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절세효과
절세효과(節稅效果)는 세금을 줄이는 효과를 말한다. 기업이 부채나 감가상각비가 많으면 절세를 할 수 있다.[1]
절세효과 유형
여러 가지 경제 상황과 맞물려서 부동산 경기 또한 좋지 않은 게 현실이다. 반면 위기를 기회로 여기고 저평가된 부동산에 투자할 곳을 찾는 투자자들도 적지 않다. 특히 부부가 현재 거주하고 있는 주택 외의 주택을 투자 목적으로 구입하는 것을 고려하는 투자자들을 주변에서 종종 볼 수 있다. 이때 대부분의 투자자들은 누구 명의로 할지 고민을 하게 되는 것이 사실이다. 기존 주택이 본인 명의로 되어 있는 경우에는 배우자 명의로 주택을 구입하는 것을 고려해 볼만하다. 2008년부터는 배우자 간 증여공제가 6억 원으로 증액되었다. 따라서 6억 원 이내의 주택이라면 증여세 없이 배우자 명의로 주택을 구입할 수 있게 됐다. 만약 구입 주택이 6억 원을 초과하는 경우라면 공동명의를 생각해 볼 수도 있다. 이처럼 부동산의 경우 누구의 명의로 하는 것이냐에 따라 그 세금의 차이도 크다.
취득 시 절세효과
우선 부동산을 공동명의로 하는 경우 취득부터 보유, 양도까지 어떠한 절세 효과가 있는지 살펴보자. 부동산을 취득하는 경우에는 단독명의와 공동명의의 경우 모두 세금은 동일하다. 이는 취득 시 납부하는 세금인 취∙등록세 모두 누진구조가 아닌 단일세율에 의하여 적용하게 되기 때문이다. 따라서 공동명의로 한다 하더라도 절세 효과는 없다.
보유 시 절세효과
그렇다면 부동산을 보유하고 있는 동안의 세금은 부동산을 보유하고 있는 동안에 납부하는 세금은 크게 재산세 등과 종합부동산세가 있다. 먼저 재산세 등의 경우 보유하는 동안 내는 세금은 재산의 크기에 따라 구간별로 세율이 증가하는 누진세율 구조로 되어 있으며, 따라서 과세의 근거가 되는 과세표준이 명의자 지분별로 분할되기 때문에 공동명의의 경우 절세효과가 발생한다.
종합부동산세의 경우에는 세대별 과세가 아닌 개인별 과세로 바뀌었다. 이에 따라 종합부동산세는 현재 9억 원을 초과하면 과세대상이 되어 공동명의를 함으로써 절세가 가능해졌다. 결과적으로 기존에 남편 명의의 주택이 있고, 추가 구입을 할 때는 공동 구매비율을 알맞게 정함으로써 증여세와 종합부동산세 모두를 절세할 수 있다.
처분 시 절세효과
부동산의 절세효과 최종 목적은 양도 시점이라 할 수 있다. 따라서 대부분 투자자는 부동산을 구입하는 시점부터 양도소득세를 유념해 구입하는 것을 볼 수 있다. 특히 일반적으로 종합소득세에서도 절세방법을 고려하고 있지만 그래도 자신들이 번 돈에 대한 정당한 세금을 낸다는 생각과는 달리 양도소득세는 부담이 크고 최대한 절세방법을 찾고 싶은 것이 투자자들의 한결같은 마음이다. 따라서 양도 시점의 절세에 대해 투자자들의 관심이 더 큰 것을 알 수 있다. 그렇다면 공동명의로 하면 양도 시 절세효과에 대해 두 가지로 나누어 살펴본다.
- 양도소득 기본공제 받기 : 양도소득세 신고 시 양도가액에서 취득금액 등 필요경비 등을 차감한 소득금액에서 일괄적으로 250만 원을 공제하게 된다. 이는 양도자별로 해당하는 공제금액으로 공동명의자의 경우에는 양도인별로 적용받을 수 있다. 따라서 단독 명의라면 양도소득 금액에서 250만 원만 차감해 세율을 곱하게 되는데 부부공동 명의라면 양도소득 금액에서 500만 원을 차감해 세율을 곱하게 된다.
