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전월세
전월세(傳月貰)은 전세와 월세를 아울러 이르는 말이다.
목차
전세
전세(傳貰)는 주택가격 일부를 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형을 말한다. 이는 월세를 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다.[1]
전세는 한국의 주택 임차 계약 중 한 형태로, 전세권자(임차인, 주택을 빌리는 사람)가 전세금을 주택 소유자(임대인, 주택을 빌려주는 사람)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말한다. 부동산 임대료(월세)를 따로 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다. 즉, 전세는 부동산의 소유자에게 일정한 금액을 맡기고 그 부동산을 일정 기간 빌려 쓰는 일을 말한다. 또는 그 돈이거나 부동산을 돌려줄 때는 맡긴 돈의 전액을 되돌려받는다. 그리고 전세를 받고 빌려주는 방이거나 전세를 주고 빌려 쓰는 방을 말한다. 즉, 전세란 집주인이 세 들어 사는 사람에게 집의 방 한 칸이나 집 전체를 빌려주고, 그 대가로 받는 돈이지만 세 사는 사람이 집을 나갈 때는 돌려주어야 하는 돈을 말한다. 사는 집에만 쓰는 말이며, 상가나 빌딩 등에는 쓰지 않는다. 전세는 주거관습으로 생겨 하나의 물권으로 발달된 것으로 한국에만 있는 특이한 주택 임대차 거래 관행이다.[2][3][4]
전세 제도
전세 제도는 대한민국의 독특한 주택임대차 제도이다. 전세 제도가 도입된 것은 주택금융시장이 활성화되기 이전에 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아떨어지면서 나타났다고 볼 수 있다. 집주인은 부족한 주택구매자금을 전세자금을 이용하여 무이자로 융통하고, 세입자는 매달 이자를 부담하는 것보다 주택의 반값 정도에서 주택을 임차하는 것이 득이 되기 때문이다. 자본의 관점에서는 주택을 매매가격의 절반 이하로 임대하는 것은 이윤추구의 목적에 부합하지 않는 것이다. 그러나 대한민국에서 전세 제도가 유지되고 있는 것은 그간 주택시장에서 가격상승이 이어져 왔기 때문이다.
주택가격이 상승하면 소유자는 주택매수에 필요한 자금 일부를 전세자금을 통하여 무이자로 빌리는 효과를 누릴 수 있으며, 이를 통해 가격상승에 따른 자본이득을 얻을 수 있었다. 반면, 주택가격이 상승하지 않는다면 주택소유자는 전세금에 대한 이자수익에 의존해야 한다. 이러면 현재와 같이 낮은 자금으로 주택을 임대하는 것은 수지타산이 맞지 않게 된다. 통상적으로 매매시장이 안정되면 전셋값이 상승하는 것으로 나타나고 있다.
과거 대한민국의 사회경제적 상황은 전세가 확산할 수밖에 없는 분위기였다. 주택이 양적으로 부족했으며, 특히 도시지역의 주택 부족이 심각했고, 주택가격이 지속적으로 상승했지만 전세를 대체할 공공주택 재고도 절대적으로 부족했기 때문이다. 인구주택총조사에 따르면, 1975년 전체 가구의 17.3%에 불과하던 전세가구 비중이 1995년에는 29.7%로 증가하였다. 그러나 이후 월세 중이 드러나면서 전세가구가 감소하고 있다. 2000년 403만 9000가구에 이르던 전세가구는 2010년 376만 6000가구로 감소하였다. 비중도 21.7%에 불과한 상황이다.
연원 및 변천
대한민국 전세 제도의 기원은 1876년 강화도 조약 이후 비롯된 것으로 보인다. 당시 부산, 인천, 원산 등 3개 항구 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울의 인구가 급격히 늘면서 주택임대차 관계가 형성되었다. 조선 말기 전셋값은 기와집과 초가집에 따라 달랐으며, 보통 집값의 반 정도로 전셋값을 받았으며 비싼 곳은 집값의 7∼8할에 육박했다. 전세 기간은 통상 1년으로, 기간을 정하지 않는 예도 있었다. 이후 6·25전쟁과 산업화 과정에서 도시의 주택난이 심화하였고 이 과정에서 전세 제도가 완전히 자리 잡게 되었다. 물론 일각에서는 고려 시대의 전당제도(典當制度)가 조선 시대에 이르러 주택을 대상으로 하는 가사전당(家舍典當)으로 발전하면서 현대에 이르렀다는 시각도 있으나, 가사전당은 단순한 사금융의 한 형태로서 주택을 담보로 하는 금전대차 제도에 불과하여 전세 제도와는 엄격히 다른 것으로 판단된다.
