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RTI
RTI(Rent To Interest)는 부동산 임대업자의 상환능력을 심사하는 지표를 말한다. 임대업이자상환비율이라고도 한다.
개요
RTI(임대업이자상환비율)는 부동산 임대업이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자 상환이 가능한지 산정하는 지표다. 산출 방식은 '(상가가치 × 임대수익률) ÷ (대출금 × 이자율)'이다. 정부가 2017년 11월 26일 내놓은 '금융회사 여신심사 선진화 방안'에 따라 처음 소개한 개념으로 2018년 3월 실시됐다. 즉 부동산임대업 대출 희망자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율을 가리킨다. 연간 이자비용에는 해당 대출 이자비용, 관련 건물의 기존 대출이자가 포함된다. 이자 산정의 기준이 되는 금리의 상승에 대비한 '스트레스 금리(최저 1%포인트)'도 가산된다. 이 비율은 주택의 경우 1.25배, 비주택의 경우 1.5배가 최소 요건이다.
RTI는 연간 부동산 임대소득을 이자비용으로 나눠 산출한다. 이자비용에는 해당 대출의 이자비용 뿐 아니라 대출을 일으키려는 건물의 기존 금융비용도 포함된다. RTI가 1에 미달한다는 것은 임대소득으로 이자비용을 감당하기 어려운 '한계차주'라는 것을 의미한다. 이에 금융권은 주택에는 1.25배, 비주택에는 1.5배의 RTI를 적용해 대출에 나서고 있다. 기업으로 따지면 영업이익으로 이자비용을 감당할 수 있는지를 보여주는 이자보상배율과 유사한 개념이다. RTI는 2017년 나온 '금융회사 여신심사 선진화 방안'에서 처음 언급된 개념으로, 3월부터 본격적으로 적용됐다.
자영업자 중에서도 부동산임대업자들의 부채 증가율이 가장 큰 것으로 나타나면서, 리스크 관리가 필수적이라는 인식하에 도입된 것이다. 2017년 말 자영업자들의 대출 잔액(521조원) 중 임대업 대출은 가장 큰 비중인 140조4천억 원(27%) 수준인 것으로 나타났다. 한편, '부동산 광풍'이 이어지면서 RTI를 강화해야 한다는 목소리도 커지고 있지만, 정부가 이날 발표한 부동산 대책에는 관련 내용이 포함되지 않았다.[1][2][3]
RTI 계산방법
RTI(Rent to Interest)는 부동산 임대업 시 활용되는, 연간 이자 비용 대비 연간 임대소득 비율을 의미한다. 임대업이자상환비율의 Rent to Interset의 의미를 조금 더 분석해 보면 Rent는 임대사업자가 받는 소득금액이라고 보며 Interset는 임대사업자가 대출을 받을 경우 내야 하는 이자이다. 결국, 아래와 같은 공식이 나오게 된다.
임대업이자상환비율(RTI) = 임대소득(Rent) / 대출이자(Interest)
이 지표의 필요성은 바로 수익형 부동산의 대출을 규제하기 위해서이다. 예를 들어서 상가를 구매할 경우 RTI가 1.5 이상이 되어야 대출을 받을 수 있다. 즉, 임대사업자가 대출로 내는 이자 대비 벌어드리는 소득이 더 높아야지 대출을 받을 수 있다는 것이다.
RTI 계산 예제 1
상가를 매입하여, 임대소득을 얻으려고 한다. 상가가 4억이라고 하는데, 제가 지금 돈이 2억밖에 없으며 이때 2억을 대출을 받으려고 한다. 그런데 4억 되는 상가가 1년 동안 벌어들일 수 있는 소득은 1500만 원이라고 가정해 보도록 한다. 그렇다면 저는 2억 대출을 받을 수 있을지 결론부터 말씀드리면 RTI가 1.5 이상이 나오면 된다.
- 상가 금액 : 4억
- 필요한 대출금액 : 2억
- 대출이자 : 4%
- 240개월 원리금 균등상환
- 상가 임대소득 : 15,000,000원
그렇다면 연간 내야 할 원리금 상환액은 7,816,667원이다.
- RTI = 15,000,000 / 7,816,667 = 1.918
적요 금액 비고 대출금 200,000,000 입력값 연 임대소득 15,000,000 입력값 대출금리 4% 은행권 가중평균금리 기타부채금리 4% 은행권 가중평균금리 연이자 상환액 7,816,667 초년도 1년간 이자총액 기타부채 연이자 상환액 0 기타부채금액 × 이율/대출기간 × 12 RTI 1.92 연간임대소득/(본건 연이자 + 기타부채 연이자)
결국, RTI가 1.5를 넘기 때문에 대출이 가능하다.
