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1가구 2주택
1가구 2주택(一家口二住宅)은 한 가구 안에 2개(이상)의 주택을 보유한다는 뜻을 의미한다. 대한민국에서는 1가구 2주택(이상) 보유할 경우, 투기 목적으로 보아 양도소득세를 내도록 정하고 있다. 1세대 2주택(一世帶一住宅)이라고도 한다.
개요[편집]
1가구 2주택은 한 가구 안에 2개의 주택을 보유한다는 뜻이다. 1가구 2주택을 보유하게 되면 종합부동산세와 양도소득세 과세대상이 된다. 왜냐하면, 한 가구에 하나의 주택을 보유하기도 힘든데 2주택을 보유한다면 세금 적인 부분도 문제가 될 수 있다. 가구란 집안 식구, 집안사람의 수효, 현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단을 법률적으로 정의하고 있다. 일반적으로 등본상의 같이 같이 포함된 사람을 1가구 안에 포함하며 세대와 같은 의미로 보면 된다. 위에서 말하는 가구에는 직계존비속 가구원이 다 포함되지만 세대 분리라고 해서 같은 주소지이지만 등본상 2개가 나오는 경우가 있다. 이 경우는 등본이 2개라고 해서 2주택으로 되는 게 아니라 생계를 같이 유지한다고 보고 1가구 1주택으로 보고 있다. 1가구 2주택에서 배우자 같은 경우 세대 분리나 주소지가 다르다고 하여도 같은 1가구로 판단하기 때문에 배우자 같은 경우 꼭 체크해야 한다.
1가구 2주택이란 개념에서 주택의 기준도 알아보면, 주택이란 뜻은 사람이 들어가서 살 수 있게 지어진 건물이라는 말이다. 일반적으로 아파트, 빌라, 원룸, 다가구주택, 다세대주택, 등이 포함되며 헷갈리는 게 오피스텔이다. 오피스텔은 상가와 건축물에 들어가기 때문에 주택으로 보면 안 되지만 요즘 지어진 신축 아파트를 보면 오피스텔을 일부 지어서 나오는 경우가 있다. 이런 경우 주거용 오피스텔로 들어가기 때문에 주택에 포함되며 일반 오피스텔은 사무용도이기 때문에 주택 기준에서 제외이다. 1가구에 2주택을 보유하게 되면 세금을 부과하게 된다. 세금 종류에는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등이 있지만 주택가격이 일정 금액 이하라면 2주택에서 제외되는 경우가 있다. 서울과 광역시 기준 1억 미만, 다른 지역은 3억 미만이면 주택을 2개 가지고 있어도 2주택에서 제외된다. 종합소득세도 주택가격의 합이 6억 원 이하이면 제외된다. 제일 중요한 양도소득세 같은 경우는 구입 가격과 매매 시 차액에 따른 세금을 양도소득세라고 한다.
살다보면 이사나 어쩔수 없는 상황에 따라 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있다. 1가구 2주택 기준으로 말하면 기준에 맞지 않는다고 해서 전부 세금이 부과되는 건 아니다. 1가구 2주택이지만 일시적인 경우나 부득이한 상황일 경우 양도소득세 면제 조건은 다음과 같다.
- 새로운 주택을 구매하거나 분양을 받게 되면 일시적으로 1가구 2주택이 된다. 이럴 때 기존주택 보유 기간이 1년 이상이고 새로 구매하거나 분양받은 시점에서 3년 이상 보유하고 있던 기존주택을 매도하면 양도소득세 면제 조건이 된다.
- 상속이나 증여로 인해 1가구 2주택이 된 경우도 양도소득세가 제외된다. 부모님이 갑자기 돌아가시게 되는 경우 나의 의지와 상관없는 경우이다. 매도할 경우 2년 이상 기존주택을 보유하고 있어야 하며 매도 가격이 9억 원 이하여야 한다는 점과 상속이나 증여로 받은 집이 아니라 기존에 내가 보유한 집을 매도할 경우 양도소득세가 면제라는 부분을 기억해야 한다.
- 60세 이상 부모님을 부양하기 위해 세대를 합치면 양도소득세 면제 대상이다. 이 경우 아무 집이나 10년 안에만 매도하면 1가구 2주택 예외 대상이 된다.
- 지방발령이나 이사로 인해 2가구가 된 경우 양도소득세 면제이다. 해당 집을 2가구 된 시점으로 3년 이내에 매도해야 1가구 2주택에서 제외된다.
- 결혼으로 인한 1가구 2주택의 경우 양도소득세 면제이다. 남녀가 각각 집을 보유한 상태에서 결혼하게 되면 결혼 후에 먼저 매도한 집을 5년 안에 양도소득세 면제 대상이 된다.[1]
1가구 2주택 기준[편집]
1가구 2주택이란 어려울 것 없이 한 가구 안에 2개(이상)의 주택을 보유한다는 뜻이다. 대한민국은 1가구 2주택(이상) 보유할 경우, 투기 목적으로 보아 양도소득세를 내도록 정하고 있다. 여기서 1가구는 주민등록상에 등록되어 있고, 한 주택에 같이 사는 가족을 뜻한다. 예를 들어 아버지, 어머니, 첫째 아들, 둘째 딸, 셋째 아들을 포함한 이러한 5명의 구성원이 한아파트에서 같이 산다고 한다. 아버지가 가구주지만, 세대구성원인 성인이 된 자녀 중 한 명이 다른 주택을 자신의 명의로 구매한다면 이것도 1가구 2주택자가 되는 것이다. 왜냐하면, 1가구의 구성원 중 한 명이 또 다른 주택을 구매하는 것이기 때문이다. 그래서 일부러 1가구 2주택자가 되지 않기 위해(세금 납부를 하지 않기 위해) 자녀를 세대 분리하는 때도 있다. 2주택을 보유하면 종합부동산세와 양도세 과세대상이 되므로, 그 기준을 확실하게 잡아야 한다. 살다 보면 이사나 특수한 상황으로 인해 일시적 1가구 2주택이 될 수 있다. 그렇다고 모든 1가구 2주택자에 세금을 부과하면 다소 억울한 일이 생길 수도 있다. 그래서 다음과 같은 기준이 있다.
