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상가가격
상가가격(商家價格)은 상가 임대수익률에 의해 결정되는 가격을 말한다.
목차
상가
아파트 단지 내 상가
아파트 단지 내 상가는 말 그대로 아파트단지 안에 위치를 둔 상가이다. '주택 건설 기준 등에 관한 규정'에 따라 공동주택을 건립할 때 주민 생활 편의를 위해 설치한 상가를 말한다. 쉽게 설명하자면 아파트가 지어질 때 법적으로 지정되어 함께 들어서야 하는 상가라는 뜻이다.
단지 내 상가에 투자할 때 주의할 포인트는 크게 3가지이다.
첫째는 배후 단지의 규모이다. 단지 규모는 1,000가구 이상, 가구당 점포 면적은 0.3평 이하여야 안정된 투자 수익을 올릴 수 있다.
둘째는 주변 상권 형성 통로이다. 주변 상권과 고립되어 가능한 한 단지 내에서 소비가 이뤄질 수 있는 상가를 선택하는 것이 좋다.
셋째는 배후 단지의 면적 구성이다. 40평형 이상 대형 평형 위주로 형성된 곳은 피하는 것이 좋다. 대형 평형 위주인 중산층 주거 지역에서는 아파트 단지 내 상가보다는 대형 매장을 선호하는 경향이 강하다. 30평형 이하의 소형 평형 위주로 이뤄진 단지 내 상가 구매력이 더 좋다. 과거에는 4인 가족이 주를 이루었으나 요즘은 대부분 1~2인 가구라는 점도 유념해야 한다.
단지 내 상가 투자에는 분명한 단점이 있다. 시간이 지날수록 상권이 침체한다는 것이다. 주변에 형성된 대규모 상권에 소규모 상권인 단지 내 상가 상권이 유입되는 경우가 많기 때문이다. 결국, 이러한 점은 환금성이 낮다는 단점으로까지 연결된다. 이런 점도 염두에 둬야 한다.
근린상가
'근린'의 사전적 의미는 '가까운 곳'이다. 근린상가란 우리가 거주하는 주택과 매우 인접한 곳에 위치를 두어 도보로 접근할 수 있는 상가 시설이다. 주거 생활에 필요한 물품이나 서비스를 구할 수 있는 소형 상가로 빵집, 약국, 세탁소, 미용실, 학원, 병원 등이 업종이다. 실생활과 매우 인접해 거리상이나 편의상으로 주민의 편리함을 추구한다.
근린상가에 투자할 때는 전체 택지 대비 상가의 비율을 잘 살펴봐야 한다. 이 비율이 5% 미만일 때 적정한 수준의 수익을 올릴 수 있다. 만약 5% 이상이라면 상가 밀집과 경쟁으로 인해 수익성이 떨어질 수 있다. 최근 들어 근린상가의 규모가 점점 대형화되는 점도 유의해야 한다.
주상복합 상가
'주상복합'은 한 건물에 주거 공간과 상업공간이 공존하는 건축 형태를 말한다. 주상 복합 건물은 대부분 도심이나 시내 중심부에 위치를 둔다. 따라서 교통이 편리하고 접근성이 뛰어나며 주변에 유동인구가 많다.
주상복합 건물의 주거 공간과 상업공간 비율은 법으로 정해져 있다. 건축법상 주거 공간 90%, 상업공간 10%의 비율이다. 주상복합 상가를 단지 내 상가로 홍보하는 곳도 있다. 하지만 단지 내 상가와 주상복합 상가의 차이는 확연하다. 단지 내 상가의 경우 가구당 상가 면적이 0.3~0.5평 이하이다. 그러나 주상복합 상가는 건축법상 상가의 면적이 전체의 10%로 정해져 있다. 경쟁의 측면에서 볼 때 단지 내 상가보다 훨씬 불리한 조건이다. 업종 규제가 상대적으로 심하고 공급량이 많다는 것도 단점이다.
주상복합상가에 투자할 때는 건물 상단에 무엇이 있느냐를 눈여겨봐야 한다. 주거형 아파트나 오피스텔이 아니라 업무 시설이 있다면 유동인구가 많기에 상가로서 가치가 있다.