RTI 계산 예제 2
위와 같은 조건으로 3억을 빌려보려고 하는데 간으한지 알아보면 다음과 같다.
- 상가 금액 : 4억
- 필요한 대출금액 : 3억
- 대출이자 : 4%
- 240개월 원리금균등상환
- 상가 임대소득 : 15,000,000원
그렇다면 연간 내야 할 원리금 상환액은 11,725,000원이다.
- RTI = 15,000,000 / 11,725,000 = 1.279
적요 금액 비고 대출금 300,000,000 입력값 연 임대소득 15,000,000 입력값 대출금리 4% 은행권 가중평균금리 기타부채금리 4% 은행권 가중평균금리 연이자 상환액 11,725,000 초년도 1년간 이자총액 기타부채 연이자 상환액 0 기타부채금액 × 이율 / 대출기간 × 12 RTI 1.28 연간임대소득 / (본건 연이자 + 기타부채 연이자)
결국, RTI가 1.28 아래이기 때문에 대출이 받을수가 없게 된다. 하지만 주택임대의 경우 RTI기준은 1.25이기 때문에 주택임대의 경우에는 대출이 가능하다. 참고로 RTI는 임대사업자에게 적용되는 대출규제이고 법인의 경우는 적용되지 않는다는 점을 참고하면 좋을 것이다.[4]
RTI 대출 한도 규제
부동산 임대업이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표이다. 주택담보대출을 받을 때, LTV와 DSR을 계산하는데, RTI는 상가나 임대주택에 대한 대출을 받을 때 사용하는 지표로, DSR과 유사한 개념이다. 쉽게 설명드리면, 임대수익 대비 대출이자 비용의 비율이다. 정부는 무분별한 대출을 막기 위해 주택과 비주택에 대한 RTI 규제를 도입했다. 주택의 경우 RTI가 1.25가 나와야 대출할 수 있으며, 비주택의 경우 1.5가 나와야 한다.
- 주택 : 1.25 이상
- 비주택 : 1.5 이상
하지만, 현재 임대사업자들은 대부분 RTI가 1.5는 커녕 1.0을 넘는 경우도 많지 않다. 대출이자도 올랐고, 월세 수익만을 바라보고 부동산을 투자하는 경우도 많지 않기 때문이다. 지방의 소형 주택의 경우 RTI가 높게 나올 수 있지만, 수도권의 주택이나 상가는 RTI가 높게 형성되기 쉽지 않은 구조이다. 따라서, RTI 규제를 받지 않는 법인사업자를 통해 상가를 구매하거나, 초기 임차료를 비싸게 받고 추후 임차료를 할인해 주는 방식으로 특약사항을 걸어 RTI를 맞추는 경우가 많다.[5]
RTI 관련 주의사항
자영업자 대출 규제의 핵심으로 RTI(임대업이자상환비율)도 새롭게 도입된다. RTI는 연간 부동산임대 소득을 연간 이자 비용으로 나눈 값이다. 해당 임대업 대출뿐만 아니라 임대 건물의 기존 대출 이자 비용까지 합산한다. 이는 부동산 임대업자 부채를 관리하기 위한 것이다. 자영업자 가운데서도 부동산 임대업자 부채 규모가 크고 증가 속도도 빠르다는 점에 주목했다. 지침 시행 후 RTI가 150%(주택임대업 125%) 이상이어야 신규 대출을 받을 수 있다. 신규 대출뿐만 아니라 기존 임대 건물의 대출 이자 비용까지 따진다. DSR 시행 이후 내 집 마련을 위한 전략은 어떻게 잡아야 할까. 업계에서는 매도 시기 늦추거나 다운사이징 필요하다는 지적이다. 당장은 타격이 없더라도 앞으로 주택 가격이 하락하거나 금리가 오르면 차주 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다.
가계대출을 규제하기 위해 2018년 1월 31일부터 주택담보대출에 신(新) 총부채상환비율(DTI)을 적용했다면 RTI는 개인사업자 대출에 속하는 부동산 임대업 대출이 무분별하게 늘어나는 것을 막기 위해 도입됐다. 가계대출을 조이면서 개인들이 부동산임대업자로 등록한 뒤 우회적으로 부동산담보대출을 받는 사례가 급증하자 마련된 조치다. 은행연합회가 발표한 '개인사업자 대출 여신심사 지침'에 따르면 RTI는 임대업 대출을 받으려는 부동산의 연간 임대소득을 해당 부동산 대출에서 발생하는 연간이자 비용으로 나눈 값으로 산정된다. 즉 분자인 임대소득이 높을수록, 분모인 이자 비용이 적을수록 RTI가 높아진다. 아파트 등 주택임대업 대출 시 RTI가 1.25배 이상, 상가·오피스텔 등 비주택 임대업 대출은 RTI 1.5배 이상이어야 대출할 수 있다. 상가와 아파트의 월세가 같더라도 대출 한도는 상가에서 더 많이 나온다.
