저가

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저가(低價)는 시세에 비하여 헐한 값을 의미한다.

저가 관련

저가주의

저가주의(低價主義)란 자산평가(資産評價)에서 원가(原價)와 시가(時價) 중 낮은 편을 채택하는 주의를 말한다. 저가 기준 또는 저가법이라고도 하며 시가 주의·원가주의와 더불어 재고자산 평가방법의 하나이다. 이 평가방법에서는 시가가 원가를 밑돌 때는 시가로 평가하고 반대로 원가가 시가를 밑돌 때는 원가대로 평가해서 평가익(評價益) 계산이 배제된다. 시중 경기의 악화 등으로 재고품 판매가가 원가 이하로 하락하였을 때 저가주의에 근거하여 평가함으로써 예상되는 매출 손실을 상품 평가손(評價損)으로 처리하여 사전에 손해를 인식하려는 방법이다. 저가주의는 회계이론적으로 보면, 어떤 기(期)는 원가로 평가되고 어떤 기는 시가로 평가되는 등 일관성이 결여되어 평가액의 비교가능성이 상실되며, 평가손 외에는 인정되지 않는 점에서 이론적 근거를 상실하고 있다는 점이 지적된다.

저가법(低價法)은 원가법에 의한 계산액과 시가법에 의한 계산액을 대비하여 그 중 낮은 가액을 재고상품가액으로 계산하는 방법으로서 평가손실은 계상하나 평가이익은 계상치 않는다는 회계보수주의에 의한 평가방법이다. 기업회계기준과 상법에서는 저가기준에 의할 것을 규정하고 있다.

• 재고자산의 가액을 결정하면서 원가법이나 시가법에 따르지 않고 원가와 시가 중 낮은 가액을 계산가액으로 하는 방법
• 유가증권의 평가에 있어서 취득원가와 재취득가격(결산기 말의 증권시장에서의 최종 가격에 매입수수료를 가산한 가격)과를 비교, 낮은 가격으로 평가하는 방법.

저가심의제

저가심의제는 국가가 최저가낙찰제(경쟁입찰에서 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 결정하는 제도)로 발주하는 건설공사에 지나치게 낮은 가격으로 입찰한 자를 심사하여 부적격자를 낙찰자에서 배제하는 제도이다. 이 제도는 최저가낙찰제 대상 공사에서 입찰을 적정한 가격으로 유도하게 하고 덤핑입찰에 따른 부실공사를 방지하는 효과를 가져올 수 있다. 이러한 저가심의제는 기획재정부 회계예규인 '최저가낙찰제 대상공사에 대한 입찰금액의 적정성 심사기준'에 의해 운용되고 있으며, 객관적인 기준에 의해 지나치게 낮은 금액으로 입찰하였는지를 판단하게 되어 심사의 공정성 여부에 대한 분쟁 가능성을 방지하고 있다.

저가전략

저가전략(低價戰略)은 이것은 단위면적당 가격을 낮게 책정하여 소비자의 구매력을 높여 다수의 고객을 확보하는 전략으로 시장침투가격전략이다. 시장점유 확대도 장기로 볼 때 이익을 확보할 수 있어야 유효하다. 때로 경쟁업자의 시장침입을 저지하는 방법이기도 하나 가격경쟁(價格競爭)을 조장할 우려도 있다.

부모·자식간 저가 양도 혜택

현재 부동산 시장에 매매 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다. 다주택자 중과 유예를 한시적으로 유예하는 등 부동산 세제가 변화되고 있지만 얼어붙은 시장에 큰 활력이 되지 못하고 있다. 양도세 일시적 2주택의 비과세와 취득세 일시적 2주택 기본세율을 적용받기 위해선 중복 보유 기간 내에 종전주택을 양도해야 하지만, 매수자를 찾지 못해 어려움을 겪는 경우가 많이 발생하고 있다. 하지만 가족 간 저가 양도를 활용한다면 양도 시기를 조절할 수 있으므로 양도세와 취득세의 혜택을 적용받을 수 있다. 뿐만 아니라, 자녀에게 주택 증여를 고민하는 등 다음에 해당한다면 저가 양도를 통해 큰 절세효과를 누릴 수 있다.