테마 쇼핑몰
건물 전체가 하나의 주제로 구성된 상가가 테마 쇼핑몰이다. 의류 전문 쇼핑몰, 전자가전 쇼핑몰 등이 가장 보편적인 형태이다. 대부분 전문 상품만 취급하므로 가격이나 품목이 다양하다. 소비자가 여러 품목을 한곳에서 비교해 최적의 상품을 선택할 수 있어 편하다. 하지만 일부 지역에 편중되어 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다.
대부분의 테마쇼핑몰은 점포 대부분을 개인 점포주에게 분양해 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식으로 이뤄진다. 각각의 점포주가 따로 있어 임대료 조정이 가능한 장점이 있다. 하지만 이렇듯 주인이 분산된 특징으로 인해 상권 형성에 일관성이나 통일성이 부족한 단점도 존재한다. 또한, 획일화된 쇼핑몰의 과잉 공급으로 임차인이 곤란을 겪는 일도 벌어지고 있다. 투자할 때 신중한 선택이 요구된다.
지식산업센터 상가
입주자들을 위한 편의시설로 공급되는 지원시설이다. 상가가 많지 않은 대신 필요한 업종으로 형성되어 안정적인 상가투자가 가능하며 초기에 필수 업종이 입점하는 상가 위주로 진행하는 것이 핵심이다. 장점은 안정적인 자체수요와 상대적 낮은 가격이며 단점은 임대업종이 제한적이며 위치가 좋지 않다.[1]
상가 수익률 계산법
상가의 가격은 임대수익률에 의해 결정이 된다고 생각하면 된다. 임대가가 높을수록 상가의 매매가는 올라가는데요 보통 1층 상가의 경우는 5~6% 정도에 맞추어져 매매가격이 형성되고, 2층 이상이면 7~8% 정도에 맞추어 거래된다. 물론 절대적인 것은 아니지만 이 정도 수익은 나와야 적정한 투자라 생각할 수 있으며 저금리로 인해 1층 상가의 경우 4%대에도 거래가 되기도 하지만 내 생각은 5% 이상은 나와줘야 투자가치가 있다고 생각한다. 익률 계산은 투자한 금액으로 1년동안 얼마의 수익이 발생했는지 %로 산출하면 되는데 1년동안의 수익금을 투자금으로 나누어주고 그 결과값에 100을 곱해주면 된다.
- 연수익/투자금 × 100 = 수익률
예를 들어 계산을 해보면 2억원에 분양받은 또는 낙찰받은 상가에 보증금 3000만원에 월세 100만 원을 받는다면 이 상가의 수익률은 7%가 된다.
- (100만 원 × 12) / (2억 원 – 3000만 원) × 100 = 약 7%
그럼 거꾸로 임대료를 가지고 매매가를 산정해보면 1년 간의 수익을 수익률로 나누어주고 거기에 보증금을 합하면 해당 수익률에 맞추어진 매매가가 나온다.
- (연수익/수익률) + 보증금 = 매매가
위에서 든 예를 거꾸로 계산해 보면
- (1200만 원 / 0.07) + 3000만 원 = 201,428,571원 (약 2억 원)
수익률 계산 시 주의할 점은 대출을 무시한 수치로 계산을 해야 한다는 것이다. 대출받은 금액을 제외하고 순수 투자금액만으로 계산하게 되면 수익률이 높아져서 실제 시세보다 높게 상가의 가격이 계산되어 잘못된 투자를 하게 될 수 있다. 분양이든 매매이든지 간에 실제 투자금액이 아닌 대출을 포함한 전체 투자금으로 수익률을 계산해야 한다.[2]
상가가격 분석
매도자가 내놓는 가격이 적정가격은 아니다. 시세는 적정 가격선에서 형성이 되기 때문에 거래가 빈번한 것은 시중 거래 사례를 보면 알 수 있다. 그러나 개별성이 강한 상가의 경우 거래도 빈번하지 않을뿐더러 매매 사례로 접근하기에는 한계가 있다. 그래서 가격 분석하는 법을 알아야 한다. 모든 부동산에는 공시가격이라는 것이 있다. 공시가격은 그냥 매기는 것이 아니며 충분한 근거에 의해 공시가격을 매기는 것이다. 공시가격은 아파트는 시세의 80%, 빌라와 상가는 60%~70%, 주택은 50~60%, 토지는 10~50% 선이다. 토지는 도시지역 60%, 관리지역 50%, 농림지역 40%, 자연환경보조전지역 30%이다. 그러면 공시가격을 알면 적정가격이 나온다는 얘기가 된다. 상가는 토지 + 건물이다. 토지는 대지면적 × 개별공시지가 건물은 위택스에 들어가면 세금을 메기기 위한 근거자료로 시가 표준액이란 것이 있다.
