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주택보증
주택보증(住宅保證)은 집을 마련하기 위해 금융기관에서 대출을 받으려는 개인에 대한 보증을 말한다. 또는 주택을 짓기 위해 금융기관에서 대출을 받으려는 주택사업자에 대한 보증을 말한다.
개요
분양보증이란 주택사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 건축물의 분양이행 또는 납부한 분양대금의 환급을 책임지는 보증을 말한다. 아파트를 분양받았는데 사업자나 시공을 맡은 건설사 등 사업자가 부도 등의 이유로 공사를 끝내지 못하는 경우가 생기는데 소비자는 이미 지불한 계약금과 중도금을 날리게 된다. 이때를 대비해 HUG가 사전에 보증을 해주고 이런 일이 발생했을 때 사업자 대신 소비자에게 계약금과 중도금을 돌려줘 주는 것이다. 소비자가 입을 수 있는 피해를 미연에 방지하기 위해 만든 제도이다. HUG가 보증을 해준다는 점에서 중도금 대출 보증과 헷갈릴 수도 있다. 중도금 대출 보증은 소비자가 은행 돈을 빌렸다 못 갚았을 때 이를 대신 은행에 갚아주는 거라면 분양보증은 건설사나 시행사가 공사를 끝내지 못했을 때를 대비한 제도이다.
대한민국은 건설사가 20가구 이상을 선분양할 경우 반드시 분양보증을 받도록 법으로 의무화하고 있다. 그렇다고 HUG가 모든 사업에 보증을 해주진 않는다. 사업 위험도가 높아 보이는 곳에 대해서는 분양보증 자체를 거부할 수 있다. 지역별로 '미분양 관리지역'이란걸 지정해 분양보증 심사를 더 까다롭게 하기도 하며 이를 통해 부실 주택사업을 사전에 방지하는 효과도 있다. 그러나 정부가 반발이 많은 규제 대신 HUG의 분양보증 권한을 이용해 분양가를 조정하려는 것 아니냐는 반발도 있다. 적정 가격은 공급자와 소비자가 판단해야 하는데 분양보증으로 시장에 개입하는 건 시장에 혼란을 가중시키고 있다. 부실 사업 또는 위험지역을 판단하는 기준은 명확하지 않은데다 분양보증을 해주는 곳이 공공기관인 HUG 밖에 없기 때문에 생기는 논란이다.[1]
분양보증
분양보증사고
아래의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 사회통념 상 주채무자의 정상적인 주택분양계약 이행을 기대하기 어려운 상태를 말한다.
- 주채무자에게 부도·파산·사업포기 등의 사유가 발생한 경우
- 감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률(주채무자가 감리자에게 제출하는 예정공정표상의 공정률을 말한다. 이하같다)보다 25퍼센트P 이상 부족하여 보증채권자의 이행청구가 있는경우. 다만, 입주예정자가 없는경우에는 이행청구를 필요로 하지 않습니다.
- 감리자가 확인한 실행공정률이 75퍼센트를 초과하는 경우로서 실행공정이 정당한 사유없이 예정공정보다 6개월이상 지연되어 보증채권자의 이행청구가 있는경우
- 시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월이상 지속되어 보증채권자의 이행청구가 있는경우
분양보증 채무이행 청구 시 제출서류
- 보증채무이행청구서 (당사서식)
- 주택분양계약서
- 입주금 납부영수증(무통장입금증)
- 감리자발행 공정확인서(실행공정률 미달률 사유로 이행청구하는 경우에 한함)
- 기타 주택도시보증공사가 필요하여 요구하는 서류[2]
이행절차
분양보증 이행절차
- 보증사고 발생 : 개인고객에게 입주금 납부중지 통지 (신문공고 또는 홈페이지에 공고)
- 이행방법선택 통지 또는 유보통지 : 개인고객에게 원하는 이행방법의 선택을 통지(다만, 회생절차개시를 신청한 사업주체 등이 계속 공사를 원할 경우에는 통지를 유보할 수 있음)
- 현장조사 및 사업성검토 : 현장조사 시 사업주체가 분양계약현황을 충분히 제출하지 않은 경우 개인고객 개별 확인 실시
- 이행방안 결정 : 개인고객의 2/3 이상이 환급을 선택한 경우에는 환급이행으로 결정하며, 그 이외의 경우에는 보증회사에서 분양이행 또는 환급이행을 결정한다. 다만, 문화재발견 등의 사유로 정상사업진행이 어려운 경우는 환급이행하며, 피보증인 등이 공사를 할 수 있다고 보증회사가 인정하는 경우는 피보증인 등 계속사업으로 결정 (피보증인 등 = 공동사업주체(건설업체), 시공자, 회생절차개시를 신청한 사업주체 등)
- 환급이행&분양이행
- 환급이행 : 환급이행 절차 안내
- 분양이행 : 납북계좌, 납부일정, 사용검사 예정일 통보
- 보증사고일로부터 3개월 이내에 보증채무 이행방법을 결정한다. (단, 사업주체가 회생절차개시를 신청한 경우에는 6월 이내)
- 환급이행으로 결정시 개인고객은 분양이행을 요구할 수 없으며, 분양이행으로 결정시 개인고객은 환급이행을 요구할 수 없다.
