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지웰시티
지웰시티는 디벨로퍼 신영에서 추진하는 충청북도 청주시 대농지구 택지개발의 핵심 프로젝트로, 사업비 규모만 3조에 달하는 민간 최대 도시개발 사업이다. 과거 대농방직공장이었던 부지를 재개발하여, 약 5000세대 규모의 대규모 주거단지와 백화점, 멀티플렉스, 쇼핑몰이 결합된 대형상업시설과 공공청사가 결합된 복합단지로 개발하는 부동산 프로젝트이다. 현재 청주의 주요 부촌이자 신도심 상권으로 떠오르며 청주 상권의 지도를 바꿔놓았고 도시구조에 큰 변화를 유도하였다. 청주에서는 지웰시티가 그 일대를 가리키는 지명처럼 쓰인다.[1][2]
개요[편집]
대한민국 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 옛 대농공장 부지 15만여 평에 들어서는 지웰시티는 총 사업규모가 3조 원으로 민간개발사업 사상 최대 규모다. 복합단지란 사무실ㆍ주거공간ㆍ상업공간ㆍ행정타운 등을 말그대로 복합적으로 개발(MXD:Mixed Use Development)하는 것으로, 지웰시티엔 미디어센터ㆍ서비스드 레지던스 등이 들어서는 55층 랜드마크 타워와 주상복합, 백화점, 쇼핑몰 등이 지어진다. 그 중 2만여평의 부지엔 공공청사와 학교가 들어서고 전체 부지의 4분의 1 이상이 공원 등 녹지 공간으로 꾸며진다.
일본의 롯본기힐스를 능가하는 대규모 복합단지 개발 모델이 생기는 것이다. '지웰시티'는 단지를 둘러싸는 5개의 테마공원 에코벨트(Eco Belt)와 단지를 동서로 가로지르는 문화ㆍ예술의 거리 워킹갤러리(Walking Gallery) 등을 갖춘 친환경 복합단지로 조성되며, 단지 내에 시민공원ㆍ공예공원ㆍ체육공원 등을 조성해 문화ㆍ사람ㆍ자연이 공존할 수 있는 도시문화 공간으로 개발된다. 대농지구의 복합용도개발이 완료되면 국내 최초로 문화ㆍ예술ㆍ행정ㆍ상업시설이 자연과 함께 공존하는 새로운 도시공간이 조성되며, 청주권의 중심기능은 물론 청주권의 첨단 지식산업 지원을 위한 중추적 기능을 수행할 것으로 기대된다.
지웰시티는 중부고속도로 서청주 IC와 경부고속도로 청주 IC와 인접해 있으며, 고속철도망의 거점인 오송분기역과 청주국제공항과도 차량으로 15분내 거리에 위치해 있어 교통이 사통팔달이다. 아울러 개발이 한창인 오송ㆍ오창ㆍ청원ㆍ연기 등과 청주시의 중간에 입지해 있어 발전 가능성도 높은 것으로 평가되고 있다.[3]
역사[편집]
지웰시티는 원래 청주 산업단지의 일부로, (주)대농에서 운영하는 아시아 최대규모의 방직공장이 위치하고 있었다. 그러나 1997년 외환 위기 이후 대농그룹은 파산하였고, 방직 산업도 대부분 중국이나 동남아시아로 아웃소싱 되면서 낡은 청주 방직공장은 애물단지가 되었다. 당시 디벨로퍼 신영은 분당 시그마, 로열 팰리스 등을 통하여 고급 주거시설과 오피스텔 분양에 성공하며 디벨 로퍼로서 성장하고 있었고, 새로운 사업으로 이른바 한국판 롯폰기 힐스를 표방하며 복합단지 개발을 추진하고 있었다. 그런데 수도권에서는 마땅한 부지를 찾기 힘들어 충청권으로 눈을 돌렸다. 그리고 당시 세종특별자치시와 오송읍, 오창읍의 호재가 있고, 인근에 서청주 IC가 위치하여 교통이 편리한 대농 방직공장을 낙점하여 대농을 인수하였고, 기존 공장을 전면 철거한 후 해당 부지를 복합 용도 개발(MXD)을 계획하였다.