의의와 평가
전세는 대한민국의 대표적인 주택임대차 유형으로써 무주택 서민들이 상대적으로 적은 금액으로 임차주택에 거주하고, 목돈을 만들어 내 집 마련을 쉽게 하는 기능을 수행해 왔다. 그러나 최근 들어 전세가 감소하고 있는데, 이는 무엇보다도 주택 부족이 상당 부분 해소되고 주택가격이 안정된 데다가 주택담보대출 시장의 확대로 사금융으로써의 필요성이 감소하였기 때문이다. 베이비붐 세대의 은퇴와 인구 고령화로 인해 집주인들이 전세보다는 매월 임대수익이 보장되는 월세나 보증부 월세를 선호하고 있어 전세의 감소세는 지속할 것으로 예상한다.[1]
월세
월세(月貰, Monthly Rent)는 집이나 방을 다달이 빌려 쓰는 일이거나 그 돈을 말한다. 월세를 받고 빌려주는 방이거나 월세를 주고 빌려 쓰는 방을 의미한다. 즉, 월세는 부동산 임대의 한 종류이다. 즉, 집주인과 세입자 간 임대차계약을 통해 집을 일정 기간 빌리는 계약이다. 세입자는 일정액의 보증금을 내고 매달 일정 날짜에 집주인한테 월 차임을 납부하는 형식이다. 이월 차임을 집세 또는 그냥 세라고 부른다. 전세와는 달리 재산으로 인정되지 않는다. 전세는 집을 빌릴 때 집주인에게 맡긴 전세보증금을 그 집에서 퇴거할 때 그대로 돌려받기에, 전세보증금을 재산으로 인정할 수 있다. 그러나 월세의 경우에는 매달 돈을 주고 집을 대여하는 렌탈과 같은 개념, 즉 집 사용료처럼 월세를 내서 퇴거할 때 나중에 돌려받을 일이 없기 때문이다.[5]
특징
대한민국에서는 1960년대까지 보편적인 임대차 방식이었지만 1970년대부터 전세가 보편화하면서 주류에서 밀려났다. 2010년대 초반 부동산 가격이 하락하면서 전세가 급격히 줄어들었으나 2016년 이후 부동산 경기가 훈풍을 넘어 광풍을 타면서 다시 전세 비중이 상승했다. 2023년 현재는 빌라왕 사건으로 대표되는 전세 사기가 끊이지 않자 또다시 월세 계약이 늘어나고 있다. 전세 제도가 존재하지 않는 대부분 국가에서는 부동산 임대차는 월세 형태가 주류이다. 집주인들은 집을 살 때 보통 대출을 끼고 사기 때문에 이 대출 이자를 갚는 데 월세를 이용하는 때도 있다. 그리고 대출 원금을 갚는 건 집을 팔아서 왜 산 건가 싶을 수도 있으나, 집값이 오르는 것을 노리고 샀거나 월세가 이자보다 많이 나오는 경우를 노리고 사는 경우가 많다.
월세 매물은 일반적으로 000 / 00 같은 형태로 표시한다. 앞의 숫자는 보증금이고 뒤의 숫자가 월 차임(월세)이며 단위는 보통 만원이다. 예를 들어 매물 광고에 "1000/50"이라고 나온다면, 보증금 1000만 원에 월세는 50만 원짜리라는 뜻이다. 처음 들어갈 때는 보증금이 들어가고, 그 뒤에 다달이 차임을 지급하게 된다. 보증금은 세입자가 월세를 내지 못하거나 주인이 마련해둔 집안 집기(흔히 "옵션"이라고 함. 에어컨, 냉장고, 세탁기, 옷장 등)를 손상했을 때를 대비하여 맡기는 돈으로, 계약 기간이 끝날 때까지 월세를 성실히 내고 가구나 가전제품을 망가뜨리지 않았다면 이 돈을 전액 돌려받을 수 있다.
