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임대소득
임대소득(賃貸所得)은 자산을 타인에게 빌려주고 받는 대가를 말한다.
개요
재산소득은 소유한 재산을 타인이 사용한 대가로 받은 순수입이다. 여기에는 임대소득, 이자소득, 배당소득, 연금소득, 상표 사용료/인세/사용료 등이 포함된다. 임대소득은 기본적으로 주택, 건물, 토지, 기계장비 등의 자산을 빌려주고 받은 소득을 의미한다. 그런데 통계청에서는 토지임대소득만 재산소득에 포함시키고 그 외의 부동산과 기계장비 임대소득은 사업소득으로 분류한다. 이자소득은 저금이나 채권 등으로 얻은 이자 수입 또는 다른 가구나 사업체에 돈을 빌려주고 받은 이자 수입을 의미한다. 또한, 배당소득은 직접 업무에는 참여하지 않고 투자만 한 사업체로부터 받은 수입을 의미한다. 상표 사용료/인세/사용료는 저서나 창작물 등 특허나 저작권이 있는 자료를 사용하게 해준 대가로 받은 소득을 의미한다.[1]
임대소득 종류
부동산임대소득
부동산임대소득(不動産賃貸所得)이란 부동산, 부동산상의 권리, 공장재단과 광업재단, 광업권 등을 대여하고 받는 차임·지료·보수 등과 같은 대가를 말한다. 대여는 전세권 등의 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 등의 방법에 의해 물건 또는 권리를 사용·수익하게 하고 대가를 받는 것이다. 대여는 전세권 등의 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 등의 방법에 의해 물건 또는 권리를 사용·수익하게 하고 대가를 받는 것이다.[2]
직장인 부동산 임대소득? 세금 신고
주택을 임대해 주고 임차인으로부터 받는 월세는 다음 종합소득세 항목에서 몇 개는 확실히 제외될 만하지만, 사업소득이다. 즉, 따로 서브잡을 갖지 않은 순수 근로소득자라도 주택임대 소득이 있다면 종합소득세 신고 대상일 확률이 매우 높다. 세금이라는 말에 두려움부터 들 수 있으나 주택을 임대하는 모든 이들이 과세 대상인 건 아니다. 그게 근로소득자든 사업소득자든 말이다.
- '월세 vs 전세' 임대 유형별 과세 기준
월세를 받는 경우에는 2주택 이상 소유자가 임대했을 때만 종소세 신고 대상이다. 대인의 주택 수는 개인 기준이 아닌, 부부 합산으로 체크하고, 단 1주택만 있더라도 해당 주택 공시가격이 9억 원을 초과하면 마찬가지로 신고가 필요하다. 전세보증금을 받는 경우에도 조건에 따라 달라진다. 기본적으로 3주택 이상이면서 보증금의 총합이 3억 원을 초과하면 종합소득세 신고 의무가 있어요. 하지만 한시적으로 예외가 적용된다. 과세가 달린 문제이니 반드시 확인해 줘야 한다.
전세보증금을 받는 임대소득자, 다음과 같을 때 비과세이다.
- 주택에서 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 or 1세대당 40㎡ 이하
- 주택의 해당 과세기간 기준 시가가 2억 원 이하
- ※ 2023년 12월 31일까지 주택 수에 미포함된다.
- 과세 대상 주택 수에 따른 소득 계산
종합소득세 과세 대상 여부에 대한 확인이 끝났으니, 해당 과세 연도에 신고할 금액은 어떻게 계산하는지는 다음과 같다. 주택 수를 카운팅할 때는 앞서 강조한 것처럼 부부합산임을 잊지 말아야 한다.
- 1주택 : 월세 x 개월 수, 전세 없음.
- 2주택 : 월세 x 개월 수, 전세 없음.
- 3주택 이상 : 월세 x 개월 수 + 간주임대료, 전세 간주임대료.
다른 건 쉽게 이해되는 가운데 '간주임대료'가 생소할 수 있다. 간주임대료란 전세보증금을 특정 값으로 치환해서 계산하는 개념이에요. 임대업자가 임대보증금으로부터 얻는 이자인 셈이다. 조금 복잡하게 들리기도 하지만, 최대한 공평한 과세를 위해 도입된 방법으로, 간주임대료 계산 방법은 다음과 같다.
- 기장신고: (보증금 - 3억 원) x 60% × 정기예금이자율 - 임대사업부분 발생 이자·배당
- 추계신고: (보증금 - 3억 원) x 60% × 정기예금이자율
- 신고 방법은 두 가지 '종합과세와 분리과세'
주택임대 소득을 계산하는 공식까지 오면 산출된 소득을 어떻게 신고하느냐의 단계인데, 수입 금액 2천만 원을 기준으로 무조건 종합과세하는 경우와 분리과세 선택이 가능한 케이스로 나누어진다.
- 주택임대수입 총액이 2,000만 원 이상
- 반드시 종합과세 대상이다.
