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규제지역
규제지역(規制地域)는 정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말한다. 조정대상지역이라고도 한다.
목차
개요
규제지역(조정대상지역)이란 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대해 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 말한다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 시 LTV와 DTI의 제한을 받게 되는 것은 물론 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에서도 규제를 받는다. 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5 대 1 이상인 지역 등이 대상이다. 청약조정대상지역으로 지정되면 대출 시 LTV 60%, DTI 50%의 규제를 받는다. 또한, 다주택자 [[양도소득세] 및 종합부동산세 중과 및 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 단일세율(50%) 적용, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화(2년 이상 거주), 자금조달계획서 제출 등의 규제를 받는다.
국토교통부장관은 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 '대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역'을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다.
- 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
- 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역
국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하는 경우 ▷주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 ▷주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융·세제 조치 ▷그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위해 대통령령으로 정하는 사항 등을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다. 또 조정대상지역 지정 시 미리 시·도지사의 의견을 들어야 하며, 지정 시에는 지체 없이 이를 공고하고 그 조정대상지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 그 공고 내용을 통보해야 한다.
국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 그 지정을 해제해야 한다. 또 조정대상지역으로 지정된 지역의 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정 해제를 요청할 수 있다. 한편, 조정대상지역에서 해제되면 1순위 청약자격이 완화되고, 분양권 전매제한도 6개월로 단축된다. 분양권 양도세 중과(일괄 50%)도 기간별 일반 과세로 바뀌게 되며, 1가구 1주택 비과세 요건도 실거주 2년에서 2년 이상 보유로 완화된다. 대출 조건도 ▷주택담보대출비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%에서 ▷LTV 70%, DTI 60%로 완화된다.[1][2]
부동산 규제지역
정부에서 주로 부동산의 투기 방지, 주택 시장 안정화 등을 위해 지정하여 관리하는 지역을 의미한다. 법률적 근거로 정해진 절차에 따라 지정하며, 지정 결과에 따라 투자에 제약이 생기고 시세에도 영향을 끼치게 된다. 또 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역(청약과열지역)을 통털어서 규제지역이라 한다.
규제지역 지정 기준
- 투기지역 = 소득세법 제104조의 2, 소득세법 시행령 제168조의 3
- 투기과열지구 = 주택법 제63조
- 조정대상지역 = 주택법 제63조의 2
규제지역 대출과 세금 제한
규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)으로 묶이게 되면 대출도 제한이 되고, 취득세나 양도세에서 불이익을 받게 된다.
규제지역 청약 제한 등
규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)으로 묶이게 되면 청약 자격이 엄격해지며, 당첨이 되었더라도 전매제한이나 재당첨 제한 규제를 받게 된다. 또한, 주택 취득 시 자금 조달과 입주계획을 신고해야 할 의무가 있게 된다. 나아가 재건축사업에서도 제한을 받게 된다.
종류
일반적으로 아래와 같이 포함 관계가 있나, 일부 특수한 지역은 투기과열지구이면서 조정대상지역이 아닌 예도 있다. 또한, 투기지역은 현재 실효성 있는 규제정책이 없고 투기과열지구 위주로 규제를 하다 보니 그냥 조정대상지역 - 투기과열지구 두 가지 규제체계로 이해해도 무방하다.
비규제 지역
- 조정대상지역 : 주택 분양 등이 과열 되거나 우려가 있는 지역
- 투기과열지구 : 주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역
- 투기지역 : 부동산 가격이 급등하거나 우려가 있는 지역
지정 효과
조정대상지역
- 취득세 중과세
- 2주택 8%, 3주택 이상 12%
- 3억 이상 증여취득세 12%
- 양도세 중과세
- 1세대 1주택자 거주요건 추가
- 일시적 2주택 1년 내 처분
- 다주택 양도세 중과세율
- 장기보유특별공제 적용 배제
- 구입 및 대출 규제
- LTV, DTI 강화
- 2주택 이상이거나 실거주목적 외인경우 주담대 금지
- 자금조달계획서 제출 의무 강화
- 전세자금대출 보증제한[3]
투기과열지구
- 더 강화된 LTV, DTI 적용
- 더 강화된 전세자금대출 보증제한
- 조합원입주권, 분양권 전매 제한
- 자금조달계획서 제출 의무 강화
2023년 조정대상지역
2023년 규제지역 현황
규제지역 지정 해제 규제지역에는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역(청약과열지역)이 있는데, 최근 주택 시장 상황을 고려하여 2022. 9. 26. 규제지역 중 투기과열지구와 조정대상지역의 일부 지역이 해제되었고, 2023. 1. 5. 규제지역이 서울 4개 구만 남기고 모두 해제되었다.