- 누진세율 구조에서 낮은 세율 적용받기 : 양도소득세는 누진세율 구조로 되어 있다. 따라서 세율을 적용하는 근거가 되는 과세표준이 높아질수록 높은 세율이 적용된다. 만약 과세표준이 4천만 원일 경우 16%의 세율을 적용받지만, 5천만 원일 경우에는 25%의 세율을 적용받을 수 있다. 단, 갑자기 세율이 높이 적용되는 부작용을 막기 위해 만들어 놓은 누진 공제액을 유념해야 한다.
공동명의의 경우에는 각 지분별로 양도차익을 구하고 과세표준이 계산됨으로써 과세표준이 둘로 나눠지는 효과가 있다. 이에 따라 낮은 세율이 적용되며 절세효과 역시 크게 발생하게 되는 것이다. 반면 중과세율이 적용되는 경우에는 절세효과가 발생하지 않는다. 1세대 3주택이거나, 미등기자산 등의 경우에는 공동명의에 따른 절세효과를 볼 수 없다. 하지만 현재는 1세대 2주택에 대해 일반세율이 적용되므로 공동명의로 되어 있는 부동산의 경우에 보다 혜택의 폭이 넓어졌다.
주의해야 할 점
공동명의에 따른 절세효과에서 같은 양도 자산을 단독 명의와 공동명의 한 경우 양도소득세에서 많은 차이가 발생하게 됨을 알 수 있다. 하지만 부동산을 이미 취득할 때 단독 명의로 했다가 이를 중간에 공동명의로 바꿀 때는 반드시 세무전문가와 상담을 통해 결정해야 한다. 명의변경을 하는 경우 이미 취득 시 냈던 취∙등록세를 명의변경 하는 부분에 대해 취∙등록세를 추가로 납부해야 하기 때문이다. 따라서 단편적인 사실만 가지고 의사결정을 하기보다는 투자나 취득 시점부터 여러 가지 상황을 고려해 공동명의 여부를 판단하는 것이 무엇보다 필요하다. 그뿐만 아니라 공동명의의 경우에 단순하게 50:50의 비율이 아닌 각 상황에 따라 최대한 절세할 수 있는 비율을 어떻게 나눌 것인지에 대해서도 전문가들이 충분한 설명과 충고를 듣고 현명하게 생각해야 함을 명심해야 한다.[2]
절세효과 사례
주택시장은 침체 국면에 들어서고 있지만, 부동산 투자에 관한 관심은 여전하다. 급등하는 물가 속에 현금 가치를 지킬 수 있는 현물 자산의 일종으로 주목받고 있다. 하지만 각종 세금 부담이 여전한 가운데 직접 투자를 결정하기는 쉽지 않다. 이때 선택할 수 있는 대안이 리츠(부동산투자회사) 투자다. 펀드의 일종인 리츠에 투자하면 부동산 '조각 투자'를 할 수 있으면서 세금 부담도 줄일 수 있다. 리츠는 부동산에 투자하는 간접투자 상품이다. 투자자들이 리츠에 투자하면 운용사는 해당 자금을 모아 물류창고나 빌딩 등을 매입해 수익을 올리고 이를 투자자에게 배당한다. 또 리츠는 금융투자 상품으로서 여러 특징이 있지만 세제만 놓고 보면 부동산과 관련한 세금 걱정을 하지 않아도 된다는 것이 가장 큰 장점이다. 투자자가 직접 상가를 매입할 경우 매입 시점에 취득세가 들고 보유하는 과정에서는 재산세를 내야 한다. 상가를 통해 얻은 임대수익에 대해서는 부가가치세 등이 부과된다.