- 주택임대 소득과 함께 근로소득, 사업소득 등 종합소득 항목과 합산해 개인 소득세율(6~45%)을 적용
- 주택임대수입 총액이 2,000만 원 이하
- 종합과세
- 주택임대 소득만 분리과세할 수 있으며 세율 14%가 적용
주택임대 소득 분리과세를 선택하면 인정되는 필요경비가 상대적으로 많은 편이다. 따라서 근로소득이 있는 임대인은 분리과세가 절세에 더 유리한지 미리 점검할 필요가 있다. 종합과세를 하면 다른 소득까지 합쳐져 과세표준값이 커지고, 적용되는 개인 소득세율도 높아진다는 점을 고려해야 한다.[3]
임대소득 있는 직장인, 종합소득세 신고
종합소득세 신고 납부기한인 5월, 주택을 임대한 사람들도 신고가 한창이다. 주택임대소득에 따라 분리과세와 합산과세를 잘 따져 선택해야 절세에 유리할 수 있다. 주택임대소득에 대한 세금 계산은 복잡하며 주택 수와 월세의 규모, 주택 가격, 주택 면적, 임대 당시 기준시가, 임대수입 등 많은 조건들을 확인해야 임대소득세를 정확하게 계산할 수 있다. 또한 근로소득 등 타 소득이 있다면 합산해서 종합소득세를 신고해야 할 수도 있다. 먼저 주택 수는 배우자가 있다면 합산해 계산해야 하며 자녀의 보유 주택과는 합산하지 않는다. 원룸이 여러 개인 다가구주택은 일반적으로 1주택으로 보지만 구분 등기된 경우 각각 한 개의 주택으로 계산하는 경우도 있으니 주의해야 한다. 오피스텔은 상시 주거용으로 사용되는 경우 주택으로 간주하며 1주택자의 경우 주택임대소득에 대한 과세가 되지 않지만, 고가 주택인 경우 과세가 된다. 그 기준이 2023년부터 기준시가 9억 원에서 12억 원으로 상향됐다.
월세가 아닌 전세보증금만 받는 경우에도 주택임대소득 과세 대상이 될 수 있습니다. 바로 3주택 이상 보유자로 보증금에 대해 간주임대료를 계산해야 한다. 보증금 총액이 3억 원을 초과하는 경우 초과 금액의 60%에 대해 법정 이자 만큼을 임대수입으로 계산한다. 따라서 2주택 이하이거나 보증금 총액이 3억 원을 미달하는 경우 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 대상은 아니다. 과세 의무 유무가 판단됐다면 방식을 선택해야 한다. 이는 임대수입이 2000만 원을 초과하는지 여부가 중요하다. 2000만 원을 초과한다면 임대소득 외 타 소득과 합산과세 해야 하고, 2000만 원 이하일 경우 합산과세와 분리과세 중 골라서 납세해야 한다. 분리과세를 선택했다면 필요경비를 차감하고 공제를 받게 됩니다. 필요경비란 소득의 계산에서 공제되는 경비를 말한다. 먼저 임대수입금액의 50%가 필요경비로 차감되고, 임대소득 외 타 소득이 2000만 원인 경우 200만 원이 추가 공제된다. 여기에 주택 임대사업자를 등록했다면 400만 원을 추가로 공제받을 수 있다.
일례로 주택임대 수입금액이 1800만 원이면 임대소득의 50%인 900만 원이 기본으로 공제된다. 임대소득 외 타 소득이 2000만 원 이하인 경우 200만 원을 추가로 공제받아 총 1100만원을 공제받는다. 따라서 과세액은 1800만 원에서 1100만 원을 공제한 700만 원이다. 여기에 임대사업자를 등록한 경우 400만 원이 임대소득공제되고, 남은 300만 원을 분리과세하면 14%의 세율을 적용해 42만 원의 종합소득세를 부담하게 된다. 종합과세를 선택하는 경우 타 소득과 합산과세해 종합소득세율인 6~45%을 적용 받는다. 단, 위와 같이 임대소득 외 타 소득과 주택임대업 사업자등록 여부, 임대소득, 분리과세 시 필요경비·기본공제 우대 적용 여부 등에 따라 과세액에 차이가 크기 때문에 세무 전문가와 상의하는 것을 권장하고 있다.[4]
동영상
각주
- ↑ 〈재산소득〉, 《가구소득》
- ↑ 〈부동산임대소득〉, 《회계·세무 용어사전》
- ↑ 〈직장인 부동산 임대소득? 세금 신고는 이렇게!〉, 《삼쩜삼 고객센터》
- ↑ 이심환 기자, 〈임대소득 있는 직장인, 종합소득세 신고해야 하나?〉, 《리얼캐스트》, 2023-05-16
참고자료
- 〈임대소득〉, 《네이버 국어사전》
- 〈재산소득〉, 《가구소득》
- 〈부동산임대소득〉, 《회계·세무 용어사전》
- 〈직장인 부동산 임대소득? 세금 신고는 이렇게!〉, 《삼쩜삼 고객센터》
- 이심환 기자, 〈임대소득 있는 직장인, 종합소득세 신고해야 하나?〉, 《리얼캐스트》, 2023-05-16
같이 보기