• 일시적 2주택 기간이 얼마 남지 않아 고민인 경우
• 자녀에게 해당 주택 증여를 고민인 경우
• 재개발·재건축 예정 및 시세가 오를 것으로 예상되어 3자에게 양도하기 아까운 주택

만약 일시적 2주택자라면 자녀에게 종전주택을 저가로 양도함으로써 양도소득세 비과세 혜택과 증여세 절세를 누릴 수 있으며, 이후 부모와 자녀 세대는 각각 1주택자로서 이후 양도 시 모두 비과세를 받아 시세차익을 얻을 수 있다. 가족 간 부동산을 저가 양도·양수하는 경우 다음의 세무 이슈가 발생한다.

• 양도소득세 : 부당행위계산 부인에 따른 양도소득세 재계산
• 증여세 : 저가 양수에 따른 이익의 증여

가족 간 부동산을 거래할 때 시가와 실제 거래가액의 차이 크기에 따라 위와 같은 세무 이슈가 발생할 수 있으니 각자 상황에 따라 유리한 실제 거래가액을 설정해야 한다.

부당행위계산 부인 '양도소득세'

소득세법에서는 가족 간 시세보다 저렴한 가액으로 매매행위를 하는 경우로서 세법에서 정하는 시가와 거래가액의 차액이 기준금액 이상인 경우, 조세회피행위를 막고 과세 형평성 제고를 위해 해당 매매거래가액을 부인하고 시가로 다시 양도소득세를 계산하도록 되어 있다.

• 가족(특수관계인) : 양도소득세 부당행위계산부인을 적용하는 특수관계인이란 국세기본법 시행령에 따른 특수관계인을 말하며 이에 해당하는 특수관계인은 다음과 같다.

• 6촌 이내의 혈족
• 4촌 이내의 인척
• 배우자(사실상의 혼인 관계에 있는 자를 포함한다)
• 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속이 포함된다.

• 기준금액(부당행위계산 부인 적용의 범위) : 특수간계인 간 매매하는 부동산의 시가와 거래가액의 차액이 기준금액 이상일 때 부당행위계산 부인을 적용하여 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산한다.

• 기준금액 : Min(3억 원, 시가x5%)

따라서 부당행위계산 부인이 적용되는 경우 시가보다 낮게 매매가액을 설정하더라도 양도소득세는 시가로 양도하는 것과 동일한 세액이 부과된다.

• 시가 : 부당행위계산 부인 적용에서의 '시가'란 상속세 및 증여세법의 평가방법을 준용하고 있으며, 해당 부동산의 종류에 따라 시가의 평가방법은 달라질 수 있다. 가족 간 매매하려는 부동산이 아파트라면 유사한 물건의 최근 실거래가인 시세를 시가로 보아 적용하며, 만약 감정평가를 받아 시세보다 낮은 평가액을 받는다면 더 큰 절세효과를 누릴 수 있다. 아파트가 아닌 단독주택, 다가구주택 등은 일반적으로 세법에서 규정하는 유사한 물건의 시세가 형성되어 있지 않아 시세보다 낮은 공시가격을 기준으로 매매거래를 할 수 있으므로 아파트의 경우보다 더 많은 절세효과를 누릴 수 있다.

저가 양수에 따른 이익의 증여 '증여세'

가족 간 부동산 매매시 세법에서 정하는 시가와 거래가액의 차액이 상속세및증여세법에서 정하는 기준금액 이상인 경우, 소득세법과 별개로 시가와 거래가액의 차액에서 기준금액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 하여 증여세가 추가로 부과된다.

• 기준금액 : Min(3억 원, 시가x30%)

세액비교

자녀에게 아파트 증여를 고민하는 경우, 증여가 아닌 저가 양도를 활용한다면 발생하는 세액을 비교하면 다음과 같다.

