건은 의도대로 시장이 반응하느냐에 달렸으며 보유세와 양도세를 올리자 다주택자들이 집을 처분하는 대신 증여로 대응한 것처럼 의도와 다른 결과가 나올 수 있다.
당시 전문가들은 서울보다는 지방, 중심지보다는 외곽에 있는 아파트부터 매물이 나올 거로 예상했다. 이번 기회에 큰 수익이 안되는 집은 정리하고 이른바 '똘똘한 한 채'에 집중하는 다주택자가 늘어날 거라는 전망이며 이 말은 인기 지역의 집값은 계속 오를 가능성이 있다는 의미이다. 실제로 아직 양도세 감면이 시행되기도 전인데 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽에서는 가격을 낮춘 매물들이 나오고 있다는 소식이다. 반면 강남권은 오히려 매물을 거두고 사태를 관망하고 있었으며 워낙 많은 규제가 겹겹이 쌓여있어 양도세 감면 효과가 크지 않을 거라는 예상도 있었다. 거주 중인 세입자가 있어 매수자 실거주가 어려운 경우, 집값 급등으로 토지거래허가구역으로 묶인 경우(매수자 실거주 필수) 등 다른 규제나 조건들로 인해 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 사례도 나올 수 있다.[1]
양도세 중과 배제 역할[편집]
윤석열 정부가 출범과 동시에 양도소득세 시행령을 개정했으며 2022년 5월 10일 양도분부터 양도소득세 중과가 한시 배제됐고 최종 1주택 보유기간 기산일 규정도 폐지됐다. 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건 역시 완화됐다. 앞서 정부는 2017년 8월 다주택자 중과제도를 도입했고 2020년 10월 중과세율을 인상했다. 양도세 기본세율에 2주택자는 20%, 3주택자는 30%가 가산됐는데, 이에 따라 최고세율이 82.5%(지방세 포함)에 달하고 장기보유특별공제(이하 장특공제)도 적용받지 못해 양도 시 세후 수익이 상당히 낮아지는 결과가 나왔다.
다주택자 중과세 한시 배제 및 장특공제 적용
대표적인 절세 방안인 부담부증여(전세보증금이나 대출금을 인수하는 조건으로 증여하는 것)의 경우 전세보증금이나 대출금 등 부채에 해당하는 부분은 증여가 아닌 양도에 해당하고 증여자에게 양도세가 적용된다. 이때 증여자가 다주택자에 해당하는 경우, 양도세 중과세가 적용되어 절세효과가 없는 경우도 발생했다. 이번 시행령 개정으로 2023년 5월 9일까지 양도하는 조정지역 소재 다주택은 중과세를 배제한 기본세율이 적용되고, 기간에 따라 장기보유특별공제도 받을 수 있게 됐다. 주택을 5억원에 사들여 3년 동안 보유하고 20억 원에 팔아 양도차익 15억 원을 낸 3주택자를 가정했을 때 시행령 개정의 효과는 양도차익이 15억 원으로 같아도 세액은 중과 여부에 따라 5억3872만5000원이라는 큰 차이를 보인다. 기존에 다주택자에 해당하여 중과세율을 적용받았다면 이번 개정을 통해 세후 수익을 높일 수 있으며 부담부증여를 망설였다면 좋은 기회가 될 수 있다.
1주택 비과세 보유·거주기간 재 기산 제도 폐지
정부는 다주택자가 다주택을 처분하고 최종 1주택자가 된 날부터 보유 및 거주기간을 재 기산하는 규정을 폐지했다. 기존 조정대상지역 소재 주택의 경우 1가구 1주택 비과세 적용을 받으려면 다주택을 처분한 시점부터 2년 보유·거주를 해야 했다. 시행령 개정에서 이 규정이 폐지됐으며 1주택이 된 시점에서 이미 2년 보유·거주를 채웠다면 더 기다리지 않고 빠르게 비과세를 적용받아 양도할 수 있다. 또한, 해당 규정과 파생되어 논란이 되는 사항도 대부분 해결될 것으로 판단된다. 일시적 2주택 비과세 기준도 완화됐다. 조정대상지역 내 기존 주택을 보유하고 신규주택을 취득하는 경우 시행령 개정 전에는 일시적 2주택 비과세 적용을 받기 위해 △신규주택 취득일부터 1년 내 기존 주택 양도 △신규주택 취득일 1년 이내 세대원 전원 전입 등의 요건을 충족해야 했다. 시행령 개정으로 기존 주택 처분 기한은 1년에서 2년으로 늘었고, 세대원 전원이 전입해야 하는 요건이 삭제됐다. 1년이라는 짧은 시간 동안 요건을 갖춰야 하는 부담을 덜게 되었다. 더불어 일시적 2주택의 취득세의 중과배제를 행안부에서 논의하고 있다는 소식도 있다. 주택은 오랫동안 보유하는 경우가 많기에 양도차익이 크고 양도소득세를 산정할 때 고려할 사항도 많다. 그만큼 전문가의 도움을 받으면 절세효과를 크게 낼 수 있다. 부동산 처분·취득을 계획하고 계신다면 전문가와의 상담을 통해 합리적인 절세 방안을 마련해야 한다.[2]
양도세 중과배제 조치[편집]
