RTI

RTI(Rent To Interest)는 부동산 임대업자의 상환능력을 심사하는 지표를 말한다. 임대업이자상환비율이라고도 한다.

개요

RTI(임대업이자상환비율)는 부동산 임대업이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자 상환이 가능한지 산정하는 지표다. 산출 방식은 '(상가가치 × 임대수익률) ÷ (대출금 × 이자율)'이다. 정부가 2017년 11월 26일 내놓은 '금융회사 여신심사 선진화 방안'에 따라 처음 소개한 개념으로 2018년 3월 실시됐다. 즉 부동산임대업 대출 희망자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율을 가리킨다. 연간 이자비용에는 해당 대출 이자비용, 관련 건물의 기존 대출이자가 포함된다. 이자 산정의 기준이 되는 금리의 상승에 대비한 '스트레스 금리(최저 1%포인트)'도 가산된다. 이 비율은 주택의 경우 1.25배, 비주택의 경우 1.5배가 최소 요건이다.

RTI는 연간 부동산 임대소득을 이자비용으로 나눠 산출한다. 이자비용에는 해당 대출의 이자비용 뿐 아니라 대출을 일으키려는 건물의 기존 금융비용도 포함된다. RTI가 1에 미달한다는 것은 임대소득으로 이자비용을 감당하기 어려운 '한계차주'라는 것을 의미한다. 이에 금융권은 주택에는 1.25배, 비주택에는 1.5배의 RTI를 적용해 대출에 나서고 있다. 기업으로 따지면 영업이익으로 이자비용을 감당할 수 있는지를 보여주는 이자보상배율과 유사한 개념이다. RTI는 2017년 나온 '금융회사 여신심사 선진화 방안'에서 처음 언급된 개념으로, 3월부터 본격적으로 적용됐다.

자영업자 중에서도 부동산임대업자들의 부채 증가율이 가장 큰 것으로 나타나면서, 리스크 관리가 필수적이라는 인식하에 도입된 것이다. 2017년 말 자영업자들의 대출 잔액(521조원) 중 임대업 대출은 가장 큰 비중인 140조4천억 원(27%) 수준인 것으로 나타났다. 한편, '부동산 광풍'이 이어지면서 RTI를 강화해야 한다는 목소리도 커지고 있지만, 정부가 이날 발표한 부동산 대책에는 관련 내용이 포함되지 않았다.

RTI 계산방법

RTI(Rent to Interest)는 부동산 임대업 시 활용되는, 연간 이자 비용 대비 연간 임대소득 비율을 의미한다. 임대업이자상환비율의 Rent to Interset의 의미를 조금 더 분석해 보면 Rent는 임대사업자가 받는 소득금액이라고 보며 Interset는 임대사업자가 대출을 받을 경우 내야 하는 이자이다. 결국, 아래와 같은 공식이 나오게 된다.

임대업이자상환비율(RTI) = 임대소득(Rent) / 대출이자(Interest) 

이 지표의 필요성은 바로 수익형 부동산의 대출을 규제하기 위해서이다. 예를 들어서 상가를 구매할 경우 RTI가 1.5 이상이 되어야 대출을 받을 수 있다. 즉, 임대사업자가 대출로 내는 이자 대비 벌어드리는 소득이 더 높아야지 대출을 받을 수 있다는 것이다.

RTI 계산 예제 1

상가를 매입하여, 임대소득을 얻으려고 한다. 상가가 4억이라고 하는데, 제가 지금 돈이 2억밖에 없으며 이때 2억을 대출을 받으려고 한다. 그런데 4억 되는 상가가 1년 동안 벌어들일 수 있는 소득은 1500만 원이라고 가정해 보도록 한다. 그렇다면 저는 2억 대출을 받을 수 있을지 결론부터 말씀드리면 RTI가 1.5 이상이 나오면 된다.

• 상가 금액 : 4억
• 필요한 대출금액 : 2억
• 대출이자 : 4%
• 240개월 원리금 균등상환
• 상가 임대소득 : 15,000,000원

그렇다면 연간 내야 할 원리금 상환액은 7,816,667원이다.