RTI를 심사지표로 활용하면 전반적으로 부동산 임대업 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다. 예를 들어 임대보증금 1억 원, 월 450만 원 임대료를 받는 감정가 15억 원짜리 위례신도시 상가를 사기 위해 신용등급 4등급인 차주가 연 3.7%짜리 변동금리 부동산담보대출을 받는 경우를 따져보면 이때 해당 상가의 연간 임대소득은 12개월 치 월세 5400만 원에다 임대보증금 1억원에 대한 임대 간주소득 150만 원을 더해 5550만 원이다. RTI 도입 전에는 담보인정비율 60%만 적용해 최대 9억 원까지 대출할 수 있었지만 RTI 도입 후 최대 대출 한도는 7억8723만 원으로 1억1277만 원 줄어든다. 이자 비용은 변동금리 연 3.7%에다 가산금리 1%포인트를 더한 연 4.7%를 토대로 연간 3700만 원이 나온다. 임대소득은 임대차계약서상에 나온 세전 소득으로 따진다. 해당 건물을 임대하지 않거나 차주가 직접 이용하거나 건물이 완공되지 않으면 은행들은 공신력 있는 기관이 공시한 시세 자료, 감정평가기관이 산정한 임대료, 2개 중개업소의 주변 시세를 토대로 임대소득을 산정하는 등의 방법을 통해 RTI를 계산할 수 있다.
해당 부동산이 임대보증금을 끼고 있을 때는 해당 보증금에다 평균 정기예금 금리를 곱한 이자 이익을 임대소득으로 간주한다. 이때 정기예금 금리는 한국은행에서 최근 공시한 '예금은행의 신규취급액 기준 1년 만기 정기예금 가중평균금리'(현재 연 1.5%)를 사용하도록 했다. 보증금이 많은 부동산보다 월세를 늘려 받는 게 임대수익이 커지는 효과가 있어 대출 한도를 높일 방법이다. 또 변동금리보다 고정금리로 받을 때 RTI 적용에 따른 대출 한도가 좀 더 많아질 수 있다. RTI는 부동산임대 사업자금 용도로 신규 대출을 받을 때 적용된다. 기존 대출의 기한 연장이나 금리, 만기 등 조건을 변경해 재약정하는 경우는 적용받지 않는다. 1억 원 이하 소액대출과 상속 및 채권 보전을 위한 경매 참가 등으로 불가피하게 채무를 인수하게 되는 경우 중도금 대출 때도 RTI를 따지지 않는다. 단 기존 대출을 증액하거나 대체상환하는 경우 중도금 대출에서 다른 대출로 전환할 때는 RTI를 봐야 한다. 주택담보대출 대신 부동산 임대업으로 대출을 일으키는 사람들의 대출 한도가 줄어들 것으로 보인다.[6]
동영상
각주
- ↑ 〈임대업 이자상환비율〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 정원 기자, 〈임대업 이자상환비율(RTI)〉, 《연합인포맥스》, 2018-09-19
- ↑ "RTI", 《매일경제》
- ↑ 방구석 임베디드, 〈임대업 이자상환비율 계산 방법 정리 (RTI 계산방법 정리)〉, 《방구석 임베디드》, 2022-05-21
- ↑ 혁박, 〈RTI란? 규제, 계산방법〉, 《혁빠기의 책파기》, 2023-02-18
- ↑ 부동산퍼스트 장경철 이사, 〈DSR·RTI 대처하는 내집마련, 수익형 부동산 투자법〉, 《브런치스토리》, 2018-04-01
참고자료
- 〈임대업 이자상환비율〉, 《한경 경제용어사전》
- "RTI", 《매일경제》
- 정원 기자, 〈임대업 이자상환비율(RTI)〉, 《연합인포맥스》, 2018-09-19
- 방구석 임베디드, 〈임대업 이자상환비율 계산 방법 정리 (RTI 계산방법 정리)〉, 《방구석 임베디드》, 2022-05-21
- 혁박, 〈RTI란? 규제, 계산방법〉, 《혁빠기의 책파기》, 2023-02-18
- 부동산퍼스트 장경철 이사, 〈DSR·RTI 대처하는 내집마련, 수익형 부동산 투자법〉, 《브런치스토리》, 2018-04-01
같이 보기
