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투기과열지구
투기과열지구(投機過熱地區)는 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구이다. 투기지역과는 유사하지만 이게 좀 더 약하다.
개요[편집]
투기과열지구란 물가 상승률보다 주택가격 상승률이 훨씬 높아 주택에 대한 투기가 우려되는 지역을 말한다. 즉, 주택에 대한 투기수요 유입을 차단하여 주택시장 과열 현상을 막고 주택가격을 안정시키기 위하여 지정하는 지구이다. 국토교통부 장관과 시장이나 도지사가 이 지역을 특정한 지역으로 지정하고, 주택가격 안정을 위하여 주택 거래 및 이용을 규제한다. 주택 투기수요 근절과 주택시장 과열 요인 차단, 무주택자 등의 실수요자 보호를 위하여 주택가격 급등과 투기수요의 주택시장 유입 우려가 큰 곳에 지정한다. 투기과열지구에는 분양권 전매제한, 1순위 청약자격 제한, 주택담보대출 제한, 재건축·재개발 조합원 자격 제한, 자금조달계획서 신고 등의 각종 규제조치가 시행된다.
〈주택법〉 제63조에 따라 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격 안정을 위하여 일정 지역을 투기과열지구로 지정·해제할 수 있다. 투기과열지구는 해당 지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로, 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획·주택시장 여건 등을 고려할 때 주택투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역에서 법에 정한 기준 중 하나에 해당하는 곳을 지정한다. 직전월(투기과열지구 지정일이 속한 달의 바로 전 달)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 해당지역 공급주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳, 주택분양계획이 직전월보다 30% 이상 감소한 곳 또는 주택건설사업계획 승인이나 건축허가실적이 직전년보다 급격하게 감소한 곳으로 주택공급 위축 우려가 있는 곳 등이 지정 대상이 된다.
2002년 투기과열지구 제도가 처음 도입되었으며, 최초로 지정된 곳은 청약 과열 양상이 우려되었던 서울 전역과 수도권 일부(경기 일산·남양주·화성, 인천 삼산1지구 등) 지역이었다. 이후 수도권을 중심으로 적용되고 지방으로도 확대되었다. 하지만 주택시장이 침체하자 2008년 초 수도권 제외 지방 전역, 그해 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 제외 서울 및 수도권 전역이 투기과열지구에서 해제되는 등 시장의 상황과 정부의 부동산 정책에 따라 대상 지역은 유동적으로 변하고 있다. 투기과열지구 지정제도는 투기 과열이 우려되는 부동산 지구를 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주택관련법에 근거하여 지정하는 것을 말한다. 주택가격의 급등 또는 주택에 대한 투기수요로 청약 경쟁이 과열되고 무주택자 등 실수요자의 내집마련이 어려워 지는 것을 방지하기 위해 청약 전매제도 등을 강화 운영하여 투기를 방지하고 시장이 과열되는 것을 완화하는 제도이다. 투기과열지구 지정지역의 주택가격이 안정되고 청약 경쟁이 완화되는 등 그 지정 사유가 없어진 경우에는 지정을 해제할 수 있다.[1][2][3]
법률 조항[편집]
주택법 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제)
① 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시·도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.
② 제1항에 따른 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.
③ 국토교통부장관 또는 시·도지사는 제1항에 따라 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토교통부장관은 그 투기과열지구를 관할하는 시장·군수·구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다.
④ 국토교통부장관 또는 시·도지사는 투기과열지구에서 제2항에 따른 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다.
⑤ 제1항에 따라 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 미리 시·도지사의 의견을 듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신하여야 하며, 시·도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다. <개정 2018. 3. 13.>
⑥ 국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 이 경우 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
⑦ 투기과열지구로 지정된 지역의 시·도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 투기과열지구 지정의 해제를 요청할 수 있다.
⑧ 제7항에 따라 투기과열지구 지정의 해제를 요청받은 국토교통부장관 또는 시·도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정의 해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체의 장에게 심의결과를 통보하여야 한다.
⑨ 국토교통부장관 또는 시·도지사는 제8항에 따른 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정될 때에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.[4]
투기과열지구 지정요건[편집]
주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구를 말한다. 2002년 8월 주택건설촉진법(현 주택법) 개정으로 투기과열지구 지정제도가 도입되었다. 투기과열지구 지정요건은 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역 가운데 ▷최근 2개월간 해당 지역 공급 주택의 청약경쟁률이 5 대 1을 초과하거나 국민주택규모(전용면적 85m2) 이하의 주택 청약경쟁률이 10 대 1을 초과한 경우 ▷주택사업계획 승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우 ▷주택 전매행위 성행으로 주거 불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우 ▷분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우 등이다.
주택법 41조에 따르면 투기과열지구 지정요건에 해당하는 경우 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격 안정화를 위해 필요하다고 판단 시 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 이의 지정과 해제를 할 수 있다. 양도소득세가 중과세되는 투기지역 지정과 달리 투기과열지구로 지정되면 전용면적 85㎡ 이하 아파트 공급물량 가운데 50%를 청약 1순위자 중 35세 이상, 무주택 5년 이상 서민들에게 의무적으로 우선 분양해야 하며, 주상복합건축물 가운데 주택이나 오피스텔은 선착순이 아닌 입주자 공개모집을 통해서만 분양할 수 있다. 또한, 등기 시까지 분양권 전매 제한, 청약 1순위 제한, 조합원 지위 양도금지 등의 행정규제가 따른다.[5]
투기과열지구 지정 현황[편집]
국토해양부(현 국토교통부)는 2002년 9월 집값 급등을 이유로 강남 3구(서울 강남구·서초구·송파구)를 시작으로 경기 남양주·화성·고양시 일부와 인천 삼산택지개발사업1지구를 투기과열지구로 지정하였다. 이후 용인시 일부와 송도신도시, 대전·천안 일부 지역도 투기과열지구로 지정되었다. 그러다 2008년 1월 지방 전역을, 같은 해 11월에는 강남 3구를 제외한 수도권 전역을 투기과열지구에서 해제하였다. 이후 2011년 12월 강남 3구를 투기과열지구에서 해제하면서, 투기과열지구가 지정 9년 만에 모두 사라진 바 있다.
그러나 정부는 투기과열지구 해제 6년여 만인 2017년 8월 2일 부동산 종합대책을 발표하면서 투기과열지구를 재지정했다. 이에 2017년 8월 3일 서울 25개 구, 경기 과천, 세종이 투기과열지구·투기지역으로 지정됐으며 2017년 9월 6일에는 경기 성남시 분당구와 대구시 수성구가 투기과열지구로 추가 지정됐다. 이후 2018년 8월 28일에는 경기도 광명시와 하남시가 투기과열지구로 추가 지정됐다. 그리고 2020년 6월 17일 ▷조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나 ▷비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역이 투기과열지구로 지정되었다. 그리고 2020년 12월 17일에는 창원 의창구가 투기과열지구로 지정됐으며, 2022년 9월 26일부터는 세종시와 인천 연수·남동·서구 등 4곳이 투기과열지구에서 해제된다.[5]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈투기과열지구〉, 《나무위키》
- 〈투기과열지구〉, 《네이버 국어사전》
- 〈투기과열지구〉, 《토지이용 용어사전》
- 〈투기과열지구〉, 《두산백과》
- 〈투기과열지구지정제도〉, 《시사경제용어사전》
- 〈투기과열지구〉, 《시사상식사전》
같이 보기[편집]
