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종합부동산세
종합부동산세(綜合不動産稅)는 재산세의 하나이다. 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해 국세청이 별도로 누진세율을 적용하여 부과한다. 종부세(綜不稅)라고도 한다.
개요
부동산 보유에 대한 조세 부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모하기 위하여 고액의 부동산 보유자에게 부과하는 세금이다. 종합부동산세법은 고액 부동산 보유자에 대하여 부담능력에 비례하는 보유세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 위해 2005년 1월 5일 '종합부동산세법'이 제정됐다. 흔히 줄여서 '종부세'라고 한다. 고액의 부동산 보유자에 대하여 지방세보다 높은 세율로 과세하는 국세이다. 2000년대 초반 부동산 가격이 급등하자 부동산 투기 억제를 목적으로 2005년 도입하였다. 부동산 보유에 대한 조세 부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지하기 위하여 2005년 1월 제정된 〈종합부동산세법〉에 따라 부과·징수된다.
과세 기준일(매년 6월 1일) 기준 국내의 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세된다. 우선 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세 유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해서는 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과하게 된다. 지방자치단체가 부과하는 재산세와는 별도로 국세청이 일정 기준을 초과하는 전국의 토지와 주택을 합산해 누진과세하는 것이다. 유형별 과세 대상 부동산과 공제액(과세 표준액)은 다음과 같다. 주택(주택 부속 토지 포함)의 경우 공제액 6억(1세대 1주택은 9억), 종합합산토지(나대지·잡종지 등)의 경우 공제액 5억, 별도합산토지(상가·사무실 부속 토지 등)의 경우 공제액 80억이다. 예를 들어 주택의 경우 공시가격이 6억을 넘을 경우 종합부동산세를 납세해야 한다. 2005년 당시에는 부동산 소유자 인별(개인별) 합산으로, 2006년부터는 세대별 합산으로 과세되었는데 세대별 합산은 위헌이라는 판결에 따라 2008년부터 다시 인별 합산으로 과세되었다. 과세표준 역시 2008년 〈종합부동산세법〉 개정에 따라 변경되었다.
주택에 대한 종합부동산세 세액은 과세표준 구간에 따라 정해진 세율을 적용하여 계산한 금액으로 한다. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우의 세율은 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우의 세율보다 낮다. 이는 3주택 이상 다주택자와 실거주 목적의 1주택자를 동일하게 과세하는 것은 합리적이지 않기 때문이다. 주택의 종합부동산세 세율은 여러 차례에 걸쳐 조정되었는데, 2018년부터 2020년까지는 해마다 조정되었다. 2020년에는 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 내 2주택 보유자 등 다주택자에 대한 세율을 더욱 상향 조정하여 다주택자에 대한 보유세를 한층 강화하였다. 2019년 기준 주택 부문 종합부동산세 납세자는 51.1만 명으로 전체 인구 대비 1.0%에 달하였다. 종합합산토지와 별도합산토지에 대한 종합부동산세 세액 역시 과세표준 구간에 따라 정해진 세율을 적용하여 계산한 금액으로 한다. 2022년 12월 23일에는 1주택 기준 과세기준이 12억 원으로 조정되는 등 부동산 시장 상황과 정치 논리에 따라 과세표준 등이 조정된다.
종합부동산세는 도입취지에도 불구하고 고가 주택이나 토지소유자에게 징벌적인 과세라는 논란이 끊이질 않았다. 오히려 조세 부담까지 포함한 호가를 높여 주택 가격을 높이고 과세 강화는 지금까지 겪어보지 못한 부동산 거품을 낳았다는 지적도 받고 있다. 국세청의 2022년 주택분 종합부동산세 고지 통계를 분석한 결과, 서울 지역 주택분 종부세 과세 대상자가 2017년 대비 약 3.2배 급증(18만4500명→58만4029명)한 것으로 나타났다. 이는 서울 지역 주택 소유자의 22.4%에 해당하는 규모로, 2017년 7.6%에 불과했던 서울지역 종부세 과세 대상 비중이 5년 사이에 14.8%p 늘어난 것이다. 특히 종부세 도입 이후 처음으로 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 종부세 과세대상자 비중(48.8%)이 50% 이하로 내려갔다. 종부세 과세대상이 큰 폭으로 증가해 과세지역도 서울 전반으로 확산되었기 때문이다. 고지세액 측면에서 서울 지역 주택분 종부세 고지세액은 1조8144억 원으로, 2017년(2366억 원) 대비 약 7.7배 증가했다.[1][2]
종합부동산세 납세의무자
- 주택 : 인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 자 (단, 1세대 1주택자는 11억 원을 초과하는 자)
- 종합합산토지 : 인별로 소유한 전국 종합합산토지(나대지 등)의 공시가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자
- 별도합산토지 : 인별로 소유한 전국 별도합산토지(주택을 제외한 건축물의 부속토지 등)의 공시가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자[3]
종합부동산세 고지 및 납부
종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상 여부를 판정한다. 이는 관할세무서장이 납부할 세액을 결정·고지하며, 납세의무자는 납부기간(12월 1일~12월 15일)에 직접 금융기관에 납부하거나 가상계좌, 인터넷 뱅킹, 홈택스 접속을 통해 전자·신용카드 납부도 가능하다. 만약 납세자가 신고를 원할 경우에는 고지와 관계없이 납부기간(12월 1일~12월 15일)까지 신고·납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소된다. 한편, 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있다. 분납할 수 있는 세액은 납부하여야 할 세액이 250만 원 초과~500만 원 이하일 경우에는 250만 원 초과하는 금액을, 납부하여야 할 세액이 500만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 1/2 이하 금액이다. 한편, 종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 한다.
