대출규제

대출규제(貸出規制)는 개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 것을 의미한다.

개요

대출규제란 집값이나 소득에 비해 얼마나 대출을 받을 수 있는지 규제하는 것을 의미한다. 부동산 가격이 급등할 때마다 반복적으로 나오는 규제가 LTV(주택담보인정비율) 및 DTI(총부채상환비율) 규제이다. 주택을 구매하고자 하는 의지가 확실한 매수자로서는 이런 대출규제가 불필요하다는 생각이 들 수 있다. 하지만 정부와 금융당국 입장에서는 꼭 필요한 규제이기도 하다. 예를 들어 LTV가 40%라면, 시가 10억의 아파트를 구입할 때 받을 수 있는 대출이 4억이 될 것이다. 이와 같은 대출 규제는 주택 수요를 억누를 목적으로 단행되는데, 그 효과를 둘러싸고 많은 논란이 있었다. 논란이 제기되는 가장 큰 이유는 바로 대출을 받는 사람들 대부분이 부유층이기 때문이다. 압도적으로 고소득층(5분위)이 주도하면서 소득 분위별 부채의 변화를 보여주고 있으며 이런 현상이 나타난 이유는 DTI(총부채상환비율) 규제가 잘 설명해준다.

총부채상환비율이란 연간 소득 대비 대출금의 상환액 비중을 측정한 것이니 소득이 높은 사람일수록 더 많은 대출이 가능하기 때문이다. 한국의 소득 상위 20%(5분위)의 자산이 12억을 넘어설 정도로 이들은 소득이 많고 자산도 많으니, 대출규제의 영향을 상대적으로 덜 받는 상황임을 알 수 있다. 한국은행에서 발간된 흥미로운 보고서(거시건전성 정책이 대한민국 가구의 부채 및 자산 불평등에 미친 영향)에 따르면, 부채를 줄이는 방향으로 취해지는 각종 규제이다. 특히 조정지구 지정은 가계의 주택자산을 오히려 늘리는 효과를 가져왔다고 한다. 아마 투기과열지구로 지정되는 게 일종의 '신호' 효과를 준 데다, 소득 상위 계층이 대출 증가를 주도하다 보니 LTV이나 DTI 규제의 효과가 크지 않았기 때문으로 보인다. 다음번 부동산 상승 사이클 때에는 더욱 적절한 정책이 나오기를 기대한다.

대출규제의 종류 및 상황

한국부동산원 통계정보시스템 공시자료에 의하면 서울아파트의 평균 매매 가격은 15년도 상승장 초입에서 약 5억에 매매가가 형성되어 있었고, 이후 8년간 대세 상승하면서 그 가격이 약 11.5억이 되었다. 그러다가 2021년 12월 고점을 찍었으며 이후 11.5억의 평균 매매가는 약 -4% 하락한 상태인 10.1억에 형성되어 있다. 만약 고점인 11.5억에서 LTV를 아무 규제 없이 90%에 해줬다면 10.3억이 대출액으로 나갔을 것이다. 이렇게 되면, 대출액이 담보가치보다 높아지는 문제가 곧 벌어질 수도 있다. 실제로 빅쇼트라는 영화를 보면 2008년 부동산발 금융위기 당시 미국에서는 이런 문제가 있었던 것을 보여준다, 당시 미국은 부동산 시장이 더 오를 것을 예상해서 담보가치의 100% 이상을 빌려주기도 했다. 결국, 정부는 주택담보대출 비율을 탄력적으로 조정하면서, 대출해준다. 그래서 시장 상승기에는 주로 LTV를 낮추고, 시장 하락의 끝에는 파격적으로 대출규제를 풀어주면서 안정적인 가격과 불안정한 가격별로 다르게 대출해주는 것이다. 부양책과 규제책의 목적도 있지만, 사실 가장 중요한 대출 부실화를 막으려는 조치인 것이다. 이 부분을 알아야 하는 이유가 있다. 문제는 규제가 시장을 만드는 것이 아니라, 시장이 규제를 만들기 때문에 생긴다. 특히 지금과 같은 상황에서는 규제가 추가로 여러 번에 걸쳐 풀릴 수 있기 때문에 변화하는 규제의 세부 내용보다는 큰 개념을 이해하고, 시장 변화에 잘 대응해서 자기에게 맞는 최적의 순간을 잡아 내는 게 중요한 시기이다.

LTV

LTV는 Loan(대출금) to Value(가치, 여기서는 가치평가액) Ratio(비율)의 약자입니다. 쉽게 말해 매매가 대비 대출액이다. 10억짜리 아파트의 ltv가 70%면 7억이고, 60%면 6억이다. 전자의 경우 자기자본금은 3억이면 집을 구입할 수 있고, 후자의 경우 4억이 있어야 구입할 수 있다.

