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복합단지
복합단지(複合團地)란 주거, 공업, 교육ㆍ연구, 문화, 관광 등의 시설, 유통 시설, 기반 시설 따위를 종합적으로 계획ㆍ개발하는 일단의 단지를 말한다.[1]
목차
주거
주거와 상업 그리고 문화가 어우러진 MXD(Mixed Use Development∙주거복합단지)는 미래도시 개발 트렌드로 자리매김했다. MXD는 주거 외에 상업, 교통, 업무, 문화, 교육 등이 서로 밀접한 관계를 갖고 상호보완이 가능하도록 연계 개발해 도시 속 도시를 형성하는 차세대 주거단지를 말하는데 도시 개발용지 부족과 구도심 공동화 문제 등을 한꺼번에 해결할 수 있는 방법으로 주목을 받고 있다. 구도심에서 쇠락한 기능을 효율적으로 재정비하여 도시에 활력을 불어넣어 주는 수단이 바로 MXD다.
해외에서는 MXD 방식의 복합단지가 부의 상징이자 경제적 효과와 가치를 창출하는 명소로자리잡았는데 일본의 롯폰기힐즈를 비롯해 미국의 배터리 파크시티, 파리의 라데팡스, 베를린의 포츠다머 플릿츠 등이 그 예다. 그 중에서 MXD의 대표적 성공사례로 꼽히는 프로젝트가 일본 도쿄에 2003년 세워진 롯폰기힐즈다. 1980년대 중반 중앙 관청거리와 가깝던 롯폰기 아카사카 지역은 노후주택이 밀집해 있고 도로 등 기반 시설이 매우 열악한 곳이다. 디벨로퍼인 모리빌딩이 2003년 연면적 72만 9,000㎡에 총사업비 약 2,700억 엔을 들여 롯폰기힐즈를 개장한 이후 이곳은 글로벌 관광명소로 바뀌었다. 레지던스와 오피스, 호텔(그랜드하얏트 도쿄), 미술관(모리아트센터), 방송국(아사히 TV), 영화관, 각종 브랜드숍, 힐즈클럽, 모리정원 등이 입점하면서 도시 속 미니신도시로 개발됐는데 롯폰기힐즈는 지역 주민뿐 아니라 전 세계 관광객들이 찾는 랜드마크로 자리매김하면서 지역 경제에 큰 기여를 하고 있다. 2003년 개장하자마자 롯폰기힐즈 안에만 5,000여개의 풀타임 일자리가 새로 생겼으며 하루 유동인구만 15만 명에 이르는 것으로 알려져 있다.
프랑스의 라데팡스도 파리 중심부의 역사적 유물 보존과 대비해 도심지역에 요구되는 업무시설 공간확보를 위해 추진한 성공적인 재개발 사례로 꼽힌다. 라데팡스는 포화에 이른 지상의 교통시설을 모두 땅밑으로 옮겨 고속철도(TGV)와 교외철도, 버스, 택시 등이 지나는 복합환승센터를 지하에 지었다. 그리고 지상엔 상업•판매•업무•주거시설을 고층•고밀도로 건설했는데 라데팡스 개발 이후 현대 도시는 교통시설과 건물의 입체 개발이 활발하게 진행되었다. 프랑스의 업무중심지로 자리를 굳힌 라데팡스는 도시에 활력을 불어넣었다. 파리의 맨하튼이라고 불리는 라데팡스는 프랑스 여행의 필수코스다.
MXD는 지역경제에 미치는 파급효과가 큰데 대한민국에서는 2000년 착공해 2005년 준공된 부산 해운대 센텀시티가 처음으로 MXD 개념을 도입한 사례다. 센텀시티에는 벡스코를 중심으로 세계 최대 규모를 자랑하는 신세계백화점을 비롯해 롯데백화점 같은 대규모 쇼핑시설과 영화의전당, 부산시청자미디어센터, KNN, 영화진흥위원회, APEC 나루공원, 부산월드비즈니스센터, 넥슨 등이 자리 잡고 있는데 현재 센텀시티도 영상 산업의 메카이자 세계적인 쇼핑 명소로 관광객을 끌어들이며 부산 경제에 활기를 주고 있다.
차세대 주거형태로 주목 받는 MXD는 양극화된 부동산시장에서 구도심의 공동화 문제를 해결하면서 경제에 활력을 불어넣을 수 있어 호재로까지 불리는데 삶의 질을 중시하는 경향 속 편리한 원스톱 라이프를 가능케 하는 MXD가 많은 장점과 가치를 지닌 것은 분명하다. 다만 사업추진 절차가 복잡하고 개발비용이 많이 들다 보니 상대적으로 고분양가로 나오는 경우가 많아 이 한계점을 극복해야 한다는 필요성도 제기되고 있다.[2]
개발
복합개발이란 주거, 업무, 상업, 연구, 문화, 숙박, 위락 등의 시설을 복합적으로 개발하는 것을 말한다. 복합개발과 유사용어로는 복합빌딩 개발, 복합단지 개발, 복합도시 개발 등이 있다. 복합개발을 규모와 기능의 연계측면, 특히 주거와 기타 기능인 상업, 업무, 서비스 등의 연결 상황에 따라서 구분이 가능하다. 직접적인 건축적 연결에 의해 상이한 건축 용도가 연결되는 협의의 복합개발과 건축적인 연결이 이루어져 있지는 않으나 도시기능연계의 관점에서 상이한 용도 간에 긴밀한 연관 관계를 이루고 있는 광의의 복합개발로 구분할 수 있다.