상가 공시가격은 토지 가격 +건물 가액이다. 이 합을 나누기 0.65~0.7을 해주면 된다. 그런데 위에 주택이 있는 상가주택의 경우는 상가와 주택을 분리해서 계산하는데 주택은 주택공시가격이 나오는데 토지지분도 반영되기 때문에 토지공시가격을 구할 때 주택분에 해당하는 토지 면적은 차감해주고 계산한다. 예를 들어 부산시 수영구 광안동 98-19번지 건물이 20억에 나왔다고 가정해보면 3층 건물로 대지 280.7 제곱미터다. 작년에 거래되었다고 가정하고 2018년의 공시가를 사용한다.
- 토지는 대지면적 × 개별공시지가 =280.7 × 4,900,000=1,375,430,000원
건물은 1동의 시가 표준액은 109,888,038이다. 이 한동의 건물 시가 표준액은 101호 42,859,674, 201호 14,341,860, 202호 11,641,500, 203호 12,979,980이다. 그리고 지하는 앞에 8을 붙여 검색한다. 예를 들어 지하 101호라면 8101로 검색하면 된다. 지하 101호 8,266,752, 지하 102호 19,798,272를 모두 더하면 109,888,038이다, 이 금액은 1동을 검색했을 때 숫자와 같다.
- 상가 공시가격 = 토지공시가 + 건물공시가/0.65~0.7이다.
- 1,375,430,000+109,888,038=1,485,318,038/0.65=2,285,104,675원(22억 8천5백만 원)
- 1,485,318,038/0.7 = 2,121,882,911원(21억 2천1백만 원)
그래서 이 건물의 가격은 21억 2천에서 22억 8천5백 선이라는 결론이다. 토지는 시세의 10~50%가 공시가격이며 상가는 시세의 60~70%가 공시가격이라고 한다. 몇 %를 적용할 것인가가 난제이며 이 부분에 대해서 알아봐야 한다. 위 예도 중간선에서 적용한 것이다. 급매 물건이 나오면 먼저 세입자를 구하고 올 리모델링을 해주는 조건으로 임차인이 2년 이내 또는 계약 만기 시 나갈 경우 3개월 전에 미리 통보해주기로 하고 임대인은 3개월 안에 보증금을 반환하기로 한다. 전세 2년 종료 후 묵시적 갱신 시 임대인의 사정으로 매매 시 임차인은 건물을 3개월 내 명도해 주기로 한다. 임차인 명도 시 임대인은 이사비 200만 원을 주기로 한다. (전세 기간 2년 이후부터 적용) 급매 물건 나올 경우 이렇게 투자할 수도 있다는 것이다.[3]
동영상
각주
- ↑ 경제이야기, 〈아파트 단지 내, 근린, 주상복합, 테마 쇼핑몰 상가〉, 《Plan B》, 2019-04-11
- ↑ 여행수첩, 〈상가 수익률 계산법 ✔ 상가 매매가격 산출하기〉, 《모히또 가서 몰디브 한잔》, 2016-04-12
- ↑ 부동산사랑방, 〈상가 가격 분석〉, 《네이버 블로그》, 2019-07-27
참고자료
- 경제이야기, 〈아파트 단지 내, 근린, 주상복합, 테마 쇼핑몰 상가〉, 《Plan B》, 2019-04-11
- 여행수첩, 〈상가 수익률 계산법 ✔ 상가 매매가격 산출하기〉, 《모히또 가서 몰디브 한잔》, 2016-04-12
- 부동산사랑방, 〈상가 가격 분석〉, 《네이버 블로그》, 2019-07-27
같이 보기
