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신시가지
신시가지(新市街地)란 비도시적인 토지로서 이용되고 있던 지역에 주로 계획적 개발 등이 행하여져서 새롭게 시가지로서 형성된 일정한 토지의 구역을 말한다. [1]
개요[편집]
신시가지는 1966년 미국의 저명한 도시계획가인 H.Perloff 교수에 의하여 처음으로 이 개념이 사용되었다. 이는 기존 도심지 개발 방법을 개선하기 위하여 제안된 방법이다. 즉 기존의 도심지 재개발 방식이 지나치게 단편적이고, 소규모 필지 단위로 시행되어 도시 전반적인 공간 배치에 모순을 야기시키고 있으며, 또한 주거지가 상업지로 변경됨에 따라 주거지가 직장으로부터 떨어져 교통문제를 가중시키는 폐단을 가져왔다. 이와 같은 모순과 폐단을 해결하고 도심을 규모에 알맞게 종합적으로 재개발하는 개념이다.[2]
형성[편집]
- 첫째 도시 인구 증가와 세대수 증가로 주택 공급의 필요성에 의해 도시 정책적 측면에서 이루어진다.
- 둘째는 생활 수준 향상에 따른 생활 환경의 질적 수준을 제고하기 위해 새로운 거주 구역이 신시가지로 개발되기도 한다.
- 셋째는 기존 도시의 불균형을 시정하기 위한 목적으로 개발 부진 지역을 신시가지로 개발함으로써 성장 효과를 유도한다.
- 넷째는 기성 시가지를 중심으로 한 도시 인구의 집중 완화, 교육·산업 등의 육성과 같은 특수 목적으로 개발이 이루어진다.[3]
발전[편집]
한국사 최초의 도시계획은 백제 온조왕의 하남 위례성 신시가지 개발이다. 온조왕은 고구려에서 내려오다 마한 목지국에 귀부하고 서울 강남 일대에 터를 잡아 성을 짓고 마을을 만들었는데, 당시 강남 일대는 사실상 무주지였던 터라 신시가지 개발이 진행된 것이다. 대한민국의 신시가지는 본래의 취지에서 벗어나 자족 기능을 갖추기보다는 베드타운이 된 도시가 상당히 많다. 모든 신도시 계획이 자족 기능을 언급하고 있으나, 실제 신도시 계획은 서울의 높은 집값을 잡고 수도권 무주택자들에게 주택을 공급하는 것에만 중점을 둘뿐 자족 기능은 거의 고려하지 않거나, 고려하더라도 신도시 지역에 부과된 법적 규제 등으로 인해 자족기능을 갖출 여건이 되지 않기 때문이다. 오히려 비수도권 신도시들이 수도권보다 제 기능을 하는 경우가 많은데, 비수도권은 수도권보다 경제·사회적 기능이 덜 집중되었기 때문에 도시가 스스로 자리를 잡고 발전하려면 자족 기능을 필수적으로 갖출 수밖에 없다.
신시가지 개발계획에 단독주택 부지도 포함되긴 하나, 1세대만 거주하는 진정한 의미의 1~2층짜리 단독주택이 아닌 3~6세대가 거주하고 경우에 따라 1층은 상가 또는 주차장으로 조성되는 3층 내외의 소형 주택들이 들어서는 경우가 대부분. 삶의 질에 대한 고려가 현재에 비해 부족했던 1기 신도시 계획 당시에는 일산 정발산 일대의 단독주택단지와 분당의 분당동 단독주택단지만이 성공적으로 형성된 단독주택단지 지구이다. 수도권 신시가지는 일단 명목상으로는 자족 기능을 갖춘 도시를 만들기 위해 조성되었다고는 한다. 하지만 실상은 서울의 주택 가격 상승으로 인한 수요분산, 즉 서울에서 인구를 빼내기 위한 목적으로 만들어지는 경우가 많다. 그래서 대부분 서울의 기반 시설을 이용하는 거로 하고 신도시 지역에는 대규모 주거 지구를 건설해놓은 뒤 교통수단을 확보하는 방법으로 수도권 신도시들이 디자인된다. 물론 이런 특성 때문에 수도권 신도시들의 자족 기능이 안습 수준이 된 것과 광역 교통망 부족, 극심한 교통 체증 같은 문제점이 생겼다. 노태우 정부와 노무현 정부의 수도권 신도시 계획은 오히려 수도권 과밀화를 불러왔다는 비판적 의견도 많이 나온다.
