감정평가사

감정평가사(鑑定評價士)는 동산이나 부동산 따위와 같은 재산의 가격을 감정평가할 수 있는 법적 자격을 가진 사람을 말한다.

개요[편집]

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률이 정하는 바에 따라 국가 자격시험에 합격하고 실무수습을 마친 자를 말한다. 감정평가사는 전문지식을 보유하고 토지, 건물, 동산, 유가증권 등의 재산을 평가하는 사람이며, 공익사업을 위한 보상평가, 은행의 담보평가, 법원의 경매평가, 개발이익환수를 위한 평가 등 업무를 수행자는 자이다. 부동산의 가격은 단순한 것이 아니어서, 대부분의 나라가 전문가인 감정 평가사(valuer·appraiser)가 그 가격을 평가하도록 한다. 감정평가사는 국가가 공인자격을 주거나 민간협회가 부여하는데, 나라에 따라 다르다. 우리나라는 1972년 12월에 제정된 국토이용관리법에 따라 토지평가사제도(土地評價士制度)가 수립되었고, 1973년 12월에 감정평가에 관한 법률에 따라 공인감정사제도(公認鑑定士制度)가 수립되었다.

양자는 1989년 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 제정으로 감정 평가사로 통합되었으며, 이 법이 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률로 제정(2016. 1. 19.)되어 오늘에 이르고 있다. 자격시험은 국토교통부가 주관하며, 한국산업인력공단에 위탁하여 관리한다. 시험은 1차 시험과 2차 시험으로 나누어 보고 이 시험에 합격하면 대통령령이 정하는 기간 이상의 실무수습을 마쳐야 한다. 대통령령이 정하는 기관에서 5년 이상 감정평가 관련 업무에 종사한 자는 1차 시험을 면제받을 수 있다. 1차 시험은 민법(총칙, 물권), 부동산학원론 및 경제학원론 80분, 감정평가관계법규(국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 국유재산법, 건축법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 중 지적에 관한 규정, 부동산 등기법, 동산·채권등의 담보에 관한법률 및 도시 및 주거 환경 정비법 ) 및 회계학 80분, 영어(2009년 20회 감정평가사 자격시험부터 영어 과목은 민간어학시험 성적표로 대체)가 있으며, 객관식 필기시험으로 치른다.

1차 시험의 합격발표가 난 후 2차 시험 원서접수가 있다. 2차 시험은 감정평가실무 100분, 감정평가이론 100분, 감정평가 및 보상법규(부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률) 100분이 있으며, 논문형 필기시험으로 치른다. 합격기준은 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 자를 합격자로 결정한다. 단, 최소합격인원에 미달하는 경우에는 최소합격인원의 범위에서 매과목 40점 이상 득점한 자 중에서 전 과목 평균득점에 의한 고득점자 순으로 합격자를 결정한다. 최근 매년 합격자는 200명 내외이다. 환경변화와 전문성을 강화하기 위해, 시험과목 등 제도를 개선해야 한다는 논의가 오래전부터 지속되고 있으나, 아직 개선되지 않고 있다.^[1]

특징[편집]

직업설명[편집]

감정평가사는 동산(공장, 자동차, 항공기 등), 부동산(토지, 건물, 아파트, 임야 등), 무형 자산 등의 경제적 가치를 평가하여 그 결과를 화폐가치로 산정한다. 공시지가의 조사 평가, 국세, 지방세 등의 부과 기준 가격 산정을 위한 감정 평가, 공익사업을 위한 보상 평가, 금융 기관 등의 담보 평가, 법원 경매 물건 평가 등을 담당한다. 감정 평가 의뢰서를 작성하고 대상물의 감정 목적을 감안하여 감정 계획을 세운다. 대상물의 가격에 미치는 모든 요인을 확인하여 대상 물건의 부동산 가격을 조사하고, 해당 물건의 용도, 입지 조건, 주변 시설 등 지역 특성을 살핀다. 모든 요인을 종합하여 최적의 감정 방법을 선정, 가격을 환산한 후 감정서를 작성한다. 유무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시한다.

적성 및 흥미[편집]

수치와 통계를 계산하고 적용할 수 있는 수리능력, 공간지각력, 판단 및 의사결정능력을 갖추어야 한다. 꼼꼼하고 세밀한 성격을 가진 사람이 유리하며 이해관계에 따라 감정평가의 결과가 좌우되지 않도록 공정성과 신뢰성, 책임감 등과 같은 엄격한 직업의식이 요구된다. 현실형과 탐구형의 흥미를 가진 사람에게 적합하며, 정직, 신뢰, 독립성 등의 성격을 가진 사람들에게 유리하다.