• RTI = 15,000,000 / 7,816,667 = 1.918

적요	금액	비고
대출금	200,000,000	입력값
연 임대소득	15,000,000	입력값
대출금리	4%	은행권 가중평균금리
기타부채금리	4%	은행권 가중평균금리
연이자 상환액	7,816,667	초년도 1년간 이자총액
기타부채 연이자 상환액	0	기타부채금액 × 이율/대출기간 × 12
RTI	1.92	연간임대소득/(본건 연이자 + 기타부채 연이자)

결국, RTI가 1.5를 넘기 때문에 대출이 가능하다.

RTI 계산 예제 2

위와 같은 조건으로 3억을 빌려보려고 하는데 간으한지 알아보면 다음과 같다.

• 상가 금액 : 4억
• 필요한 대출금액 : 3억
• 대출이자 : 4%
• 240개월 원리금균등상환
• 상가 임대소득 : 15,000,000원

그렇다면 연간 내야 할 원리금 상환액은 11,725,000원이다.

• RTI = 15,000,000 / 11,725,000 = 1.279

적요	금액	비고
대출금	300,000,000	입력값
연 임대소득	15,000,000	입력값
대출금리	4%	은행권 가중평균금리
기타부채금리	4%	은행권 가중평균금리
연이자 상환액	11,725,000	초년도 1년간 이자총액
기타부채 연이자 상환액	0	기타부채금액 × 이율 / 대출기간 × 12
RTI	1.28	연간임대소득 / (본건 연이자 + 기타부채 연이자)

결국, RTI가 1.28 아래이기 때문에 대출이 받을수가 없게 된다. 하지만 주택임대의 경우 RTI기준은 1.25이기 때문에 주택임대의 경우에는 대출이 가능하다. 참고로 RTI는 임대사업자에게 적용되는 대출규제이고 법인의 경우는 적용되지 않는다는 점을 참고하면 좋을 것이다.

RTI 대출 한도 규제

부동산 임대업이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표이다. 주택담보대출을 받을 때, LTV와 DSR을 계산하는데, RTI는 상가나 임대주택에 대한 대출을 받을 때 사용하는 지표로, DSR과 유사한 개념이다. 쉽게 설명드리면, 임대수익 대비 대출이자 비용의 비율이다. 정부는 무분별한 대출을 막기 위해 주택과 비주택에 대한 RTI 규제를 도입했다. 주택의 경우 RTI가 1.25가 나와야 대출할 수 있으며, 비주택의 경우 1.5가 나와야 한다.

• 주택 : 1.25 이상
• 비주택 : 1.5 이상

하지만, 현재 임대사업자들은 대부분 RTI가 1.5는 커녕 1.0을 넘는 경우도 많지 않다. 대출이자도 올랐고, 월세 수익만을 바라보고 부동산을 투자하는 경우도 많지 않기 때문이다. 지방의 소형 주택의 경우 RTI가 높게 나올 수 있지만, 수도권의 주택이나 상가는 RTI가 높게 형성되기 쉽지 않은 구조이다. 따라서, RTI 규제를 받지 않는 법인사업자를 통해 상가를 구매하거나, 초기 임차료를 비싸게 받고 추후 임차료를 할인해 주는 방식으로 특약사항을 걸어 RTI를 맞추는 경우가 많다.

참고자료

• 〈임대업 이자상환비율〉, 《한경 경제용어사전》
• "RTI", 《매일경제》
• 정원 기자, 〈임대업 이자상환비율(RTI)〉, 《연합인포맥스》, 2018-09-19
• 방구석 임베디드, 〈임대업 이자상환비율 계산 방법 정리 (RTI 계산방법 정리)〉, 《방구석 임베디드》, 2022-05-21
• 혁박, 〈RTI란? 규제, 계산방법〉, 《혁빠기의 책파기》, 2023-02-18

같이 보기

• 심사
• 지표
• 상환
• 비율
• 이자
• 대출
• 금리
• 임대업
• 금융권
• 부동산
• 임대수익
• 임대소득
• 자영업자
• 임대사업자

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