2023년 투기지역 해제 현황
2023년 1월 5일부터 용산, 서초, 강남, 송파구를 제외하고 나머지는 투기지역은 해제되었다. 즉, 기존에 투기지역이었던 서울시 11개구(성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작구)가 지정 해제된 것이다.
2023년 1월 5일부터 투기지역 해제와 같이 서울 4개 구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)만 남기고 나머지 서울 21개 구와 경기 전 지역은 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되었다. 지방권 지역들은 최근 매매 가격이 대폭 하락하고, 거래량이 감소하며 미분양이 확대되면서 조정대상지역에서 해제하였고, 세종시와 인천은 투기과열지구는 해제하되, 조정대상지역은 유지하기로 하였다.
2023년 투기과열지구
주택법 제63조
- 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제) : ① 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시·도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시·군·구 또는 읍·면·동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.
- 2023 투기과열지구 현황(2023. 1. 5. 기준) : 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외하고 나머지는 전부 투기과열지구에서 해제되었다.
- 2022 투기과열지구 현황(2022. 9. 26. 기준) : 투기과열지구는 서울 전 지역, 경기도 일부, 인천 일부, 세종에 지정되어 있었으나 최근 인천과 세종은 투기과열지구 지정에서 해제되었다. 따라서 2022년 9월 26일 기준 투기과열지구는 아래와 같이 서울 전 지역과 경기도 일부이다.
- 서울 전 지역
- 경기도 중 과천시, 성남시 분당구·수정구, 광명시, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구(대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동 제외), 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구, 동탄2택지개발지구(화성시 반송동·석우동, 동탄면 금곡리·목리·방교리·산척리·송리·신리·영천리·오산리·장지리·중리·청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함)
2023년 조정대상지역 현황
주택법 제63조의 2
- 제63조의 2(조정대상지역의 지정 및 해제)
- ④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.
- ⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.
- 조정대상지역 지정 해제(2023. 1. 5. 기준)
- 조정대상지역은 청약과열지역과 같은 의미이고, 2023년 1월 5일 조정대상지역에서 지정이 해제되어 된 곳은 아래와 같다.
- 서울 4개구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)
조정대상지역 현황(2022. 9. 26. 기준)
- 서울 전 지역은 여전히 조정대상지역으로 지정되어 있고, 경기도는 기존 조정대상지역에서 안성시, 평택시, 동두천시, 양주시, 파주시가 해제되어 현재 지정 지역은 아래와 같다.
- 서울 전 지역
- 경기도
- 과천시, 성남시, 하남시, 광명시, 구리시, 안양시(동안구, 만안구), 수원시(팔달구, 영통구, 권선구, 장안구), 의왕시, 고양시, 군포시, 부천시, 시흥시, 오산시, 의정부시
- 동탄2택지개발지구(화성시 반송동·석우동, 동탄면 금곡리·목리·방교리·산척리·송리·신리·영천리·오산리·장지리·중리·청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함)
- 광교택지개발지구(수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함)
- 남양주시(화도읍, 수동면, 조안면 제외)
- 화성시(서신면 제외)
- 안산시(단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동 제외)
- 용인시(수지구, 기흥구, 처인구) – 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리·사암리·미평리·좌항리·맹리·두창리 제외
- 광주시(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면 제외)
- 김포시(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외)
- 인천과 세종은 기존 조정대상지역이 유지되고 있다.
- 인천 = 중구(을왕·남북·덕교·무의동 제외), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구
- 세종
- 나머지 지방권 지역들은 전 지역이 모두 조정대상지역에서 해제되었다.
- 부산 = 해제됨
- 대구 = 해제됨
- 광주 = 해제됨
- 대전 = 해제됨
- 울산 = 해제됨
- 충북 = 해제됨
- 충남 = 해제됨
- 전북 = 해제됨
- 경북 = 해제됨
- 경남 = 해제됨
청약과열지역
조정대상지역은 청약과열지역과 청약위축지역으로 구분되는데, 현재 청약위축지역은 지정된 곳이 없으며, 주택공급과 관련하여 조정대상지역은 청약과열지역과 같은 의미로 사용되고 있다.
주택공급에 관한 규칙
- 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
- 7. "당첨자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다. 다만, 분양 전환되지 않는 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제2조제1호 가목에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)의 입주자로 선정된 자는 제외하며, 법 제65조제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자는 당첨자로 본다.
- 라. 다음의 지역에서 제19조제5항에 따라 입주자로 선정된 사람
주택법 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제)
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시·군·구 또는 읍·면·동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.
- 1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
- 2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역[4]
동영상
각주
참고자료
- 〈규제〉, 《네이버 국어사전》
- 〈조정대상지역〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈조정대상지역〉, 《시사상식사전》
- 〈부동산 규제지역〉, 《부동산위키》
- 우리집 변호사, 〈조정대상지역 현황(+청약과열, 투기과열, 투기지역)〉, 《우리집 변호사》
같이 보기
