합산

합산(合算)은 합하여 계산함을 의미한다.

합산과세

합산과세(合算課稅)란 개별 과세 단위를 합쳐 과세하는 일을 말한다. 별개의 과세단위를 서로 합하여 과세하는 것으로서 소득세법과 상속세및증여세법에서 예외적으로 인정한 경우에 실시하고 있으며, 본 합산과세제도는 초과누진세율로 되어 있는 소득세, 재산세, 상속세, 종합부동산세 등의 과세제도에 있어서 소득 또는 과세가액을 특수관계인 등에 분산하여 누진세율의 적용을 회피함으로써 조세의 부담을 부당하게 줄이는 경우에 대처하여 능력에 따른 공평과세를 실현하기 위하여 채택하는 제도이다.

합산과세는 1년을 기준으로 365일 동안에 주택을 여러 채 팔면 여기서 발생하는 양도소득을 모두 더해 세금을 매기는 것이다. 양도소득이 높아지면 높아질수록 이를 모두 합산해서 과세하므로 누진세율이 적용돼 세금부담이 늘어나게 된다. 부동산을 2회에 걸쳐 양도했는데, 양도차익이 각각 1억원씩 나는 경우, 1억 원에 해당하는 양도세 누진세율을 곱하면 2010만 원(3500만 원(1억원 과세표준 35%)-누진공제액 1490만 원)의 산출세액이 나온다. 2회 양도분에 대해 각각 세금을 계산하면 4020만 원이 되지만, 양도세 합산과세를 하게 되면 총 양도차익 2억 원에 대해 38%의 세율을 적용해 5660만 원(7600만 원(1억5000만 원 이상 과세표준 38%)-누진공제액 1940만 원)의 세금이 나오게 된다. 이런 경우, 양도세에 대해 합산과세된 금액인 2억 원에 대해 세율이 적용되었기 때문에 1억 원씩 2회 팔았음에도 불구하고 결과적으로 더 많은 세금을 내게 된다.

따라서 1년(동일 연도)에 두 채 이상 파는 것은 절세 측면에서 불리하기 때문에 합산과세로 인한 높은 세율 적용을 피하려면 해를 나누어 매도하는 것이 좋다. 예를 들면, 한해 가을에 한 채를 팔면 나머지 한 채는 내년 봄에 파는 것이다. 이렇게 하면 각각의 양도세를 따로 계산해 절세할 수 있다. 양도차익이 합산되는 점을 역이용할 수도 있다. 양도차익이 있는 주택과 양도차손, 즉 손실이 난 주택을 같은 해에 파는 것이다. 이렇게 하면 손익이 함께 계산돼 세금을 낼 양도차익을 줄이거나 없애는 효과를 볼 수 있다. 주의할 점은, 손실 본 자산의 양도차손은 해당 연도에만 합산 가능하기 때문에 다음 해로 넘기지 않고 동일 연도에 함께 묶어 팔아야 한다는 것이다. 합산과세 대상으로 같이 묶일 수 있는 자산인지의 여부도 확인해야 한다.

합산과세 대상은 ①토지, 건물 및 부동산에 관한 권리(토지, 건물, 부동산 취득 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산 임차권, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 이용권, 회원권), ②주식, ③파생상품으로 나뉜다. 즉, 상가에서 손실이나고 주택에서 차익이 나면 같은 부동산의 영역이기 때문에 통산이 가능하다. 골프장 회원권, 고급 헬스클럽 회원권도 통산해 합산과세할 수 있다.

합산배제

합산배제(合算排除)란 일정 요건에 해당하는 주택이나 토지를 종부세 과세대상에서 제외하는 것을 의미한다.

종합부동산세 합산배제

종합부동산세 합산배제는 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 주택 및 토지를 종합부동산세 과세대상에서 제외하는 것을 말한다. 종합부동산세란 주택과 그 부수토지, 상업용 건물의 부수토지(별도합산), 그 외의 토지(종합합산) 보유자에게 재산세 외에 추가적으로 부과하는 보유세를 말한다. 종부세는 시가표준액이 일정 가액 이상인 자산에 대해 부과하는 재산세의 중과 규정의 성격으로 이해하면 된다. 즉, 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세로, 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세를 합한 금액이다. 흔히 줄여서 '종부세'라고 한다.

부동산 투기수요를 억제하여 부동산 가격을 안정시키기 위한 목적으로 2005년부터 시행되었다. 종부세 과세대상 물건 중 일정 요건을 갖춘 물건에 대해서는 합산배제를 적용하는데 종부세 합산배제란 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 주택 및 토지를 종합부동산세 과세대상에서 제외하는 것을 말한다. 종부세 합산배제는 세법상 장기임대주택에만 적용이 되는데 위 임대주택은 임대개시 당시 기준시가가 6억 원을 초과하여 장기임대주택의 요건을 갖추지 못하고 있기 때문이다. 다만 세법상 장기일반민간임대주택의 요건(국민주택규모 이하)은 갖추고 있으므로 조특법상 장특공제 우대율은 적용받을 수 있다.

보유 부동산에 대한 조세 부과의 형평성을 제고하고 부동산 가격을 안정시켜 지방 재정을 균형적으로 발전시키며 건전한 국민경제를 실현하기 위한 목적으로 2005년 6월부터 시행된 국세 중의 하나다. 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정 기준을 초과하는 주택과 토지 소유자에 대해 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 부과하는 세금이다. 즉, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세된다.