- 분양이행을 위한 승계사업자는 특별한 경우를 제외하고는 경쟁입찰로 선정한다.
피 보증인 등 계속사업 진행
시공자 공동사업주체 또는 회생절차개시를 신청한 주채무자등(이하 시공자 등 이라한다)이 분양이행을 원하는 경우에는 시공자등이 분양계약을 이행할 수 있는지 여부를 보증회사가 결정할 때까지 선택권 최고를 유보할 수 있으며, 시공자 등이 분양계약의 이행이 가능한 경우에는 최고없이 계속사업을 진행하도록 한다. 이 경우에도 반드시 분양대금은 보증회사가 지정한 계좌로 납부해야 한다.
환급이행절차
- 환급이행 결정
- 환급이행 안내문 발송
- 환급이행 청구서류 및 제출장소 등
- 우편발송 및 주택도시보증공사 홈페이지 공지
- 환급이행 청구서류 접수 및 심사
- 제출서류
- 환급이행 청구서
- 분양계약서 원본
- 대위변제증서(영수증 겸용)
- 입주금 납부영수증(무통장입금증)
- 계약 및 입주금 납부 확인서
- 인감도장 및 인감증명서
- 계좌입금의뢰서 및 통장사본
- 기타 필요한 서류
- 환급이행금액 확정
- 환급금 지급
- 개인고객이 제출한 은행계좌로 무통장입금
- 분양계약 고객이 서류를 완비하여 제출한 날로부터 1개월 이내에 환급함
분양이행 절차
주택도시보증공사가 분양보증채무의 이행방법을 분양이행으로 결정한 경우에는 주택도시보증공사는 승계사업자를 선정하거나 직접시공을 하여 사용검사를 완료한다. 사용검사 후 소유권보전등기를 마친 다음 개별개인고객은 잔금을 납부한 후 분양예약고객의 부담으로 소유권이전등기를 해야 한다.
- 승계시공사 선정 : 경쟁입찰, 수의계약, 주택도시보증공사 직접시공
- 회생절차 개시신청 : 기성신청, 기성검사, 대금지급
- 공사완료 및 사용검사 : 사전검사, 사용검사 신청, 사용검사 승인
- 입주 및 소유권보존등기 : 잔금납부, 입주, 소유권 이전 등기
경쟁입찰절차
- 입찰계획수립 및 공고 : 입찰공고는 본·지점게시판 및 홈페이지와 일간신문에 공고한다.
- 현장설명회 개최 : 입찰공고일로부터 6일 이상의 기간 후에 현장설명을 실시합니다. 현장설명에 참석한 자는 현장설명청취조서를 작성해야 한다.
- 입찰참가 신청등록 : 입찰참가신청등록은 현장설명일과 입찰일 사이 3일 이상의 정해진 기간내에 신청합니다. 현장설명을 실시한 경우 현장설명청취조서를 작성한 자만 신청 가능하다. 입찰참가신청서(별지서식39호), 입찰보증금(5%), 기타서류
- 입찰 및 낙찰자 결정 : 입찰기일은 입찰공고서에 기재된다. 입찰 시 낙찰자가 없는 경우 횟수에 관계없이 재입찰이 가능하다.
- 계약체결 및 공사 착수 : 낙찰자로 결정된 경우 해당영업점장과 7일이내에 계약을 체결하고 계약체결시 계약보증금 10%, 착공계, 공정표, 현장대리인계, 사업포기 및 양도각서를 제출해야 하며 14일이내에 공사에 착수해야 한다. 공사비내역서 및 수량산출서는 계약일로부터 1월이내에 제출한다.