2007년 본격적으로 사업을 추진하여 지웰시티 1차를 분양하였다. 당시 대세 스포츠 스타였던 미셸 위를 내세우며 적극적으로 홍보하였고, 삼성 에버랜드 팀의 조경, 최고급 마감재와 해외 유명 가전제품 인테리어 등 고급 주상복합으로서 청주의 타워팰리스를 표방하였다. 그러나 비싼 분양가로 초기 분양에는 썩 좋은 성과를 내지 못하였고, 여기에 2008년 미국발 금융위기 이후 부동산 시장이 식으면서 상당한 미분양에 시달리게 된다. 지웰시티 2차, 랜드마크 타워, 백화점 건립 등 사업의 상당 부분이 지연되었고, 결국 분양 당시 선전과의 괴리로 입주 예정자들과 소송전에 들어가는 등 사업에 있어서 위기를 맞이하였다. 특히 지웰시티 1차의 경우 가장 많은 평면이 구 59평형일 정도로 대부분 세대들이 중대형 평수로 구성되었는데, 주택시장이 30평대의 중소형 평형 위주로 개편되면서 미분양 소진에도 큰 어려움을 겪었다. 여기에 당시만 하더라도 청주의 변방이나 다름없는 외진 위치로, 주변에 생활 인프라가 턱없이 부족하다는 점 역시 발목을 잡았다.
그러나 2009년현대백화점 충청점이 삽을 뜨면서 점차 상황은 반등된다. 2010년 1차 아파트와 지웰시티몰 1이 준공되면서 조경이나 단지 시설이 호평받으면서 조금씩 미분양 물량도 해결될 조짐을 보인다. 특히 지웰시티몰 1의 경우 기존 청주에서 보지 못한 차별화된 외관과 내부 인테리어로 스타벅스, 커피빈, TGI 프라이데이 등 주요 프랜차이즈들이 입점하면서 상권으로서 성장가능성도 기대되었다. 이에 2012년 신영은 지웰시티 2차를 추진, 두산위브 지웰시티를 예상보다 성공적으로 분양에 성공한다. 그리고 같은 해 8월 현대백화점 충청점이 개점하고, 12월에는 인근에 롯데마트, 롯데시네마가 입점한 롯데아울렛 청주점이 오픈하면서 단숨에 청주의 변방에서 신흥 상권으로 성장하였다. 동시에 지웰시티 1차는 미분양 물량을 모두 소진하게 된다.
이어 2014년 두산위브 지웰시티가 완공되고, 쇼핑몰 지웰시티몰 2가 오픈하면서 한단계 더 업그레이드된다. 지웰시티몰 2에는 H&M, ZARA, 탑텐 등 유명 패션 브랜드들과 CGV 청주지웰시티가 입점하면서 거대한 복합상권으로 성장하였다. 이후 인근지역에 대한 주거 선호도가 크게 상승하였고, 지웰시티의 후광을 타고 테크노폴리스 등 인근 지역의 주택건설을 비롯하여 개발이 크게 활성화되었다.
상권[편집]
주요시설로는 현대백화점 충청점과 스타벅스, 커피빈, 아웃백, 파리바게트 등 F&B 프랜차이즈 위주로 입점한 지웰시티몰1, H&M, 자라, 탑텐, 스파오, 원더플레이스 등 패션 브랜드와 CGV 청주 지웰시티가 입점한 지웰시티몰2와 비즈니스 호텔인 락희와 롯데마트, 롯데시네마가 함께 입점한 롯데아울렛 청주점이 있다. 이외에도 여러 대형 상가들이 대농로를 따라 조성되어 상권을 형성하고 있다. 특이한 것은 현대백화점 충청점과 지웰시티몰1, 지웰시티몰2는 모두 스카이브릿지로 연결되어 외부로 나가지 않고 이동이 가능하다. 즉 건물은 분리되었어도 실내에서 밖을 나가지 않고 이동을 할 수 있는, 일종의 거대한 복합쇼핑몰이 되는 것. 이는 신영이 지웰시티 개발 초기부터 추진한 계획으로, 지웰시티 2차 개발계획이 연기되면서 몇 년간은 미완의 상태로 남았으나 2014년 지웰시티몰 2가 완공되면서 실현되었다. 이를 통한 시너지 효과로 상권이 더욱 크게 성장하고, 현대백화점의 매출 신장에도 큰 도움이 되었다.