• LTV = 대출 가능한 금액/주택 담보물의 가치 × 100

주택담보대출의 이름에서 보이듯이 결국 담보가 가장 중요한 기준인 대출이다. 일반적으로 미래 소득을 기준으로 하는 신용대출에 비해, 실물 담보가 있는 대출이기 때문에 이율이 낮고 조건이 더 좋다. 특히 주택은 담보 중에서도 가장 가치를 인정받는 담보다. 그래서 금융기관도 보통은 가장 좋은 조건으로 많이 대출해주고 싶어한다. 그래서 역으로 정부에서 가장 중요하게 관리하는 상품이기도 한다.

DTI

DTI는 Debt(총부채, 전체 빚) to income(소득)의 약자다. 즉 소득에서 몇 %를 전체 빚의 원금과 이자(원리금이라고 함)를 갚는 데 사용되는지를 따지는 것이다. 예를 들어 DTI가 40%고 연 소득이 1억인 경우, 4천만 원을 상환하는데 쓸 수 있는 상한선이 된다. 즉 그만큼만 대출을 받을 수 있는 것이다.

• DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자)/연 소득 × 100

• 모든 주택담보대출 : 2건 이상의 모든 주택담보대출 합계

DSR

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총 부채 원리금상환비율을 의미한다. 모든 부채의 연간 원리금상환 총액을 기준으로 대출한도를 정하는 비율이다.

• DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자))/연 소득 × 100

DSR은 DTI와 굉장히 유사한 개념이어서 헷갈리기 쉽다. 가장 큰 차이는 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액 +기타대출의 이자 상환액인 데 반해, DSR의 경우 주택담보대출의 원리금 상환액+기타대출의 원리금 상환액으로 더 확장된 개념이다. 즉, 총부채 상환액을 소득과 비교해서 대출을 해주는 것은 똑같지만, DSR의 경우 주택담보대출외 대출(기타대출)까지도 이자 상환액이 아니라, 원금과 이자 상환액(원리금상환액)을 기준으로 한다는 것이 차이다. 당연히 DSR을 기준으로 대출을 하면 보수적으로 더 낮은 금액의 대출이 실행될 것이다.

LTV, DTI, DSR 비교 정리

• LTV는 담보물인 주택 가격을 기준으로 대출규제를 하는 것이다.
• DTI, DSR은 소득과 상환액을 기준으로 대출규제를 하는 것이다.

위의 규제를 동시에 받는 경우, 하나는 기준을 만족해도, 하나에서 탈락하게 된다면, 당연히 두개 모두 기준을 만족하는 수준에서 대출액이 나올 것이다.

현재 대출규제 상황

대출규제가 시장 상황에 따라 급변하고 있고, 그 내용도 너무 복잡해서 한정된 지면에서 다루기가 사실상 어렵다. 기본적으로 주택수에 따라 다르게 적용되고, 매수하려는 주택 가격에 따라 다르게 적용되며, 규제지역과 비규제 지역이 다르게 적용된다. 거기에 주택임대사업자의 경우도 다르게 적용될 것으로 예상되고, 실제 나오는 대출액의 경우 본인 소득과 연동될 것이기 때문에 모두 다 다르다. 이 모든 부동산 규제상황이 궁금하다면, 23년 부동산 규제 현황 콘텐츠를 참고할 수 있다.

주요대출 규제 정리

현재와 같은 부동산 시장 상황에서 결국 실제 대출을 하려면 각 금융기관별로 해당 사항을 확인해 보아야 한다. DSR 규제에 해당되지 않는 상품이 존재하며, 본인의 실제 소득과 대출에서 잡히는 소득의 차이가 있을 수도 있다. 특히 개인사업자나 법인사업자의 경우 감가상각이나 발생주의 회계로 잡힌 소득과 실제 현금주의에 따라 잡힌 소득의 차이가 클 수도 있다. 이런 상황에서 직접 금융기관에 방문하기 전에 뱅크샐러드와 같은 대출 비교 플랫폼을 이용해서 대략적인 가능 여부와 금액, 조건을 비교해본 후에 직접 방문해서 실제 대출 상품을 비교 분석해 보면 훨씬 효율적으로 좋은 조건의 대출 상품과 금융기관을 찾을 수 있을 것이다. 또한, 주택구입은 인생 최대의 의사결정인 만큼 기본적인 부동산 시장에 대한 이해와 공부는 필수적이라고 할 수 있다. 전문 투자자가 아닌 실거주자들도 기본적인 한국 아파트 시장이 돌아가는 메커니즘을 이해해야만 좋은 의사결정을 할 수 있으니, 반드시 이런 기본적인 공부를 하길 권장한다.

참고자료

• 투자노트, 〈주택시장 규제, 어떤 영향 미치나?〉, 《프리즘》, 2023-07-17
• 경자인, 〈LTV, DTI, DSR 부동산 대출규제 알아보기〉, 《뱅크샐러드》, 2023-07-18

같이 보기

• LTV
• DTI
• DSR
• 대출
• 규제
• 소득
• 주택
• 부채
• 매수자
• 아파트
• 대출금
• 부동산
• 매매가
• 한국은행
• 한국부동산원

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