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일시적 2주택
일시적 2주택은 부득이한 사정으로 일시적으로 주택 수가 2채가 된 것을 의미한다.
개요
일시적 2주택이란 보통 이사할 때를 말한다. 이사를 할 때 사람들은 살던 집을 먼저 팔고 이사 갈 집을 알아보니 금세 집값이 확 올라버리게 되면 낭패를 볼 수 있으므로 일반적으로는 살던 집을 보유한 상태에서 새로운 주택을 산다. 그러고 나서 이전주택(종전 주택)을 팔게 되는데 이때 종전 주택(이전주택)을 팔기 전까지는 일시적으로 집이 두 채가 된다. 이를 일시적 2주택이라고 한다. 간단히 말하면 일반적으로 집을 이사할 때 살던 집을 팔지 않고 이사 갈 집을 사는 경우 일시적 2주택의 가능성이 대부분이다. 단, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 갖추어야 하는 요건이 있다. 일시적으로 2주택이 된 것인데 세금이 붙게 되면 억울하다. 그래서 세법에서도 이런 상황을 고려하여 일시적 2주택 비과세 특례를 주고 있다. 즉, 일시적으로 2주택이 되었다고 할지라도 1세대 1주택 비과세 혜택을 주는 것이다. 단, 조건을 만족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 종전주택, 신규주택 헷갈리실텐데 세법에서는 기존에 살던 주택 A를 종전주택, 이사 가기 위해서 새로 취득한 주택 B를 신규주택이라고 칭한다.
대한민국 세법은 2주택부터는 투기수요로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세와 같은 혜택을 주지 않지만, 부득이한 경우로 2주택이 되면 '일시적 2주택'으로 예외적으로 1주택과 같은 혜택을 주는 것이기에 이를 잘 활용할 필요가 있다. 문제는 잦은 세법개정으로 이러한 '일시적 2주택'의 개념이 취득/보유/양도 단계별로 모두 다르다는 것이다. 가령 대부분이 많이 아시는 개념은 '일시적 2주택 양도세 비과세'일 것이다. 하지만 그에 못지않게 취득세 그리고 종합부동산세(보유세)에서도 일시적 2주택 개념은 반드시 알아야 한다. 이에, 이번 주 절세노트에서는 주택의 단계별 일시적 2주택의 개념과 차이점이 무엇인지 살펴보고, 더 나아가 이를 활용한 자산관리법에는 어떤 것들이 있는지 살펴보도록 한다.[1][2]
일시적 2주택의 특징
1세대 1주택은 1세대를 기준으로 1주택을 보유한 경우로서, 비과세를 포함한 세제혜택 대상이 된다. 1세대 1주택이었다가 이사 등을 위해 신규 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되어도 종전주택을 세법이 정한 처분기한 내 양도하면 1세대 1주택 세제혜택을 적용한다(일시적 2주택 특례). 이때 종전주택 처분기한은 조건에 따라 2년 또는 3년으로 차이가 있었다. 정부는 최근 발표를 통해 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 일시적 2주택 기준인 종전주택 처분기한을 '3년'으로 동일하게 적용할 예정이다.
일시적 2주택 양도소득세
양도소득세에서 일시적 2주택 조건을 적용받아 종전주택 처분 시 1세대 1주택 비과세가 가능하다. 조건은 ① 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 신규 주택 취득, ② 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도, ③ 양도일 현재 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(보유 기간 및 거주 기간)을 충족해야 한다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 양도가액 12억 원(12억 원 초과분은 비율에 따라 과세)까지 가능하며 12억 원 초과로 과세할 때도 보유 기간 및 거주 기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 혜택이 가능하다. 위 조건 중 종전주택 처분기한은 조정대상지역 여부에 따라 차이가 있었으나 2023년 1월 12일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 조정대상지역 조건과 관계없이 '3년'을 적용할 예정이다.