종류
빌딩 개발
복합빌딩 개발이란 여러 용도를 갖춘 단위 빌딩으로서 수직적으로 기능이 분화된 것을 말한다. 한국의 복합빌딩은 주상복합이 대부분으로 빌딩의 하드웨어는 선진국 수준이나 도입 기능에 있어 주거와 판매시설 위주이며, 주거 ․ 숙박 ․ 문화 ․ 업무 기능이 함께 배치되는 것은 미흡하다. 복합빌딩이 활성화 되면 도입 기능 간 경계가 없어져 갤러리 같은 판매시설, 거실 같은 영화관 등의 퓨전화가 나타난다.
단지 개발
복합단지 개발이란 수 만평 단위의 복합개발을 말한다. 복합단지는 입지 측면에서 도시 내부형과 도시 외곽형으로 구분할 수 있다. 도시 내부형은 주상복합 아파트단지, 벤쳐 단지, 업무시설단지, 미디어단지 등의 성격 가지며, 대표적인 개발사례로 파리의 라데팡스, 서울의 도곡동 주상복합단지 등을 들 수 있다. 도시외곽형은 첨단산업단지, 영상산업단지, 관광레져단지의 성격 가진다. 한편 복합단지로 개발하면 ①주거시설, 업무시설, 레져시설 등 상호간에 연계성을 높일 수 있고, ②직주근접이 가능한 지역을 조성할 수 있으며, ③사무실로만 구성되어 있던 업무시설에 어메니티(amenity) 시설을 도입할 수 있다.
도시 개발
복합도시 개발이란 수백만 평 이상의 복합도시 개발을 의미하며, 대표적인 사례가 행정복합도시, 기업도시 등의 건설을 들 수 있다. 우리나라에서는 2000년도 초반까지 중앙정부, 지방정부, 공기업 등의 공공이 복합도시 개발을 주도하다가 2004년에 “민간복합 도시 특별법(기업도시법)이 제정되면서 민간 참여의 기반을 갖추었다. 기업도시는 복합도시의 조성을 민간이 주도하는 것으로 민간의 자본과 기술을 활용하기 위한 것이다. 즉, 경제적 효과를 중시하는 민간과 지역 활성화 효과와 공공성 확보 효과를 중시하는 공공이 함께 프로젝트를 추진하는 것이다. 우리나라의 복합개발 중 복합빌딩 개발은 선진국 수준을 보이고 있으나, 복합단지 개발과 복합도시 개발은 선진국 보다 뒤쳐져 있다.
건축물의 유형
복합 건축물의 유형을 기능, 배치, 공간, 구성, 외형 등의 특성에 따라 분류하면 크게 다음과 같은 세 가지 유형으로 구분할 수 있다. 첫째, 단일 고층 건물형 이며, 한 개의 고층 건물 내에 상이한 건축기능을 수용하는 유형으로서 저층부에는 상업 기능, 중층부에는 업무, 고층부에는 주거를 배열한 유형이다. 둘째, 다발형(Complex)이며, 상이한 용도를 가진 몇 개의 고층건물 즉, 주거, 사무실, 호텔 등을 배치하고 이를 상업 용도의 저층기반부로 묶고 그 하부에 공공지원시설, 주차시설 등을 구획하는 유형이다. 셋째, 블록형이며, 4~5층의 건축물들을 한 개의 중정을 중심으로 연결 배치하고 기능의 배치는 층별로 중첩시키거나 인접도로의 성격에 따라 정리해 주는 방식이다. 간선도로변은 상업․업무 기능, 내부도로에는 주거 기능을 배치하고, 지하층은 공용시설 또는 주차장 등으로 처리한 유형이다.
