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부동산 규제
부동산 규제(不動産規制)는 부동산 시장의 안정을 위해, 정부가 법률이나 규칙을 정하고, 이 범위를 넘지 못하게 막는 것을 의미한다.
개요[편집]
부동산 규제는 일정한 도시계획상의 의도로 혹은 공공의 안전, 복지 등을 위해 건축행위, 개발행위 등을 법적으로 제한하는 것을 의미한다. 즉, 도시 계획상 공공 안전, 복지 등을 위해 건축 행위, 개발행위 등을 규칙이나 법령, 관습 등 규정에 따라 일정한 한도를 정하거나 정한 한도를 넘지 못하게 제한함을 뜻한다. 또한, 국민과 기업의 활동에 제한을 가하는 일체의 행정 조치를 말한다. 행정규제에는 독점 금지와 같이 경제활동에 제한을 가하는 경제적 규제와 환경오염 방지와 같은 사회적 규제가 있다. 규제는 국가 또는 지방자치단체가 특정한 행정 목적을 실현하기 위하여 국민의 권리를 제한하거나 의무를 부과하는 것으로서 법령 등 또는 조례 규칙에 규정되는 사항(행정규제기본법 제2조제1항)이다.
규제개혁의 필요성
- 국민생활의 질 향상과 국민의 생명과 재산보호
- 자유로운 경제활동과 경쟁촉진, 국가경쟁력강화, 기업과 국민생활에 대한 규제준수 부담완화
- 민간자율과 창의를 극대화·투명한 제도 확립, 공정한 경쟁 보장
- 모호하고 비현실적인 규제정비로 부정부패 추방
규제개혁의 기본원칙
- 규제의 신설 강화는 최대한 억제, 불필요한 규제는 과감히 철폐
- 정부의 시장개입 최소화, 민간의 자율경쟁 촉진, 경제활동의 자율성과 창의력 발휘
- 근원적 핵심적 규제에 대한 체계적 접근 · 개별과제 위주의 단편적인 접근탈피[1][2]
2023년 부동산 규제[편집]
2023년 부동산 규제가 대거 풀리는 것을 정부가 부동산 시장 정상화 방안을 발표했다. '2023년 주요 업무 추진계획'에서 부동산 규제지역 해제, 청약 규제 완화가 나왔다. 그 동안 청약은 대출 규제, 전매제한, 실거주 의무 등 까다로운 규제로 청약 넣고 싶어도 못 넣는 분들이 많았다.
부동산 규제지역 해제
서울은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외하고 전 규제지역이 다 해제되었다. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 여전히 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역, 분양가상한제 적용된다. 그 외 서울과 수도권은 전부 부동산 규제지역이 해제되면서 비규제지역이 되었다. 즉, 이제는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 빼고 서울, 수도권, 지방 등 모두 비규제지역이라고 보면 된다. 2023년 1월 5일부터 적용 중이며 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역, 분양가상한제 적용에 따른 규제 미적용 효과를 가진다.
전매제한 대폭 축소
2022년 부동산 규제 속에서는 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용되었다. 그런데 23년 부동산 규제 전격 해제로 인해 앞으로는 아래와 같이 전매제한이 완화된다.
- 수도권 : 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월 전매제한
- 비수도권 : 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월 전매제한
- 그 외 지역 : 전매제한 자체가 폐지
예를 들어, 3년 전에 분양받은 아파트가 전매제한 10년이고, 올해 기준 당첨자발표일로부터 3년이 지났다면, 이번에 완화된 전매제한이 적용되어, 전매제한을 이미 3년을 채운 셈이므로, 전매제한 없이 매매가 가능해진다. 그동안 전매제한에 묶여서 매물로 나오지 않은 단지들이 부동산 시장에 나오게 된다. 예를 들어, 북위례 4,000가구는 19~20년 분양했는데 전매제한 8년이 적용되었다. 그런데 전매제한 3년으로 완화 적용되면서 2023년~2024년부터 매매가 가능해진다. 또한, 20년 화제속에 분양한 경기 지식정보타운인 과천 푸르지오 벨라르테, 푸르지오 오르투스 등 지정타 3인방, 이 단지들도 전매제한 3년이 적용되면서 2023년~2024년부터 매매 가능해진다.
수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지
과거 21년 수도권 분양가 상한제 주택을 당첨받으면 실거주 의무가 부과되었다. 분양가에 따라서 입주 가능일부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 한다. 그런데 앞으로는 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지한다. 실거주 의무 폐지는 ｢주택법｣ 개정사항이며 2023년 주택법 개정 후 시행 예정이다. 주택법 개정 이전에 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용된다. 예를 들어, 둔촌주공 분양아파트는 실거주 의무 2년으로 청약이 시행되었지만, 주택법 개정된 후 소급 적용 대상이 되기에 실거주 의무가 사라진다.