하지만 리츠는 간접투자 상품인 만큼 이 같은 세금을 신경 쓰지 않아도 된다. 리츠 운용 과정에서 수익이 발생하면 배당수익에 대해 소득세를 낸다. 배당수익은 이자수익과 함께 금융소득으로 분류되는 만큼 수익에 대해 14%(지방세를 합하면 15.4%)의 세금이 배당소득 지급 시점에 원천징수된다. 연간 금융소득이 2000만 원을 초과하면 금융소득종합과세 대상이 된다. 원천징수한 세금은 이미 낸 것으로 인정해 공제하고, 금융소득 전체 규모에 따라 6~45%의 종합소득세가 부과된다. 금융소득종합과세 대상이 되면 세율이 높은 데다 건강보험료 등의 납부 부담이 늘어날 수 있다. 분리과세 혜택 꼭 받아야조세당국은 '사회 전체적인 균형 발전이나 건전한 자산 형성에 기여하는 금융투자상품'에 대해 분리과세 혜택을 주고 있다. 여기에 해당하면 기존 금융소득세보다 낮은 세율이 적용되면서 금융소득종합과세 대상에서도 벗어날 수 있다. 정부는 2020년부터 리츠 및 부동산 펀드를 분리과세 대상으로 정했다. 이에 따라 리츠의 배당소득에 대한 세율은 9.9%(지방소득세 포함)로 내려간다. 5000만 원을 투자해 연 5%의 수익을 올렸을 때 종전 과세 기준에 따르면 38만5000원을 내야 하지만, 분리과세가 되면서 부담이 26만 원으로 줄어든다. 금융소득종합과세 대상이라면 절세효과가 더 커진다. 분리과세가 적용되지 않는다면 동일한 수익에 대해 3배가 넘는 96만2500원의 세금을 내야 한다.
다만 이 같은 분리과세 혜택을 받으려면 몇 가지 기준을 충족해야 한다. 우선 리츠에 3년 이상 투자해야 한다는 조건이 있다. 아울러 투자금액은 5000만 원 한도까지 분리과세 혜택을 받는다. 투자일로부터 3년이 지나기 전에 리츠를 매각할 경우 감면받은 세액은 추징된다. 증권사와 은행 등 리츠 판매사에 분리과세 신청서류를 제출한 시점부터 3년간 분리과세가 적용된다는 점도 유의해야 한다. 2021년 12월 말 배당기산일 기점의 리츠를 보유한 투자자라면 2022년 3월 말 배당이 나오기 전에 과세특례를 신청해야 했다. 리츠에 대한 이 같은 세제 혜택은 2021년까지 적용될 예정이었지만 세법 개정으로 2023년까지 2년 연장됐다.[3]
부동산 절세 팁
재산세, 종합부동산세는 6월 1일 현재 소유자에게 과세된다.
예를 들어 오랫동안 살던 집을 4월에 파는 매매계약을 하고 6월 3일에 잔금을 치룬 김 씨는 7월에 나온 재산세 고지서를 보고 가슴이 철렁 내려앉았다. 이미 팔아버려서 지금은 김 씨 소유도 아닌 집에 대한 재산세를 자신에게 내라니 어찌 된 영문이다. 부동산을 보유할 때 내는 세금을 '보유세'라고 한다. 대한민국의 보유세는 재산세와 종합부동산세가 있는데, 6월 1일 현재 소유자에게 과세된다. 그런데 집을 팔 때 매도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 김 씨는 6월 3일에 잔금을 받았으므로 김 씨가 집을 판 날은 6월 3일이다. 즉, 김 씨가 6월 1일 현재 소유자이기 때문에 재산세를 부과하는 때인 7월에 소유자가 누구인지 관계없이, 당해 재산세는 김 씨에게 과세되는 것이다. 이런 내용을 미리 알았더라면 김 씨는 매매계약할 때 잔금일을 며칠 앞당겨 5월 31일로 했을 테고, 그랬다면 김 씨가 해당 집에 대한 재산세를 내는 일은 없었을 텐데 말이다.
부동산을 팔 때 이익이 생겼다면 양도소득세가 과세된다.
'소득이 있는 곳에 세금이 있다'는 가장 대표적인 조세원칙인데, 어떤 소득이냐에 따라 부과되는 세금의 종류는 달라진다. 부동산을 팔면서 이익이 생겼다면 '양도소득세'를 내야 한다. 예를 들면, 1억 원에 산 집을 3억 원에 팔 때 생긴 2억 원(3억 원~1억 원)만큼의 소득에 대해서 내는 세금인데 이때, 취득가액 1억 원뿐만 아니라 취득할 때 낸 취득세와 법무사 비용, 금융기관에 매도하면서 생긴 국민주택채권할인손실, 취득 시와 양도 시 발생하는 공인중개사 수수료, 방 또는 베란다 확장 공사비, 바닥 시공비, 보일러 교체비 등은 필요경비로 공제받을 수 있다. 양도소득세는 양도차익이 있을 때 내는 것인 만큼, 양도가액보다 취득가액에 필요경비를 더한 금액이 오히려 더 크다면, 손해를 본 것이므로 양도소득세를 내는 일은 없다.