외국의 신시가지는 대개 도심과 비교하여 건축물 밀도와 높이가 낮은 자연 친화적인 교외 지역을 조성하는 것이 목적인데, 한국의 신도시는 오히려 밀도나 층수가 서울 어느 지역보다 더 높은 신도시를 짓는다는 데서 외국 학자들이 관심을 갖고 지켜보기도 한다. 한국의 신도시는 굳이 이론적인 모델을 찾아가 본다면 르 코르뷔지에가 파리를 밀고 지으려고 했던 빛나는 도시 같은 것이 실현된 모델이기 때문이다. 자동차 위주의 도시 구조와 극단적인 기능 분화, 그리고 낮은 건폐율과 높은 공원·녹지 면적 등이 현재 짓는 신도시까지도 적용되었다. 2000년대 중반까지만 해도 경기도 주요 신도시의 집값은 서울의 웬만한 동네를 뺨칠 정도로 전성기를 누렸다. 그러나 대침체 이후로 거품이 빠졌고, 수도권 부동산 트렌드도 경기도 신도시에서 인서울, 서울 접경지역(舊 성남, 광명, 하남 등)으로 바뀌면서 분당, 판교, 광교 같은 일부를 제외하고는 예전같은 명성을 누리고 있진 못하다.
비수도권 대부분은 양상이 다르게 나타나고 있다. 양산 신도시나 펜타힐즈처럼 광역시에 바로 인접한 일부 신도시는 수도권 신도시처럼 중심도시의 인프라에 의존하는 대규모 주거 지역 성격을 띄는 곳이 많으나, 그 외에 광역시와 떨어져 있는 다수 비수도권 신도시의 경우 도시권역이 작은 상태에서 오히려 '제 기능'을 하다 보니 기존 시가지(혹은 주변의 전통적 중심지역)의 핵심 시설들이 신도시로 이전, 원도심이 슬럼화되는 문제점을 야기하고 있다. 광역시나 인구 50만 이상의 대도시 특례를 받는 도시들은 도시 자체의 규모가 커서 원도심에서 신도심으로 도심 기능이 이전이 되어도 그 문제가 비교적 양호한 편이지만 그보다 작은 중소도시들은 안 그래도 인구가 적은데, 신도시 조성으로 아예 원도심이 유령 도시처럼 되는 경우도 많다. 게다가 신도시가 2개 시군에 걸치는 등 행정구역이 복잡하게 꼬여있는 경우도 적지 않다.[4]
대한민국 신시가지[편집]
1기 신도시[편집]
2기 신도시[편집]
- 위례신도시 - 서울특별시 송파구, 경기도 성남시, 하남시
- 판교신도시 - 경기도 성남시
- 동탄1신도시 - 경기도 화성시
- 동탄2신도시 - 경기도 화성시
- 운정신도시 - 경기도 파주시
- 광교신도시 - 경기도 수원시
- 한강신도시 - 경기도 김포시
- 양주신도시 - 경기도 양주시
- 고덕국제신도시 - 경기도 평택시
- 검단신도시 - 인천광역시 서구
3기 신도시[편집]
- 왕숙신도시 - 경기도 남양주시
- 교산신도시 - 경기도 하남시
- 계양신도시 - 인천광역시 계양구
- 창릉신도시 - 경기도 고양시
- 대장신도시 - 경기도 부천시
- 광명시흥신도시 - 경기도 광명시, 시흥시[4]
관련 기사[편집]
- 정부가 재건축 안전진단 규제 완화 방안을 내놨다. 안전진단 통과의 최대 걸림돌로 여겨지던 구조안전성 비중이 축소되고, 공공기관의 적정성 검토가 사실상 사라지거나 최소화되면서 30년 이상 노후 단지의 재건축 사업 추진이 활발해질 것이라는 전망이 나온다. 국토교통부는 12월 8일 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표했다. 앞서 정부는 지난 8월 국민 주거안정 실현방안을 발표하며 연내 안전진단 규제 완화 방안을 내놓겠다고 예고한 바 있다. 