투기지역

투기지역(投機地域)은 집값이나 토지 가격이 갑자기 올라, 양도소득세를 기준 시가 대신 실거래 금액으로 부과하도록 기획 재정부 장관이 지정한 지역을 말한다.

개요

투기지역은 주택가격 및 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부장관이 지정하는 지역을 말한다. 즉, 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 투기지역은 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 국토교통부장관의 지정요청에 의해 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 부동산투기 근절 대책의 일환으로 2003년 도입되었다. 주택 투기지역, 토지 투기지역으로 구분하여 지정한다. 투기지역으로 지정되면 양도소득세를 한시적으로 중과세 하며, 다주택 및 비사업용 토지에 양도세가 중과세 되고 금융 규제를 받게 된다.

지정 기준은 직전 월의 부동산가격 상승률이 소비자 물가 상승률을 1.3배 이상 초과한 지역으로서 직전 2개월간 평균 부동산가격 상승률이 전국 평균 주택가격 상승률의 1.3배 이상 초과하거나 직전 1년간 가격 상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격 상승률을 초과한 경우이다. 투기지역으로 지정되면 양도소득세가 기준시가 대신 실거래가액으로 과세되고 기본세율의 15%범위 내에서 탄력세율이 적용된다. 투기지역은 조정대상지역이나 비규제지역에 비해 주택담보대출비율(LTV)이 낮게 적용되는 등 주택담보대출 취급에 있어 제한이 큰 편이다. 관련법은 소득세법이다.

소득세법 제104조의2 제1항에 따르면, 투기지역은 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있을 경우 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역이다. 부동산가격안정심의위원회는 재경부 차관(위원장), 건교부 차관(부위원장), 행자부 차관, 국세청 차장, 한국조세연구원장, 한국감정원장 등 정부 당연직 6명과 민간위원을 포함하여 총 10명 이내로 구성된다. 주택투기지역과 토지투기지역으로 구분된다. 주택투기지역은 직전 1개월의 주택가격상승률(국민은행이 발표하는 도시주택가격동향)이 전국소비자물가 상승률보다 30% 이상 높은 지역으로 최근 2개월 간의 월평균 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 지난 1년간 연평균 상승률이 3년간 전국 평균 상승률보다 높은 지역이 대상이다.

재개발·재건축·신도시·행정수도 후보지 등의 경우 최근 2개월 평균 집값 상승률이 아닌 직전 1개월 상승률만으로도 투기지역으로 지정이 가능하다. 토지투기지역은 직전분기의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 30% 이상 높은 지역으로서 당해 지역의 직전분기 지가상승률이 전국지가상승률보다 30% 이상 높은 지역이나 직전 1년간의 연평균 지가상승률이 직전 3년간 연평균 전국 지가상승률보다 높은 지역이 대상이 된다. 투기지역으로 지정될 경우 양도소득세를 한시적으로 중과세 부가 받게 되며, 다주택 및 비사업용 토지에 양도세가 중과세되고 금융 규제를 받게 된다.

역사

정부는 서울 등 국지적 가격상승에 대응하여 부동산투기 근절 대책의 하나로 투기지역제도를 도입하고, 2002년 12월 18일 소득세법 제96조 및 제104조 개정을 통해 법적 근거를 마련하였다. 2003년 1월 27일 1차 부동산가격안정심의회를 개최하였으며, 2003년 4월 30일강남구가 처음으로 지정되었다. 이후 서초구, 송파구 등 전국으로 확산되어 전국 131개 시·군·구에 주택 및 토지 투기지역이 지정되었다.

2007년까지 지속되던 투기지역제도는 세계 금융위기가 닥친 2008년 부동산 시장 침체가 심화되면서 변화되었다. 정부는 금융위기 극복의 일환으로 2008년 11월 7일강남 3구(강남구·서초구·송파구) 외에 투기지역을 모두 해제하였으며, 2012년 5월 10일 「주택거래 정상화 및 서민․중산층 주거안정 지원방안」의 일환으로 마지막 남은 강남 3구의 투기지역을 해제하여 전국에 투기지역은 한 곳도 남지 않게 되었다. 정부가 강남 3구의 주택 지정지역을 해제한 것은 동 지역의 주택가격이 안정되고 거래부진이 지속되어 부동산투기를 방지하고자 하는 지정지역 지정의 정책적 필요성이 크지 않다고 판단하였기 때문이다. 강남 3구가 주택 지정지역 지정에서 해제됨에 따라 주택담보 대출 제한이 완화(LTV·DTI: 40%→50%)되며, 3주택 이상 보유자가 동 지역의 주택을 양도할 때 추가로 과세(10%p)되지 않게 되었다.

투기지역 지정의 실효성은 2006년 1월부터 시행된 부동산실거래가 제도 도입 이후 크게 약화되었다. 실거래가 신고로 투기지역이 당초 내세웠던 양도세실거래과세의 의미가 퇴색되었기 때문이다. 그러나 이후 투기지역 내 주택담보대출과 관련하여 담보인정비율(LTV) 규제가 적용되었으며, 필요한 경우 기본세율의 ±10% 범위 내에서 양도소득세 탄력세율 적용이 여전히 가능하여 지정에 따른 영향력은 여전하다고 할 수 있겠다.