보증금은 보통 월세의 10달 치가 기본이지만 대도시 원룸에서는 그보다 높은 액수인 경우가 많다. 가령 월세 50만 원의 경우 보증금이 1000~5000만 원인 경우가 흔하다. 또한, 보증금과 월세 액수를 집주인과 세입자가 협의하여 정하는 경우도 많다. 즉, 세입자가 처음에 보증금을 많이 주면 월세를 그만큼 낮춰 줘, 반대로 세입자가 보증금을 낮춰달라고 하면 그만큼 월세를 올려받는 식의 흥정이 가능하다. 일반적으로 해외에서 주택임대차계약을 할 경우, 보증금(deposit)의 성격은 계약 종료 후 집수리비와 월 차임 연체에 대비한 담보금의 성격이 강하다. 즉 보증금은 세입자의 신용을 담보하기 위해 맡기는 돈의 성격을 떼고 있다. 그런데 한국은 전세 제도의 영향으로 보증금이 집주인이 세입자에게 차입하는 돈의 형태도 떼고 있으므로, 합의로 보증금 규모와 월 차임을 조정할 수 있는 것이다. 이를 이용하면 보증금을 올려서 적은 월세로 거주할 수 있는 임대차 유형인 반전세로 거주를 할 수도 있으며, 심지어는 역월세로 집주인에게 돈을 받으면서 거주할 수도 있다.
서양이나 일본에서는 어느 정도 경제력이 있어도 월세에 사는 경우가 많고 다른 사람에게 자신이 월세로 거주하고 있다고 말해도 무시당하지 않는다. 오히려 뉴욕과 같이 주택 매매가격이 상상을 초월하는 수준으로 비싼 경우 큰 부자라도 월세 아파트에 사는 경우가 많다. 이는 한국의 상황과는 대비된다. 그 이유는 한국에서는 부동산이 재산과 같은 의미로 사용되고 있기에 자가가 없다면 가난하다는 뜻으로 해석되기 때문이다. 물론 한국도 어느 정도 경제력이 있는 사람들이 개인의 선호도에 따라 월세로 거주하는 사람들이 점차 늘어나고 있다. 서양이나 일본에서는 한국과 다르게 재산을 대부분 주식, 채권, 펀드로 보유하기 때문에 금융상품에서 나오는 배당금 등의 수입을 토대로 월세로 사는 것이 아주 흔한 일이며, 한국도 결국 선진국처럼 금융투자가 늘어나면서 이와 같은 인식이 바뀌어 갈 것으로 예상한다.
한국에서는 2010년대 초반의 집값 하락으로 인하여 2015년 전후에는 월세 거래의 비율이 전세 거래 비율보다 높아져 전세가 종말을 맞고 월세 시대가 올 것이라는 예측이 많았다. 그러나 2016년 이후 부동산 경기가 호전됨에 따라 다시 전세 거래 비율이 늘어났었다. 2019~2021년에는 부동산 정책변화 및 팬데믹으로 인한 통화량 급증으로 인해 부동산 가격이 전국적으로 급등하면서 전셋값까지 같이 치솟아 전세난이 오기도 했다. 엔데믹에 들어가기 시작한 2022년 하반기부터는 여러 차례의 금리 인상으로 전세 대출받기가 부담스러워진 데다가 전국적으로 잇달아 터지는 전세 사기 사건이 사회적으로 큰 이슈가 되어 전세 선호도가 추락하고 있다. 세입자들이 전세를 위험시하며 피하는 풍조가 늘면서 월세가 전세보다 늘고 있다.[5]
월세의 연체
보증금이 없는 단기임대 같은 경우에도 계약서에 며칠 연체 시 강제퇴거를 명시해놨다고 하더라도 임차인(세입자)가 못 나가겠다 + 월세 못 내겠다고 배를 째라는 식으로 나오면 사실상 당장 강제퇴거가 불가능하다. 명도소송을 건 다음 법원의 판결을 받아서 강제집행을 하는 방법밖에 없다. 집주인으로서는 이때 받는 정신적 스트레스는 둘째치고, 소송 건다고 깨지는 돈도 많이 들어가고 시간이 오래 걸린다. 이런 세입자에 제기한 명도소송에서 지면 지금까지 밀린 월세 + 연체 이자 + 소송 비용 및 손해배상 트리플 어택을 얻어맞을 공산이 매우 크다. 그래서 무보증금 임대의 경우 보증인을 요구하는 경우가 많다. 다만 월세를 연체해서 퇴거할 경우 월세가 그냥 날아가는 것은 아니며 보증금에서 연체한 만큼 까서 퇴거한다. 보증금은 월세를 연체할 경우를 대비해서 맡기는 일종의 담보이다.