일시적 1가구 2주택[편집]
일시적 1가구 2주택이란, 말 그대로 일시적으로 한 개 가구에서 2개의 주택을 소유하고 있는 것을 말한다. 이런 용어가 생긴 이유는 양도소득세라는 세금 때문이다. 양도소득세는 부동산을 매입했을 때의 금액과 매도했을 때의 금액의 차익에 매겨지는 세금을 말한다. 물론 내가 집을 샀을 때보다 팔 때 집값이 떨어졌다면 양도소득세는 없다. 그러나 반대의 경우에는 양도소득세가 책정되고 이 금액을 관할 세무서와 관할 구청에 납부해야 한다. 문제는 이 금액, 주택의 양도소득세가 굉장히 크다는 데 있다. 알려진 부동산 세금들 중에서는 가장 큰 금액이 양도소득세가 되겠고, 양도소득세가 부동산 투기꾼들을 잡는 용도로 사용되고 있다 보니 날이 갈수록 양도소득세에 대한 부담이 가중되고 있는 상황이다.
양도소득세 계산 방법
부동산 관련 세금 중에서 가장 큰 금액을 차지하는 양도소득세는 국세청 홈택스나 찾아줘세무사 사이트를 통해서 복잡한 세무지식 없이 간단하게 예상 양도소득세를 계산해 볼 수 있다. 양도하는 주택의 가격이 9억 원 이하라면 찾아줘세무사 사이트를, 9억 원 이상이거나 1가구 2주택 이상이면 국세청 홈택스에서 제공하는 양도소득세 계산기 서비스를 이용하면 된다.
일시적 1가구 2주택 비과세 요건
앞에서 말씀드린 것처럼 부동산과 관련해서 양도소득세처럼 큰 세금이 없기 때문에 되도록 양도소득세를 내지 않고 면제받는 것이 좋다. 대부분의 대한민국 국민은 1가구 2주택을 경험하며 그 이유는 이사 가지 이전에 새로 이사 갈 집을 구입하고 이사 가기 때문이다. 처음 주택을 구매하는 경우나 전세를 살다가 집을 사 이사를 경우가 아니라면 누구나 1가구 2주택자가 될 수 있다. 그러므로 세무당국과 정부에서는 '일시적 1가구 2주택'이라는 용어를 만들었고 이런 사례에 해당하면 양도소득세 면제 혜택을 주고 있다.
- 첫 번째 주택을 사고 1년이 지난 이후에 두 번째 주택을 취득해야 한다.
- 양도 시점에 첫 번째 주택을 2년 이상 보유할 것
- 두 번째 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 첫 번째 주택을 매도할 것
하지만 취득 시점에 따라 또 요건이 달라질 수는 있으니 주의 깊게 따져봐야 한다. 위와 같은 조건을 만족한 경우에 일시적 1가구 2주택자로 인정을 받을 수 있고 그에 따라 비과세 혜택, 즉 양도소득세를 면제받을 수 있다. 하지만 하나 조건이 있는데 비과세로 양도소득세 면제 조건은 해당 주택이 9억 원 이하일 경우에 한해서이다. 만약 해당 주택이 9억 원 이상일 경우에는 9억 원을 넘어선 금액에 대해서 양도세가 계산된다.
1가구 2주택 제외 주택
- 예외적으로 2주택을 보유하여도 과세대상이 아닌 예외가 있다.
- 노인복지주택, 농어촌주택, 문화재, 어린이집, 재개발사업 부지확보를 위해 취득하는 주택, 주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양 주택, 저당권 실행으로 취득한 주택, 공시가격 1억원 이하 주택, 공공주택사업자의 공공임대주택, 사원용 주택, 상속주택 등이다.
불필요한 세금 납부를 피하기 위해, 이러한 조건들을 잘 알아놓으시면 일시적 1가구 2주택이나 세대 분리를 활용해 절세할 수 있다.[2][3]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ JB FACTORY, 〈1가구 2주택이란 개념정리〉, 《생활정보창고》
- ↑ 써머랜드, 〈1가구 2주택 이란? 알아보기〉, 《써머랜드 에비뉴》, 2021-09-07
- ↑ 새소식, 〈일시적 1가구 2주택 비과세 요건 간단 정리〉, dip0
참고자료[편집]
- JB FACTORY, 〈1가구 2주택이란 개념정리〉, 《생활정보창고》
- 새소식, 〈일시적 1가구 2주택 비과세 요건 간단 정리〉, dip0
- 써머랜드, 〈1가구 2주택 이란? 알아보기〉, 《써머랜드 에비뉴》, 2021-09-07
같이 보기[편집]