2023년 부동산 시장과 관련한 정부의 정책방향이 나왔다. 다주택자와 실수요자에 대해 과도하고 징벌적인 규제를 정상화해 부동산 시장의 연착륙을 유도한다는 방침이다. 우선 다주택자에 대한 규제 패러다임을 완전 바꾼다. 다주택자에 대한 취득세 중과제도를 완화하고, 2023년 5월까지 한시 유예 중인 양도세 중과배제 조치는 2024년 5월까지 연장한다. 다주택자 취득세 중과의 경우 현재 3주택(조정지역 2주택)은 8%, 4주택(조정지역 3주택)이상과 법인은 12%를 적용하고 있는 이를 각각 4%, 6%로 낮춘다. 분양권 및 주택⋅입주권에 대한 단기 양도세율은 2020년 이전 수준으로 되돌린다. 분양권의 경우 1년 미만 70% 세율을 45%로 낮추고 1년 이상 60%는 폐지한다. 주택⋅입주권 역시 1년 미만 45%로, 1년 이상은 폐지한다. 그러므로 2023년 5월까지 한시 유예 중인 양도세 중과배제 조치는 2024년 5월까지 1년 연장한다. 이 기간 규제지역에서 주택을 처분하는 다주택자는 최고 82.5%(지방세 포함)에 달하는 중과세율이 아닌 기본세율(6∼45%)로 세금을 낼 수 있다. 대출규제도 완화하며 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 풀고 LTV 상한을 30%로 적용키로 했다.
정부는 주택시장 상황을 종합적으로 감안해 규제지역을 연초에 추가 해제하고 민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 합리적으로 조정할 계획이다. 아울러 과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려해 5년 이전의 수준으로 되돌리기로 했다. 이와 함께 규제지역 무주택자 LTV는 시장 및 가계부채 여건을 봐가며 상향하는 방안을 추진한다. 주택 공시가격 하락 효과를 반영해 2023년 1주택 재산세 공정시장가액비율을 현 45%보다 낮은 수준으로 인하하고, 2024년 이후 공시가격 현실화 계획은 시장상황을 반영해 내년 하반기 중에 마련하기로 했다. 임대차 시장에도 맞춤형 대책을 추진하며 2020년 대폭 축소된 등록임대 유형 중 장기(10년) 매입임대에 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 아파트를 포함시켜 등록을 재개하기로 했다. 민간 등록임대와 관련해 정부는 맞춤형 세제 인센티브를 통해 임대차 시장의 장기 안정에 기여할 수 있는 임대사업자를 육성한다는 계획이다. 이에 따라 신규 아파트를 매입임대하는 사업자는 주택규모에 따라 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세를 감면한다.
국세는 이미 폐지된 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원하기로 했다. 조정대상지역내 매입임대주택 등록시 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제, 법인이 매입임대주택 등록시 법인세 추가과세 배제 등과 같은 매입임대사업자 대상 세제 인센티브(수도권 6억원, 비수도권 3억 원 이하 주택에 적용)를 되살린다. 이와 함께 의무임대기간을 10년(장기임대 기준)에서 15년까지(수도권 9억, 비수도권 6억 이하) 확대 적용하는 사업자에게는 세제 인센티브 주택가액 요건을 추가 완화한다. 정부는 공공임대 정책과 관련해서는 50만호(2023년 10만호) 공급 계획을 차질없이 이행하되 필요할 경우 탄력적으로 주택 공급을 추진하기로 했다. 한편 정부는 내년 경제정책방향의 목표를 위기극복과 경제 재도약에 두고, 이를 위해 거시경제 안정관리, 민생경제 회복 지원, 민간중심 활력 제고, 미래 대비 체질개선을 위한 정책을 펴나갈 방침이다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 팀코주부 기자, 〈양도세 깎아준다니…다주택자 벌써부터 눈치작전?〉, 《서울경제》, 2022-04-10
- ↑ 강주배 세무사, 〈다주택자 양도세 중과 배제, 세금 얼마나 줄어들까〉, 《한국경제》, 2022-05-19
- ↑ 오상민 기자, 〈(2023경제정책방향) 양도세 중과 배제, 2024년 5월까지 연장〉, 《한국세정신문》, 2022-12-21
참고자료[편집]
- 〈양도세중과〉, 《네이버 국어사전》
- 팀코주부 기자, 〈양도세 깎아준다니…다주택자 벌써부터 눈치작전?〉, 《서울경제》, 2022-04-10
- 강주배 세무사, 〈다주택자 양도세 중과 배제, 세금 얼마나 줄어들까〉, 《한국경제》, 2022-05-19
- 오상민 기자, 〈(2023경제정책방향) 양도세 중과 배제, 2024년 5월까지 연장〉, 《한국세정신문》, 2022-12-21
같이 보기[편집]
