규제축소

규제축소(規制縮小)는 전에 있던 규제나 제도 따위의 규모를 줄이는 것을 의미한다.

개요

규제(規制)란 법률이나 규칙, 규정에 근거하여, 일정한 한도를 정하고, 그 한도를 넘지 못하게 막는 행위를 뜻한다. 그리고 부동산 규제(不動産規制)는 부동산 시장의 안정을 위해, 정부가 법률이나 규칙을 정하고, 이 범위를 넘지 못하게 막는 것을 의미한다. 또한, 부동산 규제는 일정한 도시계획상의 의도로 혹은 공공의 안전, 복지 등을 위해 건축행위, 개발행위 등을 법적으로 제한하는 것을 의미한다. 즉, 도시 계획상 공공 안전, 복지 등을 위해 건축 행위, 개발행위 등을 규칙이나 법령, 관습 등 규정에 따라 일정한 한도를 정하거나 정한 한도를 넘지 못하게 제한함을 뜻한다. 또한, 국민과 기업의 활동에 제한을 가하는 일체의 행정 조치를 말한다. 행정규제에는 독점 금지와 같이 경제활동에 제한을 가하는 경제적 규제와 환경오염 방지와 같은 사회적 규제가 있다. 규제는 국가 또는 지방자치단체가 특정한 행정 목적을 실현하기 위하여 국민의 권리를 제한하거나 의무를 부과하는 것으로서 법령 등 또는 조례 규칙에 규정되는 사항(행정규제기본법 제2조제1항)이다.

일반적으로 규제란 정부가 벌칙을 수반하는 법령에 따라 개인이나 민간기업의 자유재량에 속하는 경제적 활동에 영향을 줄 목적으로 행해지는 제한을 의미하며 시장경제체제에서는 독과점의 존재, 외부효과의 발생, 시장정보의 불완전성과 거래비용의 증가 등으로 인해 「시장의 실패」가 나타날 때 정부에 의한 규제가 정당화되는 것을 의미한다. 때로는 규제를 통한 정부의 개입 자체가 불완전한 정보, 규제수단의 비능률성, 정치적 제약조건 등에 의해 비효율을 초래하는 경우가 있으며 이를「정부의 실패」라고 한다. 이러한 정부 규제가 유발하는 정부 실패 문제를 최소화하기 위한 노력의 목적으로 각종 정부 규제의 완화문제가 제기된다. 특히 현재 각국 정부가 민간의 창의를 바탕으로 한 경제적 효율성 제고를 위하여 인허가 등 정부 규제의 축소·철폐를 적극화하고 있다. 공정거래위원회에서는 경쟁 촉진을 위해 경쟁 제한적인 법령의 사전협의, 정부 규제 신설, 또는 강화 시 규제개혁위원회에서의 심의 조정 역할의 수행을 통해 경쟁 제한적인 규제를 완화하는 것은 물론, 기존 경쟁 제한적 규제에 대한 개선방안을 적극적으로 마련하고 있다.

부동산 규제 축소·철폐

2023년 부동산 규제가 대거 풀리는 것을 정부가 부동산 시장 정상화 방안을 발표했다. '2023년 주요 업무 추진계획'에서 부동산 규제지역 해제, 청약 규제 완화가 나왔다. 그 동안 청약은 대출 규제, 전매제한, 실거주 의무 등 까다로운 규제로 청약 넣고 싶어도 못 넣는 분들이 많았다.

수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지

과거 21년 수도권 분양가 상한제 주택을 당첨받으면 실거주 의무가 부과되었다. 분양가에 따라서 입주 가능일부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 한다. 그런데 앞으로는 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지한다. 실거주 의무 폐지는 ｢주택법｣ 개정사항이며 2023년 주택법 개정 후 시행 예정이다. 주택법 개정 이전에 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용된다. 예를 들어, 둔촌주공 분양아파트는 실거주 의무 2년으로 청약이 시행되었지만, 주택법 개정된 후 소급 적용 대상이 되기에 실거주 의무가 사라진다.

중도금대출 보증 분양가 기준 폐지

과거 중도금 대출은 분양가 12억 원까지만 적용되고 인당 5억 원으로 제한이 되었다. 23년 부동산 규제 완화로 중도금 대출금액 제한이 사라진다. 원래는 HUG 중도금 대출 보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억 원이었는데, 22년 11월 12억 원으로 금액 상향 조정되었다. 그런데 이번에는 분양가 상한선 12억 기준도 풀렸다. 또한, HUG 중도금 대출 보증은 인당 5억 원까지만 가능했다. 중도금이 5억 원을 넘는 경우에는 자금 조달에 어려움이 있었는데, 인당 보증 한도도 폐지된다. 앞으로 모든 아파트에 중도금 대출이 가능하고, 인당 여러 건 중도금 대출 받을 수 있다는 점이다. ｢HUG 내규｣ 개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 23년 1분기 내 시행 예정이다. 예를 들어, 둔촌주공 전용 84형(34평)이 분양가 13억 원이어서 중도금 대출이 안 나왔다. 그런데 이 부분도 소급 적용을 해준다고 하며 둔촌주공 34평 청약 당첨 받으신 분들은 중도금 대출을 받을 수 있는 것이다. 현재 둔촌주공은 은행과 중도금 대출 협약을 준비 중이다.

