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거래절벽
거래절벽(去來絕壁)은 새로운 부동산 대책이 나오면 일시적으로 부동산 거래가 활발해졌다가 법 시행이 끝나면 거래가 곧 끊기는 현상을 말한다. 예를 들면 2012년 9월부터 연말까지 부동산 취득세를 감면하여 주는 정책을 시행하자 거래가 늘었다가 정책 시행이 끝난 2013년 1월에 부동산 거래가 크게 줄어든 경우가 있다.
주택시장 거래절벽[편집]
현재 주택거래량 특히 아파트 매매 거래량을 보면 거래절벽을 넘어 심각한 수준이다. 2022년 8월 거래량은 1만7,420건으로 전년 8월 거래량 6만1,170건 대비 72% 감소했다. 9월 거래량도 1만530건으로 전년 9월 거래량 5만5,191건 대비 81% 감소했다. 서울은 더욱 심각하며 8월 685건, 9월 305건에 불과해 2021년 8월 5,054건, 9월 3,874건 대비 각 86%, 92%나 감소했다. 전국의 아파트는 총 10,42만6,137호인데, 17개 시·도 중 경기가 276만224호로 가장 많고, 서울이 162만2,164호로 2번째로 많다. 따라서 역대 아파트 거래량에 관한 자료를 보면 서울이 전국 시·도 중에서 2위를 유지하는 경우가 많았다. 아파트 호수 대비 거래량을 보면 서울이 2위를 하는 것이 자연스러운 것이라고 볼 수 있다. 전년 8월과 9월에는 서울이 각 3위를 유지했다. 그러나 2022년 8월과 9월 거래량 순위를 보면, 5월 6위에서 6월 11위로 떨어진 후 7월 13위, 8월 12위에서 급기야 9월에는 14위로 떨어졌다. 이는 2006년 부동산거래신고제도가 도입된 후 역대 가장 낮은 최저 수준이다. 2008년 금융위기 때에도 아파트 총 호수가 지금보다는 상대적으로 적었음에도 불구하고 서울의 최저 거래량은 1,523건이었다. 서울시 아파트 총호수 대비 월별 거래량을 월별 회전율이라고 한다면 2021년 9월 0.24%에서 0.02%로 하락했다. 대한민국 최대 아파트 단지인 9,510호의 송파구 헬로오시티의 경우 2022년 8월에는 겨우 3건이 거래되었고, 9월에는 단 1건만 거래됐다. 역대 각 정부에서 각종 부동산거래 규제를 강화할 때에도 거래절벽이란 말이 회자된 적이 있었지만, 현 상태와 비교하면 그래도 양호한 편이었고 일시적 현상에 불과하였다고 평가할 수 있다. 그러나 지금 거래절벽은 아예 거래 빙하기 상태라고 볼 수 있으며, 일시적 현상이 아닐 수 있다는데 그 심각성이 있다.