보증금이 대한민국보다 저렴한 데다가 임대차보호법이 정비되어 있어서 세입자를 쫓아내기 어려운 해외에서는 월세 세입자에게 보증을 요구하는 경우가 많다. 일본에서는 보증인이 없으면 돈을 내고 대신 보증을 서주는 보증회사를 이용하며 일본에서 세입자 계약하는 과정이다. 한국 이상으로 세입자들이 불리한 조건으로 시작하는데, 2010년대 후반 부동산 가격이 반등하기 전까지는 앞으로 한국도 일본식 부동산 장기 침체를 겪으며 이렇게 될 것이라는 예측이 많았다.[5]
월세의 연체
보증금이 없는 단기임대 같은 경우에도 계약서에 며칠 연체 시 강제퇴거를 명시해놨다고 하더라도 임차인(세입자)가 못 나가겠다 + 월세 못 내겠다고 배를 째라는 식으로 나오면 사실상 당장 강제퇴거가 불가능하다. 명도소송을 건 다음 법원의 판결을 받아서 강제집행을 하는 방법밖에 없다. 집주인으로서는 이때 받는 정신적 스트레스는 둘째치고, 소송 건다고 깨지는 돈도 많이 들어가고 시간이 오래 걸린다. 이런 세입자에 제기한 명도소송에서 지면 지금까지 밀린 월세 + 연체 이자 + 소송 비용 및 손해배상 트리플 어택을 얻어맞을 공산이 매우 크다. 그래서 무보증금 임대의 경우 보증인을 요구하는 경우가 많다. 다만 월세를 연체해서 퇴거할 경우 월세가 그냥 날아가는 것은 아니며 보증금에서 연체한 만큼 까서 퇴거한다. 보증금은 월세를 연체할 경우를 대비해서 맡기는 일종의 담보이다.
보증금이 대한민국보다 저렴한 데다가 임대차보호법이 정비되어 있어서 세입자를 쫓아내기 어려운 해외에서는 월세 세입자에게 보증을 요구하는 경우가 많다. 일본에서는 보증인이 없으면 돈을 내고 대신 보증을 서주는 보증회사를 이용하며 일본에서 세입자 계약하는 과정이다. 한국 이상으로 세입자들이 불리한 조건으로 시작하는데, 2010년대 후반 부동산 가격이 반등하기 전까지는 앞으로 한국도 일본식 부동산 장기 침체를 겪으며 이렇게 될 것이라는 예측이 많았다.[5]
전세와 월세의 차이점
전세는 부동산을 일정 기간 빌려 쓰는 것을 말한다. 그러면서 소유자(임대인, 집주인)에게 일정 금액을 맡기는 것이다. 이 금액을 우리는 전세보증금이라 한다. 전세보증금은 한 번에 내야 하고 집 매맷값에 어느 정도 비례하는 금액이기 때문에 큰 금액이 들어갑니다. 계약 기간은 보통 2년이다(오피스텔 같은 경우는 1년인 경우도 있음). 한번 계약을 하게 되면 2년간 거주할 수 있다. 집주인은 2년 동안 내가 준 보증금을 보관하고 있다가 또는 사용하고 있다가 계약 기간이 만기 되면 이 전세보증금을 고대로 돌려줘야 한다. 월세는 부동산을 일정 기간 빌려 쓴다는 것에 대해서는 전세와 같다. 하지만 월세는 전세와 다르게 보증금 + 다달이 월세를 내야 하며 전세보다는 적은 금액의 보증금이라 처음 시작할 때 부담이 덜하다. 그래서 대학생이나 사회초년생 같은 경우에는 전세보증금이 부담되기 때문에 월세로 많이 선택한다.