특별공급 분양가 기준 폐지

과거 투기과열지구 내 분양가 9억 원 초과 주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있었다. 그러다 보니 다자녀 특별공급인데 소형평수밖에 분양이 되지 않았다. 그런데 이 기준을 없앤다. 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지하여 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선된다. ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, 23년 2월까지 개정을 완료하고, 시행 이후 사업주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용한다. 그동안 서울 아파트는 특별공급이 분양가 9억 원 제한에 걸려있어서 원룸, 소형밖에 안 나와서 실수요자에게 아쉬운 부분이었다. 23년부터는 방배, 청담, 반포 등에서 청약이 예정돼있다. 이런 곳에서 특별 공급이 나오고, 중도금 대출도 가능하다는 점이다.

1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지

청약 당첨 시 1주택자는 기존주택 처분조건으로 당첨되었는데, 기존 집이 안 팔려서 입주 못 하신 분들이 많다. 앞으로 이러한 1주택자 처분조건이 없어진다. 과거 수도권·광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우에는 기존 보유 주택을 입주 가능일로부터 2년 이내에 처분해야 했는데 앞으로는 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무를 폐지한다. ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, 2023년 2월 중 개정을 완료하고, 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행 예정이다. 기존주택 처분조건으로 청약 당첨되신 분들은 이제 기존주택을 처분하지 않으셔도 청약 주택에 입주할 수 있게 되었다. 기존 1주택자 중 청약이 당첨되었는데 집을 못 팔아서 입주 못 하는 분들은 위 법이 개정되기만 기다린다. 국토교통부가 건설사에 공문을 보내서, 처분조건이 폐지될 것이라고 안내했다.

강남 3구·용산 제외한 전 지역 규제지역 해제

현재 서울 전 지역과 과천, 성남(수정·분당), 하남, 광명은 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정돼 있다. 이에 대해 정부는 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제한다. 앞서 국토부는 주거정책심의위원회를 개최해 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)을 심의한 결과, 서울 강남, 서초, 송파, 용산은 대기수요 등을 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하되, 나머지 서울 21개구 및 경기 전 지역은 최근 시장 상황 등을 고려하여 해제하기로 결정했다. 또 기획재정부도 이날 부동산가격안정심의위원회를 개최해 서울 강남, 서초, 송파, 용산만 주택 투기지역을 유지하고 그 외에는 모두 해제하기로 결정했다. 이번 규제지역 해제는 오는 5일 자정부터 효력이 발생하고, 이와 별도로 보다 효율적인 규제지역 제도 운영을 위해 종합적 제도개선 방안도 관계부처와 함께 마련할 예정이다.

민간택지 분양가상한제 적용지역도 해제된다. 현재 서울 18개구 309개동과 과천·하남·광명시 13개동이 민간택지 분양가상한제 지역으로 지정돼 있다. 국토부는 서울 강남, 서초, 송파, 용산만 분양가상한제를 유지하고, 나머지 서울 14개구 및 경기 전 지역은 최근 주택시장 상황과 분양가 상한제 적용으로 인한 실수요자의 불편 등을 고려해 분양가상한제 적용지역 지정을 해제한다고 밝혔다. 아울러, 민간택지 분양가상한제 지역과 상관없이 의무적으로 분양가상한제가 적용되는 도심복합사업, 주거재생혁신지구사업도 분양가상한제 적용을 배제할 계획이다. 분양가상한제 적용지역 해제 효력은 오는 5월 자정 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용된다. 도심복합사업, 주거재생혁신지구사업의 분양가상한제 적용 배제는 '주택법' 개정 사항으로, 즉시 개정에 착수한다는 방침이다.

전매제한 완화…수도권 실거주 의무도 폐지

전매제한 기간도 완화된다. 현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용 중이다. 2018년 이전 전매제한은 수도권 최대 3년 수준이었지만, 2018~2019년 대폭 강화됐고, 분양가 대비 시세비율 간 차등 적용 등이 도입되면서, 규제 수준이 과도하고 제도가 복잡해 국민들이 이해하기 어렵다는 지적이 제기됐다. 이와 관련 정부는 지역별 시장 상황을 감안해 전매제한 기간을 완화하고, 복잡한 관련 규정을 간소화한다는 방침이다. 수도권의 경우 공공택지(분양가상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화하고, 비수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 그 외 지역은 전면 폐지한다.

전매제한 완화는 '주택법 시행령' 개정 사항으로, 즉시 개정에 착수할 예정이며 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용해 완화된 규정이 적용될 예정이다. 아울러 수도권 분양가상한제 주택 실거주 의무도 폐지된다. 현행 수도권 분양가상한제 주택의 수분양자는 실거주 의무가 부과돼 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 하지만 수도권 분양가상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무가 폐지된다. 법 개정 이전에 실거주 의무가 기 부과된 경우에도 개정 법률을 소급해 적용한다는 방침이다. 또 '주택법' 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택은 2~3년의 실거주 의무가 부과되지 않는다.

참고자료

• 〈규제〉, 《네이버 국어사전》
• 〈규제〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈규제란?〉, 《교육부》
• 〈규제완화〉, 《공정거래위원회》
• 이선희 기자, 〈23년 부동산 규제 총정리〉, 《뱅크샐러드》, 2023-07-07
• 이보배 기자, 〈尹 정부, 부동산 규제 '완화·폐지'···5년 전으로 되돌린다〉, 《시사주간》, 2023-01-04

같이 보기

• 규제
• 축소
• 제도
• 폐지
• 청약
• 방안
• 부동산
• 행정규제
• 부동산 시장
• 부동산 규제
• 분양가 상한제

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