취업현황[편집]

입직 및 취업방법 : 감정평가사가 되기 위해서는 국토교통부에서 주관하고 한국산업인력공단에서 시행하는 감정평가사 자격증을 취득해야 한다. 감정평가사 시험에 학력, 나이, 전공 등의 자격제한은 없다. 한국감정원, 감정평가법인, 합동사무소, 개인사무소, 한국토지주택공사, 보험회사 등에 진출한다.
고용현황 : 향후 5년간 감정평가사의 고용은 현 상태를 유지하는 수준이 될 것으로 전망된다. 한국감정평가사협회에 따르면 2016년 현재 약 3,700명의 감정평가사가 활동하는 것으로 파악된다. 부동산 경기가 불황일 경우에도 경매시장에 부동산이 매물로 나오는 경우가 많아 감정평가 업무는 경기에 상대적으로 영향을 덜 받을 수 있으나, 감정평가 부문에서 대출을 위한 담보평가의 비중이 상당한데 이는 정부의 대출관련 규제 강화 및 완화와도 밀접한 관련이 있는 만큼 정부의 정책에 따라 감정평가업무의 수요 및 감정평가사의 고용에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 감정평가 업무에도 IT 기술을 기반으로 한 시스템이 도입되고 있어 이는 감정평가사가 갖춰야 할 역량에도 변화가 올 것으로 보이며, 고용감소를 가져오는 요인이 될 수도 있다. 금융기관 중에는 실거래가 자료를 활용하여 부동산의 담보가치를 자동으로 산정하는 시스템을 활용하는 곳도 있고 향후에는 더 진보된 인공지능시스템에 의한 감정평가가 이뤄진다면 담보평가 수요는 다소 감소할 수도 있을 것이다. (자료: 워크넷 직업정보)
임금수준 : 감정평가사의 임금수준은 하위(25%) 5835만 원, 평균(50%) 6803.7만 원, 상위(25%) 8948만 원이다. (자료:워크넷 직업정보)

준비방법[편집]

정규 교육과정 : 감정평가사가 되기 위해서는 대학에서 법학, 경제, 부동산학, 도시학 등을 전공하면 유리하다. 문화재감 정사는 고고학이나 미술사학 관련 학과 졸업 후 일정 기간의 경력이 요구된다.
직업 훈련 : 감정평가사무소를 개설할 때는 자격증 취득 후, 교육 훈련과정 6개월과 실무훈련과정 6개월로 이루어진 1년간의 실무수습을 받아야 한다.
관련 자격증 : 관련 자격증으로는 국토교통부에서 주관하고 한국산업인력공단에서 시행하는 감정평가사가 있다.^[2]

대한민국 감정평가제도의 역사[편집]

감정평가제도는 1989년 7월 1일부터 시행(1989년 4월 1일 공포)된「지가공시및토지등의평가에관한법률」의 규정에 따라 실시된 제도로서 종전의 토지평가사제도와 공인감정사제도를 통합 일원화시킨 것이다. 「부동산가격공시및감정평가에관한법률」의 제정 이유는 정부가 매년 전국의 토지 중에서 표준지를 선정하고 이에 대한 적정가격을 조사·평가하여 이를 공시함으로써 관련 기관에서 토지를 평가할 때에 이를 기준으로 하도록 함으로써 다원화되어 있던 토지평가제도를 체계화한다. 또한「토지평가사」와 「공인감정사」로 이원화되어 있는 감정평가자격을 「감정평가사」로 일원화함으로써 토지·건물·동산 등에 대한 감정평가제도를 효율화하려는 것이다.

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」은 토지의 적정가격을 평가·공시하여 지가산정의 기준이 되게 하고, 토지·건물·동산 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 제정 공포되어 시행해왔다. 변호사·공인회계사·변리사 등과 달리 별도의 근거 법률이 없고 부동산가격공시제도와 함께 하나의 법률에 규정되어 있어 감정평가사제도가 부동산 가격공시 업무에 한정되는 것으로 오해될 수 있는 여지가 있다는 문제가 제기되었고, 이에 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」이 2016년 1월 19일부터 시행 및 공포되었다.^[3]