다주택자

다주택자(多住宅者)는 주택을 여러 채 소유한 사람을 말한다.

개요

다주택자는 기본적으로 한 세대라고 나뉘어 있으며 한 세대의 범위는 '주민등록표'에 나와 있는 가족 구성원을 의미한다. 만약 같이 살지 않는 자녀가 있는 경우 자녀가 30세 미만이라면 세대 분리를 하여서, 주민등록표에 같이 기재되어 있지 않더라도 같은 세대로 정한다. 다만 19세~30세 미만이지만 일정 소득이 있으며, 부모님과 별도의 세대를 구성해서 산다면 인정이 된다. 또한, 30세 이상일 경우, 자녀가 결혼하였거나 이혼, 배우자의 사망인 경우에도 다른 세대로 본다. 다주택자 기준은 2주택부터 다주택자라고 본다. 분양권도 주택 수에 포함된다. 부부가 공동으로 소유하고 있는 경우 동일세대면 1주택, 다른 세대면 각각으로 판단한다. 상속주택의 경우 5년간은 주택 수에 포함하지 않기 때문에 상속개시일로부터 5년까지는 상속주택을 소유하고 있더라도 추가 취득 주택은 1주택 세율이 적용된다. 다만 5년이 지나도 처분을 하지 않으면 주택 수에 포함된다.

취득세 중과세란 주택 실 수용자를 보호하고 투기수요를 줄이기 위해 법인이 주택을 취득하거나, 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 주택 취득에 따라 취득세 중과세율이 적용된다. 다주택자 취득세 2주택자는 조정지역인 경우에는 취득세가 8%이고, 비조정지역 2주택자는 1주택과 마찬가지로 기본세율 1~3% 적용된다. 3주택은 8%, 4주택 이상 12% 적용된다. 일시적 2주택자는 투기목적이 아닌 실거주 목적으로 보기 때문에 기간 내에 1주택을 처분하지 못했을 경우에는 남은 2주택자 취득세를 납부해야 한다. 3주택 취득세율은 조정지역에 있다면 12%이며, 비조정 지역은 8%의 취득세율이 적용된다. 4주택 이상은 조정 비조정 동일하게 12%이다. 양도세는 주택을 매도할 때 생기는 차익에 대해 과세되는 세금으로 보통 주택을 매도할 때 부과된다고 생각하면 된다. 2021년 6월 1일부터 조정대상지역 및 투기과열지구에 위치한 다주택자는 부동산을 매도할 때는 양도세 중과가 된다.

다주택자 양도세 중과세는 2주택자일 때 20% 중과, 3주택자일 때 30% 중과로 다주택자 양도세 부담이 많이 커졌다. 만약 보유 기간이 1년 미만일 경우 70% 중과, 2년 미만일 경우 60% 부과로 단기간에 매도하게 되면 양도세 부담은 더욱 커진다. 일시적 1가구 2주택일 경우 비과세 요건으로는 새로운 주택의 취득 시 기존 주택 보유 기간이 1년 이상이어야 하며 기존 주택을 2년 이상 보유하고 새로운 주택을 취득 후 기존 주택을 3년 안에 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다주택자의 문제점

현재 정책 아래에서는 다주택자가 되면 종합부동산세가 중과되고, 양도소득세도 양도차익에 따라 26~75%를 납부해야 하기 때문에 똘똘한 한 채에 대한 수요가 증가했다. 1가구 1주택자가 되어야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 시세 12억 원이 넘더라도 1주택자는 장기보유특별공제 80%를 받을 수 있기 때문에 양도세는 극히 미미하다. 그래서 많은 사람이 평생에 1채만 갖는 것이 좋다고 생각하는 것 같다. 그리고 집도 투자 측면보다는 거주 측면을 고려해서 매입하는 경향이 크다. 빌라에 살다가 구축 아파트, 그리고 신규 아파트 등으로 갈아타는 것이다. 또는 경기도에 살다가 서울 강북, 그리고 서울 강남으로 지역을 갈아탄다. 그런데 그렇게 하려면 기존 집을 팔고, 새로운 집을 동시에 매입해야 한다. 즉, 잔금일을 같게 하는 것이다.

자금 여유가 있다면 새로운 집을 매입하고 기존 주택은 일정 기간(2년 또는 3년) 내에 매도하는 방법이 있다. 기존 주택이 양도세 비과세 요건을 갖췄다면 1주택자로 간주해 양도세 비과세 혜택을 주는 것이다. 이것을 일시적 1가구 2주택이라고 한다. 기존 주택은 양도세 혜택도 받을 수 있고, 취득세도 신규 주택 매입 시 1주택자로 간주해 낮은 취득세(1~3%)를 납부하게 된다. 취득세 혜택을 받으려면 반드시 일정 기간(2년 또는 3년) 내에 기존 주택을 매도해야 한다. 이렇게 갈아타기 등의 방법을 통해 상급 지역으로, 더 좋은 주거 형태로 이동하는 것은 아주 좋은 내 집 마련과 재테크 방법이다. 하지만 여전히 1주택자이기 때문에 오르면 기분은 좋지만, 매도하지 않는 이상 추가 수익이 창출되지는 않는다. 하지만 다주택자가 되면 상황이 달라진다. 매매 가격 상승이나 전월세 가격의 상승 혜택을 고스란히 누리기 때문이다.