입찰참가 자격
- 경쟁입찰의 참가자는 다음 각호의 자격을 갖추어야 한다.
- 주택법에 의한 주택건설사업의 등록 및 건설산업기본법에 의한 건축공사업의 등록
- 최근 2년간의 주택건설실적이 보증사고 사업장의 세대수 이상인 자
- 피보증인 및 당초 시공자의 건축시공능력평가액 이상인 자(시공능력평가액 30위 이내인 자를 승계시공자로 선정하는 경우에는 제외)
- 신용평가등급이 BBB+ 등급 이상인 자
- 최근 3년간 주택도시보증공사에 대한 의무불이행 사실이 없는 자
- 주택도시보증공사 계약규정 제99조 및 보증규정 제8조 제1항 각호의 1,동규정 제9조 제1항 제1호 내지 7호에 해당하지 아니한자
- 상기의 3또는4는 잔여공사비의 규모 지역여건 등으로 인하여 그 자격을 완화하지 아니하면 승계시공자를 선정하기 곤란한 경우에 한해 심사위원회의 의결을 얻어 이를 다르게 정할 수 있다.
- 상기2의 주택건설실적은 시공자로서 시행자와 시공자가 다른 경우의 시행실적은 제외하며 입찰등록마감일까지의 사용승인 시공실적을 말한다.[3]
분양계약자 주의사항
선분양제 하에서 시행사는 착공 및 입주자모집을 하기 위하여 필수적으로 HUG의 주택분양보증을 받아야 하고, 공사기간 중 시행사가 망하는 경우 HUG는 돈을 돌려주거나 공사를 대신해 줌으로써 분양계약자를 보호한다.
분양계약자 입장에서도 주의해야 할 점 몇 가지가 있다.
첫째, 분양보증약관에 규정되어 있는 광범위한 면책사유에 해당하지 않도록 조심해야 한다. 대표적으로 대물변제나 허위계약 같은 비정상계약, 지정계좌에 납부하지 않은 입주금, 선납입주금 등에 대해서는 HUG가 책임지지 않는다. 하도급을 하면서 공사대금 대신 아파트를 주거나 금융기관으로부터 대출을 받기 위해 분양계약자를 허위로 만들어내는 등의 행동은 보호받지 못한다. 분양보증은 보증발급에서 뿐만 아니라 보증이행 과정에서도 엄격한 심사를 하기 때문에 이 과정에서 많이 걸러진다.
둘째, 앞에서 얘기했듯이 보증이행의 방법에는 환급이행과 분양이행의 2가지가 있는데, 보증사고가 나면 HUG가 분양계약자에게 어떤 방식을 원하는지 묻는 절차를 거친다는 사실을 알고있어야 한다. HUG의 선택촉구 통지서를 수령한 분양계약자의 3분의 2 이상이 환급이행을 선택한 경우에는 환급이행으로, 그 이외의 경우에는 HUG가 분양이행 또는 환급이행 중에서 알아서 결정한다. 보증이행방법이 분양이행으로 결정된 경우 분양계약자는 환급이행을 요구할 수 없으므로, 통지서를 받으면 우왕좌왕하지 말고 신중히 생각해서 적극적으로 의견을 내야 한다.
셋째, 서류제출기간에 맞추어 보증책임을 이행해달라는 청구도 하지 않는 경우에는 분양계약자의 권리가 시효에 걸려 더이상 행사 못하는 문제가 발생할 수 있다. 분양계약자의 권리가 몇년의 제척기간과 소멸시효에 걸리는지에 대해서는 복잡한 법적 논의가 있으나 여기까지 알 필요는 없다. 다만, 가급적 빨리 서류를 갖추어 이행청구하는 것이 바람직하다는 점과 늦어도 상사소멸시효인 5년 안에는 반드시 권리를 행사해야 한다는 점을 기억할 필요가 있다.[4]
동영상
각주
참고자료
- 〈주택보증〉, 《네이버 국어사전》
- 〈분양보증사고란〉, 《주택도시보증공사》
- 〈분양보증 이행절차〉, 《주택도시보증공사》
- 함승민 기자, 〈주택분양보증〉, 《중앙일보》, 2016-10-10
- 종운, 〈주택분양보증 - HUG의 히트상품〉, 《네이버 블로그》, 2019-01-02
같이 보기