일시적 2주택 취득세
주택을 매매로 취득할 때 취득세는 일반적인 경우 매매가액에 따라 1~3% 세율(일반세율)을 적용한다. 그러나 1세대가 보유한 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 높아진다. 취득하는 주택이 1세대 2주택이면서 취득 당시 조정대상지역이면 8% 취득세율 적용 대상이나, 종전주택 처분기한 이내에 종전주택을 양도할 경우에 한해 일반세율을 적용받을 수 있다. 종전주택 처분기한은 조정대상지역 여부에 따라 차이가 있었으나 2023년 1월 12일 처분하는 경우부터 '3년'으로 동일하게 적용된다. 2023년 1월 5일 국토교통부 공고에 따라 조정대상지역이 서울 강남 4구로 축소되었으나 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이었던 경우에는 조정대상지역에서 해제되었더라도 처분기한 내 종전주택을 양도해야 한다. 정부가 2022년 말 발표한 '2023 경제정책 방향'에 따르면, 취득세 중과세율 적용 대상을 1세대 3주택 취득분부터 적용하는 지방세법 개정을 추진할 예정이다. 정부는 해당 법안이 최종 확정될 경우 발표일인 2022년 12월 21일 이후 취득분부터 소급적용할 예정이나 아직 법안 개정이 진행 중이므로 향후 최종 개정 여부를 확인할 필요가 있다.
일시적 2주택 종합부동산세
소유 주택의 공시가액이 9억 원을 초과할 경우 종합부동산세 납세의무가 있다. 이때 1세대 1주택 조건에 해당하면, 공시가액에서 12억 원을 공제하고 보유 기간 및 연령에 따라 최대 80% 세액공제 혜택을 받을 수 있어 세금 부담이 낮아진다. 종합부동산세에서 1세대 1주택은 양도소득세나 취득세와 다른 추가 요건이 있다. 소유자가 단독명의이거나 부부 공동명의로서 1주택자 특례를 신청한 경우에 한해 1세대 1주택 적용이 가능하다. 종합부동산세에서 일시적 2주택은 2022년 납세분부터 특례를 인정하고 있으며, 과세기준일(6월 1일) 현재 1세대 1주택자가 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내인 경우로서 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청한 경우 적용하고 있다. 이번 정부 발표에 따라 2023년 종합부동산세부터는 일시적 2주택 적용을 받을 수 있는 조건이 신규 주택을 취득한 날부터 '3년'으로 확대되었다. 종합부동산세는 보유세이므로 1세대 1주택 혜택 기준을 적용하더라도 소유한 주택 2채는 모두 과세 대상이 된다. 따라서, 2채의 공시가격을 합산한 금액에서 공제 금액은 12억 원으로 우대하며 세액공제 혜택은 종전주택분에 대해서만 적용한다.
1주택자가 조합원입주권·분양권 취득에 따른 특례
조합원입주권·분양권은 아직 주택 상태가 아니지만 양도소득세에서는 주택으로 판단한다. 따라서 1세대 1주택 상태에서 1조합원입주권 또는 1분양권을 취득하면 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용이 가능하다. 이때, 취득한 날부터 3년이 경과하더라도 취득한 조합원입주권이나 분양권으로 완공된 주택에 1년 이상 계속 거주하고 완공일부터 2년 이내 종전주택을 양도하면 비과세를 적용하는 특례이다. 이 외에 1세대 1주택자가 해당 1주택의 재건축·재개발 기간 중 거주하기 위해 취득한 대체주택도 요건을 충족한 후 신규 주택 완공일부터 2년 이내 처분 시 비과세 특례가 있다. 일시적 2주택 기한을 3년으로 연장한 부분을 이런 비과세 특례기한에도 동일하게 적용해 신규 주택 완공일부터 '3년' 이내 양도하는 경우 적용(2023년 1월 12일 이후 양도분부터)하는 것으로 발표되었다.[3]
일시적 2주택 비과세 조건
살던 집을 1년 이상 보유한 후에 이사갈 집을 취득