이는 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과한다. 종합부동산세는 고가의 부동산을 다수 소유하고 있는 부동산 과다 보유계층에 대한 높은 금액의 세금 징수를 통해 부동산 과다 소유 및 투기 억제의 효과를 노린 것이기도 하다.

합산배제 임대주택

합산배제 임대주택이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 '임대사업자')로서 과세기준일 현재 「소득세 법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록（이하 '사업자등록'）을 한 자가 임대하거나 소유하고 있는 아래 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

건설임대 주택

「민간임대주택에 관한 특별법」 졔2조졔2호에 따른 민간 건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제12조제1호의2에 따른 공공건설임대주택으로서 아래 조건에 해당하는 주택(주거전용면적 149㎡ 이하, 주택수 전국 2호 이상, 공시가격 9억 원 이하, 임대기간 5년 이상, 임대료 증가율 5% 이하).

• 2호이상 주택 임대를 개시한 날(2호이상의 주택 임대개시일 이후 임대한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일) 또는 최초 합산배제신고 연도의 과세표준일 현재 공시가격
• 민간건설임대주택의 경우 2018. 3. 31. 이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정
• 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제 44조 제4항에 따라 정한기준을 준용함.(2020.2.11. 개정)

매입임대주택

• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입
• 임대주택과 「공공주택 특별법」 제12조제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 아래 조건에 해당하는 주택(주거전용면적 없음, 주택수 전국 1호이상, 공시가격 6억원 이하(비수도권 3억원 이하), 임대기간 5년 이상, 임대료 증가율 5% 이하).
• 해당 주택 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제신고 연도의 과세 기준일 현재 공시가격
• 민간매입임대주택의 경우 2018. 3. 31. 이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정
• '19. 2. 12. 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용

기존임대주택

임대사업자의 지위에서 2005. 1. 5. 이전부터 임대하던 주택으로서 아래 요건을 갖춘 주택(주거전용면적 국민주택규모 이하, 주택수 전국 2호이상, 공시가격 3억 원 이하, 임대기간 5년 이상).

• 전용면적 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역 외 읍·면 지역 100㎡) 이하
• 해당 주택의 2005년도 과세기준일 현재 공시가격

미임대 민간건설임대주택

「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내인 민간건설임대주택으로서 아래 조건에 해당하는 주택(주거전용면적 149㎡ 이하, 주택수 없음, 공시가격 9억 원 이하(합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격), 임대기간 없음).

리츠·펀드 매입임대주택

「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사 또는 「간접투자자산 운용업법」 제27조제3호에 따른 부동산간접투자기구가 '08년 1월 1일부터 '08년 12월 31일까지 취득 및 임대하는 비수도권 소재 매입임대주택으로서 아래 조건에 해당하는 주택(주거전용면적 149㎡ 이하, 주택수 비수도권 5호 이상, 공시가격 6억 원 이하(2008년도 과세기준일의 공시가격), 임대기간 10년 이상)

미분양 매입임대주택

비수도권 소재 매입임대주택(미분양주택*으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정)으로 아래 조건에 해당하는 주택(주거전용면적 149㎡ 이하, 주택수 비수도권 5호 이상, 공시가격 3억 원 이하(5호이상 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고연도의 과세기준일 현재 공시가격), 임대기간 5년 이상)

• 미분양주택 : 주택법 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자 계약일이 지난 주택단지에서 '08. 6. 10.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택

건설임대주택 중 장기일반민간주택 등(준공공임대주택 등)

건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(기업형임대주택) 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(준공공임대주택)으로서 아래 조건에 해당하는 주택(주거전용면적 149㎡ 이하, 주택수 전국 2호이상, 공시가격 9억원 이하, 임대기간 10년 이상, 임대표 증가율 5% 이하).

• 2호이상 주택 임대를 개시한 날(2호이상의 주택 임대개시일 이후 임대한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일) 또는 최초 합산배제신고 연도의 과세기준일 현재 공시가격
• '20.8.18.부터 등록신청한 경우부터 적용
• 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제 44조 제 4항에 따라 정한 기준을 준용함.(2020.2.11.개정)

매입임대주택 중 장기일반민간주택 등(준공공임대주택 등)

매입임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(기업형임대주택) 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(준공공임대주택)으로서 아래 조건에 해당하는 주택(주거전용면적 없음, 주택수 전국 1호 이상, 공시가격 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하), 임대기간 10년 이상, 임대표 증가율 5% 이하).

• 해당 주택 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제신고 연도의 과세 기준일 현재 공시가격
• '20.8.18.부터 등록신청한 경우부터 적용
• 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제 44조 제 4항에 따라 정한 기준을 준용함.(2020.2.11.개정)

참고자료

• 〈합산〉, 《네이버 국어사전》
• 〈합산과세〉, 《네이버 국어사전》
• 〈합산과세〉, 《조세통람》
• 〈종합부동산세〉, 《시사상식사전》
• 〈임대주택 합산배제 안내〉, 《국세청》
• 배민주 기자, 〈잘 쓰면 약, 못 쓰면 독되는 '합산과세'〉, 《택스워치》, 2020-09-02
• 미네르바올빼미, 〈종부세 합산배제 신청 완전 분석〉, 《네이버 블로그》, 2020-09-22

같이 보기

• 계산
• 조세
• 세금
• 요건
• 합산과세
• 합산배제
• 임대주택
• 종합토지세
• 과세기준일
• 종합부동산세

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