일정 요건을 갖춘 1주택을 팔면 양도소득세가 없다.
이 씨 가족은 서울에 집 한 채를 보유하면서 여기서 10년 넘게 살다가 현재 이 집을 팔고 다른 곳으로 이사를 가려고 한다. 10년 동안 집값은 많이 올라서 4억 원에 산 집이 지금은 8억 원이 되었다. 이 씨는 이 집을 팔면서 양도차익 4억 원에 대해서 양도소득세를 내야 되는지 여부는 다음과 같다. 정부에서는 국민주거 안정을 위해서 일정 요건을 갖춘 '1세대 1주택'에는 양도소득세를 비과세 해주고 있다. 비과세해준다는 의미는 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다는 것이며 요건은 1세대가 1주택을 가지고 일정 보유기간과 거주기간 이상을 채우고 파는 양도가액 9억 원 이하인 주택은 양도소득세가 없다. 주택에 대한 양도소득세에서 주택 수를 세는 단위는 인(人)별이 아닌 '세대'이며 세대는 이 씨와 이 씨의 배우자와 자녀를 말한다. 만약, 이 씨가 부모님을 모시고 같이 산다면 부모님도 같은 세대이며 이 씨와 세대원을 통틀어 양 도일 현재 주택이 1채뿐이어야 한다. 예를 들어, 이 씨 명의 주택 1채, 이 씨의 배우자 명의 주택 1채가 있다면 이 씨는 1세대 2주택자가 되는 것이다.
사례의 이 씨가 양도일 현재 1세대 1주택자라면 이제 보유기간과 거주기간 요건을 만족했는지는 보유기간 요건은 해당 주택을 2년 이상 보유한 후에 팔아야 한다는 것이다. 취득일부터 양도일까지의 기간이 2년을 넘어 야 한다는 것이죠. 따라서 1세대 1주택자라도 보유한 기간이 1년 반밖에 안된다면 보유기간 요건을 만족하지 못했으 므로 비과세를 받을 수 없다. 한편, 2년 거주요건은 앞에서 본 2년 보유기간 요건처럼 모든 경우에 적용되는 것은 아니며 어느 지역의 주택을 언제 취득(취득일)했느냐에 따라 달라진다. 2017년 8.2부동산 대책으로 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역에 있는 주택은 해당 주택에서 2년 이상 실제로 거주해야 비과세를 받을 수 있다. 하지만, 조정대상지역이라도 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택은 2년 보유기간만 채우면 2년 이상 실제로 살지 않아도 비과세를 받을 수 있다. 다만, 무주택자가 8월 2일 이전에 주택을 사기로 계약을 하고 계약금을 지급한 경우에는 잔금일 즉, 취득일이 8월 3일 이후여도 2년 거주요건이 적용되지 않아 2년 이상 보유만 하면 된다. 또한, 조정대상지역이 아니라면 2년 보유기간 요건만 채우면 된다. 이처럼 거주요건은 모든 주택에 해당하는 '1세 대 1주택 비과세 요건'은 아니므로 비과세를 받기 위해서는 내 집이 거주요건을 만족해야 하는지 아닌지를 미리 체크해 볼 필요가 있다.[4]
동영상
각주
- ↑ 〈절세효과〉, 《용어사전》
- ↑ 공인회계사 은봉수, 〈부동산 공동명의, 절세효과 톡톡〉, 《재인세무회계사무소》, 2011-12-08
- ↑ 노경목 기자, 〈부동산 투자하면서 세금 걱정된다면?…'절세효과' 누리는 법〉, Investing.com, 2022-03-21
- ↑ 국세청, 〈일상생활에서 꼭 알아두어야 할 부동산 절세 팁〉, 《네이버 블로그》, 2019-08-09
참고자료
- 〈절세효과〉, 《용어사전》
- 공인회계사 은봉수, 〈부동산 공동명의, 절세효과 톡톡〉, 《재인세무회계사무소》, 2011-12-08
- 노경목 기자, 〈부동산 투자하면서 세금 걱정된다면?…'절세효과' 누리는 법〉, Investing.com, 2022-03-21
- 국세청, 〈일상생활에서 꼭 알아두어야 할 부동산 절세 팁〉, 《네이버 블로그》, 2019-08-09
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