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세제혜택
세제혜택(稅制惠澤)은 세금을 매기고 거두어들이는 것에 관한 제도의 혜택을 말한다.
목차
개요
민간임대주택 사업자는 임대주택에 대한 재산세 감면, 종합부동산세 계산 시 과세표준 합산대상 배제 혜택, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면, 임대주택의 장기보유특별공제 등의 세제혜택을 받을 수 있다. 여기서 세제(稅制)란 세금을 매기고 거두어들이는 것에 관한 제도를 말한다. 세제는 세제 제도란 뜻으로 세제를 수립하기 위해서는 조세원칙에 적합한 세목을 선택해야 한다. 예컨대 조세가 정당한 세원에서 지급될 수 있도록 제도를 마련해야 하며, 적정한 담세력에 따라서 과징되도록 해야 하며, 또한 수입을 많이 얻을 수 있는 세목을 선택하여 국가의 재정수요를 충족시키도록 해야 한다.[1][2][3]
납부세금별 세제혜택
재산세 등 지방세
임대주택에 대한 재산세 감면
장기일반민간임대주택 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말함) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택을 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외] 등을 임대하려는 자가 국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 또는 또는 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40㎡ 이하인 경우를 말함)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 준주택 중 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 함)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음에서 정하는 바에 따라 2024년 12월 31일까지 지방세를 감면한다(「지방세특례제한법」 제31조의3제1항 및 「지방세특례제한법 시행령」 제13조의2제항).
- 전용면적 40㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔 : 세금 감면 범위는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함) 면제
- 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔 : 세금 감면 범위는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함)의 75%를 경감
- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔 : 세금 감면 범위는 재산세의 50%를 경감
- ※ 가액 초과 오피스텔 감면제외
- 「지방세법」 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억 원 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 6억 원(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택인 경우는 9억 원)으로 함]을 초과하는 공동주택과 「지방세법」 제4조제2항에 따른 시가표준액이 2억 원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 4억 원으로 함)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다(「지방세특례제한법」 제31조의3제1항 단서).
- ※ 재산세 감면 특례의 제한
- 「지방세특례제한법」에 따라 취득세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말함)되는 경우에는 「지방세특례제한법」에 따른 취득세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 않은 감면율을 말함)을 적용한다. 다만, 「지방세법」에 따라 산출한 취득세의 세액이 200만원 이하인 경우에는 그렇지 않다(「지방세특례제한법」 제177조의2제1항제1호가목).
감면된 재산세가 추징되는 경우
- 장기일반민간임대주택 등의 사업자 등록이 말소되거나 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간 내에 매각·증여하는 경우에는 그 감면사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다(「지방세특례제한법」 제31조의3제2항 본문).
- 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 추징하지 않는다(「지방세특례제한법」 제31조의3제2항 단서 및 「지방세특례제한법 시행령」 제13조의2제3항).
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항의 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우
종합부동산세
임대주택의 과세표준 합산대상 배제 혜택
- 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 작은 경우에는 영으로 본다(「종합부동산세법」 제8조제1항).
- 1. 1세대 1주택자 : 12억 원
- 2.「종합부동산세법」 제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체 : 0원
- 3. 1. 및 2.에 해당하지 않는 자 : 9억 원
※ 공정시장가액비율은 100분의 60을 말하되, 2019년부터 2021년까지 납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대해서는 다음의 연도별 비율을 말한다(「종합부동산세법 시행령」 제2조의4제1항).
- 2019년: 100분의 85
- 2020년: 100분의 90
- 2021년: 100분의 95
종합소득세
소형주택 임대사업자에 대한 세액감면
- 다음의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세는 다음 표에 따른 세액을 감면한다(「조세특례제한법」 제96조제1항, 「조세특례제한법 시행령」 제96조제1항제2호 및 제2항).
- 임대주택을 1호 임대하는 경우 : 감면되는 세액은 소득세 또는 법인세의 100분의 30, 장기일반민간임대주택 등의 경우에는 100분의 75에 상당하는 세액.
- 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우 : 소득세 또는 법인세의 100분의 20, 장기일반민간임대주택 등의 경우에는 100분의 50에 상당하는 세액.
※ 장기일반민간임대주택 등 : 임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택
- 내국인이 임대주택으로 등록한 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택일 것
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택. 다만, 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말함. 이하에서 같음) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외.
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항에 따라 장기일반민간임대주택으로 보는 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 포함). 다만 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.
- 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택. 다만, 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제1항에 따라 등록 신청한 단기민간임대주택은 제외.
- 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2 및 제1호의3에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택
- 국민주택규모(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 함)의 주택(오피스텔 및 오피스텔에 딸린 토지 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 다음에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외)일 것
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역의 토지: 5배
- 그 밖의 토지: 10배
- 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일(임대 개시 후 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자 등록을 하였고, 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 규제「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것을 모두 충족한 날을 말함) 당시 6억 원을 초과하지 않을 것
- 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 규제「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용)
감면된 소득세 또는 법인세가 추징되는 경우
- 소득세 또는 법인세를 감면받은 임대사업자가 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택 등의 경우에는 10년) 이상 임대하지 않은 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세 또는 법인세로 납부해야 한다(「조세특례제한법」 제96조제2항 본문).
- ※ 다만, 다음의 경우에는 예외임(「조세특례제한법」 제96조제2항 단서 및 「조세특례제한법 시행령」 제96조제5항).
- 규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호 또는 제6조제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
- 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 당초의 임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 아파트(당초의 임대주택이 단기민간임대주택인 경우에는 모든 주택을 말함)인 경우. 단, 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월이 되는 날이 2020년 7월 10일 이전인 경우는 제외
양도소득세(장기보유특별공제)
장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례
- 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자가 규제「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2024년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말함) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외함]한 후 다음의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 70%의 공제율을 적용한다(「조세특례제한법」 제97조의3제1항 및 「조세특례제한법 시행령」 제97조의3제1항 및 제3항).
장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례
- 거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택 또는 민간매입임대주택으로서 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대 기간에 따라 다음 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율을 적용한다(「조세특례제한법」 제97조의4제1항 본문 및 「조세특례제한법 시행령」 제97조의4제1항).
장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 감면
- 거주자가 다음의 요건을 모두 갖춘 장기일반민간임대주택 등을 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다(「조세특례제한법」 제97조의5제1항, 제97조의3제1항제2호 및 「조세특례제한법 시행령」 제97조의3제3항).
1세대 3주택 이상 임대사업자에 대한 가산세율 배제 혜택
- 원칙적으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 10% 세율을 양도소득세에 가산해 부과한다(「소득세법」 제104조제4항).
- 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록 이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 함) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 봄]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 함)에 대해서는 가산세율이 적용되지 않는다. 다만, 1. 및 3.부터 5.까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정함)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다(「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호).[3]
동영상
각주
참고자료
- 〈세제〉, 《네이버 국어사전》
- 〈세제〉, 《회계·세무 용어사전》
- 〈납부세금별 세제혜택(민간임대주택사업자)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
같이 보기