이사 가는 사람 중에 이러한 법을 잘 몰라 비과세 혜택을 받지 못하는 사례들이 발생한다. 우선 A 주택을 사고, 1년이 되지 않아 B 주택을 사게 된다면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수가 없다. 러니 반드시 A 주택과 B 주택 사이의 기간이 1년이 되어야 한다는 것 기억해야 하며 11개월 만에 샀다고 하더라도 비과세 특례를 받을 수 없으니 꼭 기억해야 한다. 또한 A주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 만족해야 하며 2년 이상 보유기간과 양도가액에 대한 요건을 갖추어야 한다. 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역 내에서 취득한 주택이라면 2년 이상 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주 요건도 있기 때문에 거주 기간도 만족해야 한다. 만약 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택으로 취득일 당시는 조정대상지역이었으나 양도할 때에는 해제되었다면 이 또한도 역시 2년 거주 요건을 만족해야 비과세를 받을 수 있다. 즉, 취득 당시 조정대상지역이었다면 양도 시 해제되었든 그렇지 않든 2년 거주 요건을 반드시 충족해야 한다는 점도 잊지 말아야 한다. 또한, 비과세를 받기 위해서는 금액 기준도 주택의 양도가액(부동산 팔았을 때의 가격)이 12억 원 이하여야 한다. 12억 원에 전부 과세가 되는 것은 아니고 12억 원을 초과하는 양도차익에 대해서만 양도소득세가 과세되며, 보유기간과 거주기간에 따라 연 4%씩 최대 양도차익의 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있으니 1세대 1주택은 양도소득세를 절세할 수 있다.
조정대상지역에 있는지와 신규 주택의 취득일에 따라 종전 주택 처분일이 다름
종전주택인 A의 처분일이 중요하다. 먼저는 종전주택 A와 신규주택이 조정대상지역에 있는지부터 확인해봐야 한다.
- 신규주택B 취득일 현재 신규주택과 종전주택 둘 중에 하나라도 조정대상지역 밖에 있다면 예전처럼 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 된다.
- 종전주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 신규 주택의 취득일에 따라서 종전 주택의 처분 기한도 달라진다.
- 2018년 9월 13일 이전에 신규 주택을 취득했다면 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면된다.
- 2018년 9월 14일 이후에 신규 주택을 취득했다면 2년 이내에 팔아야 합니다. 단, 2018년 9월 13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정인 3년이 적용된다.
- 2019년 12월 17일 이후에 신규 주택을 취득했다면 1년 이내에 종전 주택을 팔아야 하며, 여기에 이 기한 내에 신규 주택으로 전입까지 완료해야 비과세를 받을 수 있다. 이 때도 2019년 12월 16일까지 매매계약을 하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정인 2년을 적용받을 수 있다.[2]
동영상
각주
- ↑ 박민수 제네시스박, 〈그때그때 다른 '일시적 2주택' 어떻게 다를까요? 취득 / 보유 / 양도 단계별 차이점, 유의점 살펴봅니다!〉, 《제니시스박의 부동산 절세노트》, 2022-10-05
- ↑ 2.0 2.1 쏜라이프, 〈일시적 2주택 비과세 혜택 요건 2가지〉, 《쏜양의 라이프》, 2022-07-26
- ↑ 김윤정, 〈다시 보는 일시적 2주택 (KB종합자산관리 - 세무정보)〉, 《KB국민은행》, 2023-03-16
참고자료
- 〈1세대 2주택자의 비과세 전략〉, 《합법적으로 세금 안내는 110가지 방법 : 부동산편(2014)》
- 박민수 제네시스박, 〈그때그때 다른 '일시적 2주택' 어떻게 다를까요? 취득 / 보유 / 양도 단계별 차이점, 유의점 살펴봅니다!〉, 《제니시스박의 부동산 절세노트》, 2022-10-05
- 쏜라이프, 〈일시적 2주택 비과세 혜택 요건 2가지〉, 《쏜양의 라이프》, 2022-07-26
- 김윤정, 〈다시 보는 일시적 2주택 (KB종합자산관리 - 세무정보)〉, 《KB국민은행》, 2023-03-16
같이 보기