다주택자의 이점

전 세계에서 유일하게 우리나라에만 있는 전세 제도는 보통 2년에 한 번 만기가 도래한다. 4년 계약갱신청구권이 도입되어 2년이 끝난 후 5%밖에 올리지 못하지만, 4년 후에는 시세대로 전세금 인상이 가능하다. 시장 상황에 따라 다르지만 수천만 원에서 많게는 수억 원 대로 전세금이 인상된다. 이런 자금은 생활비로 쓴다든지, 주식이나 다른 부동산 매입을 위한 종잣돈으로 사용할 수 있다. 집이 한 채만 있을 때는 이런 혜택을 누릴 수 없다. 또는 전세금을 올려 받지 않고 오른 금액만큼 월세로 돌리면 근로소득 외에 추가적인 임대소득을 얻을 수 있다. 추가적인 임대소득은 자녀에게 많은 돈이 들어가는 중학생부터 대학생 시절에 큰 도움이 될 수 있다. 그리고 월세는 시간이 지남에 따라 또 상승하기 때문에 본인이 퇴직하면 노후 자금으로도 활용할 수 있다. 가령 서울 강북에 전용 60㎡ 아파트의 시세가 12억 원이면 전세는 7억 원, 월세는 보증금 1억원에 월 200만 원을 받을 수 있다. 월 200만 원 임대수익에 국민연금, 개인연금 등을 합하면 은퇴 후에도 월 350만~400만 원의 현금 흐름을 만들 수 있어 안정적인 노후 준비가 가능해진다. 그리고 70~80세에 자녀에게 증여할 수도 있다. 앞으로 자식 세대는 일자리가 많지 않고, 저출산에 따른 국민연금 고갈 가능성과 높은 소득세율 등으 로 살아가기가 팍팍할 수 있기 때문에 집을 물려준다면 큰 힘이 될 수 있다. 살다 보면 아주 급하게 목돈이 필요할 수도 있는데, 임대한 집을 매도해 자금을 마련할 수도 있다.

다주택자 선택 시 주의할 점

대부분 첫 집을 구매할 때 부부 공동명의로 구입하는 경우가 많다. 맞벌이 부부가 증가하기도 했지만, 향후 매도 시 양도소득세 절세 효과 때문이다. 종합부동산세 혜택(부부 공동명의 시인별 6억 원 공제, 총 12억 원 공제) 때문에 공동명의로 할 때도 있지만, 단독명의로 하면 종합부동산세(단독명의 시 11억 원 공제)와 큰 차이가 없고, 오히려 단독명의 시 고령자 공제(60세 이상)와 장기보유공제(5년 이상)를 받을 수 있는 것을 감안하면 굳이 공동명의로 할 필요가 없다. 첫 집을 공동명의로 구입한 후 나중에 추가로 단독명의로 구입하면 부부 중 한 명은 2주택자로서 종합부동산세가 중과된다. 조정대상지역에서 2주택 이상을 갖게 되면 종합부동산세율이 1주택자에 비해 2배가 된다. 따라서, 다주택자가 될 가능성이 높다면 첫 집은 단독명의로 구입하는 게 좋다. 그리고 두 번째 집은 부부 중 집이 없는 사람의 명의로 구입한다.

종합부동산세는 인별 과세이기 때문에 명의를 분산하는 게 절세가 된다(향후 정책 변화에 따라 종합부동산세는 주택 수가 아닌 가액 기준으로 변경될 수 있음). 그리고, 세 번째 이후 집은 종합부동산세가 부담되지 않는 선에서 소형 아파트나 재개발이 진행 중인 빌라를 구입하는 게 좋다. 종합부동산세가 부과되지 않도록, 부과되더라도 부담이 적게 공시가격이 낮은 주택을 구입하는 게 중요하다. 자녀가 성년이 되면 10년간 5,000만 원까지는 증여세가 없기 때문에 자녀에게 일정 금액을 증여한 후 자녀 명의로 주택을 구입하면 종합부동산세가 합산되지 않고, 향후 주택 가격 상승에 대한 이익을 온전히 자녀가 갖게 되므로 자녀에게 미리 사전 증여하는 것도 좋은 방안이다.

참고자료

• 〈다주택자〉, 《네이버 국어사전》
• 뉴스붐, 〈다주택자 기준, 다주택자란?〉, 《트립》, 2021-05-24
• 임채우, 〈1주택자가 좋을까, 다주택자가 좋을까(KB종합자산관리 - 부동산정보)〉, 《KB국민은행》, 2022-08-18

같이 보기

• 주택
• 세대
• 가족
• 혜택
• 중과세
• 비과세
• 분양권
• 취득세
• 구성원
• 부동산
• 상속주택
• 투기수요
• 양도소득세
• 주민등록표
• 투기과열지구

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