국토부는 안전진단 항목 중 구조안전성의 비중을 50%에서 30%로 낮추기로 했다. 2015년 박근혜 정부에서 재건축 활성화를 위해 40%였던 구조안전성 비중을 20%로 완화했지만, 문재인 정부 들어 다시 50%로 높였다. 규제 강화 전 34개월간 전국 139건, 서울 59건이던 안전진단 통과 건수는 규제 강화 후 지난달까지 56개월간 전국 21건, 서울 7건으로 감소했다. 국토부 관계자는 안전진단 기준이 인위적인 재건축 규제 수단으로 활용되지 않도록 제도를 개선했다고 전했다. 구조안전성 비중은 줄이고 주거환경과 설비 노후도 비중은 높였다. 건물 골조에 문제가 없어도 주차 공간이 너무 부족하거나 배관이 낡아 녹물이 나오는 등 거주 여건이 열악하면 재건축을 할 수 있도록 변경했다. 기존에 조건부 재건축 판정을 받아 적정성 검토를 준비하던 곳들도 완화된 규정으로 다시 판정을 받을 수 있다. 안전진단 규제 완화는 윤석열 대통령의 후보 시절부터 주요 공약이다. 최근 금리 인상에 주택 거래가 급감하고 미분양이 늘어나는 등 시장 침체 조짐이 나타나자 발표에 속도를 냈다고 한다. 이날 발표된 안전진단 완화 방안은 이달 중 행정예고를 거쳐 다음 달 시행될 예정이다. 현재 서울에서는 양천구 목동 신시가지, 노원구 상계주공, 월계동 미성·미륭·삼호, 송파구 올림픽선수촌 등이 안전진단 때문에 재건축이 막힌 대표적 사례들로 꼽힌다. 부동산 R114에 따르면 서울에서 재건축 연한인 준공 후 30년을 채운 아파트는 약 30만 가구에 달한다.[5]
- 서울 목동 신시가지 아파트 단지의 재건축 추진이 본격화된다. 현재 2만 6000여 가구인 1~14단지가 초고층 단지로 정비되면 5만여 가구의 신도시로 거듭날 전망이다. 대치동 은마아파트와 여의도 시범아파트 등에 이어 목동까지 서울의 주요 재건축 단지들이 사업 추진에 탄력을 받고 있다. 서울시는 9일 제15차 도시·건축공동위원회를 열어 신시가지 14개 단지의 재건축 마스터플랜을 담은 목동지구 택지 개발사업 지구단위계획구역 및 계획 결정 안을 수정 가결했다고 밝혔다. 사업 대상지는 아파트 단지와 일대 목동 중심지구 등(양천구 목동서로 38~목동동로 1) 436만 8463㎡(132만 평)에 달한다. 이날 가결된 계획은 서울시의 추가 심의를 거쳐 연내 확정 고시된다. 이에 따라 14개 단지는 각각 별도의 특별계획 구역으로 지정돼 단지별로 재건축 정비계획(세부개발계획)을 수립하게 된다. 현재 오세훈 시장이 추진 중인 신속 통합 기획으로 재건축을 진행하고 있는 6단지를 비롯해 안전진단을 받고 있는 나머지 단지도 사업 추진에 속도를 낼 전망이다. 서울시가 2종 일반주거지역인 1~3단지를 4~14단지와 마찬가지로 3종일반주거지역으로 상향하고, 100%대인 용적률은 최대 300%까지 허용할 전망이어서 기존 2만6629가구 규모인 주택 규모가 최고 35층, 5만3000여가구로 2배 가까이 늘어날 전망이다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈신시가지〉, 《네이버 지식배과》
- 〈신시가지〉, 《네이버 지식백과》
- 〈해운대 신시가지〉, 《부산역사문화대전》
- 〈신도시〉, 《나무위키》
- 홍주연 기자, 〈5년 만에 풀리는 안전진단…주차난·층간소음 심해도 재건축 대상〉, 《매일경제》, 2022-12-08
- 김보미 기자, 〈목동 신시가지’ 14개 단지도 재건축 본격화…은마, 시범 등에 이어 밑그림〉, 《경향신문》, 2022-11-09
같이 보기[편집]