납부할 종합부동산세 계산 방법
{인별 전국합산 공시가격 - 공제금액)×공정시장가액비율}×세율 - 법정 공제세액
※ {인별 전국합산 공시가격 - 공제금액)×공정시장가액비율} = 종합부동산세 과세표준
※ 법정 공제세액은 ① 재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 대한 재산세상당액 ② 1세대 1주택 세액공제액 ③ 세부담상한액을 초과하는 금액[3]
종합부동산세 변천
종합부동산세는 2005년 시행 당시에는 공시가격 9억 원 초과 주택, 공시지가 6억 원 초과 토지, 별도합산과세 대상인 경우 공시지가 40억 원 초과 사업용 토지에 대해 부과되었고, 부과된 종합부동산세는 부동산 소유자 개인별로 과세되었다. 또 개인이 소유한 주택, 나대지, 사업용 건물 부수토지를 별도로 합산한 금액이 재산 종류별로 기준 금액을 초과할 경우, 초과분 액수에 따라 1~4%의 세금이 부과되었다. 이후 2006년부터 종합부동산세 과세기준이 인별 합산방식에서 세대별 합산방식으로 바뀌었다가 2008년 말 세대별 합산 부분이 위헌판결을 받음에 따라 다시 개인별 합산으로 재변경되었다. 또 과세기준 금액도 공시가격 6억 원 초과 주택(1세대 1주택자의 경우 3억 원 추가 공제), 공시지가 5억 원 초과 토지, 별도합산과세 대상인 경우 공시지가 80억 원 초과 사업용 토지에 대해 재산세와는 별도로 인별 합산하여 국세로 징수하도록 변경하였다. 2021년 9월에는 1가구 1주택자의 종부세 과세 기준을 9억 원에서 11억 원으로 상향하는 내용의 종합부동산세법 개정안이 발효되었다.
9·13 주택시장 안정방안(2018)
2018년 9월 13일 정부가 발표한 '9·13 주택시장 안정방안'에 따르면 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 최고세율을 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 또 과표 3억∼6억 원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 0.2%포인트 인상하기로 했다. 이러한 내용은 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다.
12·16 주택시장 안정화 방안(2019)
정부가 2019년 12월 16일 발표한 '주택 시장 안정화 방안'에 따르면 정부는 기존 고가 1주택 보유자와 다주택자의 세 부담을 늘려 집을 팔게 하기 위해 종합부동산세를 강화하기로 했다. 이에 따라 2018년 9·13 대책에서 종부세를 강화한 지 1년 3개월 만에 다시 종부세가 인상됐다. 종부세율 인상 폭은 보유 주택 수와 주택 지역에 따라 차등을 둬, 고가 1주택자에게 적용하는 세율을 기존 0.5∼2.7%에서 0.6∼3%로, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자 세율을 기존 0.6∼3.2%에서 0.8∼4%로 크게 올리기로 했다. 또 조정대상지역에서의 2주택자의 보유세 상한선을 200%에서 300%로 높인다.
7·10 부동산 대책(2020)
정부가 2020년 7월 10일 '7·10 부동산 대책'을 통해 다주택자 대상 종부세 중과세율을 인상하기로 했다. 이에 따르면 개인의 경우 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0%의 세율을 적용하며, 법인은 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6%를 적용한다.