• 다음의 아파트를 자녀에게 양도, 매수자인 자녀는 무주택자

• 시가 : 11억 원
• 거래가액 : 7억 원
• 취득가액 : 5억 원
• 공시가액 : 6억 원

양도자인 비과세인 경우

• 양도소득세 : 시가 11억 원과 거래가액 7억 원의 차액이 기준금액 이상이므로 시가 11억 원으로 양도소득세를 재계산하지만, 양도가액 12억 원까지 양도소득세가 비과세 되므로 양도소득세는 발생하지 않는다.
• 증여세 : 시가 11억 원과 거래가액 7억 원의 차액 4억 원에서 기준금액 3억 원을 차감한 금액인 1억 원이 증여재산가액이 됩니다. 직계비속에게는 10년간 5000만 원의 증여재산공제가 적용되므로 5000만 원에 대한 증여세가 부과된다.
• 취득세 : 다주택자인 부모가 자녀에게 증여한다면 취득세가 12%(농특세, 지교세 제외)로서 중과되지만, 매매한다면 무주택자인 자녀는 1~3%(농특세, 지교세 제외)의 기본취득세율이 적용된다.

양도자인 일반세율인 경우

• 양도소득세 : 시가 11억 원과 거래가액 7억 원의 차액이 기준금액 이상이므로 시가 11억 원으로 양도소득세를 재계산하여 취득가액 5억 원과의 차액인 6억 원에 대하여 일반 양도소득세율(6~45%)가 적용됩니다. 양도자가 다주택자로서 조정대상지역 내 아파트라면 중과세율(2주택자 20%, 3주택자 30% 가산)이 적용되지만, 현재 1년간 중과유예 기간을 둠으로써 일반세율이 적용된다.
• 증여세 : 시가 11억 원과 거래가액 7억 원의 차액 4억 원에서 기준금액 3억 원을 차감한 금액인 1억 원이 증여재산가액이 됩니다. 직계비속에게는 10년간 5000만 원의 증여재산공제가 적용되므로 5000만 원에 대한 증여세가 부과된다.
• 취득세 : 다주택자인 부모가 자녀에게 증여한다면 취득세가 12%(농특세, 지교세 제외)로서 중과되지만, 매매한다면 무주택자인 자녀는 1~3%(농특세, 지교세 제외)의 기본취득세율이 적용된다.

저가 양도 거래, 세무상 리스크

가족 간 저가 양도·양수 거래에 대한 조사 및 세액추징 사례는 꾸준히 발생하고 있다. 직거래 신고된 거래로서 다음과 같은 쟁점 사항들을 고려해야 하며, 각자의 상황에 따라 이외의 문제들이 발생할 수 있으므로 충분한 검토 후 진행이 필요하다.

• 세법상 시가 평가방법 : 평가심의위원회 등 세법상 시가 산정액의 차이로 과소 신고된 세액이 추징될 수 있음.
• 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 : 배우자, 직계존비속에게 양도한 재산은 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 부과할 수 있음.
• 거래대금의 자금출처 : 가족 간 차용증을 할용하는 등 자금출처가 명백하지 않은 경우 자금출처조사 및 세액이 추징될 수 있음.
• 실질과세원칙 : 국세기본법의 실질과세 원칙에 따라 형식은 매매거래이지만 실질에 따라 매매거래가 부인될 수 있음

가족 간의 거래는 제삼자 간의 매매거래보다 조세회피 행위가 빈번하게 발생하므로 관련 행정기관과 과세관청의 소명요청 및 세무조사의 대상이 될 수 있다. 양도시기, 채무승계 여부, 실제 세대분리 여부, 거래가액의 비율, 자금출처의 내용 등 각자의 상황에 따라 추가로 검토해야 할 사항들은 달라진다. 저가 양도거래는 절세효과가 클 수 있는 만큼, 충분한 검토 없이 무리하게 진행한다면 예상하지 못한 큰 세액과 가산세가 추징될 수 있으므로 전문가와 충분한 상담을 통하여 진행하는 것을 추천한다.

참고자료

• 〈저가〉, 《네이버 국어사전》
• 〈저가주의〉, 《두산백과》
• 〈저가법〉, 《용어해설》
• 〈저가심의제〉, 《시사경제용어사전》
• 〈저가전략〉, 《부동산용어사전》
• 택슬리 필진, 〈부모·자식간 저가 양도…증여세 절세에 양도세 비과세 누리는 방법택슬리의 슬기로운 세금생활〉, 《한경닷컴》, 2022-06-27

같이 보기

• 시세
• 저가주의
• 저가전략
• 저가 양도
• 저가심의제
• 저가 (동음이의어)

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