위키원
LTV
LTV(엘티브이, Loan To Value)는 은행에서 집을 담보로 하여 돈을 빌려줄 때 대출 가능 한도를 나타내는 비율을 말한다. 대체로 기준 시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다. 담보인정비율 또는 주택담보대출비율(Loan To Value ratio)
개요
LTV(주택담보대출비율)이란 담보인정비율로 주택 시가에 대한 대출융자금액의 비율을 말한다. 모기지론(주택담보대출)은 70%까지 융자하나, 투기지역 등에서는 일정 비율(예 투기지역 아파트 40%) 이내로 대출하도록 정부가 규제한다. 주택경기가 과열되고 은행의 담보 대출 잔고가 증가하면 주택가격이 상승하는 경향이 있으므로 대출금액을 줄여 은행차입으로 시장에 진입하려는 수요를 제한하는 규제를 하는 것이다. 주택담보대출비율은 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다. 예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억 원짜리 아파트의 경우 최대 1억 2000만 원까지만 대출해주는 식이다.
하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 일반적이다. 여기에 추후 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분하는 경우에 대비, 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 준다. 이는 대출한도금액에서 전세권 등의 선순위저당권과, 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금 등 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다. 다만, 차주의 부도 시 은행보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 선순위채권, 임차보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금 등은 대출한도에서 공제된다. LTV가 낮으면, 주택가격이 하락하는 경우에도 은행의 손실 발생 위험이 적어지게 되므로, 은행의 건전성을 제고하는 효과가 있다. 예를 들어 주택가격 1억원, 담보비율 50%인 경우 주택가격이 7천만 원으로 하락하더라도 대출금 5천만 원보다는 높은 수준을 유지하고 있어 은행의 손실위험은 없으나, 만일 LTV가 80%였다면, 대출금 8천만 원과 비교하면 주택가격이 낮으므로 은행의 손실위험이 발생하게 된다.
이러한 규제를 할 때는 부채상환율(DTI)과 함께 적용한다. 이것을 구하는 계산식은 다음과 같다. 근거법은 은행업감독업무시행규칙이다.[1][2][3]
LTV = (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 주택의 담보가치 × 100으로 산출한다.
특징
담보인정비율(LTV)은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로, 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 담보물 가치 비율을 뜻한다. 감정가 5억 원 짜리 아파트 하나를 소유하고 있는 사람이 은행에서 주택담보대출로 4억 원을 빌렸을 때, LTV는 80%가 된다. 대출 받은 사람이 돈을 못 갚았을 때 금융기관은 담보주택을 경매해서 그 대금으로 채권을 회수해야 하는데, LTV가 너무 높으면 과연 금융기관에서 대출원리금을 모두 회수할 수 있을지 걱정스러워진다. 경매가 진행되었을 때 매우 낮은 가격으로 낙찰이 될 수도 있고, 주택가격이 갑자기 폭락할 수도 있기 때문이다. 만약 이러한 경우에는 지금 아파트의 가격이 높더라도 그걸 팔아서 채권을 온전히 회수할 수가 없을 것이다. 이런 우려를 수치화한 것이 바로 LTV라고 보면 된다. 그러니까 통상 대출 받을때 담보를 제시하면 정부에서 그 대출한도를 정해 주는 기준이 바로 이 LTV 비율이다.
대출한도 = 담보물 가격(공정가) × LTV 비율 × 금융기관의 대출 허용 비율
담보물의 가치는 통상 제3자에 의해 공정가치를 의뢰하거나 신뢰성이 있는 기관의 인증자료(국가나 공기관)를 기반으로 산정하게 된다. 자동차의 경우 구매가격과 연식, 주행거리, 사고 여부 등을 따지게 되고 부동산의 경우 공시지가를 기준으로 따지기도 한다. 통상 LTV라면 부동산에 대한 담보대출을 뜻하기도 하며 주택을 담보로 할 경우 주택담보대출, 자동차를 담보로 할 경우 자동차담보대출로 불리우기도 한다. 정부 규제의 기준지표로서 적용 되고 있고 2011년 IMF의 보고서에 따르면 각 국가별 LTV는 브라질 80~100%, 중국 60%, 싱가포르 70% 이하, 한국 60~70%, 러시아 60%라고 한다. 2014년 6월 30일, 국제결제은행은 선진국의 자산 거품의 진정에 한국, 홍콩, 싱가폴이 적용했던 DTI와 LTV 규제를 도입하는 것을 권고하는 보고서를 발간하였다.