2010년대 후반 들어서 지웰시티는 단순히 청주의 신흥 상권을 넘어서 신도심 상권으로 떠올랐다. 반대로 기존의 구도심 상권인 성안길은 여러 패션 브랜드들이 매장을 철수하고 공실은 증가하고, 매출이 감소하는 등 청주 상권에 지각변동이 일어났다고 해도 과언이 아니다.청주 소비력 이동, 상당구→흥덕구…다음은 지웰시티 상권의 핵심시설이라 볼 수 있는 현대백화점 충청점은 연매출 3500억 원으로 비수도권 일반시 백화점들 중 매출 1위를 기록하고 있다. 아웃백, 커피빈 등 유명 프랜차이즈 매장은 지웰시티에만 입점하거나 매장을 유지하는 경우가 상당하며, 증권사들도 하나 둘 성안길을 떠나 지웰시티 인근으로 이전하고 있다.
교통[편집]
인근에 중부고속도로가 지나며, 서청주 IC가 위치하고 있는 교통의 요지이다. 때문에 세종을 비롯하여 오창, 오송에도 접근하기 편리하다. 청주의 주로 대로중 하나인 직지대로가 단지를 바로 옆을 지나면서 청주 시내 접근성도 좋다. 다만 시가지 외곽에 위치하여 과거에는 대중교통 이용이 다소 불편했으나, 현대백화점 등 여러 시설이 입지 하면서 교통 수요가 크게 늘고 이에 따라 버스 노선이 늘어나면서 대중교통 접근성도 좋아졌다.
평가[편집]
2000년대 후반에 추진된 복합 단지들 중에서 그나마 가장 성공적으로 진행되어 가장 빠르게 원래 계획에 가까운 모습으로 실현되었다. 비슷한 시기에 추진된 동탄 메타폴리스의 경우 1단계 사업은 성공했으나 2단계 사업이 지지부진하면서 거의 10년 넘게 방치되다가 지난 2016년 현대 아울렛, 현대시티몰 동탄점과 호텔이 들어서는 것으로 재추진 되었다. 다만 원안의 백화점이나 몇몇 시설들은 계획대로 추진되지 못하였다. 천안 펜타포트의 경우 2단계 사업은 여전히 기미가 없는 대신 일반 아파트가 들어서고 있으며 현대백화점 아산점은 취소되었다. 이에 반해 지웰시티의 경우 종사향을 받아내면서 청주시에 기부 채납한 공공부지 외에는 거의 대부분 개발이 완료, 2015년 지웰시티 3차인 지웰시티 푸르지오가 분양되고 공사가 한창 진행중이다. 지웰시티 푸르지오가 완공되면 약 12년 만에 지웰시티 개발은 완료된다.
비슷한 시기에 추진돼서 비슷한 악재(2008년 미국발 서브프라임 모기지 사태 이후 부동산 경기 침체)로 사업에 차질을 빚었음에도 불구하고, 지웰시티는 비교적 원활하게 사업이 추진 될 수 있었던 것에는 사업 방식이 다르다는 점으로 분석된다. 지웰시티의 경우 신영이라는 디벨로퍼 주도 하에 진행되는 사업으로, 사업의 컨트롤 타워가 존재하였기 때문에 비교적 외부 여건에 따라 사업 계획을 적절하게 변경하고 유동적으로 사업 진행이 가능했다. 일례로, 지웰시티 2차의 경우 원래 조감도를 보면 지웰시티 1차와 비슷하게 타워형 건축물에 중대형 평수 위주에 유사한 형태의 건축물이 들어설 것으로 보였으나 당시 부동산 시장의 트렌드 변화를 반영하여 타워형에 적절하게 남향 판상형 세대가 가능하도록 하였고, 중소형 평수로 변경하였다. 사업의 컨트롤 타워로 신영이 제 역할을 해내며 2012년 이후 청주 부동산 시장의 반등을 제대로 탈 수 있었다.
