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부동산등기
부동산등기(不動産登記)는 부동산에 관한 권리관계를 일반에 공시하려고 등기부에 기재하는 일을 말한다.
개요[편집]
부동산은 토지 및 그 정착물을 말하고, 부동산등기는 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 방법을 말한다. 즉, 부동산(예: 토지, 건물)을 누가 점유하고 있는지 알기 어렵기 때문에 국가에서 등기부라는 공적 장부를 만들고 법원등기관에게 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리관계를 작성하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것을 말한다. 부동산등기는 가등기, 본등기 소유권에 관한 등기, 소유권 외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 저당권ㆍ근저당권, 권리질권)에 관한 등기, 예고등기로 구분할 수 있다. 또한, 부동산등기란 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 방법을 말한다.[1]
부동산등기의 효력[편집]
권리변동적 효력
물권변동이란 물권의 발생·변경·소멸을 통틀어서 일컫는 말입니다. 이를 물권의 주체를 중심으로 해서 말한다면 물권의 득실변경이라고 표현한다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 그 효력이 발생한다(「민법」 제186조). 따라서 등기공무원이 접수 후 등기필증까지 내줬다 하더라도 등기부에 기재되지 않았다면 권리가 변동되는 효력은 발생하지 않는다.
대항력
부동산물권은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있다.
순위확정적 효력
같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따라 정해진다.
권리추정적 효력
부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해 등기가 이루어진 것으로 추정된다.[1]
부동산등기의 종류[편집]
가등기[편집]
가등기(假登記)는 본등기를 할 요건이 갖추어지지 못하였을 경우, 본등기의 순위를 보전하기 위하여 임시로 하는 등기를 말한다. 법학에서 본등기를 할 법적인 요건이 충분히 갖추어지지 못했을 때, 임시로 등기부에 올려 두는 등기를 의미한다. 즉, 가등기는 본등기를 하는 데 필요한 형식적 요인이나 실질적 요건이 구비되지 않았을 때, 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 지칭한다. 가등기에는 후일에 할 본등기의 순위보전에 그 목적이 있으므로 가등기를 본등기로 이전하게 되면 가등기 이후에 발생된 모든 등기 원인은 자동으로 소멸된다. 매매 예약, 대물변제에 따른 취득 등으로 매입할 것을 약속했을 때 아직 소유권을 확보하지는 못했으나 미래에 그 권리를 주장할 필요가 있는 경우에 이용한다. 허나 가등기에 대한 취약한 점을 노린 범죄가 있는데 바로 미등기 전매이다.
가등기에는 담보가등기와 소유권이전 청구권 가등기의 두 가지가 있다. 담보가등기는 빚에 대한 담보를 위한 가등기로 근저당권과 같은 효력이 발생된다. 소유권이전청구권가등기란, 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위해 하는 것이다. 즉 전형적인 예비등기이다. 소유권이전청구권가등기는 보통 매매계약, 또는 매매예약이 원인이 되어 이뤄진다. 계약금을 미리 지급하고, 1년 후에 잔금을 지급할 조건으로 계약을 하면서 가등기를 하는 것이 매매계약을 원인으로 하는 것이고, 매매예약은 아직 계약이 체결된 것은 아니지만 미래에 체결될 것을 예정하여 가등기를 하는 것이다.
가등기담보란 가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 말한다. 가등기담보는 채권담보를 목적으로 하며, 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이 목적물이 된다. 가등기담보는 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자가 채무를 불이행하는 경우 발생하게 될 장래의 소유권이전 청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙담보를 말한다. 가등기담보는 소유권 이전의 형식을 취하는 담보방법으로서 가등기가 담보적 효력을 확보해 주므로 가등기담보라고 부른다. 가등기는 청구권 보전의 가등기(「부동산등기법」 제88조)와 담보가등기(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조제3호) 2종류가 있다.[2][3][4]
가등기의 효력
- 청구권 보전의 효력 : 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 「부동산등기법」상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능하다.
- 순위보전의 효력 : 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효된다. 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다. 그러나, 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가진다.
- 소유권이전청구권 위한 가등기[4][2]
본등기[편집]
본등기(本登記)는 가등기나 예비 등기에 비하여 등기 본래의 효력을 완전하게 발생하게 하는 등기를 말한다. 내용에 따라 기입 등기·변경 등기·말소 등기·회복 등기로 나누며, 형식에 따라 주등기·부기 등기로 나눈다. 법률상 확정된 등기를 가등기(假登記)에 상대하여 이르는 말이다. 즉, 본등기는 등기의 신청에 필요한 절차상의 요건이 구비된 경우에 하는 등기로 종국등기 즉, 확정된 등기이고 등기의 본래 효력인 대항력을 완전히 발생시키는 등기를 말한다. 가등기에 상대되는 개념으로 그 가등기에 의하여 순위를 보전받은 등기를 말하기도 한다(부동산등기법 제6조). 통상의 동기는 모두 이것에 속한다.