여기서 요즘에는 반전세라는 것도 있는데, 이것은 전세보단 보증금이 싸고, 다달이 내는 금액도 월세보다 싼 것이고, 전세와 월세를 절충해서 만든 것이다. 전세금에서 2000~3000만 원 정도 낮은 보증금에 월세를 추가해서 내는 방식을 말한다. 거주 목적의 집이 아닌 상가나 사무실들은 대부분 월세로 계약을 한다. 임대인 처지에서 보면 전세 또는 월세를 포함한 이러한 결정을 집주인이 하게 된다. 집주인이 목돈이 필요하면 전세로 내놓는 것이고, 다달이 수입이 발생하는 걸 원한다면 월세로 내놓게 되는 것이다. 예전에는 전세보증금을 받아서 은행에 넣어두면 이자를 꽤 많이 받았었다. 그리고 급한 일이 발생했을 때 사용을 할 수 있었기 때문에 대부분 전세로 거래가 많이 이루어졌으며 전세금을 받아서 다른 부동산을 사기도 하고 말이다.
하지만 요즘에는 금리가 너무 낮아서 전세보증금을 받아서 은행에 맡겨도 큰 이자를 받을 수 없고, 부동산 규제도 심해져서 또 다른 부동산 투자도 하기 힘든 상황이다. 전세보증금이 집주인 돈이 아니고 나중에 돌려줘야 하는 부채이기에 전세보증금을 많이 받아서 좋은 그것만은 아니기에 요즘엔 월세 거래가 많아지고 있습니다. 해외에서는 이미 주일 단위로 세를 낸 지가 오래됐으며 월급을 주급으로 받듯이 말이다. 세입자로서는 자금 사정에 따라 전세로 할지 월세로 할지 선택하게 된다. 어느 정도 목돈이 있고, 은행에서 대출이 가능한 상황이라면 조금 대출을 받아서 전세금이 채워진다면 전세를 선택하면 되지만 큰 목돈은 없지만, 다달이 월세를 낼 수입은 있고, 매달이 정도는 집을 위해 돈을 써도 된다고 하는 분들, 또는 목돈을 하고 있지만 이 돈을 2년 동안 투자하지 못하고 전세보증금으로 묶어놔야 하는 것이 싫다 하시는 분들은 월세를 선택하게 된다.
전세와 월세의 금액 비교
전세와 월세의 금액은 공식처럼 규정되어 있는 것은 아니다. 네이버 부동산을 참고하면 매매 4억/전세 3억/월세 보증금 3000/월세 110만 원/월세 보증금 5000/월세 100만 원이다. 예를 들어 전세 3억의 경우 2억5000 대출을 받는다고 가정하며 연 이자율이 4%라 했을 때 한 달 이자만 약 83만 원을 내야 한다. 결국, 5000만 원의 현금을 가지고 있고, 2억5000만 원을 대출받아서 월에 83만 원 이자를 내니까 보증금 5000만 원에 월세 83만 원이라고 해도 무방하다. 따라서 월세 보증금 5000만 원에 월세 100만 원 내는 것보다는 유리한 상황이며 보증금을 좀 더 높이는 방법도 있다. 임대차보호법 제7조의2에 의하면 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환할 때는 그 전환되는 금액에 다음 각호 중 낮은 비율을 곱한 원타임의 범위를 초과할 수 없다.
- 월세로 전환할 보증금액 X (한국은행 공시한 기준금리 + 연3.5%)
이렇게 공식으로 대충 계산을 해보면 보증금 1억에 월세 40만 원이 적정하다고 생각한다. 월세를 40만 원을 낮추려면 보증금을 1억을 더 높여야 한다. 현재 사는 집에 월세를 낮추고 싶다 하신다면 위의 공식대로 계산을 해보고 집주인과 협의를 해보는 것도 방법의 하나일 듯하다. 세입자는 월세를 낮추는 것이 이득이다. 보증금이 올라가더라도 은행에서 도움을 받으면 되니까 월세를 내는 것보다는 은행에 대출 이자를 내는 것이 더 유리할 수 있으니 집주인과 협의를 잘해야 한다.[6]
동영상
각주
참고자료
- 〈전월세〉, 《네이버 국어사전》
- 〈월세〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전세〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전세(傳貰)〉, 《한국민족문화대백과사전》
- 〈전세〉, 《부동산용어사전》
- 〈전세〉, 《나무위키》
- 〈월세〉, 《나무위키》
- 부자엄마림림, 〈전세와 월세의 차이점과 장단점 어떤 것이 유리할까?〉, 《부자로 성큼성큼 재테크하는 엄마》, 2020-05-19
같이 보기