대한민국에서 LTV를 인정하는 시세는 일반적으로 KB국민은행에서 전월까지의 거래액을 기준으로 산정한 표준시세 중 하위평균가를 적용한다. 따라서 시세 반영이 당시의 매매가가 아니기 때문에 상승장에서 전고점을 찍는 경우, LTV를 40%로 인정받는다고 해도 실제로는 35~38%만 인정받는 경우가 태반이다. 담보가가 아무리 높다고 하더라도 15억 이상의 아파트는 초고가 아파트로 분류되어 주택담보대출 자체가 제한이 된다. 일본에서는 2021년 현재 이러한 규제가 전혀 없기 때문에 주택을 새로 구입하는 경우 금융기관에 따라 제비용까지 포함해 110%~200%까지 인정을 해준다. 다만 전기간고정 기준 90%을 넘기면 금리가 1.5~2배 뛰어버리므로 3000만 엔짜리 주택을 산다면 보통은 자가부담금(아타마킹) 300만 엔 정도는 자발적으로 넣고 들어간다. 일본의 경우 버블말기에 전격적으로 시행한 부동산 대출총량규제 기간을 제외하고는 LTV에 대한 규제를 실시한적이 없다.[4]
DTI과의 차이
DTI가 대출자의 소득을 기준으로 부채의 총량을 결정한다면 담보인정비율(LTV)은 담보물(주택, 차량)의 가격에 대하여 부채의 총량을 결정하는 방식이다. DTI가 신용카드의 총액 한도라고 하면 LTV는 전당포에서 내 차에 대하여 가치를 얼마나 쳐 주느냐로 이해하면 쉽다. 담보물을 기준으로 삼으므로 신용이 신용을 낳을 수 있는 LTV의 단점에 비해, DTI는 개인의 소득을 기준으로 삼으므로 자산의 버블에 대해서는 상대적으로 안정적이다. LTV는 투기지역의 경우 담보인정비율이 낮더라도 부동산 가치가 상승하면서 대출여력이 커지는 현상이 발생한다.
LTV 규제의 한계로 중국의 예를 들어보자. 미국 금융위기때 상해/북경을 중심으로 부동산 재벌 파산이 잇달았는데, 개중 한 케이스를 보면 2000년대 초, 중국 고도성장의 최절정기에 상해에 작은 부동산을 구입후 담보대출을 받아 새로 부동산을 구입, 다시 대출을 받아 구입하는 형태로 확장을 하였다. 당시 정관계 로비의 결과로 그나마 있던 LTV도 완화되어 적용되었던 것으로 나타났다. 이후 보유 부동산의 가치가 올라가자 대출 여력이 자동적으로 증가하여 더 많은 부동산을 매입, 부동산 재벌로 거듭나게 되었다. 하지만 금융위기로 인해 중국 부동산 거래가 줄어들고 부동산 가격이 하락하자 담보가치 하락으로 은행은 추가 담보를 요구하게 되었고 결국은 파산하게 되었다.
중국의 예와 같이 LTV는 담보가치의 변동에 따라 대출금액이 바뀌기 때문에 투기지역이나 신규 개발지역 등 급격한 자산가격 상승이 일어나는 지역에서는 담보가치가 급상승함에 따라 신용버블을 더욱 자극할 수 있고, 반면 부동산 침체기나 폭락기에는 줄도산 위험을 내재하고 있다. DTI는 상대적으로 양호한 소득을 기준으로 제한하고 있으며 통상 소득 평가는 1년 혹은 대출자가 설정한 일자까지는 검토가 유예된다.[4]
한국에 적용 역사
정부는 2002년 9월 투기과열지구에 대하여 LTV 60% 이내로 제한을 도입하면서 LTV에 대하여 규제를 하였다. 이후 부동산 가격이 상승하자 11월에는 전 지역에 대하여 확대를 하였으며 2003년 10월에는 투기지역의 아파트에 대하여 LTV를 40%로 제한하였다. 2008년 미국 금융위기로 인해 자산에 대한 가치가 하락하고 부실대출 위험이 늘어남에 따라 수도권의 LTV의 60%를 50% 적용으로 강화하였다. 2012년부터 부동산 경기부양책 요구로 DTI와 LTV의 규제 완화를 재계에서는 요청함에 따라 2013년 4월 박근혜 정부는 생애최초 주택구입자금에 대하여 연말까지 LTV를 70%로 상향하였으며 2014년 7월에는 LTV를 70%로 일괄 상향했다.
그러다가 문재인 정부 들어서 부동산 가격이 폭등하자, 정부는 2017년 6월 6.19 부동산 대책을 내놓아 LTV를 60%로 인하하였고, 2017년 8월에는 8.2 부동산 대책을 내놓아 LTV를 다시 40%로 대폭 인하하여 돈줄을 졸라매었다. 그래도 집값이 진정되지 않자, 정부는 9.13 부동산 종합대책을 내놓았다. 간단히 말해, 집을 한 채라도 보유하면 LTV를 0%로 적용하겠다는 내용. 사실상 기존 주택소유자는 신규 주택구입 목적의 대출을 받지 말라는 얘기가 된다. 실제로 최종구 금융위원장은 "다주택자가 은행 대출을 통해 집을 더 구입할 수 없도록 하겠다. 현금 가지고 사겠다는 것은 막을 수 없겠지만."이라고 말했다.
2019년에는 12.16 부동산 대책을 통해 기존에 40%를 적용했던 것을 시가 9억 원을 기준으로 그 이하에는 40%, 초과분에는 20%로 차등적용하기로 했다. 예를 들어서 14억 원의 아파트를 구입하기 위해서 기존에는 14억×40% = 5.6억 원까지 대출받을 수 있었는데, 규제 강화로 9억×40%+5억×20% = 4.6억 원까지만 대출이 가능하다.[4]
동영상
각주
참고자료
- 〈담보인정비율〉, 《나무위키》
- 〈디엘티브이(LTV)〉, 《네이버 국어사전》
- 〈주택담보인정비율〉, 《시사경제용어사전》
- 〈주택담보대출비율〉, 《시사상식사전》
- 〈주택담보대출비율〉, 《부동산용어사전》
같이 보기