아파트의 가격 하락은 지속적인 금리 인상, 최근 몇 년간의 아파트 가격 급등에 따른 피로감의 누적, 코로나 팬데믹과 우크라이나 전쟁 등에 기한 전반적인 경기 침체 등이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있다. 그런데 당분간 아파트 가격 하락요인이 진정될 기미가 없어 보인다. 주택거래에 미치는 충격파가 큰 금리인상이 하반기에도 계속 될 전망이다. 이런 심각한 상황에서는 대통령이 집값을 안정시켰다고 자화자찬만 하고 있을 시점이 아니라고 본다. 주택가격은 당연히 안정되는 것이 바람직하지만, 주택거래의 빙하기가 초래되어서는 안된다. 거래절벽으로 공인중개사 등 특정 업계만의 고통이 비단 문제되는 것이 아니다. 그 외 관련 업계뿐만 아니라 분양시장, 건설시장, 금융시장, 고용시장에도 한파가 미치게 된다. 따라서 이제는 과감하게 거래를 활성화하는 방향으로 정책을 전환하여야 한다. 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역의 해제, 실수요자 등의 대출규제 완화, 취득세 인하 내지 감면, 주택취득자금 조달계획서 제출의 완화 등 거래를 규제하는 조치를 개선할 필요가 있다. 예컨대, 주택취득자금 조달계획서는 투기적 거래의 의심이 있는 경우에만 이를 제출하여 소명하도록 하는 것이 바람직하다. 또한 공인중개사제도를 활용해 기존 주택도 보다 안전하고 신속하게 거래되도록 공인중개사협회 부동산거래정보망의 지원, 전속중개의 정착 유도, 4차산업혁명시대에 부합하는 중개기법의 교육 등 제도 개선방안도 마련할 필요가 있다. 시장에서 건전한 주택의 유통이 행하여지지 않고, 매물이 산처럼 쌓이고 거래의 빙하기가 초래되는 것은 주택가격의 이상적 폭등과 마찬가지로 비정상적 시장임을 심각하게 인식할 필요가 있다.[1]
사례[편집]
금리인상 등의 여파로 서울 아파트 매매시장의 '거래절벽'이 계속되고 있다. 반면 전·월세 등 임대차 거래는 역대 최다 수준을 기록한 것으로 나타났다. 2022년 9월 19일 서울부동산정보광장에 따르면 7월 서울 아파트 거래량은 643건으로 2006년 조사 이래 최저를 기록했다. 이날까지 접수된 8월 거래량은 540건에 불과해 직전 기록을 경신할 수 있다는 전망이 나온다. 9월 거래량은 현재 73건에 그치고 있다. 가파른 금리 인상과 집값 하락이 더해지면서 거래절벽이 이어지는 분위기다. 부동산 매수 심리도 얼어붙었다. 한국부동산원은 9월 2주 서울 아파트 매매수급지수가 80.2를 기록하며 19주 연속 하락했다고 밝혔다. 단순 수치로만 볼 때 해당 지수는 2019년 6월 24일(78.7) 이후 약 3년 3개월 만에 가장 낮다. 매매시장과 달리 임대차 시장은 거래가 활발하다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 2022년 상반기 서울 아파트 전·월세 거래는 총 11만6014건이다. 전·월세 실거래가격을 발표한 2011년 이후 최고 거래량으로 전세가 6만8426건, 월세가 4만7588건을 기록했다. 특히 월세거래가 두드러지게 늘었다. 2017년 이후 증가세가 이어지며 2021년 하반기부터 4만 건 이상의 거래량을 보였다. 실제로 가격대별 거래량을 보면 전세의 경우 6억 원 초과 거래 30.9%, 4억 원 초과~6억 원 이하 거래 29.5%, 2억 원 초과~4억 원 이하 거래 29.3%, 2억 원 이하 거래가 10.3% 순으로 나타났다. 2021년 하반기에 비해 6억 원 초과 거래 비중이 감소하고, 2억 원 초과~6억 원 이하 거래비중이 늘었다. 서울 월세 가격대별 거래량 비중은 2022년 상반기에 50만 원 이하가 37.4%로 가장 컸다. 이어 50만 원 초과~100만 원 이하 거래가 30.9%, 100만 원 초과~200만 원 이하 거래가 21.7%, 200만 원 초과~300만 원 이하 거래가 5.8%, 300만 원 초과 거래가 4.2% 순이었다. 이에 직방 관계자에 따르면 대출을 이용해 거래가격을 추가로 부담하기보다는 금융비용을 줄일 수 있거나 가계 내 수용가능한 가격범위 내 거래를 선택하기 때문으로 보인다며 금리인상 기조가 장기화 될 가능성이 큰 만큼 전·월세 가격의 하향 안정세는 당분간 이어질 것으로 보인다.[2]