하지만 펜타포트나 메타폴리스는 여러 기업들이 프로젝트 파이낸싱(PF)의 형태로 추진되어 한 번 사업성이 떨어져서 투자사들이 뿔뿔히 흩어진 이후로는 사실상 사업 진행이 불가능해지면서 사업 재추진에 어려움을 겪었다. 메타폴리스 같은 경우에도 2단계 사업이 재추진이 될 수 있었던 것은 LH가 사업시행자로부터 부지를 넘겨 받고, 사업 재추진에 적극 나서면서 가능했던 것이다. 즉 한 번 사업이 무산되면 다시 총대를 매고 적극 추진할 사업자가 필요한데, 이미 사업성이 없어 무산된 대규모 사업을 섣불리 건드는 기업은 그리 많지 않다. 당장 용산국제업무지구만 봐도, PF가 한번 삐그덕 거리기 시작하면 사업 추진은 걷잡을 수 없이 난항에 빠진다. 반면 지웰시티의 경우 신영이라는 디벨로퍼가 주체가 되었기 때문에, 사업 추진을 어느정도 컨트롤이 가능했던 것이다.
그러나 호평만을 받는 것은 아니다. 지웰시티도 원래 계획과는 괴리가 꽤 있는데, 우선 55층 높이의 호텔과 오피스가 결합된 랜드마크 타워를 약속했으나, 해당 계획은 무산되고 락희 비즈니스 호텔과 49층 높이의 아파트 지웰시티 푸르지오로 대체되었다. 일단 원래 계획과 괴리도 있거니와, 당시 가뜩이나 인근의 솔밭초등학교가 지웰시티 1차와 두산위브지웰시티, 그리고 인근의 신축 아파트 단지들의 학생들이 몰리면서 콩나물 교실이 되었고 현대백화점과 대형상업시설로 일대 지역의 교통난이 심각해진 상황에 추가로 초고층 아파트 건립을 추진하면서 주민들의 반발을 샀고, 과밀 개발 논란이 있었다. 현재 지웰시티 푸르지오의 완공과 입주를 앞두고 있는데 솔밭초등학교의 과밀학급 문제가 해결되지 않아 사실상 시한폭탄이나 다름없는 상황이다. 또 청주시에 기부채납한 부지에 통합 청주시청사가 들어올 수 있다는 문구로 홍보하였으나 이 역시 무산되었다.
교통의 요지에 위치하고, 청주 산업발전의 역사에서 의의가 있는 대농공장을 완전히 철거하고 전적으로 민간에게 개발을 맡기면서 지나치게 수익성 위주로 개발, 계획되어 도시 공간의 공공성이 훼손되었다는 지적이 있다. 여기에 산업단지 인근에 위치하면서 고층 고밀 주거지로 적합하지 않다는 지적도 따르고 있다. 실제로 지웰시티 1차 입주 당시에도 바로 앞에 하이닉스 공장을 비롯하여 한일 시멘트 공장 등 산업시설이 위치하여 논란이 되었다. 특히 이들 산업 시설들은 지웰시티의 입주 이후 여러 민원들에 시달리고 있는데, 회사들 입장에서는 멀쩡하게 산업단지에 입주해서 잘 운영하다가 갑자기 인근이 대규모 복합단지로 개발되면서 된서리 맞은 겪이 아닐 수 없다. 일례로 SK 하이닉스 공장의 경우 지웰시티와 말 그대로 도로 하나를 사이에 두고 마주보고 있는데, 하필이면 수증기 배출구가 도로 쪽으로 위치하고 있었다. 때문에 오염물질이 배출된다는 괜한 오해를 피하기 위해 수증기 배출구라는 표기까지 하는 해프닝이 있었다. 지웰시티 1,2차를 두고도 상당히 불만이 많았는데, 이 두 단지보다 더 가까운 거리인 지웰시티 3차(지웰시티 푸르지오)를 건립하겠다는 계획을 세우자 하이닉스는 당시 강력하게 반발하고 청주 사업장 정리를 거론하는 등 격양된 반응을 보이기도 하였다. 다만 한편으로는 노후화되었던 청주 산업단지가 지웰시티 개발의 여파로 지식산업센터로 재개발이 잇따르는 등 재구조화 되는 측면도 있다.
지도[편집]
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동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈청주 지웰시티〉, 《나무위키》
- 〈지웰〉, 《나무위키》
- 신영 '청주 지웰시티'〉, 《서울경제》, 2007-02-27
같이 보기[편집]
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