마용성

마용성

마용성(麻龍城)은 2010년대 중반부터 부동산 업계에서 새롭게 통용되는 줄임말로써, 서울특별시에 소재한 마포구, 용산구, 성동구의 첫 글자를 각각 따왔다. 현재는 각종 언론매체 및 인터넷상에서 매우 흔히 쓰이고 있는 부동산 업계의 지역 대명사가 되었다.

개요

마용성은 지리적으로는 세 곳의 자치구 모두 한강을 남향으로 바로 접하고 있다는 공통점이 있다. 또한 서울의 3대 도심인 한양도성, 강남, 여의도 중, 최소 2곳 이상에 매우 인접한 입지적 우수성을 가졌다. 3대 도심을 트라이앵글로 선을 이어보면 각 변의 중간에 해당하는 지역들이기도 하다. 유래는 현재 정확하게 남아있지 않지만, 통상적으로 2010년대 중반, 마포구와 성동구에 신축 아파트들이 집중적으로 준공되며 이 지역으로 3040 세대의 주거 선호도가 일시에 높아지면서 생겨난 것으로 유추된다. 주로 마포구 공덕역~아현역 일대, 용산구 효창공원 앞 역~이촌역 일대, 성동구 옥수역~왕십리역 일대를 뜻한다. 생활권상, 마포구 상암동은 인근의 가재울 뉴타운, 수색증산 뉴타운 등과 함께 DMC라는 업무 주거지역으로, 성동구 성수동은 중랑천 너머의 별도의 고급 주상복합 주거지역으로 분리되는 경향이 있다. 용산구 한남동과 이태원동 일대는 대한민국 최고의 부촌으로 명백히 구분된다.

2021년 11월 기준, 지역별 아파트 매매가, 평당 단가 순위에서 서울 25개구 중, 강남3구 지역의 다음 순위를 다투는 지역들이다. 2000년대 초반까지는 마포구, 용산구, 성동구는 이미지가 지금처럼 좋지는 않았다. 물론, 용산구의 경우에는 최고의 부촌들인, 한남동, 이태원동, 동부이촌동이 있었기에 당시에도 서울 시내에서 아파트 매매가로 강남3구에 버금가는 자치구였다. 반면에 마포구나 성동구는 각각 광화문과 여의도, 종로와 강남과 인접한 우수한 입지에 비해서 주거지역으로 제대로 평가받지 못했다. 이는 1950년대에 한국전쟁으로 인한 실향민들과 1960~1970년대에 이촌향도 현상으로 인한 주민들이 몰려들면서 스프롤 현상이 발생했기 때문이다. 당시는 체계적인 도시개발에 대한 수립이 되지 않던 시절이었기 때문에 마구잡이로 난개발이 이루어졌고, 결국에는 달동네라는 오명을 뒤집어쓴 지역으로 남아있었다. 게다가 마포구에는 쓰레기 매립장까지 있었다.

2000년대 중반에 접어들고, 뉴타운 사업이 본격적으로 추진되면서 상황이 달라지기 시작했다. 3대 도심을 끼고 있는 입지적 핵심 요충지라는 것이 부각되면서 부동산 가치가 급격히 올라가기 시작했고, 여기에 뉴타운을 위시로 한 신축 아파트의 공급과 연계된 상권의 개발은 기름을 끼얹은 격이었다. 그 덕분에 과거의 달동네라는 이미지를 벗고, 서울의 신흥 부촌으로 꼽히는 지역이 되었다. 성수동 이 대표적 사례. 이들 지역의 아파트 매매가는 2021년 11월 현재, 신축 아파트 기준으로, 34평 20억 대 초중반으로 신흥 부촌이라는 표현에 걸맞게 매우 높은 편이다. 한강 맞은편, 동작구의 흑석 뉴타운의 경우도 비슷한 개발 배경 및 현상이 적용된다.

도심권의 용산구를 사이에 두고 마포구는 서강대와 홍익대, 성동구는 한양대 등의 주요 대학교 및 연남동, 성수동과 같은 거대 상권을 끼고 있으며 각각 월드컵공원, 서울숲 등 큰 공원 또한 소재하고 있다. 강변북로와 내부순환로 등 도로교통과 2호선으로 대표되는 철도교통이 모두 편리한 편이며, 마포구의 공덕역과 성동구의 왕십리역은 서울의 대표적인 환승거점으로 통한다. 마용성이라는 용어가 신흥 주거벨트의 대명사가 되면서, 최근에는 경기도의 수용성(수원, 용인, 성남)이나 마용 성동, 마용 성광(+광진구), 청마 용성(+청량리)과 여러 변형 버전도 존재한다.