중도금대출 보증 분양가 기준 폐지
과거 중도금 대출은 분양가 12억 원까지만 적용되고 인당 5억 원으로 제한이 되었다. 23년 부동산 규제 완화로 중도금 대출금액 제한이 사라진다. 원래는 HUG 중도금 대출 보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억 원이었는데, 22년 11월 12억 원으로 금액 상향 조정되었다. 그런데 이번에는 분양가 상한선 12억 기준도 풀렸다. 또한, HUG 중도금 대출 보증은 인당 5억 원까지만 가능했다. 중도금이 5억 원을 넘는 경우에는 자금 조달에 어려움이 있었는데, 인당 보증 한도도 폐지된다. 앞으로 모든 아파트에 중도금 대출이 가능하고, 인당 여러 건 중도금 대출 받을 수 있다는 점이다. ｢HUG 내규｣ 개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 23년 1분기 내 시행 예정이다. 예를 들어, 둔촌주공 전용 84형(34평)이 분양가 13억 원이어서 중도금 대출이 안 나왔다. 그런데 이 부분도 소급 적용을 해준다고 하며 둔촌주공 34평 청약 당첨 받으신 분들은 중도금 대출을 받을 수 있는 것이다. 현재 둔촌주공은 은행과 중도금 대출 협약을 준비 중이다.
특별공급 분양가 기준 폐지
과거 투기과열지구 내 분양가 9억 원 초과 주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있었다. 그러다 보니 다자녀 특별공급인데 소형평수밖에 분양이 되지 않았다. 그런데 이 기준을 없앤다. 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지하여 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선된다. ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, 23년 2월까지 개정을 완료하고, 시행 이후 사업주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용한다. 그동안 서울 아파트는 특별공급이 분양가 9억 원 제한에 걸려있어서 원룸, 소형밖에 안 나와서 실수요자에게 아쉬운 부분이었다. 23년부터는 방배, 청담, 반포 등에서 청약이 예정돼있다. 이런 곳에서 특별 공급이 나오고, 중도금 대출도 가능하다는 점이다.
1주택 청약 당첨자 기존 주택 처분 의무 폐지
청약 당첨 시 1주택자는 기존주택 처분조건으로 당첨되었는데, 기존 집이 안 팔려서 입주 못 하신 분들이 많다. 앞으로 이러한 1주택자 처분조건이 없어진다. 과거 수도권·광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우에는 기존 보유 주택을 입주 가능일로부터 2년 이내에 처분해야 했는데 앞으로는 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무를 폐지한다. ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, 2023년 2월 중 개정을 완료하고, 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행 예정이다. 기존주택 처분조건으로 청약 당첨되신 분들은 이제 기존주택을 처분하지 않으셔도 청약 주택에 입주할 수 있게 되었다. 기존 1주택자 중 청약이 당첨되었는데 집을 못 팔아서 입주 못 하는 분들은 위 법이 개정되기만 기다린다. 국토교통부가 최근 건설사에 공문을 보내서, 처분조건이 폐지될 것이라고 안내했다.
무순위 청약 자격 요건 완화
일명 '줍줍'이라고 불리는 무순위 청약도 규제가 완화된다. 이제는 유주택자도 줍줍하실 수 있다. 무순위 청약 자격요건 중 '무주택 요건'을 폐지해서 앞으로는 유주택자도 무순위 청약을 거주지 상관없이 도전하실 수 있다. ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, 2023년 2월 개정·시행 예정이었으며 유주택자도 무순위 청약을 받을 수 있고, 앞서 중도금 대출 기준이 폐지되고 인당 중도금 대출 한도도 없어졌다. 따라서, 다주택자여도 2건이든, 3건이든 청약을 받을 수 있고, 중도금 대출이 가능하다는 점이며 중도금 대출은 DSR에 포함되지 않는다.[3]
기타 규제[편집]
주택거래 및 이용에 관한 규제[편집]
주택지정지역규제
- 지정지역(투기지역)의 개념 : "지정지역"이란 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우 포함)하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다.
- 주택지정지역(투기지역)의 지정
- 다음의 지역은 주택지정지역(투기지역)으로 지정된다.
- 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 "직전월"이라 함)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역
- 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역
- 개발사업(개발부담금을 부과하지 않는 개발사업을 포함함) 및 주택재건축사업(이하 "개발사업 등"이라 함)이 진행 중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업 등을 발표한 경우를 포함함)으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역
- 개발사업 등이 진행 중인 지역으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역
- 택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그 밖에 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역
- 주택지정지역(투기지역) 지정효력
- 주택지정지역(투기지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생한다.
- 주택지정지역(투기지역)에 대한 중과세 : 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 양도한 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 「소득세법」 제104조제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
투기과열지구규제
- 투기과열지구의 개념 : "투기과열지구"란 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주택가격의 안정을 위해 필요하다고 인정되는 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다.
- 투기과열지구의 지정
- 다음의 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다.
- 직전월(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
- 주택의 분양계획이 지난달보다 30퍼센트 이상 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역
- 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역
- 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시·도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 지역
- 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역
- 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 지역
- 투기과열지구 지정 현황
- 투기과열지구 지정 현황은 첨부와 같다(출처: 국토교통부 홈페이지).[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈규제〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- ↑ 〈규제란?〉, 《교육부》
- ↑ 이선희 기자, 〈23년 부동산 규제 총정리〉, 《뱅크샐러드》, 2023-07-07
- ↑ 〈부동산 거래 규제 (주택거래 및 이용에 관한 규제)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
참고자료[편집]
- 〈규제〉, 《네이버 국어사전》
- 〈규제〉, 《토목용어사전》
- 〈규제〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈규제란?〉, 《교육부》
- 〈부동산 거래 규제 (주택거래 및 이용에 관한 규제)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 이선희 기자, 〈23년 부동산 규제 총정리〉, 《뱅크샐러드》, 2023-07-07
같이 보기[편집]