종류

투기지역은 토지나 주택 등 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역으로, 2003년 도입되었다. 이는 '부동산가격 상승률이 물가상승률보다 높은 지역으로 대통령령이 정하는 기준과 방법에 의해 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우'로 규정돼 있다. 지정은 부동산가격상승률(국민은행이 발표하는 도시주택가격 동향) 등을 감안하여 기획재정부 장관이 '부동산가격안정심의위원회'의 심의를 거쳐 이뤄진다. 투기지역 지정제도는 주택투기지역과 토지투기지역으로 나뉘며, 행정구역 단위로 지정된다. 그러나 투기지역 지정 6개월이 지난 뒤 누계가격상승률이 전국 평균 이하이거나 최근 3개월간 누계가격상승률이 전국 평균 이하로 떨어지면 해제된다.

토지투기지역

직전 월의 지가상승률이 전국소비자물가 상승률보다 30% 이상 높고, 직전 2개월 월평균 지가상승률이 전국 지가상승률보다 30% 이상 높거나 직전 월 이전 1년간의 지가상승률이 직전 월 이전 3년간 연평균 전국 지가상승률보다 높은 지역이 대상이 된다. 단, 재개발·재건축·신도시 등 후보지의 경우 최근 2개월 평균 상승률이 아닌 직전 1개월 상승률만으로도 투기지역 지정이 가능하다.

주택투기지역

직전 월의 주택매매가격 상승률이 전국소비자물가 상승률보다 30% 이상 높고, 직전 2개월 월평균 주택매매가격 상승률이 전국주택매매가격 상승률보다 30% 이상 높거나 직전 월 이전 1년간의 주택매매가격 상승률이 직전 월 이전 3년간 연평균 전국주택매매 가격상승률보다 높은 지역이 지정 대상이다. 단, 재개발·재건축·신도시 등 후보지의 경우 최근 2개월 평균 상승률이 아닌 직전 1개월 상승률만으로도 투기지역 지정이 가능하다. 아울러 대규모 개발사업이 예상되는 지역은 투기지역 지정 요건을 강화, 집값·땅값이 물가를 추월하는 지역의 경우 그 즉시 투기지역으로 지정된다.

지정 요건

기본적인 지정요건은 아래와 같다. 기본적으로 1번은 해당되어야 하며, 1+2, 1+3일 경우 지정된다. 추가 요건으로 "위 요건(1+2, 1+3 해당)에 해당하는 지역으로서 당해 지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우"가 들어간다.

1. 직전월 가격상승률이 소비자 물가상승률의 1.3배 초과

2. 직전 2개월 평균 가격상승률이 전국평균주택가격상승률의 1.3배 초과

3. 직전 1년 간 가격상승률이 직전 3년간 연평균전국주택가격 상승률 초과

현재 지정지역 현황

2023년 1월 5일 기준 모든 투기지역이 투기과열지구이고 조정대상지역이다. 또한 서울 나머지 21개 구, 경기도 전역, 행정중심복합도시는 순수 비규제지역이다.

• 서울특별시 4개 자치구 - 강남구, 서초구, 송파구, 용산구

규제

세제규제

• 투기지역내에 소재하는 주택․토지 등 부동산 양도시 양도소득세를 실거래가액으로 과세하고 필요시 탄력세율(기본세율±15%p범위내)을 적용
• 도시와 농어촌주택 보유 후 도시주택 양도시 1세대 1주택으로 간주하되, 투기지역내 농어촌주택은 농어촌주택취득 특례 배제

대출규제

• LTV(10년 이하 대출기간이거나 10년 초과로 6억 초과 대출시 LTV 60% → 40%로 축소)
• DTI(투기지역 6억 초과 주택담보대출시 40%로 적용)

규제상세

• 토지투기지역 : 토지투기지역으로 지정되면 해당 토지는 물론 주택을 제외한 지상의 각종 시설물도 양도 시 실거래가 위주로 양도세가 부과된다.
• 주택투기지역 : 주택투기지역으로 지정되면 양도소득세가 공시지가 기준이 아닌 실거래가 기준으로 부과된다.

문제점

필구지역

투기과열지구에 비해 더 강한 대처법인만큼, 베블런 효과는 더욱 강해진다. 투기과열지구와 투기지역이 동시지정된 곳은 더 큰 폭으로 집값이 상승한다. 특히 이 제도는 양도소득세에만 적용되기 때문에, "안 팔면 그만"이기 때문이다. 부동산 양극화 등 극심한 부작용만 쏟아지는 중이다.

참고자료

• 〈투기지역〉, 《나무위키》
• 〈투기지역〉, 《네이버 국어사전》
• 〈투기지역〉, 《부동산용어사전》
• 〈투기지역〉, 《두산백과》
• 〈투기지역〉, 《한국민족문화대백과》
• 〈투기지역〉, 《시사상식사전》

같이 보기

• 투기
• 지역
• 토지
• 주택
• 가격
• 규제
• 실거래
• 재정부
• 부동산
• 중과세
• 토지가격
• 주택가격
• 금융위기
• 부동산 투기
• 부동산 가격

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