전망

수도권 시장에 공급 부족 현상이 이어지는 가운데, 서울에서는 강남3구 보다 마용성 지역에서 신규 공급이 더 희소했던 것으로 조사돼 눈길을 끈다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약 홈을 분석한 결과, 지난 2017년 1월부터 현재까지(2022년 5월 31일 기준) 서울에서는 195개 단지에서 총 4만 2,396가구가 일반에 공급됐다. 같은 기간 동안 강남구, 서초구, 송파구 등 강남3구에서는 총 38개 단지에서 8,623가구가 일반에 공급됐다. 이는 서울시 전체 공급량의 20.3%에 해당하는 수치다. 반면 마포구와 용산구, 성동구 등 이른바 마용성 지역에서는 7개 단지에서 단 1,590가구만이 일반에게 공급됐다. 상황이 이렇다 보니 마용성 지역에서는 공급된 아파트들이 연일 신고가를 갱신하며 집값 상승을 주도하고 있다. 수요자 선호도 높은 마용성 지역은 2019년 이후 공급이 잠긴 상태이다 보니, 이미 공급된 단지들의 몸값이 높아지고 있는 추세며 특히 마용성 진입이 가능한 자본금을 갖춘 수요자들은 차별화된 주거 경험을 누리고 싶어하는데, 기존 공급 단지들에서 모두 소화할 수 없다 보니 고급화된 오피스텔과 도시형생활주택 등이 이 자리를 대체하고 있다.

관련 기사

• 용산 아파트 가격이 서울에서 가장 가파른 상승세를 나타내며 그간 마용성(마포‧용산‧성동구)으로 묶였던 지역들과 다른 양상을 보이고 있다. 대통령실 이전에 따른 지역 개발 기대감이 반영된 결과로 풀이된다. 15일 현지 부동산 중개업소와 한국 부동산원에 따르면 서울 용산구 아파트 가격 상승세가 심상치 않다. 특히 용산공원 개발 기대감이 있는 보광‧서빙고‧한남동 등이 용산구 전체의 가격 상승을 이끌고 있는 것으로 나타났다. 이는 최근 하락세를 이어 가고 있는 마포‧성동구 아파트 가격과 상반된 분위기다. 대통령실 이전으로 정부에서 용산공원 개발에 더욱 신경 쓸 것이란 기대가 점차 커지고 있어 주거환경 개선으로 인한 거래 활성화도 기대되고 있고 덧붙였다. 다만 용산구 내에서도 대통령 집무실 위치에 따라 집값 추이가 갈리는 모양새다. 집무실이 들어선 한강로동 인근에선 상승세가 나타나지 않는 반면, 한강공원 개발 기대감에 따른 수혜가 예상되는 지역의 아파트 가격은 오르고 있다.
• 전국적으로 집값 하락세가 가파른 가운데 서울에서 작년 집값 상승을 주도했던 노도강(노원 도봉 강북)·마용성(마포 용산 성동) 지역에 관심이 쏠리고 있다. 19일 한국부동산원에 따르면 이번주 전국 아파트 매매가격은 0.23% 하락했다. 전국 집값은 지난주(0.20%)보다 낙폭이 커지면서 관련 통계 집계를 시작한 2012년 5월 이후 10년 5개월 만에 최고 하락폭을 기록했다. 서울(-0.22%)은 20주 연속 내림세를 나타냈다. 2012년 9월(-0.17%) 이후 10년 1개월 만에 기록한 가장 큰 하락률이다. 특히 한때 불패신화를 이어갔던 노도강의 약세가 두드러졌다. 노원구는 상계·중계·월계동 위주로 하락세가 짙어지며 집값이 0.36% 떨어졌다. 도봉구(-0.40%)는 도봉·창동 구축 위주로 하락했고 강북구(-0.20%)도 마찬가지였다. 지난달 기준으로 봐도 비슷하다. 부동산원의 9월 전국 주택 가격 동향에 따르면 노원구(-1.17%)의 낙폭이 서울에서 가장 컸다. 도봉구(-0.83%)도 창동·도봉동·쌍문동 위주로 매물 가격이 빠르게 내리면서 서울에서 두 번째로 하락률이 높았다. 노도강과 비슷하게 집값이 크게 올랐던 마용성(마포·용산·성동구)도 마찬가지다. 마포구 성산시영아파트 전용면적 50㎡는 지난 5일 9억 3000만원에 거래돼 지난해 8월 신고가(12억원) 대비 2억 7000만 원 하락했다. 대통령 집무실 이전으로 기대감이 컸던 용산의 ‘파크자이’ 전용면적 162㎡는 최근 18억원에 실거래됐다. 지난해 7월 매매가(20억 7000만원) 대비 2억 7000만원 떨어진 가격이다.

참고자료

• 〈마용성〉, 《나무위키》
• 김동호 기자 , 〈신규 공급 희소한 '마용성' 지역 주거 대체재로 고급형 도시형생활주택 인기〉, 《서울경제》, 2022-06-22
• 최지혜 기자 , 〈마용성' 중 용산 두각… 개발 기대감에 부동산 시장 '들썩'〉, 《매일일보》, 2022-05-15
• 고정빈 기자 , 〈한때 서울아파트 폭등 주도했던 노도강·마용성 지금은?〉, 《서울와이어》, 2022-10-19

같이 보기

• 노도강
• 용산구
• 마포구
• 서울특별시
• 수도권
• 성동구
• 강남3구
• 강남4구
• 강남5구
• 강남

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