논란[편집]
대선 기간이 막바지로 내달리고 있다. 토론에서 저마다 후보들은 현 정부 부동산정책의 실패를 자인하며 국민을 혼란시키고 있다. 집값이 내려가면 '거래 안정세 또는 부동산 안정세'로 접어들었다고 표현하는 게 옳지 않겠는가. 집값이 내려가면 부동산정책의 실패인지 묻고 싶다. 전주시 역시 집 거래가 한산해지고 가격이 내려갔다는 정보를 "거래절벽으로 전국 꼴찌 수준이라는 용어를 서슴지 않게 사용하고 있다. 본디 부동산가격은 내려가도 걱정 올라도 걱정이다. 집값이 상승하면 "직장인 몇 년 치 월급을 모아야 집 한 채 살 수 있다"라며 조롱하고 떨어지면 "거래절벽 또는 부동산 폭망" 등의 부적절한 용어로 국민을 혼란스럽게 하고 있다. 국내 경제지표는 수출이 최대치라고 한다. 농어촌과 중소기업은 외국인이 없으면 농사를 짓지 못하고 중소기업은 가동이 힘들어진다고 한다. 일자리가 없어 아우성친다. 없는 게 아니라 자신의 수준을 과대평가해 오르지 못할 나무를 바라보고 일자리가 없다고 하소연이다. 집은 보금자리이고 생명체이다. 현재 은행권에서 60% 주택담보대출이 이뤄지고 있다. 향후 더 낮추거나 아예 주택은 부동산에서 제외 또는 은행 여신을 막아야 한다. 최근 전주시 주택거래량을 두고 언론사별로 표현이 다르다. 있는 사실 그대로 시민으로서 정직하고 공명정대한 보도가 아쉬워 보인다. 농촌의 생활과 풍요로움에 농어촌정책을 과감히 수정할 필요가 있다. 대도시와 농촌의 교통시설을 보완하고 전북 전체를 광역시로 변환시켜 도시와 농촌을 구분할 필요가 없다. 일제가 조선의 백성을 통제하기 위해 만들어 놓은 시군 경계선을 지금도 쓰고 있고 남한의 작은 땅에 과감한 수술이 요구된다.[3]
관련 기사[편집]
거래절벽에 미분양 급증까지…시장 '경착륙' 우려 커진다
부동산 거래절벽이 장기화하는 가운데 미분양 물량이 급증하면서 시장의 경착륙을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 특히 2022년 연말에 기준금리가 추가로 인상될 가능성이 커지면서 부동산 시장의 경착륙 가능성이 고조되고 있다. 지방과 수도권을 거쳐 서울까지 매수세가 위축되고 집값이 가파르게 하락하면서 금융위기 때처럼 시장 전체가 자칫 붕괴할 수 있다는 암울한 관측도 나온다. 정부는 거래절벽과 미분양 물량 급증으로 인한 부동산 시장 경착륙 우려에 대출 규제 완화 카드를 꺼내 들었으나 시장의 반응은 냉담하다. 서울 아파트 매매수급지수가 3년 6개월 만에 최저치를 기록하는 등 시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 시장의 경착륙을 유도하기 위해 규제지역 추가 해제 및 조세제도 개편 등 대책이 필요하다는 지적이다. 지방과 수도권을 거쳐 서울까지 매수세가 위축되고 집값이 가파르게 하락하면서 금융위기 때처럼 시장 전체가 자칫 붕괴할 수 있다는 암울한 관측도 나온다. 서울 아파트 거래가 사실상 끊겼다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매 건수는 614건(7일 기준)으로 집계됐다. 2006년 실거래가 조사 이후 역대 최저를 기록했다. 2022년 서울 아파트 매매 건수는 1월 1092건, 2월 818건, 3월 1427건, 4월 1752건, 5월 1737건, 6월 1073건, 7월 644건, 8월 674건, 9월 614건이다.