성립조건
복합 개발된 공간이 제대로 운영되고 지속적으로 이용되어서 임대와 분양 가치가 높아지려면 다음의 조건이 충족되어야 한다. 첫째, 여러 기능이 단순히 모여 있는 수준을 넘어서, 다양한 도시기능이 결합되어 새로운 가치를 창출해야 한다. 둘째, 집적효과를 가질 수 있어야 한다. 즉, 집적효과란 유사한 또는 동일 기능의 집적을 통해 집약된 힘을 발휘하는 것으로 복합개발은 집적효과 이외에도 상호보완 효과와 상승효과를 가진다. 셋째, 도입된 다양한 시설이 상호 연계되어 상승효과를 가져야 한다. 복합단지에서는 사람들이 편안하게 활동할 수 있고, 자동차에서 해방되어야 하며, 도시 주의나 장소감이 실현되어야 하고, 도시 속의 도시 개념이 도입되어야 한다. 넷째, 단지시설의 중심성을 높이거나 사업의 안전성을 높이기 위하여 오피스(업무용 빌딩)를 도입해야 한다. 오피스는 대규모 복합단지 개발의 공통요소로서 어떠한 도시 기능과도 조화되며, 수요를 명확하게 파악할 수 있으며, 안정적 사업구조를 가지고 있어 파이낸싱이 비교적 수월하여 디벨로퍼에게 유용한 사업대상 이다. 서울의 도곡동 타워팰리스 복합단지, 일본의 에비수 가든 플레이스, 록본기 힐스에서도 오피스 시설이 주요시설도 도입되어 있다. 다섯째, 복합단지에 대한 흥미를 유발하고, 야간의 상주 ․ 활동 인구를 제공하며 사람들의 활동 시간을 연장하기 위하여 판매시설과 숙박시설을 도입해야 한다. 서울의 롯데월드, 일본 후쿠오카의 캐널시티, 요코하마의 미라토미라이 21, 미국 샌디에고시의 호튼 플라자 등도 판매, 숙박, 어뮤즈먼트 기능들이 복합되어 있다. 여섯째, 주거시설은 낮부터 밤까지 복합단지를 살아있게 만들어야 한다. 일곱째, 복합단지의 설계기준은 특별해야 한다. 인접 지구와 연계해야 하며, 단지내부와 건물내부에 있어서 수평적 연결과 함께 수직적 동선을 확보해야 한다. 기반시설을 구비해야 하고, 보행 동선을 확보해야 하고, 사람을 위한 장소를 확보해야 하고, 24시간 활동환경을 제공해야 한다.[3]
잠실 스포츠·마이스(MICE) 복합단지
서울시가 잠실에 돔구장을 포함해 세계적 수준의 스포츠·마이스(MICE) 복합단지를 조성한다. 아울러 한강과 탄천을 연계해 이 일대를 매력적인 수변 생태·여가문화 공간으로 탈바꿈할 계획이다.
서울시는 잠실운동장·마이스 복합사업 우선협상대상자인 ㈜한화와 현재 돔구장 건립을 구체화 중으로, 국제 경기 유치가 가능한 3만석 이상의 국내 최대 규모의 야구장을 계획하고 있다.
서울시는 로저스센터처럼 돔구장에 내·외야를 순환하는 360도 개방형 콘코스(관중석과 연결된 복도공간)를 도입하고, 야구장과 호텔을 연계해 객실·레스토랑·피트니스 등 호텔 내 여러 공간에서 이색적인 경험을 제공할 계획이다.
잠실에 들어설 전시컨벤션센터는 전시 면적 약 9만㎡로, 자비츠센터보다 1만㎡ 이상 더 넓으며 회의 면적은 약 2만㎡까지 포함하면 전체 면적은 약 11만㎡다. ‘한강’이라는 서울만의 특화된 경관을 활용해 매력적인 조망을 갖춘 특색 있는 공간도 조성할 예정이다.
시는 현재 우선협상대상자와 돔 야구장, 전시컨벤션센터, 업무·상업·숙박시설 등 공공성과 사업성을 동시에 갖춘 복합시설 조성을 위한 종합 협상을 진행 중으로, 조속히 협상을 마무리하고 기재부 등 관계기관과의 협의를 거쳐 2024년 말 실시협약 체결을 목표로 하고 있다.
서울시는 한강과 탄천 수변을 활용해 잠실 일대에 매력적인 수변생태·여가문화 공간을 조성하기로 했다.
서울시는 서울이 가진 천혜의 자연자원 한강과 탄천의 매력·활용도를 높이기 위해 한강 본류~탄천 합수부를 중심으로 ▴자연호안 복원을 통한 자연성 회복 ▴국제교류복합지구와의 접근성 개선 ▴매력적인 수변여가문화공간 조성 등 기본설계안을 마련해놓고 내년 하반기 본격적인 조성에 들어간다는 계획이다.
특히 최근 그레이트 한강 프로젝트, 수변감성도시(지천 르네상스) 등과 연계해 국제교류복합지구와 탄천 사이 단절된 구간을 다양한 동선으로 잇는 보행교를 신설, 주요 주거·상업지역과 지천이 자연스럽게 연결된 수변상징공간으로 바꿔 놓을 예정이다.[4]
동영상
각주
- ↑ 〈복합단지〉, 《네이버 국어사전》
- ↑ 〈복합단지〉, 《리얼캐스트》, 2018-05-02
- ↑ 용산부동산, 〈복합 개발의 개념과 종류를 알아보자.〉, 《네이버 블로그》, 2015-12-18
- ↑ 〈잠실에 '첨단 돔구장' 들어선다…스포츠·마이스 복합단지 조성〉, 《내 손안에 서울》, 2023-09-18
참고자료
- 〈복합단지〉, 《네이버 국어사전》
- 용산부동산, 〈복합 개발의 개념과 종류를 알아보자.〉, 《네이버 블로그》, 2015-12-18
- 〈복합단지〉, 《리얼캐스트》, 2018-05-02
- 〈잠실에 '첨단 돔구장' 들어선다…스포츠·마이스 복합단지 조성〉, 《내 손안에 서울》, 2023-09-18
같이 보기