종합부동산세법 개정(2020. 12. 국회 통과)
기존에는 부부 공동명의 1주택자의 경우 부부 합산으로 공시가격 12억 원(각 6억 원)까지는 종합부동산세 적용을 받지 않고, 고령자·장기보유에 따른 세액공제 혜택을 받을 수 없었다. 2020년 12월 2일 국회를 통과한 종부세법 개정안에서는 2021년부터 부부 공동명의 1주택자도 세액공제 혜택을 단독명의 1주택자처럼 받을 수 있도록 한 대신 공제 기준을 12억 원에서 9억 원으로 낮췄다.
종합부동산세법 개정(2021. 9. 발효)
1가구 1주택자의 종합부동산세 과세 기준을 9억 원에서 11억 원으로 상향하는 내용의 종합부동산세법 개정안이 2021년 8월 31일 국회 본회의를 통과하고 국무회의에서 공포되면서 9월 시행되었다. 이에 따르면 종부세 추가공제액을 기존 3억 원에서 5억 원으로 인상해 기본 공제액 6억 원과 합해 과세 기준액이 9억 원에서 11억 원으로 올라간다. 다만 6억 원씩 공제받는 부부 공동명의 등 다른 부과 기준은 그대로 유지한다.[3]
과세대상 및 방법
종부세 납세의무자는 6월 1일 기준 현재 인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 자산별 공제액을 초과하는 사람이다.
과세대상의 자격요건
- 1주택자 : 기본공제가 11억 원이 가능하고, 장기보유자나 고령자의 경우 추가로 세액공제가 가능하다
- 일시적2주택자 : 2021년까지는 2주택자로서 과세대상이었지만, 2022년 윤석열정부 들어서 1주택자와 같은 자격이 되었다.
- 다주택자 : 조정대상지역 2채 이상 or 3채 이상의 소유자
계산법
아파트나 다가구 등의 주택 과세대상은 공시가격 9억 원 초과다. 다만, 1세대 1주택자는 12억 원 이상을 기준으로 한다. 종합합산토지(나대지·잡종지 등)와 별도합산토지(상가·사무실 등)는 각각 5억 원, 80억 원을 초과해야 종부세 과세대상이다. 공시가격 현실화율(22년 공동주택 71.5%)을 고려하면 공시가격 6억 원은 시가 8억3천만 원, 공시가격 11억 원은 약 15억4천 수준이라는 게 국세청의 설명이다. 종부세의 세액계산흐름도는 상당히 복잡하기 때문에 공시가격 13억4500만 원인 경우(공시가격 26억9천만 원 주택의 1주택자 공동명의)의 실제 고지서를 예시로 들며 설명한다. 우선 세액계산은 과세표준을 계산하는 것으로 시작한다. 주택 종부세의 과세표준은 '(공시가격 합계액-기본공제액)X공정시장가액비율(2022년 기준 60%)'로 산출한다. 위의 사례에서는 과세표준 = (13억4500만 원 – 6억 원) X 60% = 4억4700만 원이다. 세율은 해당 과표에 대한 누진세율이 0.8%이자 기본공제금액이 60만 원이므로 종합부동산세액 = 4억4700만 원 * 0.8% - 60만 원 = 2,976,000원이다. 공제할 재산세액은 946,112원인데 기본 취지는 7월 1일과 9월 1일에 이미 부과된 재산세와 이중과세를 방지하기 위한 공제로써 계산방법은 상당히 복잡하여 더 이상의 자세한 설명은 생략한다.
다주택자도 기본적으로는 셈법은 같다. 가장 큰 차이점은 적용되는 세율이 다르다는 점이다. 단 부동산 정책이 어렵고 복잡하다는 것이 "다주택자"의 정의가 세금마다 다르며 그 의미가 지속적으로 변화한다는 데에 있다. 2022년 기준으로 다주택자란 조정대상지역 2채 이상 또는 비조정대상지역 3채 이상 보유자이다. 2022년 종부세의 기준일은 2022년 6월 1일 기준 조정대상지역이므로 7월5일부터 조정대상지역에서 해제되었다고 한들 2022년의 종부세에는 해제가 적용되지 않는다. 이렇게 부동산 세금은 뉴스가 나왔다고 해서 끝나는게 아니라 자신에게 맞는 상황이 어떤 것인지 매번 확인하고 있어야 한다. 그리고 공정시장가액비율은 △2019년 85%, △2020년 90%, △2021년 95%, △2022년은 60%이다. 이후 2023년부터는 80%로 예정되어 있다.[4]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