서울 아파트 매매수급지수가 3년 6개월여 만에 최저를 기록했다. 시중은행의 대출 이자가 7%까지 치솟는 등 금리가 가파르게 오른 탓이다. 한국부동산원에 따르면 2022년 11월 31일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 72.9로, 전주(75.4) 대비 2.5p(포인트) 떨어졌다. 이 지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 부동산 시장의 경착륙 신호 중 하나인 미분양 물량은 급증하고 있다. 국토교통부에 따르면 2022년 9월 기준 전국 미분양 주택은 총 4만1604가구로 집계됐다. 전월(3만2722가구) 대비 27.1%(8882가구) 급증했다. 수도권은 7813가구로, 전월(5012가구) 대비 55.9%, 지방은 3만3791가구로 전월(2만7710가구) 대비 21.9% 증가했다. 또 지난달 경기도 안성시와 양주시가 미분양관리지역으로 신규 지정됐다. 이런 상황에서 신규 주택 공급 물량을 축소·관리해야 하지만 이달에만 전국에서 6만 가구가 추가 공급될 예정이다. 이는 2021년 11월 대비 2배 규모다. 부동산R114에 따르면 2022년 11월 분양 예정 아파트는 전국 89곳, 총 6만1312가구(임대 포함)로 집계됐다. 금융비용 상승과 집값 조정국면으로 접어들면서 내년에 주택 경기가 더욱 위축될 것을 우려한 건설사들이 밀어내기식 분양에 나섰기 때문이다. 이에 따라 미분양 규모도 더 커질 것으로 보인다.
부동산 시장의 경착륙 우려가 커지자, 정부는 15억 원을 초과하는 고가 아파트에 대한 주택담보대출을 허용하는 등 부동산 관련 규제 완화 정책을 내놓았다. 15억 원을 초과하는 고가 아파트에 대해서도 주택담보대출 실행이 허용된다. 현재 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트는 주담대가 불가능하다. 또 무주택자에 대한 담보인정비율(LTV)도 주택가액과 관계없이 50%로 완화된다. 다만 다주택자에 대해선 현행 금지 조치가 그대로 유지된다. 기존에는 보유주택·규제지역·주택가격 등에 따라 차등 적용됐다. 정부의 규제 완화에도 시장의 반응은 냉담하다. LTV를 완화하더라도 규제 완화 효과가 제한적일 것이라는 지적이다. 주담대 금리 상단이 7%대에 육박하고, 집값 하락세가 이어지면서 LTV 완화에 따른 실수요자의 시장 진입에는 한계가 있기 때문이다. 특히 2022년 7월부터 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전한 것도 걸림돌이다. 올해부터 시행되는 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다. 또 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억 원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다. 전문가들은 부동산 시장의 연착륙을 유도하기 위해서는 규제지역 해제와 대출 규제 완화 등의 정부의 추가 대책이 필요하다고 조언했다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 김학환 교수, 〈주택시장 거래절벽, 이대로 둬선 안된다〉, 《하우징헤럴드》, 2022-10-18
- ↑ 조현지 기자, 〈아파트 매매는 '거래절벽'인데… 전·월세는 '역대최다'〉, 《쿠키뉴스》, 2022-09-19
- ↑ 오피니언/칼럼 관리자, 〈'아파트거래 절벽'이란 용어 자제해야〉, 《희망전북청소년tv》, 2022-03-01
- ↑ 박성환 기자, 〈거래절벽에 미분양 급증까지…시장 '경착륙' 우려 커진다〉, 《뉴시스》, 2022-11-08
참고자료[편집]
- 〈거래절벽〉, 《네이버 국어사전》
- 김학환 교수, 〈주택시장 거래절벽, 이대로 둬선 안된다〉, 《하우징헤럴드》, 2022-10-18
- 조현지 기자, 〈아파트 매매는 '거래절벽'인데… 전·월세는 '역대최다'〉, 《쿠키뉴스》, 2022-09-19
- 오피니언/칼럼 관리자, 〈'아파트거래 절벽'이란 용어 자제해야〉, 《희망전북청소년tv》, 2022-03-01
- 박성환 기자,〈거래절벽에 미분양 급증까지…시장 '경착륙' 우려 커진다〉, 《뉴시스》, 2022-11-08
같이 보기[편집]