본등기는 종국등기라고도 한다. 종국등기는 등기의 본래의 효력, 즉 물권변동의 효력을 발생시키는 등기를 말한다. 그 내용에 따라 기입등기, 변경등기, 회복등기, 말소등기, 보존등기, 이전등기, 설정등기, 형식에 따라 주등기(신등기)와 부기등기가 있다. 단지 권리보전만 목적으로 하는 예비등기(가등기, 예고등기)에 대응하는 것이다. 그러므로 등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 본등기라 한다. 본등기는 그 내용에 따라 기입등기·변경등기·회복등기·말소등기의 네 가지로 분류된다. 또 가등기에 대하여 그 가등기에 의하여 순위가 보전된 등기를 의미하기도 한다.[5]
본등기의 절차
본등기는 가등기에 상대되는 개념으로 종국등기 라고도 하는데 등기의 본래 효력인 물권변동의 효력 또는 대항력을 발생하게 하는 등기이다. 본등기는 가등기(假登記)에 상대되는 개념으로 종국등기(終局登記)라고도 하는데 등기의 본래의 효력인 물권변동의 효력 또는 대항력을 발생하게 하는 등기이다. 본등기는 기재내용에 따라 기입등기·변경등기·말소등기·회복등기 등으로 구분되고, 그 형식에 따라서 주등기(主登記)·부등기(副登記)로 나누어진다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 기하여 권리이전의 청구권보전을 위한 가등기(가등록 포함), 기타 유사한 담보의 목적으로 가등기되어 있는 재산을 압류하는 경우에 당해 가등기에 기한 본등기가 압류 후에 행하여진 때에는 그 가등기의 권리자는 그 재산에 대한 체납처분에 대하여 그 가등기에 기한 권리를 주장할 수 없다. 다만, 국세(國稅) 또는 가산금(加算金：그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)의 법정기일 전에 가등기된 재산에 대하여는 국세가 우선하지 못한다.
- 매매예약체결과 매매계약서 : 매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하여 효력이 생기는 계약이다.
- 토지, 건축물대장등본발급 : 등기신청대상 부동산의 종류에 따라 부동산 소재지 관할 시·군청에서 토지대장등본, 임야대장등본, 건축물대장등본을 발급 받는다.
- 매매계약서 실거래신고 및 정부수입인지첨부 : 계약서 원본과 그 사본 2통을 그 부동산을 관할하는 시장·구청장·군수에게 제출하여 실거래신고를 해야 한다.
- 소유권 이전등기 신청서 작성 : 매매로 인한 소유권이전등기는 매도인이 등기의무자이고 매수인이 등기 권리자입니다. 신청서의 기재사항을 요건에 맞게 기재해야 한다.
- 취득세 고지서 발급 및 납부 : 관할 시·군·구청 세무과에 가셔서 토지, 임야, 건축물대장사본 및 실거래신고서 등을 제시하면 취득세 납부고지서를 발급받을 수 있다.
- 제3자의 동의, 허가 또는 승낙 : 제 자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면이 없는 경우에 등기원인이 무효 또는 취소되는 경우가 있다. 이를 미연에 방지하기 위함이다.
- 농지취득자격증명 - 매매부동산이 농지인 경우 첨부
- 토지거래허가서 - 매매목적물인 토지가 토지거래 허가구역인 경우 첨부
- 국민주택채권매입(공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우는 제외) 국민주택채권을 매입후 발급받은 영수증에서 국민주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재한다.
- 부동산 개수당 15,000원, 집합건물은 건물과 대지권을 합친개수당 14,000원어치의 대법원 수입증지를 등기신청서 을지하단에 첩부하여야 한다.
- 관할 등기소에 등기 신청서 제출[6][7]
부동산등기법[편집]
부동산등기법(不動産登記法)은 부동산등기에 관한 사항을 규정하기 위하여 제정된 법률이다(1960.1.1, 법률 536호). 등기는 구분건물의 표시와 소유권·지상권·지역권(地役權)·전세권·저당권·권리질권(權利質權), 임차권의 설정·보존·이전·변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.
동일한 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기의 전후에 의하며, 등기의 전후는 등기용지 중 동구(同區)에서 한 등기는 순위번호에 의하고, 별구(別區)에서 한 등기는 접수번호에 의한다. 부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 의하지만 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 의한다. 가등기를 한 경우에는 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.
등기는 법률에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁이 없으면 하지 못한다. 또, 등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석하여 신청하여야 한다. 이 법은 총칙, 등기소와 등기공무원, 등기에 관한 장부, 등기절차, 이의(異議), 벌칙, 보칙 등 7장으로 나뉜 전문 192조와 부칙으로 되어 있다.[8]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈부동산등기〉, 《네이버 국어사전》
- 〈가등기〉, 《위키백과》
- 〈가등기〉, 《나무위키》
- 〈개념 및 신청인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈본등기〉, 《위키백과》
- 〈가등기/본등기〉, 《법무사진현태사무소》
- 〈가등기·본등기〉, 《법무사 이우룡사무소》
- 〈부동산등기법〉, 《두산백과》
- allfor, 〈부동산등기의 개념 및 종류〉, 《법무닷컴》, 2014-05-16
같이 보기[편집]
